扬子江畔项目定位报告

1、 Page 1 of 41 目目 录录 前前 言言 第一章第一章 项目概况项目概况 第二章第二章 项目总体定位项目总体定位 第三章第三章 建筑风格及功能定位建筑风格及功能定位 第四章第四章 市场定位市场定位 第五章第五章 项目物业管理定位项目物业管理定位 第六章第六章 项目推广策略定位项目推广策略定位 第七章第七章 项目开发经营战略项目开发经营战略 第八章第八章 结束语结束语 Page 2 of 41 前前 言言 房地产营销同其他商品营销一样，关系到从产品生产的前期阶段到售后服务 整个过程。在这个过程中，任何一个环节出现了问题都会对全局造成一定的影响。 但其中最具决定性作用的因素是项目定位。

2、项目定位确定了项目的建设方向，它包括项目总体定位、建筑风格及功能定 位、市场定位、物业管理定位、推广策略定位等多个方面。简单地说，就是确定 项目将建成一个什么样的档次，为谁而建，卖给谁。 只有真正迎合了市场需求的定位，才有可能最终赢得市场，取得预期投资回 报。 我们在上述背景下，通过市场调研，就扬子江畔项目定位做出详细的阐述。 Page 3 of 41 第一章第一章 项目概况项目概况 一、项目土地一、项目土地 （一）地理位置 扬子江畔项目位于重庆市南岸区（重庆经济技术开发区） ，北临丹龙路，东为 龙回路，道路设施完善，西靠浪高药厂，南临长江，小区主要地块呈正方形，北 高南低，落差约 30 米，

3、呈阶梯状分布。 （二）地质情况 地勘报告尚未出来，但重庆是我国著名的山城，长江沿岸多为高层建筑，由 此可见，地质结构稳定。 （三）土地面积与及四周 扬子江畔总占地面积 210 亩，其中公园占地 120 亩，住宅（含配套）90 亩， 东拥主题公园，南临浩瀚长江，西靠浪高制药厂，北为开发区工业用地。由于开 Page 4 of 41 发区发展前景广阔，市政道路较为完善，为日后小区业主提供了便利的交通。 （四）地块现状 本项目现状为荒地和农用菜地，地上无附着物。但项目的开工首先要解决地 上的高压电网搬迁问题和污水沟的处理。 铁塔山公园原始地貌丰富，除沿四周道路栽种了一部分热带植物外，公园自 然植被和原

4、有的山体石路保持良好。 二、地块周边环境二、地块周边环境 （一）环境污染状况 项目地块周边为无污染企业和高科技工业企业，项目尚未请相关部门做环境 评估报告。但开发区无生产、生活噪音，居家环境较为宁静。 （二）自然绿化及人文历史景观 开发区到处绿树成荫，道路两旁和现有企业门前有较多的人造景致。业主入 住后早晚休闲和煅炼有众多的场所。 由于开发区正大力对外招商引资，项目周边无历史、人文氛围，项目正式对 Page 5 of 41 外发售时没有太多的炒作题材。 三、地块交通状况三、地块交通状况 （一）地块周边的市政路网及公共交通现状 市政路网：开发区基础设施超前，路网发达，业主出入特别是自驾车十分便

5、利。 公共交通：目前尚无公交车通过项目，但小区入伙后引进公交车辆十分容易。 考虑到为了给小区业主提供良好的服务，小区可以配置业主专用车，既方便业主 出行，又提高了小区的档次，还可增加小区物业管理公司的服务内容和经济收入。 （二）项目对外的陆空交通状况 项目项目汽车汽车自行车自行车步行步行 南岸步行街8 分钟15 分钟30 分钟 解放碑35 分钟 火车站25 分钟 Page 6 of 41 江北机场35 分钟 四、周边市政配套设施四、周边市政配套设施 （一）购物场所 扬子江畔项目周边有麦德龙仓储超市，虽南岸中心区商业十分繁荣，但业主 到南岸中心区有一段路程，小区应有一定的商业配套，既满足业主的日

6、常需要， 又可为公园的游人提供急需品。 （二）文化教育 该项目与南坪中学、龙职中学、珊瑚中学、重庆教育学院、商学院相对较近， 但是周边文化教育配套总体水平尚待完善。 （三）医疗卫生 项目周边无医疗点和药店，因此小区应配置相应的医疗设施以满足业主 的医疗急需。 Page 7 of 41 （四）餐饮娱乐 目前项目周边尚无餐饮娱乐场所，小区沿街应考虑设置餐饮娱乐场所。 第二章第二章 项目总体定位项目总体定位 一、项目总体定位一、项目总体定位 将将“扬子江畔扬子江畔”项目总体定位成为南岸区高尚生态居住社区，定位成一个集项目总体定位成为南岸区高尚生态居住社区，定位成一个集 居家、运动、休闲等功能于一体的

7、规划科学、布局合理、功能齐全的大型水岸生居家、运动、休闲等功能于一体的规划科学、布局合理、功能齐全的大型水岸生 态健康社区。态健康社区。 小区拥有宁静的居家环境、高雅的文化格调、时尚的网络生活，青葱怡人的 园林景观、新颖别致的会所和休闲、运动、健康的主题公园。扬子江畔极富特色 的业主会所、休闲设施，齐全的运动配套设施，以及轻松愉悦的生活空间，是 21 世纪南岸新型高尚生态住宅区，让扬子江畔成为长江沿岸楼盘的典范和重庆楼市 的新亮点。 Page 8 of 41 二、项目形象定位二、项目形象定位 以“生态、休闲、运动、健康”为主题，通过富有项目个性的形象包装（营 销中心的包装、工地现场的包装、销售

8、物料的制作） 、公园的主题塑造、长江观景 台的建造、小区灯光亮化点缀、种类繁多的运动设施、浓郁厚重的休闲文化氛围， 塑造出本项目与众不同的新形象，倾心演绎一种全新的生活模式-主动式健康生 活方式，引领生活新潮流，展示出生态、运动、健康的生活乐章。 Page 9 of 41 第三章第三章 建筑风格及功能定位建筑风格及功能定位 项目建筑规划的目的，在于提升附加值，产品的附加值主要靠规划布局、建 筑风格、环境设计、创新理念的精心设计而产生。 一、建筑风格定位一、建筑风格定位 一个长期值得居住的现代高尚住宅社区，其建筑风格必须是经得起时间检验 的，楼盘造型经典而又不失个性。本项目以高层为主，小高层为辅

9、，其风格可遵 循“现代简约主义”的原则和造型手法，汲取“欧陆风格”的一些建筑符合和元 素加以简化和细化，特别是公园内的公共建筑倾向于经典的欧陆符号，体现浪漫 抒情的高雅、大气格调。建筑立面应体现出鲜明的个性，富有强烈的时代感。整 体建筑应予人以简洁、明快、美观、亮丽之感。 Page 10 of 41 二、建筑布局定位二、建筑布局定位 根据重庆人长期形成的居住习惯，依据项目本身的地形地貌的特色，建筑布 局应随形就势。合理利用各栋楼宇之间的间距和楼层高差，科学地进行空间组织 （在不影响通风、采光的前提下增加建筑面积） ，营造水景中央花园，强调景观的 均好性（景观好的地方多安排建筑面积，在景观欠缺的

10、地方少安排建筑，在不臃 肿的前提下尽可能高地提高容积率） ，尽可能利用江景、公园和人造景观，设计上 应最优化、最大面积、最多户数地直面多重景观。 三、建筑单体设计定位三、建筑单体设计定位 以提高居住质素质，提供经典的住宅平面为设计原则，充分考虑当地中高收 入阶层的居住习惯和消费需求。房型设计采用“开间大、进深小”的设计手法， 方正实用，尺度适宜。并考虑室内空间的合理布置，提高有效使用率，部分户型 考虑弹性间隔的可能性，采用时尚的飘窗设计，双阳台设计（生活阳台和景观阳 台） ，明厨明厕，空调机位隐蔽处理，不影响外立面的整体美观。其中，观景阳台 的设计是为了给业主提供足够的观景空间与内外空间的互动

11、连接。生活阳台用来 Page 11 of 41 晒衣等用途。 四、户型定位四、户型定位 户型面积是控制房价总款的关键因素，同时也决定了市场定位、消费群定位 等问题。了解面积分配比例对我们下一步研究消费群体、消费偏好、市场接受能 力都有借鉴意义。根据市场调查，我们对溯源居、融侨半岛、海棠晓月、金阳骑 龙、泰正花园、江山多娇、华新都市家园、皇冠东和花园、天骄年华等重庆房地 产市场典型代表楼盘进行了重点分析研究，并结合项目的综合价值，有针对性地 对机械工业第三设计院设计方案（二 00 二年七月） ，研究分析如下： 扬子江畔初步设计住宅户型与特点一览表扬子江畔初步设计住宅户型与特点一览表 楼型楼型楼层

12、数楼层数楼栋数楼栋数房型房型户数户数特点特点 理论观江户理论观江户/ / 观江率观江率 A （24+1）F/-1F 2 三房二厅 182 住宅在 5 层以上 2 梯 6 户，A1190 户84% Page 12 of 41 二房二厅 38 （20+1）F/-1F 跃层 6 为 5 户观江 1 户背江，A2 为 5 户观江 1 户背江 三房二厅 180 B （18+1）F 2 跃层 12 住宅在 3 层以上 4 梯 6 户，B1 为 5 户观江 1 户背江，B2 为户 户观江 17189% 三房二厅 102 C （18+1）F 2 跃层 6 住宅在 1 层以上 2 梯 3 户，C1 为 2 户观

13、江 1 户背江，C2 为户 户观江 9184.2% 三房二厅 96 二房二厅 384D D1D2（29+1）F D3D4（27+1）F 4 跃层 20 2 梯 5 户，4 户观江 1 户背江40480.8% 三房二厅 104 二房二厅 52E （27+1）F 1 跃层 6 住宅 1 层以上 3 梯 6 户，4 户 观江 2 户背江 11068% Page 13 of 41 三卧一书房空中花园 144 F （11+1）F 4 跃层 16 住宅 2 层以上 1 层 4 户，户户 观江 160100% 通过分析，结合目前房地产市场情况和发展趋势，我司提出以下户型定位： 户型面积比例分配表户型面积比例

14、分配表 数量 面积（平方米） 百 分 比 100 平米以下8% 100120 平米13% 120140 平米35% 140160 平米28% 160190 平米10% 190 平米以上6% 注：上述面积的分配比例中，面积在 120160 平米之间的区段占了 63%的 比例，应视为主力户型，其总价款约在 3648 万元之间。 Page 14 of 41 综上所述，结合项目实际情况和特点，本项目户型定位以三房二厅为主，大 户型四房二厅、复式、跃式为辅，户型设计适当超前，户型配比见下表： 扬子江畔项目户型面积配比表扬子江畔项目户型面积配比表 户户 型型面积（面积（m m2 2）用用 途途户数比例户数

15、比例业主主要来源业主主要来源 小二房二厅 100 以下居家、投资 10% 南岸区、九龙坡区 大二房二厅110 以下居家、投资 6% 南岸区、九龙坡区 小三房二厅二卫 110-130 居家 40% 南岸区、九龙坡区 大三房二厅二卫 140-160 居家 28% 九龙坡区、南岸区 四房二厅二卫 160-190 居家 10% 九龙坡区、南岸区 复式、跃式190 以上居家、休闲6%九龙坡、南岸、渝中 五、结合原方案，提出以下综合性建议：五、结合原方案，提出以下综合性建议： 1、关于总体设计 （1）总规方案已通过初审，再做方案的以建筑外立面和户型修进为主。 Page 15 of 41 （2）南北、东西两

16、条主要视觉走廊保持不变，在此基础上可以再行细化。 2、关于建筑外立面 （1）原方案中 A 型单体处于小区入口处，体量过大，可改为做 100 平方米 以下的小户型公寓楼。 （2）在原方案设计的基础上，建筑单体朝向可作适当的调整。 （3）在原方案设计，可考虑一线江景建筑单体的端头阳台、窗台的创新设计。 （4）在原方案设计的基础上，考虑二线景观建筑单体的“板式优化” 。 （5）在原方案设计的经济指标规定范围内，总建筑面积可适当调整，并考虑 单体面积的重新调配。 3、关于户型 （1）在原方案设计的基础上，应作户型创新。如客厅、餐厅可作室内平面布 局改进，临江浴室的设计，餐房面积的加大设计等。 （2）户

17、型设计应保障业主的使用时的私密性。 Page 16 of 41 （3）在原方案设计的基础上，可考虑框架结构房屋间隔的灵活性，大小户型 可考虑作分隔设计。 （4）户型设计中套内空间层次尽量减少，跃复式结构不作考虑，以平层、小 错层为主，顶层可考虑复式。 （5）在原方案设计的基础上，根据南北高差、东西景观朝向的不同，可适度 打破原方案中的对称关系，重新设计户型，做到因地制宜。 4、其他 （1）结合原方案设计，应考虑重庆本土的消防要求。 （2）在合理成本的前提下，可考虑部分单体设置景观电梯。 （3）在原方案设计的基础上，可考虑公建如会所或景观布点的重新布局。 六、环境艺术设计定位六、环境艺术设计定位

18、 本项目的景观设计应贯彻“整体优先、生态优先”的原则，充分利用和保护 周边自然景观与资源，使人工环境系统和自然环境系统和谐共存。将绿化景观与 居住者活动结合，将住宅组群与绿色空间融为一体，着意刻划整体性、连续性、 Page 17 of 41 生态性、有意义的优质环境。 以组团景观为中心进行小区内环境设计，以“生态、运动、健康”为主题， 建立多层次的环境系统。采用三级园林体系，将建筑与园林融为一体。 第一级园林景观：小区组团公共园林景观； 第二级园林景观：公共建筑附属绿地及中央广场园林景观； 第三级园林景观：主题公园园林景观和临近长江园林景观。 在小区内穿插布置有原创性的环艺雕塑小品，增加小区的

19、文化氛围和艺术品 位。充分利用地块地势自然落差，营造水系，如水榭、水吧、喷泉、叠泉、小瀑 布、喷池等等，使水与园林相辉相映、生趣盎然。使之成为人与建筑、建筑与环 境、人与环境相互和谐的统一体。 七、交通组织定位七、交通组织定位 实行半地下停车库和地面停车相结合，真正实现组团内的“人车分流” ，以确 保小区居民行走和玩耍的绝对安全性。设置三级道路系统，根据本项目的定位， 客户的实际需求以及房地产中高档楼盘的现状和发展趋势，建议本小区的车位数 Page 18 of 41 按小区住户的 40%以上来规划。 八、配套功能定位八、配套功能定位 （一）社区内配套功能定位及内容： 本项目突出小区的文化品位、

20、生活品位、服务品位、社区品位，具体有以下 体系支撑： 1、商品供应系统：便利店、品牌店、加盟店。 2、餐饮服务系统：咖啡厅、餐厅、风味小吃、名吃店、品牌连锁快餐店。 3、医疗服务系统：医疗站、药店、保健中心。 4、邮政金融等服务系统：银行、证券机构、邮局、电信服务中心。 5、文化教育系统：网上图书馆、阅览室、音像服务店、书店、幼儿园。 6、市政服务系统：美容美发厅、干洗店、家电维修中心、汽车美容中心、商 务中心、市政服务办公室。 7、体育运动系统：游泳池、网球场、健身室、羽毛球场、桌球室、飞镖馆、 Page 19 of 41 乒乓球室、健康步道、缓跑径。 注：1、以上各项内容可根据实际情况进行

21、有选择的设置。 2、根据本项目的中高档定位，在本小区内尽可能地设置较齐全的中高档 运动、娱乐项目，倡导成功人士的健康生活方式。 3、以上配套设施可根据实际情况设置在小区和主题公园的不同地点。 （二）主题公园内配套功能定位及内容： 1、三个市内有代表性的公园的调查 （1）重庆游乐园（科普中心） 重庆游乐园建于 1989 年，1992 年开园，面积 485 亩。馆中设施有：爬山车、 滚摆仓、过江溜索、高架车、观览车、游乐园、环流池、水上世界、造波池、儿 童嬉水池、大青虫、蟒蛇岛、碰碰车、穿梭机、探险城、休息长廊、环游世界、 儿童城、艺术培训部、穿月飞车、急流勇进、动物世界、青蛙跳、自控飞碟、游 船

22、 、十二生肖广场、陀螺、太阳神、单轨列车、太空船、旱地雪撬、海盗船、天 旋地转、体能乐园、赛车等。 Page 20 of 41 公园购票须知：门票 5 元，凭门票可以赠送几项项目中的一项（环游车、单 轨列车、爬山车） 从公园工作人员处了解到：重庆市区的公园中，除了南山一棵树和重庆动物 园之外，其它公园几乎都是亏损营业，除了国家法定节日及周末时候人较多以外， 平时很少有人前去游玩。平时前去的人中，主要以老人和儿童为主，且老人进去 是不花门票，因为老人只为前去散步，呼吸新鲜空气，儿童主要进去游玩，且公 园的经营最大的一个因素在于天气情况，看天气吃饭。 从游客处了解到：现在对这种公园已经没有兴趣，对

23、现在的年轻人来讲，进 游乐园看起来是很幼稚的事，因此，作为公园消费的主要群体青年人来讲， 他们更多需要的是刺激、浪漫与时尚，这样的公园对他们已经不具有吸引力，用 他们的话讲就是：“逛公园还不如逛商场“。 （2）重庆珊瑚公园 珊瑚公园占地 9.38 万，整个公园以草坪为基础，乔木为骨干，花灌木为特 色的园林绿化景观，采用现代化景观设计，集巴古文化与现代文化于一体。 Page 21 of 41 同样的，珊瑚公元的经营也和重庆游乐园有着同样的命运，但与其相比，不 同之处在于，珊瑚公园里经常举行大型活动，如：“山城啤酒节”等大型活动， 使得其较之重庆游乐园多了一份额外的收入，也为起带来了更高的人气。

24、珊瑚公园由入口广场、新世纪广场、文化广场、世纪光柱、表演舞台、儿童 游戏区、休闲中心，溪流，小山等组成 （3）重庆巴渝民俗文化村 重庆巴渝民俗文化村占地 80 亩，总投资 2800 万元，整个游览区由三院一寺 庙，一牌坊、索桥、广场、湖泊、农舍、曲形长廊茶园等构成游览主体。村内林 木葱郁，繁花似锦，万绿丛中掩映着数座风格不同、结构各异的民俗院落。其公 园主体为展现巴渝民俗文化特色。如：民间的诞生礼、婚礼、以及民间最看重的 三大节气等。巴渝民俗文化村内，各种建筑随处可见，有高大雄伟的贞节牌坊、 有横跨水面连接大门与牌坊的跨度长达 100 米的悬空索桥，有压邪的“泰山石敢 当”等民间特有建筑，巴渝

25、民俗文化村内桂花飘香，让人心旷神怡。巴渝民俗文 化村是青少年传统教育和爱国主义教育的基地。 Page 22 of 41 2、扬子江畔公园设施配套原则 （1）由于公园要发展商进行投资，为了节省投资成本，提高楼盘的价格竞争 优势，公园的一次性固定投资不宜过大。 （2）为了减少公园的日常维护成本，公园的设施要经久耐用。 （3）为了吸引人气，增强公园对游人和业主的吸引力，公园设施要具有个性 和新颖性。 （4）由于公园是发展商独家经营，为了避免发生日后的游乐事故，公园的配 套设施要将安全性减少到最低程度，尽量设置无危陷的设施。 （5）公园处于长江岸边，具有得天独后的江景资源，为了最大程度地利用江 景资源

26、，满足业主的需求，充分考虑小区、公园与长江的关系，公园设施与小区 内部配套应有较强的互补性和一定的互斥性。 （6）公园在项目营销中，其主要作用就是增强楼盘的卖点，提高楼盘的档次、 价格，充分考虑非经营性因素，更多地考虑人性化的设施，让公园成为小区业主 社区文化活动的重要场所。 Page 23 of 41 3、公园的定位 公园占地 120 亩，植被种类繁多，自然条件优越，是天然的氧吧和良好的生 态健康运动休闲场所。是扬子江畔的重要卖点之一，公园的定位应与小区的定位 一脉相承。因此，公园应是一个集生态、运动、休闲为一体的主题公园。 （4）主题公园的配套设施 根据公园的主题定位和公园配套原则的基础，

27、公园的设施应有（但不完全包 含） 体能运动设施：小型高尔夫球场、单双杠、跑步器等、封闭式射击场， 跳床、仿越野战场。 文化休闲设施：主题广场、艺术长廊、长江溯源展览区、长江主题雕塑、 漫步古道、观江阁、山茶花花园、民间艺术馆、茶楼、 水岸咖啡馆、露天棋牌场所。 业主专用设施：亲子植物园。 其他设施：商业网点、厕所、石凳石椅等。 Page 24 of 41 第四章第四章 市场定位市场定位 一、市场区域定位一、市场区域定位 根据楼盘所在区域的经济收支情况、南岸区房地产供给状况、本楼盘的交通 通达现状、区域内竞争楼盘的销售辐射范围和本楼盘对其他区域消费者的满足程 度，我司认为扬子江畔项目的区域定位为

28、 南岸区、九龙坡区、渝中区为主，重庆市其他区域为辅。 （交通图）绘出交通效果图 二、目标客户群定位二、目标客户群定位 (一) 目标客户群的种类 （1）团购）团购（隆鑫集团、金融系统、电信公司、政府部门等） Page 25 of 41 购买用途：居家、休闲 客户特征：隆鑫集团内部员工有一万名左右，公司效益较好，应存在一定的 购房潜在需求。另外，可利用发展商自己的社会资源优势，去网罗一些政府机关 单位，这些政府机关具备强大的购买力，再加上开发区有实力的企业团体，构成 了较大的团购消费群体。这些单位职工普遍存在改善居住条件和就近居家的强烈 愿望，他们崇尚高品味的生活，较热衷环境优美、配套设施齐全、距

29、离就近、品 味较高、有特色的小区。这部分人选择的住宅面积多在 120m2 至 140m2 之间， 购房大多为居住用途，注重居家氛围和邻里关系。 客户关注：自然环境、交通状况、建筑规划、楼盘品质、物业管理、配套设 施、优惠的价格等是他们考虑的重点。 （2）就近区域的私营业主就近区域的私营业主（南岸区、九龙坡区、渝中区） 购买用途：居家、投资 客户特征：这些私企业主正处于事业的黄金时期，平时工作节奏快，追求现 代时尚、简单随意的生活。有着强烈的投资观念和现代生活理念。作为长期在竞 Page 26 of 41 争激烈商场拼搏的私营业主，对江景楼盘和自然环境十分关注，价格经济实惠而 楼盘品质不错的楼盘

30、是他们考虑的重点，他们购买的目的是居家，有时也会考虑 投资，交通、楼盘品质、物业管理、车位是他们选择的重点，购房注重身份的体 现。 客户关注：环境、交通、通透的景观、车位、委托性特约服务和经营性多种 服务是他们购买的重要因素。 （3）政府官员政府官员（南岸区、九龙坡区等区域） 购买用途：居家、休闲 客户特征：随着制度的改革，年轻的政府官员福利分房的机会越来越少，而 随着公务员的薪水不断上升和他们职务的上升、灰色收入的增加，他们的购买力 越来越强，他们将选择三房或更大的用于居家。有些身居要职的政府官员，急需 住房，他们会为子女交纳首期款，或者有人替他们的子女交纳。 客户关注：地段、自然生态的环境

31、、良好的物业管理、优惠的价格和居家的 私密性。 Page 27 of 41 （4）自由职业人士自由职业人士 购买用途：居家、办公 客户特征：自由职业人士，如律师、建筑师、证券从业人士、独立策划人、 艺术从业人士等，他们工作不受严格的作息时间的影响，思想较为前卫，对精品 的东西占有欲特别强，有一定的猎奇心理。 客户关注：本项目与其他房地产项目是否真有差别，家庭办公环境能否满足 他们的要求，如有没有宽带等现代通信网络，委托性特约服务和经营性多种服务 能否满足他们随意的生活等。 （5）企业白领企业白领 购买用途：居家、休闲 客户特征：这部分人士消费能力较强，消费意识超前，容易接受新生事物。 年龄一般

32、在 30-45 岁之间，学历较高，属于高级知识分子，讲究生活品位，注重 生活质素。因为平时工作节奏快，他们追求时尚、简单、轻松、随意的生活，热 爱运动。他们上班一般在市中心区，但他们有强烈的现代生活理念。喜欢在周末 Page 28 of 41 和节假日休闲，过着“5+2”的生活。同时，他们爱热闹，喜欢和朋友置业在一起， 他们一般对面积较小的住房较感兴趣，其主要目的是为了休闲。 客户关注：自然生态的环境、运动设施、良好的物业管理、住宅总价较低。 （6）外地人士外地人士（在南岸区和开发区有办事机构和贸易往来） 购买用途：居家 客户特征：在重庆或生意较成功的外地人或外地驻重庆机构的外地人士，他 们属

33、于人在重庆，但思想、生活方式并不能完全融于重庆的，然而不想再回到他 们原来生活地方，他们希望找一处相对安静、离中心区较远的居所安定下来。 客户关注：他们会选择在价格适中、配套齐全的地方安家，价格、教育、物 业管理是他们关注较多的。 （二）目标客户群的年龄 本项目的目标客户群为 3050 岁为主，他们正处于事业和人生的黄金时期， 有较高的经济收入和较强的购房能力。 Page 29 of 41 三、价格定位三、价格定位 价格是购房行为中最敏感的因素。根据该区域房地产价格走势，大多数楼盘 在 2000-2800 元/平方米之间(按套内面积计算)。以本项目的品质来看，价格预计 在 2500-2800

34、元/平方米，价格实行低开高走的原则。 注：1、以上价格是根据成本定价法、区域楼盘价格比较法等方法预定。 2、具体价格可在开盘前根据当时市场情况和具体的营销方案详细制定。 Page 30 of 41 第五章第五章 物业管理定位物业管理定位 高水平的物业管理是项目品质的有力保障，更是项目保值升值的重要因素。 针对本项目情况，物业管理应注重以下几个方面： 一、树立超前的物业管理服务理念一、树立超前的物业管理服务理念 秉承力臻完善的服务宗旨、以业主为尊的管理理念，扬子江畔项目应竭诚为 每一位业主提供舒适、优雅、安全的生活，实行全天候、深层次、多元化的专业 物业管理，建立现代文明亲情，营造浓厚人文情怀的

35、社区文化，引导和谐相处、 互帮共建的生活方式。 二、专业化运作模式二、专业化运作模式 Page 31 of 41 因扬子江畔定位为中高档住宅，因而对物业管理要求较高，有必要引进著名 品牌物业管理公司，实行专业化物业管理，促进销售，全面提升本项目物业形象 和价值。 三、个性化服务三、个性化服务 应按照物业管理的整体原则和要求，实施差异化管理模式。如采用一站式居 家服务，体现对业主的亲情关怀，还可以针对不同的业主实行个性化服务，让业 主得到个性性的服务，丰富服务内容和细致程度。 四、智能化物业管理四、智能化物业管理 1、物业管理智能化系统：楼宇自控系统，背景音乐系统，IC 卡三表出户系 统，车库智

36、能化管理系统。 2、智能化系统有： （1）电子安防系统：闭路监控系统，红外防盗报警系统，瓦斯火警系统，IC Page 32 of 41 门禁系统或指纹锁。 （2）信息网络系统：紧急广播系统，有线电视通迅系统。 （3）家居智能化管理系统：因特网，室内网控系统。 （4）四大智能化系统，量身定做，安全方便，高效时尚 。 第六章第六章 推广策略定位推广策略定位 优秀的房地产产品是有生命和灵魂的。在开发产品时，首先赋予生命、灵魂， 以体现核心精神-营销主题理念，有了主题理念就具有一根璀璨的金线将整个项 目中颗颗珍珠串联起来。 一、推广主题及主广告语一、推广主题及主广告语 项目的推广主题是项目营销推广的核

37、心问题，它体现了项目定位。一个好的 项目定位和推广主题能代表一个区域的房地产新形象，倡导新的生活方式。因此， 在房地产市场竞争中，房子只是一种载体，卖房子就卖观念和生活方式。 Page 33 of 41 在对本项目基本情况、项目地段价值、重庆及南岸区房地产营销市场做充分 分析：目前重庆房地产市场发展较快，楼市热点层出不穷，消费者日趋成熟。发 展商和楼盘的素质提高非常快，各项目从比地理位置、比价格发展到比规划设计、 比建筑风格、比配套、比管理，优质的楼盘不断涌现。 从市场营销的角度看，买方市场特征明显，竞争的焦点日趋以市场为导向， 除把价格、地理位置、规划设计、配套设施、物业管理、装修、付款方式

38、、品牌 等营销组合纳入整体营销策略之外，新的生活理念、楼盘概念性包装作为主导的 营销推广主题的楼盘已经出现。 就扬子江畔项目而言，项目在地理位置、规划设计、建筑风格等方面具有自 己独到的特色。在确保施工质量和进度的前提下，如何将自身的特色、卖点充分 预示，并通过有效的营销推广主题树立高品质的项目形象，是项目成功的重要前 提。 综上所述，我司认为扬子江畔项目的营销推广主题是： 大型的大型的“生态、休闲、运动、健康生态、休闲、运动、健康”社区。社区。 Page 34 of 41 我们知道，城市生态建设的生态不是回归自然的原始状态，也不是人间仙境 的理想生态，而是积极意义上的发展生态。生态住宅是以高

39、新技术为先导,以可持 续发展为战略,体现节约资源,减少污染,创造健康,舒适的居住环境,以及与周围生态 环境相融共生。 扬子江畔项目南边的长江，东边的主题公园是项目重要的生态资源，创造健 康、舒适的居住环境，与自然环境相融合是本项目的重要课题，也是我们自身市 场的关键所在。 （最近建设部科技发展中心和清华大学等单位共同编写了中国生 态住宅技术评估手册 ，融合了国际上发达国家制定的绿色生态建筑评估体系，如 美国绿色建筑理事会颁布的绿色建筑主体体系（第二版） 和我国国家康居示 范工程建设技术要点 、 商品住宅性能，评定方法和指标体系 ） 随着人们生活水平的提高，生活和居家质量越来越受到重视。消费者已

40、从原 来追求生活方便，生活闹市区，转而追求生活的随意与放松，追求高品质的生活 空间。 扬子江畔在小区内配套大量体现休闲、闲适、趣味雕塑小品，以便让业主漫 Page 35 of 41 步在小区能彻底享受居家的乐趣和情趣，享受居家的放松与轻松，减轻工作、生 意上带来的压力与负重。 扬子江畔小区内和主题公园里配置大量的运动项目设施，让业主在不经意中 得到煅炼。业主在扬子江畔得到的不仅仅有健康的身体，更能得到一种健康的生 活。 “生态” 、 “休闲” 、 “运动” 、 “健康” ，扬子江畔提供的不仅是一种居家，而是 一种全新的生活方式。 结合本项目的营销推广主题，扬子江畔的主广告语是： 生态特区生态特

41、区 风光生活风光生活 （1）房地产开发提倡的“以人为本” 、 “创造健康舒适的生活环境” ，不只是 一句口号，而是结合房地产项目本身的优势实实在在做出来。扬子江畔项目是自 然特区，拥有 120 亩的自然原始山体，拥有重庆最宽阔的长江水面及风光迤逦的 江岸线， 视野开阔，风光无限。 （2）扬子江畔的目标客户群界定在 30-50 岁的成功人士，业主为私企业主、 Page 36 of 41 政府管员、企业高级白领人士和高级自由职业人士。他们事业正处在上升时期， 是城市中高产阶级的代表，他们有品位，但目前的居住条件不能体现他们的成功 感，不能体现他们的经济实力和社会地位。项目的定位恰恰反映了他们内心对生 活品位的追求，扬子江畔是他们理想的居所，他们需要“风风光光的生活” 。 （3）南岸区房地产市场竞争激烈，新的营销概念已成为楼盘营销推广的利器。 如竞地溯源居提出了“让生活更纯粹” ，融侨半岛提出了“天生半岛水岸新城” ， 已引起了良好的市场反应。扬子江畔项目打出“生态特区风光生活” ，既符合项 目的推广主题，又在竞争楼盘中体现了鲜明的个性，朗朗上口，易记易念。 （4）发展商隆鑫集团首次进行商品房开发，凭借强大的实力，良好的信誉和 打造地产品牌的决心操作扬子江畔