商业银行住房抵押贷款风险与防范研究论文

1、本科论文摘 要取消住房分配政策之后，“购房热”一直是最为常见的话题，住房抵押贷款的问题也相继产生。商业银行主要通过贷款业务获得收入，使得商业银行为了获得更大的收入，故意把申请住房抵押贷款的条件放宽，加大风险发生的可能性。本文以住房抵押贷款风险为研究对象，主要研究分析了利率风险，信用风险，抵押物以及抵押物处置的风险，并根据风险的形成原因提出相应的降低风险的对策，如完善个人征信系统，提高违约成本；加强对抵押物的监控；做好贷前调查，贷后追踪监控工作；借鉴国外的住房抵押贷款证券化来实现我国商业银行风险的防范等策略。本研究的结论可供商业银行开展住房抵押贷款业务时，合理规避风险的参考，维护金融业的合法权益

2、，提高整体市场的规模，保持社会的稳定和谐发展。关键字：商业银行，住房抵押贷款，风险与防范AbstractAfter the abolition of the housing distribution policy, the home purchase fever has been the most common topic, and the problem of housing mortgage loans has also occurred one afteranother.Commercial banks, which mainly obtain income through loan b

3、usiness, soften the terms of applying for housing mortagage loan on purpose, which increases the likelihood of risk occurrence.Taking housing mortgage loan risk as the research object, this article mainly studies and analyzes the interest rate risk, credit risk, collateral and the risk of collateral

4、 disposal, and puts forward corresponding measures according to the reasons for the risk Measures to reduce risks, such as improving the personal credit system and increasing the default cost; strengthening the monitoring of collateral; doing pre-loan investigations and tracking and monitoring after

5、 lending; using foreign housing mortgage loan securitization to realize the risk of Chinas commercial banks .The conclusions of this study can be used as a reference for commercial banks to reasonably avoid risks when they carry out housing mortgage loans, safeguard the legitimate rights and interes

6、ts of the financial industry, increase the size of the overall market, and maintain stable and harmonious development of society.Key words:Commercial banks,House mortgage loans,The Risk and Prevention目 录前 言11住房抵押贷款的概述21.1住房抵押贷款的含义21.2住房抵押贷款的类别21.3住房抵押贷款对经济发展的意义32我国商业银行住房抵押贷款风险类别分析32.1利率风险32.2信用风险42.

7、3操作风险42.4流动性风险42.5政策风险52.6抵押物及抵押物处置风险53个人住房抵押贷款风险形成的原因63.1商业银行的风险管理63.1.1风险评估制度不完善63.1.2风险控制制度方面63.1.3人员配备与管理73.1.4信用体系不完善73.2借款人方面73.3法律环境73.4经济运行的周期性83.5突发事件的发生84防范我国个人住房抵押贷款风险84.1固定利率住房抵押贷款的利率风险的对策84.2浮动利率住房抵押贷款的利率风险的对策84.3借款人的信用风险的对策84.4银行内部人员的操作风险的防范研究94.5完善住房抵押贷款保险制度94.6完善住房抵押贷款的社会保障制度94.7抵押物及

8、抵押物处置风险的防范措施94.7.1加强对抵押物的监控94.7.2对抵押物的种类谨慎接受104.7.3做好贷前调查，贷后追踪监控工作104.7.4争取良好的司法环境104.8住房抵押贷款证券化11结 论12致谢13参考文献14本科论文前 言人类最为基本的需求一直是温饱与住房需求。取消住房分配政策之后，“购房热”一直是最为常见的话题。随着人们购房需求的产生，房地产业也相继发展起来，直到现在，商品房业的发展已相对成熟。房地产业是加快城市化进程的主要载体，同时也是促使我国经济发展迅速的重要行业。同时，人们消费观念的改变，由原来的存足钱才买房到现在的通过借贷方式买房，商业银行顺应市场的需求，研发设计多

9、样的住房抵押贷款业务，住房抵押贷款的问题也相继产生。存贷利差是商业银行的主要获利来源，一些商业银行为了赚取更大的利润，争取更高的市场份额，对住房抵押贷款的门槛有意降低，加大银行经营出现的风险可能性。近年来，很多国内外人士对影响商业银行住房抵押贷款的因素以及如何进行有效的防范进行了研究分析。梁诗杰（2014）利用实证分析把商业银行住房抵押贷款的风险成因主要分为五个方面：宏观环境风险、开发商信用风险、借款人信用风险，商业银行内部风险，合作风险，并根据风险的特征指出防范政策。罗晓诚（2017）主要根据商业银行住房抵押贷款的流程把可能存在的风险的因素逐一列举，深入分析导致风险的因素，并提出针对性的建议

10、与防范措施。翟丹丹（2015）是把住房抵押贷款风险从借款人，贷款人，政府三个主体进行深入分析，并回顾了美国次贷危机产生的原因和给社会带来的影响，对其归纳总结，吸取经验，提出降低我国商业银行住房抵押贷款风险的建议。住房抵押贷款业务有着期限长，借款人分散，借贷双方信息不对称等特点，这也是造成商业银行住房抵押贷款风险的重要因素。降低住房抵押贷款的风险是商业银行未来正常经营的基本保障，同时，也对相关行业的稳定快速的发展的前提。本文主要的研究对象是我国商业银行住房抵押贷款风险，主要研究分析导致利率风险，信用风险，操作风险，流动性风险，政策风险，抵押物以及抵押物处置风险的主要原因。根据造成商业银行住房抵押

11、贷款业务风险的原因，研究概括出利率对住房抵押贷款的利率风险的对策，银行工作人员的操作风险的防范研究，引入住房抵押贷款保险制度，完善住房抵押贷款的社会保障制度，抵押物及抵押物处置风险的防范措施，参考国外的住房抵押贷款证券化来实现我国商业银行风险的防范等策略。商业银行开展的住房抵押贷款项目并不是一项独立的项目，它关联着很多行业的发展，它既与经济发展的速度和方向联系密切，同时，也与人们和谐稳定的生活密切相关。因此，对我国商业银行住房抵押贷款的风险防范的研究具有极其深刻的意义。本研究的结论可供商业银行开展住房抵押贷款业务时，合理规避风险的参考，维护金融业的合法权益，提高整体市场的规模，保持社会的稳定和

12、谐发展。1住房抵押贷款的概述1.1住房抵押贷款的含义商业银行住房抵押贷款项目分为商业用房和个人用房两部分。在这里主要阐述个人用房抵押贷款。个人住房抵押贷款是银行作为债权人为保障自己的合法权益，关于借款人的合法资产与银行签订抵押或是留置合同，商业银行向借款人提供贷款。此贷款实质上是借款人在借款期间将自己的财产所有权转让给银行作为条件获得的贷款。借款期间如果借款人不能履行按期还本付息的约定，商业银行有权处置抵押物用来弥补资金损失。此抵押贷款的方式，能有效的降低商业银行贷款的风险，提供商业银行收回资金的有力保障。住房抵押贷款的借款人是个人，比较分散，借款人的经济情况和信用等级银行很难全面调查清楚，大

13、概率存在双方信息不对称的情况，所以，加大了银行贷款的风险，此时抵押贷款的方式，为商业银行提供了收回贷款的有效保证。福利分房制度的终止，相继产生的购房的需求慢慢增强，为商业银行业务的发展创造了机会。迄今为止，商业银行已经把个人住房贷款业务作为其盈利的优质业务。1.2住房抵押贷款的类别（1）住房抵押贷款根据还款方式主要分类为等额本息还款和等额本金还款。等额本息还款法是商业银行采用比较多的还款方式，借款人每期偿还的本息之和都相等。所以，它适合有稳定收入的借款人。等额本金还款每期偿还的本金相同，利息每期所占用的进行核算，因此，等额本金还款法每期偿还的金额是不同的。借款人还款初期压力较大。（2）住房抵押

14、贷款根据贷款方式不同分为商业性个人住房抵押贷款和个人住房公积金贷款以及商业性与公积金组合贷款。商业性个人住房抵押贷款具体是指购房者为了购买房屋把房产或其他有价资产抵押给银行作为担保，或者以第三人作为担保，以此从银行获得贷款，这也是银行发放贷款主要的途径，但利率比公积金贷款的利率往往高一些。住房公积金贷款是指在单位缴纳住房公积金的职工享受的贷款。具体是指资金管理中心委托银行发放的贷款。贷款100万，分30年还清，公积金还款的利息与商业贷款利息如下：表1.1利息金额对比贷款类型公积金贷款商业贷款贷款利率3.25%5.52%（目前平均值）月均还款4352元5690元利息总额56.7万104.9万还款

15、总额156.7万204.9万从上表数据看出：若贷相同金额，公积金贷款的利息是商业贷的6折左右。除可以省钱之外，住房公积金贷款还有很多优势，首先公积金贷款在房源范围和房龄方面比商业贷款宽松。其次，商业贷款提前还贷一般需要交违约金。公积金贷款只要符合提前还款的条件还款不作为违约，不需要缴纳违约金。第三，住房公积金贷款对借款人的年龄限制条件宽松，其中有的商业银行要求借款人年龄与贷款时间之和最高不能超过退休年龄+5。商业性贷款要求借款人年龄与贷款时间之和最高不能超过75。商业性与公积金组合贷款是指因购房者在申请贷款时，公积金的余额不足时，在满足商业性抵押贷款的条件下，不足的部分可以申请商业性的住房抵押

16、贷款。（3）贷款利率根据是否固定分为固定利率和“LPR+加点”浮动利率A固定利率。借款人按期交付的利息相等，不受贷款市场利率的影响。B浮动利率。央行2019年新颁布LPR是贷款市场的报价利率，浮动利率是“LPR+加点”，一旦选择了浮动利率，不得变更，说明将来房贷的利率会随着LPR的变化而变化，每期偿还的利息可能增多或减少。1.3住房抵押贷款对经济发展的意义住房抵押贷款的产生带动了经济的快速发展，具体表现在以下几个方面：第一住房抵押贷款的产生推动了城市化进程，推动规模经济的实现，是国民经济发展的重要力量。其次，它促进了我国住房分配制度和经济市场的改革。对福利分房制度的终止，进行了完美的过渡。第三

17、，对商业银行资产结构的改善有重要的意义。住房抵押贷款也是商业银行的重要的信贷资产，同时，发展住房抵押贷款业务增加了银行的收入。第四，住房抵押贷款的飞速发展提高了购房欲望，促进了中国房地产市场的兴旺，促使中国经济快速增长加快了中国城市化进程。解决了普通百姓因储蓄限制不能买房的问题，使人们实现买房的愿望。第五，有助于房地产业的健康发展。在实际的经济生活中，商业银行的住房抵押贷款业务健康发展是房地产业健康发展的前提。房地产业是国民经济发展中的重要支柱。第六，深化商业银行的金融改革，开发完善金融产品，适应全球金融的大环境。第七，住房抵押贷款的发展促使消费者从储蓄主导型向消费引导型转变。第八，促进房地产

18、业的发展，间接的给人们提供了很多工作岗位，有助于失业率的下降。2我国商业银行住房抵押贷款风险类别分析2.1利率风险利率风险是单位货币在单位时间内的利息水平，是决定利息多少重要因素。作为政府调控经济正常发展的方式，在经济不景气时，央行会下调利率，增大货币的供应，激发经济的快速增长。在经济过热的时期，会调高利率，降低货币的供应，防止经济野蛮性的发展。贷款市场利率微小的变动都会影响利息的金额。如果贷款利率提高，很有可能造成购房者提前还款的可能，偏离商业银行的经营规划，不能顺利的收取利息，对商业银行未来正常经营造成风险。如果贷款利率下调，但是长期存款的利率不变，使得商业银行的净利润减少，对商业银行经营

19、产生一定的风险。除此之外，购房者后期收入的提高，也会存在借款人提前还款的可能，使得商业银行面临预期利息的减少，利率风险被迫产生。2.2信用风险信用风险（也叫违约风险）是指借款人因各种原因而未能按期足额的偿还贷款而造成经济损失的风险。它是商业银行无法提前预测又难以估量的风险，同时也是个人住房抵押贷款最基本的风险类型。信用风险具有客观性，传染性，周期性和不可以预测性，长期性，破坏性等特点，所以说信用风险是商业银行开展住房抵押贷款业务最担心的。风险识别，风险评估，对策选择和监控与调整是信用风险管理的基本流程，其中最重要的环节是风险识别和风险评估，同时它们也是降低信用风险的基础环节。风险识别是商业银行

20、用统一的标准衡量借贷业务是否存在潜在的信用风险以及预测可能有风险的部分。在现实生活中，假按揭就是典型的风险识别和风险评估没有做到位的案例。假按揭通常是借款人自身没有借款资格，通过提交虚假材料设法套取银行信贷资金。这类的借款人通常自身实际的经济状况糟糕，没有实际的还款能力，甚至抵押担保都不是真实存在的，为了使用银行的资金进行非法勾结，虚构贷款材料。当借款人不能履行按期还款是，银行无法维护自己的合法权益，导致资金全部或部分流失。特别是在房地产市场行情不好或房地产开发商出现现金流问题时，出现假按揭的风险的可能性最大。2.3操作风险操作风险是由于银行内部自身操作过程中造成的风险。影响银行操作风险的因素

21、主要表现在两个方面。:第一，工作人员。因银行工作人员的工作素养和学习能力有所差距，致使在审批贷款前，可能存在责任心不足或者对内部工作流程和要求没有很好的掌握，使得贷前的调查不完善，降低贷款的门款，增大了住房抵押贷款的风险。还有一种情况的存在就是工作人员对工作流程非常熟悉，利用审核贷款流程中的漏洞，为了谋取私利与借款人勾结骗取商业银行的资金。第二，银行制度。银行最主要的赚取利润的方式是放贷款。有些银行甚至为了完成贷款的投放计划，抢占市场份额，有意降抵贷款的门槛。2.4流动性风险商业银行出现流动性风险主要有两方面的原因：一方面是来源于存款人要求在短期内提取大量现金，银行以当下的现金流条件无法满足存

22、款人的要求，导致商业银行需要及时处置资产或者通过信贷关系借入资金用来履行义务，满足借款人的要求。在紧急情况下，处置资产的价格一般低于公允价值，银行自己承担这一部分损失。这是商业银行需要面对的主要流动性风险。另一方面是来源于贷款人要求履行贷款承诺的风险。比如说，2019年末从武汉爆发的新冠肺炎，对商业银行存贷业务的冲击很大。疫情爆发期间，各大企业进行了停工停产。各地区采取各种隔离措施，使贷前调查，贷款营销，贷后的管理工作无法进行，人们的赢利能力降低，增大了存款人集体提取现金的风险，增大了商业银行未来正常经营的风险。2.5政策风险政府为了人们生活的稳定，会根据当下的经济发展情况，颁布相应的调控政策

23、，这就是商业银行的住房抵押贷款的政策风险。政策风险的产生最大的原因是住房抵押贷款的期限一般在5到30年。从21世纪初，房价开始慢慢的上浮，国家就开始颁布相应的政策用来抑制房价持续上浮。国家在什么时候颁布什么政策这是商业银行难以预测的，所以说，个人住房抵押贷款的政策风险是商业银行最难以估量的，充满太多不确定性。如果在国家政策以及其他有特殊情况的综合驱动下，房价进行断崖式下滑，贷款人很容易放弃继续履行还款义务，商业银行不得不处理抵押物，弥补资金的流失。房地产市场可能受买房政策，房产税，土地规划和土地相关的税费的影响，这些因素进一步会反映在房价上，关联人们偿还贷款的积极性，激化商业银行住房抵押贷款风

24、险的发生。2.6抵押物及抵押物处置风险2.6.1抵押物风险购房者通常贷款期限为10至30年，且金额较大，所以购房者为贷款提供的抵押物的价值与贷款能否顺利收回有密切的联系。近几年，房价一直处在上涨的状态。比如说潍坊的房价，2016年每平方米平均5000元，2017年每平方米平均5900元，2018年末每平方米平均6700元，2019年末每平方米平均6850元。从2016年到2019年仅三年的时间房价涨幅37%，这也造就了购房热的现象，房价变成全国人民都在关心的事情。国家为了稳定民生，颁布一些政策阻止房价的持续升高，虽然现在的房价仍然没有降低，但商业银行已经开始重视个人住房抵押贷款业务的可能发生借

25、款人放弃还款，把房产交给银行处置的情况。2.6.2抵押物处置风险抵押物处置风险是指借款人不能履行按期还本付息的义务，导致银行不得不进行变卖抵押物来弥补资产损失的过程中出现的风险。抵押物处置风险主要体现在以下几种情况：第一，其他债权人对抵押物先行查封。当银行准备对抵押物处理时，经常会碰上抵押物已经被其他的债权人查封，扣押的情况，或者遇到抵押物不是第一次查封的情况。虽然抵押物被查封的次数和查封扣押的先后顺序与是否可以优先得到抵押物拍卖后的价款没有直接的关系，但是第一查封的债权人掌握了抵押物的处置时间，处置的方式，增大了抵押物处置的风险。第二，抵押物种类小众的处置风险。有些抵押物不具有通用性，存在有

26、价无市的现象，这严重影响了抵押物的真实价值，企业难以在不受损失的情况下处置抵押物。第三，抵押物上带有租赁合同。抵押物的处置是银行为了弥补资金损失实施的行为，所以银行追求的是抵押物的变现。抵押物能否快速变现是银行最担心的问题。在经济法上有“买卖不破租赁”的规定，导致抵押物在拍卖，变卖时，不能撤销租赁合同，增大了接手抵押物的买者的顾虑，降低了买者的积极性，缩小了买着的范围。为了满足银行快速变现的需求，房产的成交价格自然会降低。第四，贷款人用唯一住房作为担保的风险。最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定中没有规定贷款人若仅有一套住房就不能拍卖的情形。各地区在实际的经济生活中，为了防

27、止治安不稳定，保证社会人民生活的安稳，法院对只有一套房产的情况不予受理，特别是商业银行要求执行拍卖的时候，法院的态度表现的更为消极。当债务人只有一套房产的时候，法院的决定非常明确：终止拍卖活动。3个人住房抵押贷款风险形成的原因3.1商业银行的风险管理3.1.1风险评估制度不完善风险评估是风险管理的第一个环节。根据银行行业经营活动的内容决定其必须控制住风险，控制风险是银行未来正常经营的保障，把控风险的能力也就成了衡量银行经营能力的重要因素。银行现存的住房抵押贷款的风险评估和控制制度仍不严谨，并不能对风险进行有效快速的识别。在经济生活中，专业的风险评估机构也是匮乏。商业银行多数情况由上级的指标决定

28、风险的控制程度和审批的条件的多少，对于抵押物的价值评估以及处置也是根据评估机构和法院做出的判断，而不是根据自己独立的风险评估制度来衡量信贷业务的风险的大小。3.1.2风险控制制度方面人类最为基本的需求一直是温饱与住房需求。取消住房分配制度之后，“购房热”一直是最为常见的话题，住房抵押贷款的问题也相继产生。存贷利差是商业银行获利的主要业务，除此之外，住房抵押贷款相对于公司贷款风险低，所以一些商业银行为了赚取更大更稳的利润，争取更高的市场份额，对住房抵押贷款的门槛有意降低，增大了银行的风险。特别是，还款方式主要有两种，相对于借款群体来说，种类单一，不能依照自己实际的经济情况和未来的发展情况选择适合

29、自己的还款方式，无形中增大借款人的还款压力，加大了违约的可能性；住房抵押贷款的还款期限一般在2030年，在这期间很可能受经济大环境影响，使得抵押物的价值发生变化，当借款人违约时，银行难以弥补资产的损失。3.1.3人员配备与管理人员配备与管理是银行正常经营的先决条件。商业银行为了争取更大的市场份额，在每个支行和分行均设立个贷中心，信贷中心只注重业务的扩展，对于贷后管理的人员配备数量相对于业务扩展人员的数量比较少，对贷后管理没有足够的重视，使得配备的人员也没有正确的工作心态，当借款人违约时，不能及时的对抵押物进行处置或是失去抵押物处置的主动权。3.1.4信用体系不完善借贷双方信息不对称。因个人住房

30、抵押贷款具有期限长，金额大等特征，所以应该对借款人的收入情况，工作单位的稳定性，身体素质，资产状况，负债状况，道德素质，信用级别等方面进行全面统计并进行预测，预防借款人不履行合同义务的风险。在经济活动中，借方很可能拥有贷方无法拥有的关键信息，商业银行处于信息劣势地位，而借款人处在相反的地位。信息不对称给商业银行未来的正常经营增加了风险。商业银行在实际的工作过程中，商业银行可能出于抢占市场份额或完成贷款业务的投放量，在考虑借款人是否具备还款能力时，仅凭借款人收入情况，资产状况这一片面信息进行决策，增大借款人发生违约的可能性，造成商业银行本金和预期收益的损失。3.2借款人方面虽然现在大数据发展迅速

31、，但也存在少部分人利用信息不对称这一漏洞，骗取贷款，不与偿还。主要体现在一下几个方面：第一，借款人在面对利益冲突时，主动放弃还款，已获得更大的利益。比如说，由于经济动荡使得房价断崖式下降，价款人会选择放弃还款，产生违约行为；借款人因意外事故失去还款能力，也是一种潜在的风险。第二，借款人信用意识薄弱。借款人对自己的实际的经济情况以及未来发展的前景，收入水平，抵押物可能面临的风险等个人信息进行隐瞒，给商业银行放出的住房抵押贷款埋下隐患。第三，借款人自身健康状况或是家庭等方面发生突发状况，使得丧失还款的能力，被迫违约，给商业银行造成损失。3.3法律环境法律环境以人民的安居乐业，和谐稳定为主要宗旨。虽

32、然国家颁布了担保法等法规，但是其中并没有明确规范具体的操作流程。根据调查，现在只有郑州市法院切实根据国家最高人民法院的规定对仅有一套自住房执行拍卖。郑州市政府为了保障社会的和谐稳定，制定了最低的保障性住房面积，如果超过规定的拥有的最低住房面积，需要采用过渡房的方式，这强化了借款人对履行按期足额还款的责任，有助于借款人还款的积极性提高。更多的情况，国家规范与地方实际的操作内容存在着一定的差距，酿造商业银行住房抵押贷款的风险。3.4经济运行的周期性在经济过热的阶段，人们的收入水平和其他投资收益往往升高，降低了信用风险。相反，在经济不景气的阶段，人们获利的难度增大，因经济困难不能如期偿还本金和利息的

33、概率上升，加大了商业银行资产损失的可能性。3.5突发事件的发生近几年房价一直呈上升趋势，一部分人把投资的方向转向了房地产。因温饱问题是人民最基本的生活需求，国家为了抑制房价持续增长颁布一系列的政策调控房价，房价发生明显的下降，当借款人选择放弃履行偿还贷款义务会获得更大的收益时，借款人则会被动选择违约，使得自身利益最大化，这也是信用风险的一种类型称为道德风险。4防范我国个人住房抵押贷款风险4.1固定利率住房抵押贷款的利率风险的对策根据借款人购房目的的不同应划分为两类：一类是购房自住型；一类是投资性住房。因为购房的目的不同，进而对市场利率的变化敏感度的差异。当市场利率下降，出现违约的借款人多数情况

34、是购买投资性住房的借款人。避免借款人面对市场利率变化出现违约的现象，银行在发放贷款时，应调查清楚购房者买房的用途和经济状况，对贷款的期限和额度进行相应的调整，同时，对不同的贷款人进行相应的贷后管理，为此，尽可能减小因市场利率变化造成的损失。4.2浮动利率住房抵押贷款的利率风险的对策控制贷款所占房款的比例和月供额占总收入的比例。若这两个比例比较高的借款人，属于浮动利率住房抵押贷款的利率风险较高的业务，这时商业银行发放贷款应该慎重，但银行的收益较高。相反，若比例过低，银行的浮动利率风险会大大减小，但是不利于银行收益的提高。为此，银行应该根据自身的实际情况，对借款人的贷款所占房款的比例和月供额所占收

35、入的比例设计合理的方案应对风险。4.3借款人的信用风险的对策完善个人征信系统，提高违约成本。个人征信系统是指个人信用征信机构通过收集和加工处理形成的信息数据库，把信息数据库供银行或者需要预估客户信用等级的其他的机构。通过灵活的运用个人征信系统争取从根源上避免贷款人的违约行为。利用个人征信系统，了解贷款人的信用等级或是积分，更好的保障银行业的权益。比如说，通过个人征信系统了解贷款人的身份，核实住房抵押贷款业务的真实性和合法性，遏制假按揭事件的发生；利用信用等级或积分的高低决定贷款利率的高低，提高贷款人的违约成本，间接的督促人民对自己信用的重视。4.4银行内部人员的操作风险的防范研究银行应对的操作

36、风险主要来源于银行内部人员在贷款发放的过程中有意或无意的操作引起的。所以，对银行操作风险的防范要从人力资源方面入手。具体来说，第一，对员工进行专业的培训和定期考核。避免工作人员因流程和专业素养不够，使发放贷款的流程和资料在不完善的基础上开展业务，因此，埋下定时炸弹。第二，岗位职责界定明确。防范操作风险首先把职员的责任权利收益划分清楚，目的是把操作风险的责任界定清楚，业务操作和岗位职责细致划分到具体个人，消除责任多头承担的情况。第三，建立合理的激励制度。根据岗位工作内容的难易以及丰富程度，建立合理的激励制度，重点奖励工作内容复杂的人员。承担责任大的员工的激励。第四，建立完善的岗位晋升制度。大家都

37、是理性的经纪人，预测员工有意制造操作风险带来的违法利益与遵守银行的规章制度创造的利益进行合理的权衡，根据权衡的结果银行制定出合适的晋升渠道和奖惩制度，增强职工的责任心和道德素养。4.5完善住房抵押贷款保险制度商业银行开展住房抵押贷款业务时为了保障抵押物的安全，当抵押物发生损失或灭失时，通过保险公司的赔付来保全抵押物的合法权益。在实际的经济生活中，因火灾，爆炸，洪水，暴雨导致抵押物毁损或灭失的可能性很小，也就是说，保险公司开展的这项业务属于优质的业务，这也是购房者对购买房贷的保险的积极性不高的一个因素。住房抵押贷款保险一个区别不同的投保人，根据自身条件确定保费，不如说，收入情况，信用等级等，淘汰

38、一刀切的模式。提高购房者购买住房抵押贷款的积极性，更好的保障商业银行的切身利益。4.6完善住房抵押贷款的社会保障制度最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定中没有规定贷款人只有一套住房就不能拍卖的情形。在实际的经济生活中，当违约人有且仅有一套的自住房为抵押物，各地法院对银行申诉拍卖的请求，态度是消极的，对商业银行个人住房抵押贷款的业务开展不利。国家可以统一设定违约人的最低条件居住标准或者是优惠的住公租房等制度，保障商业银行快速变现抵押物弥补因违约行为造成的损失和优化流动性风险。4.7抵押物及抵押物处置风险的防范措施4.7.1加强对抵押物的监控作为抵押权人的银行在利用法律武器维护自己的权

39、益时，应该及时地对借款人的担保财产进行查封，扣押，避免出现抵押物已查封、已扣押的情况。在诉讼之前采取的保全措施也应该做到及时。银行应加强对抵押物的追踪监控，一旦发现抵押物被其他的债权人扣押，查封，银行应果断采取措施争取抵押物的控制机会。应高效的调查其他债权人申请查封的行为是否符合规定，比如说申请流程是否完善，资料是否齐全等方面。与查封的法院以及申请查封的债权人积极的沟通与协调。如果发现法院与申请查封房产的债权人勾结，应立即通过更高的法院来维护银行的合法利益。4.7.2对抵押物的种类谨慎接受银行在对借款人发放住房抵押贷款时，首先关注的是第一还款的来源，应认真全面的调查借款人的经济状况，工作单位的

40、性质，国家政策以及个人的素养等方面，谨慎放款。大多数情况下，银行要求借款人设定抵押物的实质是寻求一种心里安慰，所以在现实的工作环境中，面对隐患多，风险大的抵押物，应最大可能的避免，最好选择大众化的，容易快速变现的抵押物。4.7.3做好贷前调查，贷后追踪监控工作个人住房抵押贷款设定的抵押物，应该彻查是否附有租赁合同。若没有附有租赁合同，可要求借款人做出书面承诺说明在设定抵押之前没有签订租赁合同或者之前存在的租赁协议在抵押合同生效前已经解除或终止，将来签订的抵押合同需通过抵押权人的同意。还有一种极端情况可能出现，抵押人与银行工作人员以及抵押人与承租人故意勾结，恶意串通伪造租赁合同，套取商业银行的本

41、该拥有的合法权益。为了避免这种事情的发生，发放贷款后银行应把追踪监控的工作做到位。另一方面，若在签订抵押合同之前，租赁合同已经存在而且没有到期。银行为了实现抵押物在变现时拥有主动权，可要求抵押人承诺当出现租赁合同续期或者是重新签订以及增加补充协议时，应通知银行，在银行对租赁合同的变动书面同意时，抵押人才能对租赁合同进行变更。同时，当抵押人不履行合同时，对收取的租金的处理进行详细的约定，降低个人住房抵押贷款抵押物的处置风险。4.7.4争取良好的司法环境根据调查，现在只有郑州市法院切实根据国家最高人民法院的规定对仅有一套自住房执行拍卖。郑州市政府为了保障社会的和谐稳定，制定了最低的保障性住房面积，

42、如果超过规定的拥有的最低住房面积，需要采用过渡房的方式，这强化了借款人对履行按期足额还款的责任，有助于借款人还款的积极性提高。银行可以借鉴郑州的处理抵押物的方式，与总分行协作采取向更高法院申请执行的策略。除此之外，商业银行应该尽量避免选择抵押人唯一的住房作为抵押物，同时，应对抵押人进行监控，避免借款人变动资产，导致抵押的房产成为有且仅有的一套自住房，最后难以使抵押物快速变现。4.8住房抵押贷款证券化住房抵押贷款证券化是指银行将分散的流动性较差的住房抵押贷款进行汇集整理转变成可在证券市场进行交易的有价证券。我国对住房抵押贷款证券化的使用是从2005年开始的，后来因金融危机的影响，发展暂缓，现在商

43、业银行利用住房抵押贷款证券化手段来提高资金流动性的情况较多。利用这个手段可以将流动性差的资产进行变现，将违约风险转移或是降低，提升了抵御违约风险的能力，有利于提高整体市场的规模。与此同时，使用住房抵押贷款证券化具备良好的风险控制机制和完善管理制度，这样满足实施证券化的条件。根据个人实际资产的不同，可对设计出有差异的证券化产品。借鉴国外的住房抵押贷款证券化以及结合自身拥有的条件，设计开发出适合把商业银行住房抵押贷款业务的风险降低或转移的新产品，促进商业银行房贷业务和中国城市化发展的进步。结 论本文是以我国商业银行住房抵押贷款为研究对象，通过文献分析和具体案例相结合，对商业银行住房抵押贷款的现状进行归纳总结以及把潜在风险的类别进行详细介绍，主要分析了利率风险、信用风险、操作风险、流动性风险、政策风险、抵押物及抵押物处置风险。影响风险的因素复杂多样，本文主要讨论的是发生概