产业地产业态规划(20210213093416)

1、现代城市对环境的要求越来越高，而园区的生产污染对城市是致命的。因 此，园区地产用地相对较偏，业态规划与用地距离城市中心的距离具有相关性。随着生态城市的建设和要求，产业规划的绿色环保要求越来越高。生态型 产业综合体是园区地产发展的内在要求。产业的生态规划是产业规划的重要组成部分，必须从战略高度进行，要充 分重视环评的重要性。产业定位很关键，一定要结合产业开发商的自身优势来进行，要有相关的 产业资源优势，否则很容易失败。园区地产的业态规划是园区地产整体定位的具体延续，是项目的主旨和灵 魂，也是项目成败的关键。园区地产的业态规划应结合项目所在地的产业规划、潜在客户群的需求特 征、产业配套问题进行综合

2、考量。生态型产业综合体是园区地产当前发展的最佳模式，能取得政府、开发商、 入园企业、企业配套服务商、租（购）房者的多方共赢，实现经济发展、收入 提咼、生产环境 改善、生活品质提升的互动共存。由开发商主导的园区地产不同于传统的工业地产，产业配套和产业服务不 再是辅助性的，它们与产业本身共同构成园区地产的重要组成部分，成为园区 地产的亮点，成为园区地产持续发展的利润增长点。业态规划的整体定位有专业性和综合性之分，应结合产业开发商自身的资 源优势，进行充分的市场研究后进行。因此，策划先行，规划设计次之，非常 重要。业态规划的深与精、宽与泛是一对矛盾的统一体，专业性和综合性的尺度 把握非常关键。专业性

3、市场的客户面过窄，不容易招商；综合性市场客户面过 宽，不容易保证后期运营的持续性。必须进行深入的市场调研和分析，形成切 合市场的准确定位，再进行业态深化。业态规划中必须考虑产业生态，即产业之间的相互补充或上下游延伸，以 及产业在区域市场的成活度。产业开发商将是未来城市发展的最大贡献者和推进者！是房地产开发转型 的真正代表者！是社会进步、经济发展的实际推动力！摘掉非实体经济的帽子!产业园区先期调研应注意：1、拟开发产业是否当地主导产业，市场容量如 何？ 2、政府对园区产业的支持力度与优惠政策如何？ 3、潜在客户需求量与开 发量关系。4、产业配套与产业服务的内容策划。5、园区产品营销对园区建筑 风

4、格与建筑节能环保的要求分析。判定产业的合适度是一个复杂的综合性问题，不仅看政府规划和支持力度， 更要看资源条件和潜在客户情况，以及通过策划后的产业引导的可能性。主流的产业生态规划，是生态链的打造，不能单就产业本身来谈生态规划， 应包含以下五个方面的内容，即产业的社会生态、产业的人文生态、产业的环 境生态、产业的技术生态、产业的建筑生态。综合性的产业生态规划，使产业生态在整体经济的链条中得到活化，并渗 透着产业主体的自主性创造活动，能确保产业规划的真正实现。业态规划中应考虑产业链的合理性，做好功能分区、交通组织、产业链设 计、经营链设计和载体链设计。生态型产业综合体包含有传统的工业地产、 商业地

5、产、住宅地产，乃至新 兴的旅游地产和养生地产，只是不同的项目有着不同的产业主题，它对于未来房地产的健康发展将起到积极的推进作用。它使购房者不再是房奴，而是能同 时实现经济收入的增长与生活品质的提升！密斯朴慧琳：做好园区地产的前提：好资源、好区域、好定位、好规划。北京曹小乐：目前劳动密集型产业内迁，沿海由于产业调整方向不明， 很多低端产品有空置现象；而高端园区主要在拼政策。从这十年历程看，到最近2年，是业绩爆发期，而业绩爆发与北京产业外 迁，写字楼市场等大趋势密切相关从园区地产产品细分看，像通用厂房类产品，其实投资控制比较容易，IT类产品前期投资会比较大，而且存在周期内的设备更新情况从联东实践看

6、，通用厂房类产品，投资大，招商难问题比较小，以天津为 类，即有独栋项目（津南），也有通用厂房项目（北辰），前者营销费用是后 者的6倍，但回款明显弱于后者。通用厂房类产品的要点在选址，产业集聚效应，产业梯度是很重要的，而 独栋等研发高端园区产品，就要靠业态规划，配比来解决周期长的问题。园区业态规划有个很头疼的现象，在新区，如果生活商业配套低了，直接 影响招商速度，如果高了，园区成熟后，周边社会配套就全涌现出来，园区内 的配套反而成为负担。 在城区，园区地产更接近城市综合体，反而好处理些。园区地产思路一是产业链模式，有核心产业，配周边下游，诸如三一重工、 中联重科、京东方、富士康的产业园，它衍生出

7、产业导向型业态规划。思路二 是总部经济模式，根据本地优势资源形成产业集聚，它的业态规划商务需求导 向多些，科技园区，保税区内的产业园按定位调业态，按区域调配比，按周期考虑退出机制分享几个业态组合：天津某项目（城市边缘）：SOHO写字楼、商业、 独栋、双拼；无锡某项目（城市核心区）：独栋、写字楼、商业、公寓；北京 某保税区内产业园：双拼、独栋、三拼（配套全靠大园区）园区地产业态规划一般很务实，同时，注意同类产业集聚以提升配套的效 能，园区企业更在意成本与效能，政府关注税收与品牌形象。而城市核心区内 的项目因为要承载区域的其他一些职能，所以可做空间更大些。政府的政策因素对产业园区的业态影响很大，过

8、渡的政策很难持续，导致 候鸟式的产业园区，政策到哪，园区到哪，政策转移，园区空置，尤其金融业 园区，不但不能持续发展，长期还是资源浪费。产业集聚是园区地产的核心，业态规划可以理解为对集聚效能的放大，导 致集聚的可能是交通、可能是人力、可能是财务，可能是科技，可能是特种设 备 园区地产千变万化，住宅已经从多元化过渡到产业化，模式化，而园区地产才 刚刚开始。李仁波： 作好园区的产业定位和业态规划至关重要，大多项目是以一 个主要产业进行产业链布局的思路进行产业配套规划，但未来将是以产业综合 体为主导、提升产品业态的文化和艺术品位以增加附加值、打造个性化的公共 空间作为项目特色，这样的园区客户更青睐。

9、通用厂房项目受当前受宏观经济影响，已经出现高空置率的趋势，尤其是 前几年政府盲目投资工业园热泛滥时的项目空置率更是惊人！园区地产选址方面，若是没有明确产业定位的项目，则应考虑商业中心周 边区域；若有明确定位且又需要大量人流基础的项目，则应考虑交通便利与城 市中心的关联区域；若有明确产业定位且招商对象相对封闭运行的项目，对选 址要求应该不会太高。园区地产的产业功能定位是业态规划的基础，优秀的业态规划和产品形态 是商业营销模式的成功保证。园区地产选址方面，若是没有明确产业定位的项目，则应考虑商业中心周 边区域；若有明确定位且又需要大量人流基础的项目，则应考虑交通便利与城 市中心的关联区域；若有明确

10、产业定位且招商对象相对封闭运行的项目，对选 址要求应该不会太高。园区及产业地产的运营成功并保证开发企业盈利最大化，盈利重点所对应 的必然就是在业态规划中必须要考虑和设计的逻辑关注点。产业地产的业态规划设计，应把四大核心盈利点：1选址用地低成本的溢价收益；2、提高产业业态耦合平均收益；3、7%的配套的业态规划价值最大 化；4、整合园区优势资源，资产证券化的资本投资复合收益。彭涛-科技园：产业地产、园区地产，在考虑项目策划，有一个要素是不能忽视的，就产业定位。如何做好产业定位，一是政府的意愿，这关系到政策环境的打造；二、当 地自然人文资源，包括原有的产业氛围，人力资源的供应等，三是开发运营商 的战

11、略、经验和优势资源。把握好这三点，我们的实践证明：可以无中生有”所以一定要花力气在产业定位上做文，脱离产业来谈规划设计，是违背产 业地产规律的。杨乐渝：开发商主导的园区地产，将产业规划、土地规划、城市规划、 交通规划、商业网点规划融为一体，把分离型的政府职能融为一体，成为一个 更有效率的小政府，以这样思路去开发的园区，将成为一个充满活力和发展能 量的新智慧城市、财富城市。刘国民-科技地产 ： 做科技地产是需要将入园企业服务好，能否引进企 业值得研究的同时，如何通过后续服务留住企业也是个值得研究的话题。所以 在前期方案规划时需充分考虑企业入园后的需要（吃、住、行、娱乐等），但同时也不宜过多规划商

12、业，毕竟科技园运营商不是商业地产运营商。同时园区业态规划及产品定位，需针对项目所在地情况进行确定，这就需 要前期进行详细产业调研，以规划适合当时产业需求的产品。做科技地产需要达到三方共赢（股东、入园企业、政府），股东得到投资 回报、入园企业得到服务、政府得到税收。需要按项目定位来规划业态，项目定位需要按地方市调情况来，所以项目 前期市调非常重要。派森投资”: 运营科技地产，一开始总是盲目的，其实无非是 服务”服 务于入园企业，使得入园区企业可以更好的服务。政府各职能部门也应多一点 服务意识。我们需要。郭莹辉产业园。产业规划注重产业链布局，避免 大杂院”街区规划 多以兵营式”和 九宫格”提升土地

13、和交通效能；商住配套注重功能区块，避免物 流、污染等冲突。2、产业新城：产业规划注重产业与城市界面冲突；街区规划 避免兵营式” 九宫格”强化城市形态优美；商住配套注重嵌入式和便捷性。园区地产的内容种类很丰富，项目规划差别很大。产业园强调产业和企业聚集， 土地集约利用，交通便捷和直达。但是，由 园”到城”产业新城就必须兼容产 业活动和城市功能的统筹。特别是产业选择以环境友好、清洁生产等智慧产业 和服务产业为主。在产品策划中，我们特别注意建筑风格与当地环境的关系。需要现代前卫 的结构主义，还是知性传统的校园风格？既是入驻企业群体和政府诉求，也是 竞争差异化的需要。大家可以看看我们青岛、嘉兴、无锡、长春的产品方案， 开发模式可以复制，但产品风格一城一色曹晏溪：产业地产（园区地产）的发展使城市更具有活力和持续的生命力， 将科学有效的配置城市优势资源。祝愿我们全经联这个民间智库为中国城市化 发展提供更多的智力服务。吴新坚：创新是园区的产的灵魂，科技含量是区域地产永恒主题，园区