城市综合体地产项目专题交流

1、城市综合体专题交流城市综合体专题交流2009. 2. 42009. 2. 4 区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代表的是新巴黎； 法国最大的企业一半在这里； 拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部大厦； 欧洲最大的公交换乘中心。拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是一个新区一个在老城区里，进行崛起开发形成的完全现代的巴黎HOPSCA的起源的起源1986年法国拉德方斯年法国拉德方斯城市综合体的概念是集酒店、办公楼、商业、居住等多种功能中的三种以上功能即可以称之为城市综合体。HOPSC为城市综合体中业态比较全面的一种型式（包括酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一

2、体）HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENTHOPSCA是1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯。功能复合性功能复合性位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调高密度，集约性高密度，集约性整体统一性整体统一性高可达性高可达性实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可城市综合体项目的概念及特

3、点城市综合体项目的概念及特点巨大的社会效应巨大的社会效应/ /升值潜力升值潜力内外部联系完整性内外部联系完整性 空间连续性空间连续性土地使用均衡性土地使用均衡性1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：要保持城市综合体内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影

4、响综合体内部不同功能的使用效率和规模因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应； 同时作为地产物业的综合体项目，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力城市综合体项目的特点城市综合体项目的特点不是任何地方都能采用城市综合体的地产模式，建成包含商务、居住、购物等业态的项目。城市综合体的形成必需符合以下条件：规模要求规模要求区位要求区位要求必须位于城市中心区，市中心核心地段城市各种资源决定了它天生的优越条件必须拥有大规模建筑体量只有大规模建筑体量才能完美演绎丰富的业态，缤纷万象的生活只有中心区的大规模地块才能成为演绎城市综合体的舞台只有中心区的大规模地块才能成为

5、演绎城市综合体的舞台城市综合体项目的开发条件城市综合体项目的开发条件 东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，自2003年4月25日开业以来，目前已经成为外地游客去东京必到的城市综合设施 该项目是日本国内最大的由民间力量为主体实施的城市综合再开发项目。占地面积约占地面积约11.5 11.5 万万mm2 2 ，建筑面积约为建筑面积约为75.9175.91万万mm2 2, ,开发历时开发历时1717年年 此处孕育了多样的文化，尤其是聚集了各国的大使馆、外资企业、媒体、时尚、艺术关联企业，六本木已经成为国际性的信息前沿城市综合体项目的典型案例（东京六本木）城市综合体项目的典型案例（东京六本木）

6、 六本木山位于东京都港区六本木，毗邻新桥、虎门的商务街，霞关的政府机关街道，青山、赤坂的商业街，麻布、广尾的高档住宅区 六本木的交通十分便利，有四条轨道交通在此通过 可以乘坐地铁、公共汽车；若开车前来，总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客寻找方便的地方就近停车 六本木还设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费城市综合体项目的典型案例（东京六本木）城市综合体项目的典型案例（东京六本木）区位与交通区位与交通 美国捷得建筑事务所美国捷得建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计 捷得的设计思想不仅实现了项目与城市的完美融合，在项目本身的设计上更加注重将项目设计为旅游目的地，商业、旅游观

7、光等多功能相结合，整个业态组合考虑顾客的多种需求 六本木共划分为四个街区，各街区建筑的群房都和“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业设施相连，随处可见绿地和广场，增加了街道的趣味，形成热闹的步行空间 A：六本木山的主入口，和地铁六本木车站和地下通道相连，由地铁入口和好莱坞美容广场组成 B：中央区域为地上54层的森大厦，是六本木山的标志，其顶层是作为文化核心的森艺术中心。B区作为商业、文化、信息中心一并设置了旅馆、榉树坂综合体、朝日电视等 C：由4栋住宅楼组成，和毗邻的元麻布安静的住宅区相协调 D：六本木山入口大厦等，由店铺、办公、住宅构成D街区B街区C街区A街区城市综合体项目的典型案例（东京

8、六本木）城市综合体项目的典型案例（东京六本木）规划与设计规划与设计零售120区划22,000m257.9%餐饮70区划12,000m2（3200席）31.6%其他30区划4,000m210.5%合计220区划38, 000m2100%商业构成山边山边 面向毛利庭院的“山边”是半开放式的购物中心，有几段大的石墙面，充分利用原有土地的高低差组成进楼梯和斜坡，产生各种各样的序列体验，既热闹又令人期待 活力动感的自由曲线，引导来访者漫步其间，充分享受购物和美景主要商业设施商业设施商业设施城市综合体项目的典型案例（东京六本木）城市综合体项目的典型案例（东京六本木）西街西街 镶嵌在森大厦和凯悦大酒店之间的

9、商业街。由玻璃顶和玻璃大墙围合而成 高度2225m，面积约1900m2的4层共享空间中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷 在酒店和办公大楼各层之间通过天桥产生了立体交叉流线，形成丰富的活动空间榉树坂大道榉树坂大道 六本木东西相连的主要干道，带有欧洲街道风格，舒缓的曲线，整个街道有一种高雅的氛围 300m长的墙面蜿蜒起伏，分为几段，并创造出立体复杂的路面空间，对来访者产生吸引，并有意设置了迷路城市综合体项目的典型案例（东京六本木）城市综合体项目的典型案例（东京六本木）商业设施商业设施东京屋顶甲板层面海拔270米，开放式的空中回廊森美术馆5254层可以欣赏现代美术、照片、影像、设计、建筑等各种艺术形式东京展

10、望台52层海拔250m，可360。眺望东京大都市六本木俱乐部51层一个以森艺术中心为核心的会员制俱乐部，聚集了活跃在各个领域中喜爱艺术的人们六本木学院49层针对所有年龄层次人们的特殊教育学院 森艺术中心森艺术中心：六本木综合开发项目的“文化都心”象征，位于六本木山森大厦49层至顶层，由美术馆、展望台、会员俱乐部、会议论坛等组成，在世界范围内也是独一无二的巨大的文化综合体 榉树坂综合体与露天剧场榉树坂综合体与露天剧场：这是一个集聚了影像（电影）、流行（时尚商店）、表演（露天剧场）等商业艺术文化的综合空间实体城市综合体项目的典型案例（东京六本木）城市综合体项目的典型案例（东京六本木）文化设施文化设

11、施 六本木森大厦六本木森大厦：作为六本木中心的超高层办公楼，地上54层，高238m，并实现了日本国内最大的单体约4500m2的无柱空间，并引进了日本国内最高水准的网络和安全设施 好莱坞美容广场好莱坞美容广场：综合体的地上部分分成地铁出入口和好莱坞美容广场。好莱坞美容广场以美容专科学校、公司办公为主体森大厦主入口森大厦好莱坞美容广场城市综合体项目的典型案例（东京六本木）城市综合体项目的典型案例（东京六本木）办公设施办公设施 住宅楼共4栋，既有6层高的底层，也有43层高的超高层 具备了 日本国内最高水准的抗震性能，平面形式多样，甚至有以厨房为主题的设计，满足了从工作室到五个卧房、带全套家具等多种多

12、样的选择住宅设施住宅设施城市综合体项目的典型案例（东京六本木）城市综合体项目的典型案例（东京六本木）l房地产房地产E E网网房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。倍讯易- 六本木新城的空中花园，从人的最基本生存需要出发，设置了稻田、蔬菜等田园风格的景观，强调了可参与性，为大城市带来清新的田园景观 q春天是播种希望的季节，六本木新城为学生提供实习劳动的机会，帮助学生学会在春天播种，通过实际劳动增强对生活的认识，在劳动中认识自然q夏天，所有

13、的鲜花开放，青蛙为繁华的东京带来欢快的叫声。 鲜花怒放，青菜长势喜人，在六本木新城的空中花园感受夏天斑斓的色彩 q秋天，成熟的水稻在微风中摇曳。老师带着小学生来空中花园劳动，看到成熟的水稻，感受秋天收获的喜悦 q冬天到了，周边的树叶开始飘落，六本木新城精心选择的鲜花依旧开放，让严冬里的人们看到春天的希望 城市综合体项目的典型案例（东京六本木）城市综合体项目的典型案例（东京六本木）空中花园空中花园 在最初开业的五天里，访问人士超过了200万人，而且森株式会社开放六本木新城这一事件，在整个周末，就是2003年4月26日、27日两天几乎占据了所有媒体的主要版面 “东京国际电影节”是举世闻名的亚洲最大

14、规模的电影节。2004年除了和往年一样有涩谷会场之外，六本木新城成为主要会场。邀请名人前来，包括日本皇室成员来访，制造轰动事件 开业前预热成功开业前预热成功与旅游业合作与旅游业合作 六本木设计新城在设计之初就进行了周密的市场调研。利用新城的空中庭院优势，专门安排学生修学旅行 各个旅行社将六本木新城列为重要旅游景点。每年有200多万中国的香港与台湾游客要参观六本木新城，因此中国口味的餐馆也较多 接待参观考察团接待参观考察团 六本木新城管理公司对外接待参观团，需要提前预约，六本木新城管理公司负责带领参观商业设施，讲解开发过程 城市综合体项目的典型案例（东京六本木）城市综合体项目的典型案例（东京六本

15、木）经营管理经营管理综合体发展的四种模式综合体发展的四种模式模式模式1 1 均衡发展的模式均衡发展的模式模式模式3 3 以酒店为核心功能的发展以酒店为核心功能的发展模式模式模式模式4 4 以商业为核心功能的发展模式以商业为核心功能的发展模式Complex =hotel + office + shopping + apartment + Complex =hotel + office + shopping + apartment + Complex =office (Complex =office (主主) +apartment() +apartment(次次) + ) + HotelHotel

16、ShoppingShoppingComplex = hotel(Complex = hotel(主主) +apartment() +apartment(次次) + ) + OfficeOfficeShoppingShoppingComplex =shopping (Complex =shopping (主主) +) +OfficeOfficeHotel Hotel ShoppingShopping模式模式2 2 以写字楼为核心功能的发展模式以写字楼为核心功能的发展模式综合体发展的四种模式综合体发展的四种模式模式模式1 1 均衡发展的模式均衡发展的模式模式模式3 3 以酒店为核心功能的发展以酒店

17、为核心功能的发展模式模式模式模式4 4 以商业为核心功能的发展模式以商业为核心功能的发展模式Complex =hotel + office + shopping + apartment + Complex =hotel + office + shopping + apartment + Complex =office (Complex =office (主主) +apartment() +apartment(次次) + ) + HotelHotelShoppingShoppingComplex = hotel(Complex = hotel(主主) +apartment() +apartmen

18、t(次次) + ) + OfficeOfficeShoppingShoppingComplex =shopping (Complex =shopping (主主) +) +OfficeOfficeHotel Hotel ShoppingShopping模式模式2 2 以写字楼为核心功能的发展模式以写字楼为核心功能的发展模式位于香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点太古广场总占地三十二万平方呎，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。太古广场太古广场均衡发展模式均衡发展模式-香港太古广场香港太古广场顶级购物中心：国

19、际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店； 除百货店外，全部采用室内街；优越的共享空间。 五星级酒店部分港丽酒店、港岛香格里拉酒店、万豪酒店顶级公寓部分2栋共约400套单位均衡发展模式均衡发展模式-香港太古广场香港太古广场商业商业太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心q太古购物广场汇集国际名流q会议展览中心使TriMe成为香港时尚发布场q金钟电影院引领港岛娱乐文化q高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧。酒店酒店通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆通过国际五星级酒店及国际品牌商场建构综合体价值标杆q多家五星级商务酒店+高级酒店式公寓

20、使TriMe成为夜间中环的活力中心q各功能空间相互连通/延展了共享空间q统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享酒店式公寓酒店式公寓星级物管星级物管+多产品组合多产品组合q提供24小时房间餐饮服务/洗衣服/中央冷气调节q可使用港丽酒店的游泳池/健体中心及商务中心海景q 套房面积定位56平米/110平米/245平米q高层单位面海景的酒店式公寓适当加大公寓面积（315平米）均衡发展模式均衡发展模式-香港太古广场香港太古广场综合体发展的四种模式综合体发展的四种模式模式模式1 1 均衡发展的模式均衡发展的模式模式模式3 3 以酒店为核心功能的发展以酒店为核心功能的发展模式模式模式模式4 4 以商业为核

21、心功能的发展模式以商业为核心功能的发展模式Complex =hotel + office + shopping + apartment + Complex =hotel + office + shopping + apartment + Complex =office (Complex =office (主主) +apartment() +apartment(次次) + ) + HotelHotelShoppingShoppingComplex = hotel(Complex = hotel(主主) +apartment() +apartment(次次) + ) + OfficeOfficeS

22、hoppingShoppingComplex =shopping (Complex =shopping (主主) +) +OfficeOfficeHotel Hotel ShoppingShopping模式模式2 2 以写字楼为核心功能的发展模式以写字楼为核心功能的发展模式位于广州南北向的城市新中轴线上/南向天河体育中心及珠江新城区/北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁2号线总站以写字楼为核心功能发展模式以写字楼为核心功能发展模式-广州中信广场广州中信广场写字楼写字楼q利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖q写字楼所需大堂的昭示性/各部分功能独立，各有出入口，互不干扰q利用超

23、高层写字楼的顶级形象，扩大第一高楼知名度qIT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群公寓公寓q实用率约80%q6部进口“三菱”客用升降机q公寓的单元面积由113237平米不等/适合不同人士的需求q单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全以写字楼为核心功能发展模式以写字楼为核心功能发展模式-广州中信广场广州中信广场综合体发展的四种模式综合体发展的四种模式模式模式1 1 均衡发展的模式均衡发展的模式模式模式3 3 以酒店为核心功能的发展以酒店为核心功能的发展模式模式模式模式4 4 以商业为核心功能的发展模式以商业为核心功能的发展模式Complex =hotel + office + s

24、hopping + apartment + Complex =hotel + office + shopping + apartment + Complex =office (Complex =office (主主) +apartment() +apartment(次次) + ) + HotelHotelShoppingShoppingComplex = hotel(Complex = hotel(主主) +apartment() +apartment(次次) + ) + OfficeOfficeShoppingShoppingComplex =shopping (Complex =shopp

25、ing (主主) +) +OfficeOfficeHotel Hotel ShoppingShopping模式模式2 2 以写字楼为核心功能的发展模式以写字楼为核心功能的发展模式上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。以酒店为核心功能发展模式以酒店为核心功能发展模式-上海商城上海商城五星级酒店五星级酒店qPortman Ritz-Carltonq酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层q酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共

26、享豪华公寓豪华公寓q共472间豪华服务式公寓q公寓只租不卖，租金较办公楼略高q面积从47到267平方米，以中大面积为主写字楼写字楼+ +商场商场q酒店：公寓：写字楼：商业 约为45%：30%：15%：10%q国际水准的办公大楼q25000平方米世界知名品牌的购物商场以酒店为核心功能发展模式以酒店为核心功能发展模式-上海商城上海商城外因：外因：处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围内因：内因：定位准确，五星级酒店带动其它功能酒店及公寓住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其

27、成为活力中心波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚综合体发展的四种模式综合体发展的四种模式模式模式1 1 均衡发展的模式均衡发展的模式模式模式3 3 以酒店为核心功能的发展以酒店为核心功能的发展模式模式模式模式4 4 以商业为核心功能的发展模式以商业为核心功能的发展模式Complex =hotel + office + shopping + apartment + Complex =hotel + office + shopping + apartment + Complex =office (Complex =office (主主) +apartment() +apartment(次次) + )

28、 + HotelHotelShoppingShoppingComplex = hotel(Complex = hotel(主主) +apartment() +apartment(次次) + ) + OfficeOfficeShoppingShoppingComplex =shopping (Complex =shopping (主主) +) +OfficeOfficeHotel Hotel ShoppingShopping模式模式2 2 以写字楼为核心功能的发展模式以写字楼为核心功能的发展模式深圳罗湖金融商业中心区/深南大道沿线/紧邻深圳地铁一号线深圳大剧院站（地下商业与地铁相通）。以商业为核

29、心功能发展模式以商业为核心功能发展模式-深圳华润中心深圳华润中心首期规划首期规划 北区写字楼+中区购物及娱乐中心 总建筑面积达23万平方米 1000个车位华润大厦： 4.2万平方米的甲级写字楼 高度为139米 1-3层为高档国际时装旗舰店4层为开放式屋顶花园5-28层为写字楼 顶层为多功能厅万象城：18.8万平方米的购物及娱乐中心零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场各类餐饮二期规划二期规划 占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位一座超五星级商务大酒店一座5A智能化甲级写字楼三座酒店式服务公寓一个由商业步行街串联而成

30、的特大型室外娱乐休闲广场 以商业为核心功能发展模式以商业为核心功能发展模式-深圳华润中心深圳华润中心关键驱动因素关键驱动因素外因：外因：优越的地理位置，良好的交通可达性；区域成熟后发展受限/需要新的亮点激发活力区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象内因：内因：超强的实力与品牌号召力集购物、娱乐等为一体的体验项目立意高，与深圳人内心的价值观相符一流的精英团队模式一：酒店、写字楼、模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均商场、公寓等各种功能均衡发展的模式衡发展的模式模式二：以写字楼模式二：以写字楼为核心功能的发展为核心功能的发展模式模式模式三：以酒店为核模式三：以酒店为核心功能的发展模式心

31、功能的发展模式模式四：以商业为模式四：以商业为核心功能的发展模核心功能的发展模式式外因优越的地理位置CBD/城市中心便利的交通条件主干道沿线/地铁口较大的规模建筑面积20万以上客户（产业）支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区地理位置不远离城市核心区交通可达性主干道沿线客户支持商务客户地理位置城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛人流及商业气氛内因强制性的视觉冲击超高层/建筑群高水准规划设计各功能共融不互扰功能化体系五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队物业管理/经营管理强制性

32、的视觉冲击超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善商场、公寓定位差异化通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施顶级商场明确定位大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/独具特色建筑形式/业态/服务内容/功能化体系商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计/经营管理综合体发展的四种模式的内外因总结综合体发展的四种模式的内外因总结综合体发展模式以综合体内各功能的比例来确定，功能比例大的部分成为主要发展模式。模式一：酒店、写字楼、商业、模式一：酒店、写字楼、商业、公寓等各种功能均衡发展的模式公寓等各种功能均衡发展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+案例：香港太古广场、北京华贸中心、北京东方广场北京华贸中心各功能规模配比：2：1：2：2（O：H：S：A）模式二：以写字楼为核心功能的模式二：以写字楼为核心功能的发展模式发展模式COMPLEX=OFFICE（主）+APARTMENT（次）+HOTEL & SHOPPING+案例：广州中信广场、深圳信兴广场广州中信广场各功能规模配比：5：2：1：2（O：H：S：A）模