小户型公寓产品专题研究报告

1、1小户型公寓专题小户型公寓专题小户型公寓产品专题研究小户型公寓产品专题研究2小户型公寓专题小户型公寓专题CONTENTSCONTENTS目 录 小户型公寓产品户型特征 小户型公寓产品配套特征小户型公寓产品智能化特征 1 2 3 4 5小户型公寓产品的市场发展空间小户型公寓产品背景研究23小户型公寓专题小户型公寓专题背景研究背景研究一一、起源、起源二、日本小型集合住宅二、日本小型集合住宅三、国内市场发展背景三、国内市场发展背景4小户型公寓专题小户型公寓专题起源：起源： 国内小户型住宅概念来源于日本和香港的超小城市公寓。日本小户型住宅起源于战后伊始.当时日本的1700万户中约有420万户缺房，为了

2、在短期内缓解住房短缺的问题，日本政府建造了大量聚居住宅 。 新一代建筑师们提出了nLDK型方案，即以L（起居室）、D（餐厅）和K（厨房）为住宅的基本要素，在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。这种类型的住宅通过标准化构件的设计和推行工业化的生产方式降低了造价，使大量生产和普及推广成为了可能，在一定程度上解决了住宅紧缺问题。由于卧室面积和个数的可变，可衍生出不同类型的类型来满足不同家庭的需求，很受居民们的青睐，这一形式直到现在仍为日本城市住宅的主流。 1 1背景研究背景研究5小户型公寓专题小户型公寓专题日本日本小型集合

3、小型集合住宅住宅： 国内小户型住宅概念来源于日本和香港的超小城市公寓。日本小户型住宅起源于战后伊始.当时日本的1700万户中约有420万户缺房，为了在短期内缓解住房短缺的问题，日本政府建造了大量聚居住宅 。 一般日本的几个住宅面积只有20-30平米，在4*8的网格下，浴室，卫生间。走廊以及玄关占据了较大面积，造成了使用面积非常小。建筑师采用了2*16米的网格，房间变成单面走廊般，浴室和卧室位于端头，利用弯曲的房间形状保护隐私，而非用墙。 下图是日本大阪的一个小型集合住宅，集合住宅的西面是车站，周围有700多年的历史大樟树。神灶，高架线，街道，商店组成了一副熙熙攘攘的热闹景象。建筑师从中认识到三

4、个最重要的设计元素：西侧的办公楼，北面的视线，南向的阳光。 1 1背景研究背景研究6小户型公寓专题小户型公寓专题国内市场发展国内市场发展背景背景： 1 1背景研究背景研究 小户型住宅概念来源于日本和香港的超小城市公寓。在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。由于小住宅具有节约土地、高品质的特点，身受都市现代青年客户群体的喜爱。7小户型公寓专题小户型公寓专题CONTENTSCONTENTS目 录 小户型公寓产品户型特征 小户型公寓产品配套特征小户型公寓产品智能化特征 2 1 3 4 5小户型公寓产品的市场发展空间小户型公

5、寓产品背景研究78小户型公寓专题小户型公寓专题户型户型特征特征一一、户型研究户型研究 二、二、户型介绍户型介绍三、三、设计理念设计理念四、四、功能研究功能研究小户型公寓专题小户型公寓专题万科小户型公寓的第一个试点城市-西安，西安万科城项目位于长安区大学城教育产业核心位置，比邻国家级高新技术产业开发区，汇集20余所高校和高新区数千家企业的年轻消费群体。小户型公寓位于商业裙楼之上，主力产品包括：18平米、38平米、45平米三类户型，提供全装修入住、代租管物业服务、高速上网，以及会议、洗衣、健身、简餐等公共配套服务。西安万科城的18平米精装公寓，是万科集团建筑研究中心进行小住宅研发的首个面市产品，在

6、2011年6月全国同步发售。 2 2户型特征户型特征以以西安西安万科城项目万科城项目作为小户型公寓产品作为小户型公寓产品户型户型研究研究 :小户型公寓专题小户型公寓专题 万科城项目小户型公寓位于商业裙楼之上，主力产品包括：18平米、38平米、45平米三种户型，提供全装修入住、代租管物业服务、10M入户高速上网，以及会议、洗衣、健身、简餐等公共配套服务。 2 2户型特征户型特征户型介绍户型介绍 :小户型公寓专题小户型公寓专题11 根据设计经验，18平方米能满足日常生活的各种基本需求。通过空间共享，在18平米内提供客厅、卧室、卫生间、厨房、书房等多种功能的复合空间。 2 2户型特征户型特征为什么为

7、什么是是18平米平米 ？小户型公寓专题小户型公寓专题 在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。为了取得空间最大化的效果，合理方式是共享空间。消除各种空间之间的实际隔断和心理界限，形成整体空间的效果，打造“一个的豪宅”。例如，在淋浴的时段，整个房间就是一间淋浴房，视线开阔，满足自由走动需求；在睡眠阶段，整个房间就是一间卧室。 2 2户型特征户型特征小户型公寓产品小户型公寓产品设计理念设计理念小户型公寓专题小

8、户型公寓专题18平米平米户型户型 客厅客厅 通过空间共享，提供客厅、卧室、卫生间、书房等多种功能的复合空间。 2 2户型特征户型特征小户型公寓功能小户型公寓功能研究研究小户型公寓专题小户型公寓专题18平米户型平米户型玄关玄关 全能入户玄关，玄关长度900mm。入户左侧为鞋柜，隐形电器柜,右侧为热水器小家电及洗衣机设置。玄关隐隐形形空空开开鞋柜鞋柜热热水水器器小家小家电电洗洗衣衣机机 2 2户型特征户型特征小户型公寓功能小户型公寓功能研究研究小户型公寓专题小户型公寓专题第 15 页 18平米平米户型户型 餐厅餐厅/ /厨房厨房 大学生的就餐一般在学校餐厅解决。刚毕业的大学生由于刚刚踏入社会，在繁

9、忙的工作之余，很少有精力在家做饭；基本是中餐在工作单位解决，早餐和晚餐在快餐厅、餐馆解决。 在周末或者加班到深夜的时候，可能会在家自己煮方便面、熬稀饭、熬汤。因此，需要提供基本厨具，解决这种简易就餐的需求。 1）水槽：清洗蔬菜水果、碗筷； 2）电磁炉：用于煮方便面、熬稀饭、熬汤； 3）微波炉：快速加热食物，可以用于自制早餐； 2 2户型特征户型特征小户型公寓功能小户型公寓功能研究研究小户型公寓专题小户型公寓专题18平米户型平米户型卫生间卫生间 卫生间提供如厕、淋浴、洗漱功能。卫生间 2 2户型特征户型特征小户型公寓功能小户型公寓功能研究研究小户型公寓专题小户型公寓专题18平米户型平米户型客厅客

10、厅/ /卧室卧室 小户型的客厅使用频率较低，可作为隐形空间，在必要的时候通过可变家具实现客厅功能。卧室的基本功能是睡眠休息，床是必不可少的。 1) 年轻人喜欢在床上使用笔记本电脑或者看书。在床头附近，需要设计插座满足使用笔记本电脑的需要。 2) 床头设计放书、手机、闹钟、小台灯的空间。卧室（客厅） 2 2户型特征户型特征小户型公寓功能小户型公寓功能研究研究小户型公寓专题小户型公寓专题18平米户型平米户型书房书房 对都市小白领阶层来说，学习是工作之外必不可少的一种休息学习减压方式。学习的形式有几种：看书、写作业、使用笔记本电脑，书桌的长度应满足2人要同时学习。同时，应有足够的收纳空间用于存放各种

11、书刊，包括课本、报纸、杂志等。书架的进深设计有两种尺寸260mm、300mm。260进深为主，用于竖向排列大部分标准尺寸的书刊，300进深的为辅，用于横向堆放少部分8开本的书籍。 2 2户型特征户型特征小户型公寓功能小户型公寓功能研究研究书桌小户型公寓专题小户型公寓专题衣柜18平米户型平米户型衣柜衣柜 都市白领比较注重外表形象，尤其对于女孩儿，出门前总要梳洗打扮一番，满意后才会出门。因此，衣柜及穿衣镜是小户型必不可少的一项功能。 2 2户型特征户型特征小户型公寓功能小户型公寓功能研究研究小户型公寓专题小户型公寓专题18平米户型平米户型收纳空间收纳空间 利用隔板，在玄关设计入户鞋柜，卫生间设计拖

12、把收纳空间、洗护用品安置处，全能烤漆衣柜及内胆收纳箱，书桌设计全能书柜、书桌抽屉及柜顶收纳空间等。衣物衣物运动上衣、运动裤、运动鞋、凉鞋、运动上衣、运动裤、运动鞋、凉鞋、长筒靴、拖鞋、牛仔裤、短上衣、毛长筒靴、拖鞋、牛仔裤、短上衣、毛衣、手提包、帽子、大衣、衬衫、袜衣、手提包、帽子、大衣、衬衫、袜子、内衣、围巾、手套、皮带、书包子、内衣、围巾、手套、皮带、书包床上用品床上用品隔板隔板书籍、笔记本、唱片碟片、杂志、吹风书籍、笔记本、唱片碟片、杂志、吹风机、药品盒、化妆盒机、药品盒、化妆盒桌面桌面水杯、烟灰缸、笔筒、笔记本电脑、照水杯、烟灰缸、笔筒、笔记本电脑、照相机、电水壶、闹钟相机、电水壶、闹

13、钟洗漱用品洗漱用品牙刷、牙膏、牙刷、牙膏、牙缸、洗面奶、牙缸、洗面奶、洗手液洗手液沐浴用品沐浴用品洗发水、沐浴洗发水、沐浴露、梳子露、梳子衣衣 柜柜桌桌 面面 隔隔 板板隔板 2 2户型特征户型特征小户型公寓功能小户型公寓功能研究研究小户型公寓专题小户型公寓专题 2 2户型特征户型特征小户型公寓功能小户型公寓功能研究研究18平米户型平米户型收纳收纳空间空间小户型公寓专题小户型公寓专题18平米户型平米户型台面设计台面设计 根据网络资料，目前年轻人群体购买笔记本电脑已经成为主流。部分为了追求电脑性能，会购买台式机+液晶显示器。液晶显示器的价格已降至合理区间，且没有辐射，是品牌台式机和DIY攒机的首

14、选。因此，在设计桌面时，主要考虑笔记本电脑，兼顾台式机的使用。 2 2户型特征户型特征小户型公寓功能小户型公寓功能研究研究小户型公寓专题小户型公寓专题18平米户型平米户型穿衣镜设计穿衣镜设计 大学生比较注重外表形象，尤其对于女孩儿，出门前总要梳洗打扮一番，满意后才会出门。因此，穿衣镜是小户型必不可少的一项功能。 穿衣镜的宽度不小于身体的宽度，最小宽度为30公分，长度不小于120公分 ；镜子与地面的距离不超过60-65公分左右 ；另外，在穿衣镜的对面，应该设计一面小镜子，用于背对着穿衣镜看自己的背影 。 2 2户型特征户型特征小户型公寓功能小户型公寓功能研究研究小户型公寓专题小户型公寓专题18平

15、米户型平米户型水盆设计水盆设计1、宿舍水盆分析 以大学宿舍作为参照，目前主流的大学四人间宿舍，一般在阳台或厕所内设计一个水盆，材质为不锈钢或者陶瓷，形状为方形，深度300mm左右。既满足早晚洗漱，又可以用于洗衣服。晨间洗漱会存在排队现象。2、水盆数量 在18平米户型内，一个水盆能够满足日常生活需求。相比而言，18平米户型的使用者最多两个人，一个水盆完全可以满足需求。它的主要功能是日常洗漱，兼具厨房清洗功能，比如清洗碗筷。3、水盆尺寸 1) 如果一个人洗脸刷牙，300*300的净尺寸是比较舒适的； 2) 洗碗筷和盘子，较大的盘子和碗的直径一般不超过300mm； 3) 为避免清洗碗筷时，污水溅出，

16、水盆深度至少要大于200mm。 2 2户型特征户型特征小户型公寓功能小户型公寓功能研究研究小户型公寓专题小户型公寓专题18平米户型平米户型其他设计其他设计一、洗衣解决方案一、洗衣解决方案 在厕所内会设有洗衣龙头，可以直接用盆或水桶接水 ；在厨房洗衣机位设有水龙头，为洗衣机供水 。二、衣柜的个性化： 大学生有强烈的个性追求，需要通过适当途径展示。 衣柜门的传统做法是使用木板。木板的成本较高，弄脏后不易清洁，而且无法体现住户的个性。如果采用布帘，可以根据自己的需求选择不同颜色和图案的布帘，并且每隔一段时间可拆卸清洗。三、8小时更新： 小户型主要是供给租住者使用。分析租户的心理需求，租户希望入住的房

17、间整洁干净，最好没有上一户居住者留下的使用痕迹。因此，小户型内的各种材料和部品需要满足经久耐用、易修复的要求，可以在短时间内对小户型进行更新。比如，人造石台面可以通过打磨方式进行修复，使台面焕然一新。 2 2户型特征户型特征小户型公寓功能小户型公寓功能研究研究小户型公寓专题小户型公寓专题18平米户型平米户型情感营造情感营造 小户型从本质上说，是一个空间。即，客厅、卧室、书房、餐厅、厨房等各种本应独立的空间叠加在一起。但是，在不同时间段，通过不同的家具组合和使用状态，改变空间属性，可以营造不同的情景感。 在不同使用模式下，通过不同的灯光组合模式，营造各种不同的场景氛围。同时结合家具，摆放一些小道

18、具，唤起使用者的共鸣，营造各种真实动人的场景。 2 2户型特征户型特征小户型公寓功能小户型公寓功能研究研究小户型公寓专题小户型公寓专题 需求排序、取舍及原则：需求排序、取舍及原则： 从设计出发，基本的功能需求是第一位的，在有限空间内，通过合理设计和可变家具实现各种基本功能；按照重要程度和使用频率，需求排序如下：睡眠、收纳、卫浴、学习、就餐；在解决基本功能基础上，在局部设计一些个性化和时尚元素，满足年轻人精神层面的追求。 2 2户型特征户型特征小户型公寓功能小户型公寓功能研究研究小户型公寓专题小户型公寓专题装修装修标准标准适用适用产品产品对外对外报价报价墙面墙面地面地面洁具洁具厨具厨具电气电气开

19、关开关备注备注CC标标小户型小户型20002000元元/ /多乐士涂料多乐士涂料马克波罗墙砖马克波罗墙砖（厨房、卫生间）（厨房、卫生间）马可波罗地砖马可波罗地砖（玄关、厨房、（玄关、厨房、卫生间）卫生间）圣象强化复合地板圣象强化复合地板（起居室、（起居室、餐厅、卧室）餐厅、卧室）摩恩摩恩（龙头、花洒）（龙头、花洒）乐家乐家（台盆）（台盆）科勒科勒（座便器）（座便器）摩恩摩恩（厨盆、龙（厨盆、龙头）头）西蒙西蒙送美的送美的空空调及调及海尔海尔热水器热水器小户型公寓小户型公寓装修标准装修标准 2 2户型特征户型特征小户型公寓专题小户型公寓专题小户型公寓专题小户型公寓专题客群描述：大学生和刚参加工作

20、不久的都市白领，年龄在18-27岁之间；客户特征：追求时尚个性，偏好电子产品的消费者，各种娱乐占据业余生活的大部分时间；客户行为习惯分析：依赖网络获取各种信息及社交； 对新鲜事物比较关注，勇于尝试； 热爱自己，彰显自我。本章总结：城市新青年的多元化生活方式小空间+极致功能+极便利网络+极轻松购买，尝试探讨一种新的居住可能。青年人可能存在的青年人可能存在的4 4种不同房屋价值观种不同房屋价值观享受型享受型居家型居家型享受型享受型 享受型享受型一个自己或与妻子一个自己或与妻子/ /丈丈夫分享生活的私密空间。夫分享生活的私密空间。把家当作是自己享受的把家当作是自己享受的地方。虽然偶尔会有父地方。虽然

21、偶尔会有父母亲友来访，家里也会母亲友来访，家里也会为他们考虑一个使用的为他们考虑一个使用的空间，但整个这个家是空间，但整个这个家是为主人而存在的。为主人而存在的。家是一个自己和家人一家是一个自己和家人一起过日子的地方。不要起过日子的地方。不要奢侈浪费，每个空间都奢侈浪费，每个空间都有它的价值和作用。这有它的价值和作用。这个空间会接待客人、会个空间会接待客人、会有父母小住，还会有未有父母小住，还会有未来孩子融入生活的空间。来孩子融入生活的空间。家是与朋友经常相聚的家是与朋友经常相聚的场所之一。给朋友的空场所之一。给朋友的空间要方便宽敞，比较特间要方便宽敞，比较特别。给自己的空间也要别。给自己的空

22、间也要温馨舒适、享受乐趣。温馨舒适、享受乐趣。花哨的东西，不贵也可花哨的东西，不贵也可以要。以要。家是身份的标志，是家是身份的标志，是告诉亲戚朋友我混的告诉亲戚朋友我混的不错的标志。给亲戚不错的标志。给亲戚朋友看到的地方就要朋友看到的地方就要做到最好。欧式是一做到最好。欧式是一个很好的选择，看着个很好的选择，看着就很华贵。给自己用就很华贵。给自己用的地方不要浪费，可的地方不要浪费，可以用就行。以用就行。小户型公寓小户型公寓目标客群分析目标客群分析 2 2户型特征户型特征30小户型公寓专题小户型公寓专题CONTENTSCONTENTS目 录 小户型公寓产品户型特征 小户型公寓产品配套特征小户型公

23、寓产品智能化特征 3 1 2 4 5小户型公寓产品的市场发展空间小户型公寓产品背景研究3031小户型公寓专题小户型公寓专题配套特征配套特征一一、配套情况、配套情况 二、配套二、配套功能功能小户型公寓专题小户型公寓专题小户型公寓专题小户型公寓专题p北京最早的超小户型项目“荣丰2008非常男女”在配套方面最大的卖点是共享服务，屋内是“可以上网、看书、幽会、睡觉”的家，大堂则是餐厅、洗衣房、美容院等功能齐全的公共客厅；同时还提供各种酒店式服务，如保洁服务、送餐服务等。p万科在其万科城产品系列内提出了“第五食堂”的概念，并在深圳、上海和北京等项目中开始实践，一方面是为了满足社区青年家庭的餐饮问题，另一

24、方面也寻求住宅产品之外多元商业配套运营发展的新模式。p除了自身打造生活会所、休闲配套之外，这类超小户型也会更多的依赖于周边的城市生活配套，弥补自身的配套不足问题。小户型公寓小户型公寓配套情况配套情况 3 3配套特征配套特征小户型公寓专题小户型公寓专题小户型公寓专题小户型公寓专题 此类型小户型公寓产品的配套设施从功能上来看，虽然多为满足一些生活配套需求和生活娱乐的设施，主要为缓解过小的居住空间带来的生活不便，但是根据不同类型的客户和使用需求，也可以呈现出不同的体系和层次。第一空间家居住所。狭义的家居空间。紧凑设计的厨房、整体式的卫浴、智能控制的客厅、细节考究的工艺。第二空间社区会所。弥补家居生活

25、需求之不足超市、书吧、儿童游戏室、社区小厨、网络、诊所、棋牌室等。第三空间环境景观。综合功能的户外环保节能、休闲养生、体育运动、园林绿化、观景审美、公共设施、知识教育、邻里等。第四空间商业配套。百货、超市、卖场、专业市场、购物中心等。第五空间智能化体系。通过智能化系统的植入与集成应用，实现高智能化服务。第一空间家居住所第二空间社区会所第三空间环境景观第四空间商业配套第五空间智能化体系海尔地产的海尔地产的“小户大家小户大家”产品配套体系产品配套体系 3 3配套特征配套特征小户型公寓配套功能小户型公寓配套功能34小户型公寓专题小户型公寓专题CONTENTSCONTENTS目 录 小户型公寓产品户型

26、特征 小户型公寓产品配套特征小户型公寓产品智能化特征 4 1 2 3 5小户型公寓产品的市场发展空间小户型公寓产品背景研究3435小户型公寓专题小户型公寓专题智能化智能化特征特征一一、智能化、智能化案例分析案例分析 二、二、智能化功能解读智能化功能解读小户型公寓专题小户型公寓专题小户型公寓专题小户型公寓专题小户型公寓产品受到其面积的限制，更注重全方位提高其居住舒适度和实用性，因此，小户型产品中的智能化配置会得到更高小户型公寓产品受到其面积的限制，更注重全方位提高其居住舒适度和实用性，因此，小户型产品中的智能化配置会得到更高的关注和应用。的关注和应用。海尔地产在天津海尔中心项目中，意图全面运用科

27、技智能系统，通过海尔的U-home植入与集成应用，尽享居住的智能化服务，提升居住的舒适度。 4 4智能化智能化特征特征智能化案例分析智能化案例分析小户型公寓专题小户型公寓专题小户型公寓专题小户型公寓专题采用有限与无线相结合的方式，把所有设备通过信息传感设备与网络连接，从而实现了“家庭小网”、“社区中网”“、世界大王”的物物互联。并通过互联网实现了3C产品、家具智能系统、安防系统等的智能化识别，管理以及数字媒体信息的共享。海尔U-home概念宣称在世界的任何角落、任何时间，均可通过打电话、发短信、上网等方式与家中的电器设备互动，畅享“安全、便利、舒适、愉悦”的高品质生活。实现行在外，家就在身边；

28、居于家，世界就在眼前的生活理想。智能化智能化功能解读功能解读 4 4智能化智能化特征特征38小户型公寓专题小户型公寓专题CONTENTSCONTENTS目 录 小户型公寓产品户型特征 小户型公寓产品配套特征小户型公寓产品智能化特征 5 1 2 3 4小户型公寓产品的市场发展空间小户型公寓产品背景研究3839小户型公寓专题小户型公寓专题市场市场发展空间发展空间一一、目前、目前市场上小市场上小户型公寓项目存在的户型公寓项目存在的问题问题二、小户型公寓产品的市场发展空间二、小户型公寓产品的市场发展空间三、小户型公寓产品的三、小户型公寓产品的关键策略关键策略小户型公寓专题小户型公寓专题小户型公寓专题小

29、户型公寓专题从目前市场上已经开发的小户型产品开发情况来看，有些成功的经验，但同时也暴露了一些产品问题，需要注意：产品设计不够合理：因为小户型的设计相对复杂性更高，目前的项目往往都是简单的把空间尺度缩小，造成使用率低、功能不合理等问题，但小户型并不等同于低品质，高品质的小户型需要更具想象力的有效利用空间，同时应充分研究客户的生活方式，提供更符合时代需求的高智能化、高舒适度的复合型产品。配套缺失：现在的小户型产品往往为了追求小面积而舍弃了部分基本的功能，居室内只能睡觉，睡觉之外的功能没有足够的考虑，造成实际使用者的不便。管理落后和混乱：现在的小户型产品一般都是销售型物业，售出之后产权分散无法统一管

30、理和运营，参差不齐的自住者和低素质租户使得社区混乱不堪，简单的物业管理也无法提供更多的增值服务，使得社区品质无法保障。 5 5市场市场发展空间发展空间目前目前市场上小户型公寓项目存在的市场上小户型公寓项目存在的问题问题小户型公寓专题小户型公寓专题小户型公寓专题小户型公寓专题北京上海等地一直都有类似的尝试，如早期的绿景苑SOLO（30平米左右）和荣丰2008（非常男女15-29平米）都推出过超小户型产品，虽然销售情况良好，但后期呈现出来的品质问题和管理问题，一度被认为只能是过渡性产品。2010年起，万科高调提出致力于此类产品的开发，2011年在西安成功推出了18平米的超小户型项目，据悉万科北京公司也将在今年北