如何在新常态下促进房地产业健康持续发展-精品文档_第1页
如何在新常态下促进房地产业健康持续发展-精品文档_第2页
如何在新常态下促进房地产业健康持续发展-精品文档_第3页
如何在新常态下促进房地产业健康持续发展-精品文档_第4页
如何在新常态下促进房地产业健康持续发展-精品文档_第5页
已阅读5页,还剩2页未读 继续免费阅读

下载本文档

版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领

文档简介

1、如何在新常态下促进房地产业健康持续发展中国经济步入“新常态”使得房地产业面临根本性转折, 适 应新常态、化解新矛盾、 抓住新机遇是房地产业保持健康发展必 须确立的现实思维。本文作者作为浸润房地产多年的业界人士, 基于国内经济与国际环境全面对接的经济发展“新常态”带来 的机遇、挑战与考验,从分析房地产业相关问题入手,提出实现 未来中小房地产企业可持续发展的管理与财务建议。一、新常态下房地产业面临问题的基本分析(一)行业吸引力直线下滑,发展后劲相对乏力 房地产业作为曾经的中国经济支柱产业, 有过相当“惊艳” 的黄金时代。在 2008 年全球金融危机波及中国市场后,房地产 业尽管并未出现明显的行业性

2、的整体衰退, 甚至一些城市还出现 了房地产销售价格和成交量的新一轮高潮,但房地产行业已从 “黄金时代”进入“白银时代”。随着政策刺激的淡化, 2013 年以来,除一线中心城市外, 全国房地产市场整体开始增长乏力, 全行业平均利润率明显开始下降, 通过负债大量储备土地并进行 粗放扩张的房地产行业发展模式已无法持续。 在这股浪潮的冲击 下,中小型房地产企业的吸引力已经快速消失, 逐渐失去了依赖 土地增值和短期套利的机会。(二)过分依赖投资性驱动,缺乏风险管理体系 多年以来, 房地产行业的商业模式与盈利格局, 一直呈现着卖方市场态势与新投资项目轮番拉动的基本套路。根据作者对浙江省部分中小房地产企业的

3、调查与观察,发现这些企业普遍缺乏切实的风险意识和市场预测能力,对行业的周期性风险、政策性 风险、操作性风险的评估能力显得准备不足。中小房地产企业长期信奉单纯的“操作”能动性, 过分依赖投资驱动,忽略了内在 管理人才、管理能力、科技应用等要素的投入,对市场竞争新环 境下风险识别与评价、风险控制与化解等整个全面风险管理缺乏 意识与专业技术。这也是长期高速扩张中放松自身风险管理文化 的结果。当然,这也反映出在新常态下,因为既定战略和管理文 化的惯性,企业经营者对经济中低速增长周期认识不足、历练不够。当下房地产企业将面临外部环境的重大变化,急需补齐缺乏风险管理制度和风险管理部门的“短板”,构建完善风险

4、管理体系。(三)投融资风险渐渐暴露,行业管理急需精细化通过调查数十家中小房地产企业近年来的运行态势与财务 资产情况,发现中小房地产企业在投融资粗放经营时代衍生的内 存风险相当严重。这些风险可以从内部矛盾与外部政策两个方面 来分析。就中小房地产企业内部运行在整个行业供大于求时代所积 累的矛盾来看,其一,资产流动性差。其二,资产周转率偏低。 资金回收期较长,应收账款居高不下已经成为常态。其三,融资 渠道单一。新常态下的大规模刺激政策逐步退出,使只能依靠不 规范或者信贷资信要求偏低的渠道解决资金问题的中小房地产 企业的融资之路越发艰难。中小房地产企业外部政策配合的问题, 主要表现为两个突出 的掣肘与

5、矛盾。其一,土地政策与房产政策的矛盾。现实中,由 于土地和房产开发分属于不同行政部门管辖,政策目标和导向上存在有较大差别。时不时会缺乏协同效应, 存在政策之间相互打 架的风险。其二,保障性住房和商品性住房政策的不协同。保障 性住房与商品住宅房土地价格的巨大差异自然导致不公平竞争。 在房价持续走低的当下,住房投资回报大大降低,这不利于保障 正常住房供给,对保持行业健康持续发展构成了威胁。二、新常态环境下中小房地产企业持续发展的建议在社会主义市场经济条件下,主要依靠市场进行资源配置, 同时也适度受政府的正确引导。为着力实现社会成员“住有所 居”与保持房地产业自身持续发展的轨道上,现针对上述新常态下

6、全行业面临的普遍问题,提出如下对策建议。(一)加快土地市场化进程,提高行政审批效率土地市场化不是简单的放松政策管制,而是进一步规范土地 政策,做好制度的顶层设计。在当前,主要是围绕土地一级市场, 以有序增加建设用地的有效供给为主要目标和手段。可采取的措施:一是进一步减少政府对土地市场的过分干预;二是加大对城乡结合部和交错区的开发力度, 同时促进集体建设用地和农村宅 基地在依法前提下流转起来;三是有效盘活存量地和闲置地块;四是进一步加大城市的棚户区和危旧房改造与更新力度,积极引入社会资本和开发企业进行大规模的改造开发。同时,应进一步提高行政审批效率,力求缩短审批周期,为 企业腾挪出相对宽裕的空间

7、。一是大力改善现有窗口申报制度, 实行限时审批、网上审批等办法,明确工作定额与流转制度,提 高审批事项的结案效率;二是简化现有审批环节, 公开政府审批 的权力清单,并对政府系统的技术部门推行扁平化管理;三是探讨政府国土、住房和建设开发环节的审批单位在办公空间实行合 署办公或联合办公,尽可能推广“一站式”行政服务的经验;四是加强法治建设,依法严惩整个链条上的腐败分子。(二)改革房地产财税政策,搭建合理财税环境税费问题一直是公众对房地产行业关注的敏感问题,根据中央新常态下“调结构、稳增长”的政策精神,笔者建议:一是对 房产交易环节的营业税持续缩减, 而对房地产所得税率拟适度提 高,这样形成流转税负

8、总额降低的趋势;二是开展房地产金融创 新,商业银行可支持办理房产转按揭业务,并进一步简化登记和减少费用;三是多种渠道和形式加大对建成年份较久的老旧小 区、保障房小区等社区的公共设施投入,以此来统筹城市不同区域的均衡发展,防止出现极度反差现象;四是增加对民生项目的 财政投入,加快公共设施均等化进程,产生反聚合效应,使居民 点合理分散,化解城市交通日益困难的矛盾; 五是加大转移支付 力度,进一步融合城市行政区内远城区与主城区户口居民的社保体系,并实现城市圈地区的统一, 同时探索使用房券方式发放住 房补贴。(三)面对新常态市场环境,调整企业经营战略为顺利适应经济新常态,房地产企业可考虑增加对复合地产

9、 和特色地产开发的比重。 改变过去以商住开发为主, 兼顾商业地 产、旅游度假地产、养生养老地产、教育地产、文化地产、定制 开发等特色路子为补充的基调, 在未来住房消费需求个性化、 多 元化趋势日前强劲的趋势下, 房地产企业的积极心态应该是: 第 一,对商业用地,虽然其单位购买成本相对较高,开发风险相对 较大,但是其平均利润也较高,且容易利用多样化的金融工具实 现销售回款;第二,在全方位增值服务时代,一方面积极销售商 业物业,另一方面还需要为客户提供商业管理和物业管理等增值 服务,深度开发服务思路,通过价值链扩展来获取超额利润;第 三,销售和服务的重点需要随着经济结构的变化而转移,新的热点与增长

10、点值得关注。(四)注重信息化环境建设,增强全新管理意识在信息化环境中,通过信息化来武装管理的技术手段已经成 为众多企业所争相采用的重要着力点, 中小房地产企业管理者应 该积极加强自身的财务管理信息化水平,进一步完善各种信息化管理设备的换代升级,选择具有实用性、经济性及可持续性的财 务管理软件。科学的管理意识能够激发和指导科学的管理行为,对于中小房地产企业来说,在新常态下想要切实加强自身的财务管理质 量。包括财务在内的管理团队是企业管理队伍的重中之重, 要大 力加强管理队伍的管控力度, 加强人才培养及素质提升, 以充分 感受市场变化、更近距离接触消费者需求变化, 提升企业的市场 竞争实力。(五)

11、 强化约束性机制建设,创新财务管理体系中小企业要进一步完善财务管理与约束制度,加强监督约束机制。当前,应该包括内外两个方面:内部监督约束主要是指内 部审计工作,从而让内部审计站在企业的高度、市场的高度来调 整具体管理内容及方向; 在外部监督约束机制建设方面, 企业要 积极打造信息交换渠道、积极与社会媒体沟通协调,运用宣传教 育等手段不断提升社会大众在舆论监督权履行方面的意识,从而给企业一个严肃的外部监督环境, 促进企业不断完善与提升自身 的管理工作。新常态下要想切实实现财务管理的综合控制及渗透 能力,就必须建立和完善新型财务管理体系,加强成本控制与预算管理之间的有机结合,实现资金使用的进一步精细化与规范 化。(六) 执行创新型财务战略,实现长期持续发展宏观经济环境的变化对房地产开发企业的影响非常大甚至 是致命性的,特别是对于一些规模和实力都比较小的企业而言。 因此,中小房地产企业要以改善财务状况为主线,从改进融资渠道与成本、提高资金效率入手,加快经营活动现金的变现能力、 着力优化现有投资项目结构、在财务管理中引入项目管理策略、 寻找新的融资方式,采用信托、证券化、众筹等方式进行融资,

温馨提示

  • 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
  • 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
  • 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
  • 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
  • 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
  • 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
  • 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。

评论

0/150

提交评论