如何解决业委会班子持续难的问题

1、如何解决业委会班子持续难的问题 主讲人：中国物业在线 阮李萍每一个接触过业委会事务的人几乎都这么认为： 业委会担子重，工作很难做， 黄胖搡年糕，吃力不讨好！ 因为“难”， 很多业委会团队知难而退、半途提出了辞职， 只有极少数业委会团队能坚持两、三届甚至更长。 业委会组织大多是公益性的，我们很难用什么手段去制约业委会成员们半路“撂摊子”。 余杭区良渚街道有位社区书记叹过苦经：“筹备成立一届业委会跟生个儿子一样费时间，要辛辛苦苦怀胎十月，而业委会班子想辞职解散只需要一个晚上。” 这一难一易的对比，折射出了我们这个社会面对这一难一易的对比，折射出了我们这个社会面对业委会组织的尴尬之处。业委会组织的尴

2、尬之处。破解业委会班子难持续的困境，破解业委会班子难持续的困境，除了要着眼于拓宽和改善业委会组织的生存除了要着眼于拓宽和改善业委会组织的生存空间和生存环境外，空间和生存环境外，至少还可以从减轻业委会团队的工作压力和至少还可以从减轻业委会团队的工作压力和负担着手：负担着手：一、要想办法还原业委会的本职角色一、要想办法还原业委会的本职角色 通俗讲：业主大会是小区的权利机构，业委会是业通俗讲：业主大会是小区的权利机构，业委会是业主大会的执行机构。在小区管理的架构中，业委会负责：主大会的执行机构。在小区管理的架构中，业委会负责：收集整理业主大会议题、发起召开业主大会、组织全体收集整理业主大会议题、发起

3、召开业主大会、组织全体业主进行表决、执行业主大会决议。业委会是业主进行表决、执行业主大会决议。业委会是“挂着钥挂着钥匙的当家丫头匙的当家丫头”，它，它“当家不作主当家不作主”。如果业委会擅自。如果业委会擅自“作主作主”，变成了决策机构，最后一定落个，变成了决策机构，最后一定落个“乱作为乱作为”的骂名。的骂名。一、要想办法还原业委会的本职角色一、要想办法还原业委会的本职角色 现有机制下，小区通过业主大会表决形成一个现有机制下，小区通过业主大会表决形成一个共同决定，需要费时近一个月，还要动用大量的人共同决定，需要费时近一个月，还要动用大量的人力、财力。力、财力。 业主大会难开，是大多数小区不能经常

4、召开业业主大会难开，是大多数小区不能经常召开业主大会的原因。也是造成业委会越过自已的权利边主大会的原因。也是造成业委会越过自已的权利边界、变身决策机构的界、变身决策机构的“罪魁祸首罪魁祸首”。一、要想办法还原业委会的本职角色一、要想办法还原业委会的本职角色 要帮助业委会减掉那些要帮助业委会减掉那些“吃力不讨好吃力不讨好”的的“负负担担”，让业委会回归到，让业委会回归到“执行机构执行机构”的本职角色，的本职角色，就必须破解业主大会难开的困局。就必须破解业主大会难开的困局。 我们在我们在“业主业主”、“业主大会业主大会”、“业委会业委会”的体系架构中，再增设的体系架构中，再增设“有限委托有限委托”

5、方式的方式的“业主业主代表代表”：“业主业主”通过书面委托书授权通过书面委托书授权“业主业主代表代表”代理投票表决；如果代理投票表决；如果“业主业主”本人参加业主本人参加业主大会的，委托书自动失效。在中国物业在线大会的，委托书自动失效。在中国物业在线“优优+ +社区治理模式社区治理模式”中，我们叫它中，我们叫它“有限代议有限代议”，它最大的特点是：预授权，可撤消。它最大的特点是：预授权，可撤消。 一、要想办法还原业委会的本职角色一、要想办法还原业委会的本职角色 “ “有限代议有限代议”的优点，是把的优点，是把“沉默的大多数沉默的大多数”业主的表决权合法地集中到了少数业主的表决权合法地集中到了少

6、数“业主精英业主精英”身身上，提高了上，提高了“业主大会业主大会”的决策效率，业主大会也的决策效率，业主大会也就不再难开。就不再难开。 小区内大事小情的决策，可随时通过召开业主小区内大事小情的决策，可随时通过召开业主大会来解决。小区决策机构不再缺位了，业委会就大会来解决。小区决策机构不再缺位了，业委会就不会越界乱作为，业委会委员们也就不会再挨骂受不会越界乱作为，业委会委员们也就不会再挨骂受气。气。二、要想办法弥补业委会成员的专业性不足二、要想办法弥补业委会成员的专业性不足 经过驾校学习、考试合格、取得驾照后，机动车驾驶员才能开车上路；民航驾驶员要累积到一定的飞机时间才能载客飞行.只有我们的业委

7、会委员，象是不用培训学习的“新郎官”，马上就能入“洞房”。 物业管理是一门专业性很强的“技术活”。而我们的业委会成员（尤其是首届业委会班子成员）在专业性上是明显不足的，如果不懂装懂，只能害苦了小区害自己。弥补业委会成员专业性不足的办法：弥补业委会成员专业性不足的办法：1、象今天举办这样的培训会、交流会；2、要多多依靠专业的物业公司的帮助；3、组织具有建筑、园艺、安防、电梯等专业技能知识的业主，成立业委会顾问团、专业工作小组来帮助业委会；4、面向社会招聘业委会职业经理人、业委会秘书等专职人员；5、引入商业化的第三方服务机构来为业委会提供专业帮助。譬如聘请业委会法律顾问为小区提供法律咨询和物业维权

8、的服务，聘请招标公司负责选聘物业和物业工程招标事宜等等。以我中国物业在线提供的服务为例，以我中国物业在线提供的服务为例，列举一些物业管理第三方服务：列举一些物业管理第三方服务：物业管理费测算：以第三方机构身份，用模块分割、平衡测算的方法，测算“经济型、品质型”两种物业服务标准下的物业管理费；物业服务质量评估与监理：每月定期对秩序、卫生、绿化、设施设备、客户服务等物业管理服务质量进行系统的监督检查，形成书面监理报告；物业选聘辅导：包括招标公告拟定、招标文件制作、物业招标代理、优秀物业推存、管理现场踏勘、业主表决物业合同、签订物业服务合同、物业服务合同备案等整个流程；以我中国物业在线提供的服务为例

9、，以我中国物业在线提供的服务为例，列举一些物业管理第三方服务：列举一些物业管理第三方服务：物业服务合同解除与承接查验：指导合法合规地解除物业服务合同，辅导交接各类档案、设备、公共收益等；共有权益清查与追讨：对物业管理用房、物业经营用房、停车位、共有收益等全体业主的重要财产进行清查，帮全体业主对被侵占的财务进行“零风险”式的追讨；物业工程咨询与招标：为小区封闭式管理、智能停车管理、安防监控改造、消防工程改造、小区绿化改造等物业工程提供咨询服务、招标服务；以我中国物业在线提供的服务为例，以我中国物业在线提供的服务为例，列举一些物业管理第三方服务：列举一些物业管理第三方服务：物业用品代理采购：利用网

10、络团购优势，代理采购门禁、道闸、电梯配件、监控、消防器材等物业用品，提高透明度，降低采购成本；业主大会表决票发放及回收：受业主大会组织方委托，以第三方机构身份进行业主大会表决票的发放、回收、开箱、唱票、计票、监票工作。三、要想办法减轻业委会成员的日常事务性工作三、要想办法减轻业委会成员的日常事务性工作 业委会的日常事务是非常繁杂、琐碎的，比如要起草大量的文件公告，每天要监督物业公司的工作，每天要接待业主收集业主的意见等等。 由于目前大多数业委会成员都是业余性质的，能够投入的时间非常有限，常常让大量的事务性工作压得喘不过气来，很容易忙中出乱。 也因为业委会是业余性的，物管人员和广大业主想在白天正

11、常工作时段内和业委会沟通交流是非常困难的。 所以，我们建议：要设立业委会的专职秘书，由专职秘书来承担业委会日常的琐碎事务，以缓解业委会班子持续难的问题。最后，我们一起来纠正一种错误的观念： 我们的业委会朋友怕“花钱”聘请业委会专职秘书和购买第三方的专业服务。 这是穷人思维在做怪，是很狭隘的想法，就象我们去北京公干时会选择花钱坐飞机、坐火车，不会为了省钱而走路去北京是一样的。我们要学会让专业的人办专业的事，要懂得分享我们人类社会化大分工的成果。 我们每位业主都花了上百万的钱购买了住房，这中间大部分的钱是花在了购买环境以及公共配套设施上了，一个小区全体业主购房的花费合计起来是一个数十亿甚至上百亿级别的巨额财产。我们花钱购买专业的服务，维护设施