写字楼物业服务合同.

1、 大 厦物业服务合同 甲方： 乙方： 根据中华人民共和国合同法及 国家、地方有关物业管理法律、法 规和政策，在平等、自愿、协商一 致的基础上，就甲方委托乙方对 实行专业化、一体化 的物业服务管理订立本合同。 第一 章 总则 第一条 物业基本情况 物 业类型： 综合性商业物业 座落 位置： 建筑 面 积 ： 第二条 乙方提供服务的受益人为 本物业的全体物业使用人，本物业 的全体物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。 第三条 本物 业管理服务采取劳务包干制。物业 服务合同的总金额为人民币 。由乙方按照实际 购买劳务发生额度开具发票，支付 合同价款，以合同额的十二分之一 金额按月支付。服务期满一

2、个月后， 次月的 10 个工作日内付上月服务 费。 第四条 房屋的共用部位、共 用设施、设备、市政公用 设施和附属建筑物、 构筑物、公共绿地、附属配套建筑 和设施、公共场地的小修、养护费 用，由乙方承担，所发生的耗材、 工具等由甲方承担；大、中修及更新费用（包括外幕墙清洗、化粪池 井清掏、废物定点排放、特种设备 专业维保年检费等）由甲方承担。 第五条 委托管理期限为 个月。 自年_月 _日起至 年_月_日。 第二章 委托管理事 项 第六条 房屋建筑本体共用部位 的维修、养护和管理，包括：楼盖、 屋顶、梁、柱、内外墙面、内外墙 体、走廊道门及基础承重结构部位、 设备机房、办公区域、楼梯间、车 库

3、及房屋建筑规划占地范围内全部 物业及附属设施等。 第七条 共用 设施、设备的维修、养护运行和管 理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、 天线、空调系统、供暖系统、供水 系统、供配电系统等。第八条 市政公用设施和附属物、构筑物的维 修、养护和管理，包括道路、室外 上下水管道、化粪池、沟渠、池、 井、停车场、自行车棚等。第九条 大厦内外的安保工作。第十条 公共环境卫生，包括公共场所房屋共 用部位的清洁卫生、垃圾的收集、 清运及规划占地范围内除雪。公用 绿地、庭院的绿化维护管理及环境 美化管理等。第十一条管理与物 业相关的工程图纸、竣工验收等资料。第十二条其他 委托事项。 第三

4、章 双方权利义务 第十三条 甲方权利义务 1代表和 维护产权人、使用人的合法权益； 2审定乙方拟定的物业服务管理 制度； 3检查监督乙方管理工作 的实施及制度的执行情况； 4拥 有对乙方的工作行为的监督的权利； 5拥有对乙方危害大厦行为的制 止权； 6拥有对乙方重大工作措 施的审定权； 7审定乙方提出的 管理服务年度计划； 8协调、处 理施工单位遗留问题及各种设施设 备生产安装方维修维护； 9为乙 方完成管理服务工作提供辅助支持； 负责处理非乙方原因而产生的各种 纠纷； 10为乙方在物业内配置必 要的物业服务人员办公休息用房及 保洁工具、耗品仓库等物业管理用 房； 11甲方应及时免费为乙方提

5、供物业服务所需的配件、工具、耗 材等相关器材设备； 12 其他法律 规定的权利和义务。 第十四条 乙 方权利义务 1根据有关法律法规 及本合同的约定，制订物业管理制 度；2对物业使用人违 反法规、规章的行为，及时制止， 若其不听劝阻，发生的一切损失乙 方概不负责； 3经甲方同意后可 选聘专营公司承担本物业的专项管 理业务，但不得将本物业的管理责 任转让给第三方； 4负责编制房 屋、附属建筑物、构筑物、设施、 设备、绿化等的年度维修养护计划 和大中修方案，经甲方审定后由乙 方组织实施； 5负责编制物业管 理年度管理计划、资金使用计划； 6每年向甲方公布一次管理费用 收支账目，年终汇总账目情况报甲

6、 方审核； 7对本物业的公用设施 不得擅自占用和改变使用功能，如 需在本物业内改、扩建或完善配套 项目，须与甲方协商经甲方同意后 报有关部门批准方可实施； 8乙 方负责所有物业从业人员的工资、福利及按规定缴纳的 “五险 ”等，从 业人员发生各种纠纷及伤、亡由乙 方自行处理，甲方不承担任何连带 责任； 9本合同终止时，乙方须 向甲方移交全部管理用房和甲方所 提供工具、设备等并物业管理的全 部档案资料； 10 其他法律规定的 权利和义务。 第四章 物业管理服 务质量 第十五条 乙方须按其制 定的 大厦物业服务年度计划实现目标管理。 第五章 违 约责任第十六条 乙方违反 本合同的约定，未能达到约定的

7、管 理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止 合同，造成甲方经济损失的，依据合同法中违约损害赔偿规定给 予甲方经济赔偿。 第十七条 如因 乙方管理不善、工作失误，或操作 不当，造成甲方损失的，甲方有权 即刻终止合同，并追究乙方相关责 任。第十八条因甲方原因，致使乙方未能完成规定的管理目标， 乙方有权要求甲方在一定期限内解 决，逾期未解决的，乙方有权终止 合同，造成乙方经济损失的，依据合同法中违约损害赔偿规定给 予乙方经济赔偿第十九条甲乙双方任何一方无正当理由提前终止 合同的，应向对方支付 2 个月的物 业管理费作为违约金；给对方造成 的经济损失超过违约金的，还应给 予赔偿。

8、 第六章 附则 第二十 条 因房屋建筑质量、设备设施质 量或安装技术等原因，达不到使用 功能，造成重大事故的，由甲方承 担责任并作善后处理。产生质量事 故的直接原因，以政府主管部门的 鉴定为准。 第二十一条 本合同 执行期间，如遇不可抗力，致使合 同无法履行时，双方应按有关法律 规定及时协商处理。 本合同及 其附件和补充协议中未规定的事宜， 均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第 七 章 其 他 第二十二条 本合同期满前 30 日， 甲乙双方共同协商是否继续续约。 若双方无异议，本合同续约一年。 第二十三条 对本合同的任何修改、 补充须经双方书面确认，与本合同 具有同等的法律效力。

9、本合同正本 连同附件一式 四 份，甲方、乙方、 各执二 份，具有同等法律效力。经 双方法定代表人或授权代表人签字 并加盖公章后生效。甲方（公章）： 乙方（公章）： 法定代表人法定代表人（或授权代表人） ：（或授权 代 表 人 ）：联系人：联系人： 电 话：电话： 日 期：日 期：辽宁政兴物业大厦 项目服务细则 一、保洁部保洁部保洁员工作职责JJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJ1保洁部保洁员作业操作规JJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJ保洁部工作质量检查标准.15、客服部 客服部服务员议操作规程 ,.22 检查标准 ,.26客服部工作质量 三、保安部 保安JJJJJJJJJJ

10、JJJJJJJJJJJJ工作职责JJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJ.20客服部服务员会部保安员工作职责 ,.28 岗、大堂岗岗位职责 ,.30 巡岗位职责 ,.31形象 大厦外 大厦内巡岗岗位职责JJJJJJJJJJJJJJJJJJJJ.32JJJJJJJJJJJJJJJJJJJJ.33安全监控员岗位职 员工通道保安员岗位职JJJJJJJJJJJJJJJJJJ.34保安 部保安员工工作规程JJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJ.35检查标准JJJJJJJJJJJJJJJJJJ.55保安部消防安全工作质量四、工程篇 工程部工程人员岗位职责 ,.57强电工岗位责任制 ,.60空调工

11、程师岗位责任制JJJJJJJJJJJJJJJJJJJ.61任制JJJJJJJJJJJJJJJJJJ.62JJJJJJJJJJJJJJJJJJJ.64给排水工程师岗位责变电所所长岗位责任制变电所值班长岗位责任制555555555555555555.65变电所值班员岗位责任制999999999999999999工作人员操5555555555555555555555维修服务工工程部 作规程作程序555555555555555555555修电工555555555555555555555.67维操作规程.67空调工操作规程,.68 给排水系统的养护操作规程 ,.69 工程部工 程员工作质量检查标准555

12、555555555555555V 1保洁部保洁员工 作职责 1 、负责本辖区内公共环境及办 公区域的垃圾回放清运工作；2、负责所属辖区公共设施、设备的清洁工作； 3 、负责 所属辖区公共区域和办公区域的消杀工作； 4、负责客户要求的各种清洁服务工作；5、负责辖区绿化的养护和修整工作； 6 、日常 工作接受客服部部长及保洁所所长的督导， 直接向保洁领班负责；7、负责所在岗位的大厦宇内外保洁、外墙清洁工作等各种清洁 工作； 8、遵守公司规章制度，穿戴整洁， 时刻注意仪容仪表，使用文明用语，控制性情，保持良好服务心态；9、按本岗位的要求按时上岗，不得出现脱岗、空岗现象，忠 于职守； 10、严格执行本

13、岗位工作的操作规 程，按具体规定严格执行； 11、遇到突发事 件，积极处理，并迅速报告上级； 12、发现 办公区域内出现行径可疑人员，及时汇报至 保安部； 13、在工作期间不得为他人做自己 职责以外的任何事情； 14、工作期间不得打 私人电话，有急事与本部领班联系处理；15、不损坏公物，不浪费日常保洁消耗品，使用、 保管好所有设备、工具； 16、服从领导，接 受检查，完成指定的任务； 17、完成领导交 办的其它的随机性工作。保洁部保洁员作 业操作规程 一、 日常清洁 （一）大 堂清洁 1、 清洁内容 （1）日常清洁：倾倒烟 缸，整理座位、台面，抹尘、推尘，清洁大 堂玻璃门上手印，自动门、电梯按

14、钮、轿箱 内外手印污迹，大堂卫生间的清洁； （ 2）定 期清洁工作：家具打蜡护理、电梯保养清洁、 内外地垫清洁、地毯洗涤、大理石地面清洗、 打蜡、玻璃清洁等。 2、 操作程序 （ 1）大堂 保洁的原则是：以夜间或周六、日定期操作 为基础，白天进行日常保洁； （2）定期对大 堂地面进行彻底的清洁、抛光、定期上蜡； 操作时，上蜡区域应有示意牌或围栏绳，以 防旁人滑跤； （3）日常保洁的要求每天对地 面进行清洁数次，大堂内的其他部位，如玻 璃、柱面、墙面、台面、椅子、栏杆、沙发、 灯座等，要经常清洁，保持光亮、明净； （ 4） 操作过程中，根据实际情况，适当避开客人 和客人聚集的区域，待客人离散后再

15、予以补 做；客人进出频繁和容易脏污的区域，要重 点拖擦，并增加拖擦次数； （ 5）遇下雨或下 雪天，要在大堂进出口处放置伞袋机、踏垫， 铺上防湿地毯，并树立 “小心防滑 ”的告示牌 和增加拖擦次数，以防客人滑跤及将雨水带 进大厦。 （二）、电梯的清洁和保养 电梯 是客人使用频繁的地方，一般采用每天更换 星期地毯的办法来解决电梯里的清洁问题； 对客用电梯一般采用早、中、晚三次进行， 特别注意对金属部位的除渍保养。1、 清洁内容 电梯外门、电梯内白钢、壁板、天棚、控制板、地面、 门轨、扶手、装饰； 2、 操作程序 （1） 打 开控制箱，将电梯停在指定楼层，每次只能 停止一部电梯； （ 2） 将“正

16、在工作中 ”告示 牌放在电梯门前； （3） 吸净墙角边和门轨 道内的砂尘，抹净灰尘； （ 4） 清洁玻璃镜 面，清洁不锈钢部分、壁板、控制板，达到 光洁明亮，无任何印记（用不锈钢清洁剂） ； （ 5） 清洁扶手、装饰、天棚灰尘； （ 6） 地 面清洗干燥； （ 7） 工作完毕后，取下防护 板，把控制按钮恢复原位，关上控制箱，恢 复电梯正常运行。 （三）玻璃窗、镜面操作 程序 工具：伸缩杆、刮水器、涂水器、清洁 剂、美工刀片、毛巾； 1、发现玻璃沾有污迹 时，用美工刀片除污； 2、按比例兑好玻璃水 （与水按体积 1： 20）； 3、将涂水器浸入玻 璃水中，插在伸缩杆上； 4、将浸有玻璃水的 涂水

17、器按在玻璃上推擦； 5、另一个伸缩杆插 上刮水器，从上至下刮去玻璃上的水迹； 6、 最后用干毛巾抹去遗留的水印。 （四）卫生 间清洁 1、 工作范围：镜面、台面、洗手盆、 墙壁、马桶、水箱、尿槽、低架、地面2、操作规程（1）镜面清洁用喷壶喷 上玻璃水，后用干毛巾擦拭干净，不留任何 水迹； （2）洗手盆清洁先把肥皂涂在洗手 盆内，用毛刷来回刷洗，直到污迹洗净为止， 用清水冲净，并把台面顺手擦拭干净，用金 属除锈剂及不锈钢水将水龙头清洗干净； （3） 马桶清洁将洁厕灵洗剂倒入水槽中，用厕所 刷蘸洁厕灵洗刷马桶、坐板、盖、马桶内外， 然后用清水冲洗，将洁厕灵冲洗干净，接着 用毛巾把水抹干，再用消毒手

18、巾对坐板进行 消毒，最后把地面拖干。 （4）坐厕水箱清 洁 关闭水龙头，放走水箱水； 将盖放 在安全位置； 少量使用酸性溶剂； 手 刷刷干净； 打开阀，清水冲； 盖好盖。 （5）尿槽清洁 将清洁剂洁厕灵倒入水槽中， 用厕所刷蘸洁厕灵擦洗尿槽内外，用清水冲 洗，抹干；如发现有水锈、水迹，则再使用 较高浓度的酸性洗洁精，否则水迹无法清除， 此时提醒注意，不可将强酸洗洁精滴到地上 以免损坏地面。（6）地面清洁放牌；1 : 20兑水（按体积）；刷； 热水冲； 拖干。 （ 7）不锈钢手纸架 用干、湿毛巾清洁内外 尘埃，外用不锈钢清洁剂擦拭到光亮为止， 厕纸在不足时应立即更换，将旧的缠放在新 的外面，放在

19、架上。 （ 8）交班前必须把室 内清洁一遍，交班干净，设备完好，如有问 题及时报告。 （五）室内清洁 1、工作范围： 天棚、灯饰、四壁、家具、玻璃窗、地面、 垃圾清倒； 2、操作程序（ 1）根据事前工 作计划、工作要求，准备好使用工具和清洁 剂，比如：吸尘器、毛巾、梯子、小铲、百 洁布、刮玻璃器、万能洗涤剂等；（ 2）应遵循先从上向下，从内向外的原则，工作之 前要整个环视下房间，如果有卫生间，则应 先清洁卫生间后，再清洁其它部位；（ 3）架好梯子，用干净毛巾抹天棚、灯饰上的灰 尘；如尘较多，用背式吸尘器吸尘后再抹尘； （ 4）清洁四壁及家具灰尘，根据工作要求打 木质蜡和金属光亮剂； （ 5）清

20、洁玻璃窗， 先将窗框、沟槽灰尘清洁干净，涂水器蘸玻 璃清洁剂均匀涂在玻璃上，刮水器刮去水分， 用干净毛巾抹净剩余部分水分； （6）最后 清洁地面，地板、石质地面用尘推推尘，地 毯要用吸尘器吸尘，由里到外吸尘后结束清 洁。 3、 注意事项 （1） 工作小心，一看二 干，不得将室内家具物品碰撞损坏；（ 2） 不随意动客人摆放 的文件； （3） 不准跟人拉关系； （ 4） 对 客人服务以外的要求应以回绝，并有礼貌。 （六）室内公共区清洁 范围：公共走廊、卫 生间、步行楼梯、电梯间、消防器材 步骤： 1、 公共走廊 （ 1） 抹墙壁、门框上灰尘，根 据需要定期打木质蜡； （ 2） 清洁消火栓内 卫生，

21、抹去灭火器上灰尘； （ 3） 地毯吸尘； （ 4） 地面湿抹； （5） 清洁楼层指南。 2、 卫生间 （ 1） 清洁剂 1：20 兑水，抹墙面、 地面、隔断板； （2） 洁厕灵清洁大、小便 器后，用清水冲净； （ 3） 洗手盆、台面用 涂水器、百洁布进行刷洗，用清水冲干净， 抹布抹去水迹； （4） 镜面、玻璃窗用涂水 器、玻璃刮进行清洁。 3、 步行楼梯、扶手 （1） 笤帚清扫楼梯，至上而下； （2） 湿毛 巾从上而下抹扶手，及栏杆上灰尘；（ 3）拖布拧干，拖楼台阶，经常清洗拖布； （4） 用毛巾抹净墙角及栏杆外台阶灰尘。 4、电 梯间卫生清洁 （1）清洁电梯门、按钮、抹 手印，必要时用白钢光

22、亮剂擦拭；（2）清理落地烟灰盅及 垃圾箱内垃圾； （3）理石地面用尘推推尘。 （七）广场清洁 1、范围：大门外的楼宇周 边地区，主要包括停车场，通道、阶沿、绿 化带内卫生、栏杆、楼前饰物 2、程序： （1） 日常清扫 由专人负责巡回清扫周边地面 的垃圾、碎屑； 拾捡绿化带内杂物； 抹去休息桌、凳灰尘及栏杆口灰尘； 湿 拖布拖去台阶及地面的脏迹。 （2）特殊清 洁 金属护栏、装饰打白钢光亮剂； 地 面用高压水枪清洗；连接水管接高压水枪； 加入清洁剂；如有油脂物质需附加热器。（八）垃圾的收集与处理 1、垃圾的存放各个场所 应视情况分别设置垃圾筒；落地烟灰盅、字 纸篓、茶叶筐等临时存放垃圾的窗口；但

23、需 注意： （1）存放容器要按垃圾种类和性质 配备； （2）存放容器按产生量放置在各个 场所； （3）存放容器要易存放、易清倒、 易搬运、易清洗； （4）有些场所的存放容 器应加盖，以防异味散发； （ 5） 配合做好 清运垃圾工作。 2、 垃圾收集的操作程序 （ 1） 及时清除楼面上所有的垃圾，收集清运时， 用垃圾袋装好，并选择适宜的通道和时间， 只能使用货运电梯，不可使用客梯；（ 2）在清除垃圾时，不能将垃圾散落在楼梯和楼 面上； （ 3） 要注意安全，不能将纸盒从上 往下扔； （ 4） 要经常冲洗垃圾存放点，保 持卫生清洁，防止产生异味及飞虫；（ 5）配 合 做 好 清 运 垃 圾 工 作

24、 。 二 、 特 殊 清 洁 （一）、家具保养 家具保养有四种类型：一是 木质家具，二是不锈钢家具，三是铜质家具， 四是皮质家具。 1、木质家具：主要有桌、几、 柜、床头、墙壁等 操作规程： （1） 将家具 抹去尘，打木质家具蜡； （ 2） 将木质家具 蜡喷到无绒毛巾上，均匀涂擦家具表面； （ 3） 操作方法最好 “ S”，互相重叠以免漏擦； （ 4） 打蜡时绕过家具非木质部分，如果擦上 用毛巾擦净； （ 5） 如果蜡水打过的过厚， 就显得不均匀，则应用干毛巾反复擦拭均匀。 2、 铜质家具：主要包括各种家具边角、扶手、 铜器、铜质器具 （1）操作规程 将要清洁 部分用毛巾除尘； 倒少许擦铜水在

25、干无 绒毛巾上； 均匀将铜水涂在铜器上； 用力擦去铜器上的污迹； 待铜水干后， 用干净毛巾抹干铜器上的铜水，直到光亮。（ 2）铜器封漆操作规程 用擦铜水把铜器擦亮； 用干净毛巾将 铜器擦干净； 将封铜漆按比例稀释； 用无绒毛巾小心均匀地把封铜漆涂在铜器上； 封漆层距互叠 2-3 毫米，以免漏封，影响 质量；封铜后铜器要达到光洁度均匀， 不留有铜漆痕迹的效果； 封闭后铜器宜 放在通风的地方风干；3、不锈钢家具：主要包括各种扶手、门面、壁板、器具等；（1）操作规程 将白钢光亮剂喷到所要清洁的 部位或直接喷到毛巾上，均匀涂在上面； 反复擦拭，直到光亮，特别是扶手、壁板脏 迹很强的部分； 如果不锈钢表

26、面有横或 竖的暗纹，则要顺着暗纹的方向擦拭；4、皮质家具：主要包括沙发、座椅、靠背等；（1）操作规程将要清洁的部位用湿、干 毛巾抹去灰尘； 将缝隙内灰尘杂质用吸尘器吸净； 将皮革清洁剂喷到其表面； 用干无绒毛巾擦拭，直到光亮无尘。 （二）地面的清洁经过装饰装修、土建工程 之后，瓷砖和理石地面上都留有装饰过程中 留下的各种顽固污迹，清洁过程比较有难度， 而且程序复杂操作规程如下：1 、荒扫；用笤帚将地面 的大块杂质、垃圾清扫干净； 2、酸性：主要 是清洁白灰、石灰一类的顽固污渍；（1）使用单擦机，换上地刷， 1：10（按体积）的 酸化剂兑水注入清洁水箱内； （2）开启单 擦机擦洗地面，以 30

27、米/分速度前进，顽固 之处停下细刷； （3）用吸水机将水吸起； （4）拖布抹净。 3、局部处理：对于酸洗没 有除去的污渍进行清洁处理； （1）胶状物 质、油漆类物质可用溶性洗剂，如香蕉水、 酒精喷到上面，待其溶解后用刷子刷去； （2） 对于顽固性强，面积又很小的地方，可用小 铲刀平行地面，用力铲除。 4、洗地（1） 用洗地机将清洁剂 1：20 兑水注入水箱，开 启机器； （2）洗地时，行与行之间相叠 10 公分，以免漏洗； （3）用刮水器刮水后，再用吸水机将水吸起； （4）用干净湿拖布 拖净， （三）理石地面保养 1、大理石地面 的日常保养（1）洗地 自动洗地机的操作； 将清洁剂按 1：20

28、（按体积）的比例兑水注入 水箱内： 装好吸水刮后，启动电源开关， 放下洗地刷和吸水刮，扳动水制开关；启动吸水机电源，手推操纵杆，以 60 米/分 的速度前进，洗地和吸水同步进行； 洗地机洗地时，行与 行之间互叠 10 公分，以免漏洗； 洗地完 毕后，要用干毛巾将地面特别是边角位的水 迹抹干净，以免影响质量。（2）地面打蜡、抛光 进行打蜡时，首先要检查机器上喷 壶是否加满保养清洁蜡； 将控制杆调节 到合适的高度； 机体底盘针座接合抛光 垫，保持机身底盘与地面平衡； 接通电 源，按动机身电源开关，使底盘转动，当手 柄提升时，机身向右移动，当手柄向下时， 机身向左移动； 当操纵机械从左至右移 动时，

29、拉动喷蜡控制杆将蜡水喷出，由底盘 抛光垫将蜡水均匀的涂在地面上； 打蜡 前，用干地推将地面灰尘、砂粒推干净；打 蜡时，落蜡要均匀，上下要互叠 10 公分，每 推 100 公分距离喷蜡一次； 喷蜡完成后， 换另一个干净的抛光垫进行地面抛光； 抛光推进的速度保持在 50 米/分为宜，来回 抛光 35次，直到光亮为止。 （3）地面高 速抛光 使用高速抛光机操作，将高速抛 光垫安装在抛光机转盘底部针座上，平放在 地面；将控制杆调节到合适的高度，接 上电源； 按动机身上的电源开关，转盘 转动，即可进行抛光； 抛光时，推进速 度不要太快，应保持在 50 米/分的速度； 抛光时，上下行距应互叠 10 公分，

30、以免漏抛。 2、理石地面的周期保养 （1）地面起蜡、封 蜡 起蜡操作规程A、起蜡前，将暂停使用 告示牌放在工作现场出入口或周边位置；B、以 150 转/分速度的擦地机连清水箱进行操作， 将起蜡水按 1： 10（按体积）的比例兑水注入 水箱中； C 套好针座及洗地百洁垫；D、擦地机接通电源，按动机身电源开关，拉动 水箱控制杆，将起蜡水均匀擦在地面上；E、控制机械保持在 50 米/分的速度进行刷地起 蜡工作；F、控制机器走向，由左向右来回 走动23次；G、上下行距要互叠10公分;H、洗地完成后，用吸水机把起蜡水吸干净；I、 用自动洗地机来回过清水两次；J、边角位用长柄手刷擦抹干净；K、待地面吹干后

31、进行封蜡。封蜡操作规程A、将落蜡拖 头套在蜡拖杆上；B、把拖头浸透蜡水； C 把拖头放在轧水器上轧干少许；D、将蜡水均匀涂地面上（一般封 35层）；E、操作 时边与边之间成 90 度角一层一层地将蜡水均 匀拖在地面上，待每层蜡水干透后，才可以 进行抹布的封蜡的操作；F、封蜡结束一般需过 6 个小时后才用 1000 转/分以上的高速 抛光机进行抛光，直到光亮为止。 （四）地 毯的保养 1、地毯吸尘若要延长地毯的使用 寿命，必须建立一套正确的清洁标准；在保养过程中，吸尘 是保养地毯最重要的程序；吸尘工作做的越 好，地毯需要清洁的次数就越少，其使用的 寿命就越长；另一方面，有污迹要尽快清除， 否则，

32、时间长了便会很难清除；2、地毯清洗（即地毯干泡清洗）用吸尘机对地毯进行吸尘处理； 用地毯除渍剂清除地毯 上的各类污迹及口香糖； 按比例将地毯 水兑水后加入电子打泡箱内； 将 150 转/ 分的洗地机套上地毯刷，接上电源； 打 开泡箱开关，将泡沫均匀地擦在地毯上； 控制擦地机的走向，由左至右，保持 40 米 / 分的速度为宜； 操作机械在地毯上来回 洗刷3 4次，上下行距互叠10公分； 用 毛刷刷洗边角位，抹干地毯上的泡沫；用地毯吹干机吹干地毯； 工作完毕后， 用清水冲洗泡沫箱和地毯刷。 3、地毯抽洗 （ 1 ）灰尘一旦进入地毯纤维的深处沉积，必 须采用抽洗的方法深层清洁，使地毯恢复原 来的光泽

33、，对于水有敏感的地毯，可采用干 泡清洗代替抽水的办法进行；（ 2）抽洗方法 用大约60C的热水或带有清洁剂的热水， 通过微型喷嘴喷到地毯纤维上，羊毛地毯最 高用30 C的热水，紧接着用吸水扒吸干污水， 地毯纤维就从上至下进行了一次冲洗清洁， 为了增加抽洗的效果，一般采用增强机械力 或延长作用时间的方式；增强机械力因素， 是高压水枪出水的压力，通常有 12 帕者仍不 能将污垢冲出来，就需要用与机器连为一体 的滚刷把粘住的污垢刷出来；延长作用时间 是将清洁剂事先喷到地毯上，大约让其作用 十分钟，然后再冲洗；（3）操作程序 用吸尘器或立式吸尘机全 面吸尘；除去地毯表面的 污渍； 稀释清洁剂，倒入 喷

34、壶中，而抽吸机清水箱注 入清水； 用喷壶在地毯上 全面喷洒清洁剂，作用1520 分钟，污渍脱离纤维，即 乳化过程结束； 也可直接 用抽洗机加清洁剂进行抽洗； 用抽洗机抽洗，操作时每 行互叠 10 公分，以免漏洗，最好经过两次以上的抽洗才 能达到满意效果； 梳起地 毯纤维毛； 为了让地毯尽 快投入使用，可用吹风机吹 干。保洁部工作质量 检查标准 第一部分：大堂卫生检查标 准 1 大堂内摆放的落地烟灰盅内烟头存放 量不得超过 3 个； 2大堂地面无灰尘、无 垃圾、无杂物，打蜡地面光亮均匀、无污渍； 3大堂内外地垫无积尘、纸屑、污迹，地垫 底层无杂物； 4地角线、电源开关无灰尘； 5消防器材无灰尘，

35、排列整齐； 6垃圾桶 内垃圾不能超过一半； 7大堂的墙面、台 面、沙发、不锈钢等保持光亮整洁、无灰尘； 8保持厅内空气清新无异味； 9玻璃大门 无手印和灰尘，保持光亮干净； 第二部分： 楼梯间通道卫生检查标准 1地面、梯级洁 净、无污渍、灰尘； 2 楼梯扶手护栏干净； 3 梯间顶面无蜘蛛网、灰尘； 4 地脚线干 净无灰尘； 5 大理石地面目视干净无杂物、 污迹。 第三部分：电梯卫生检查标准 1 电 梯门内外及轿厢壁白钢表面无灰尘、污迹、 锈迹、手印； 2 轿厢地毯干净无污迹、纸 屑、地毯下无杂物； 3 电梯控制板、按钮、 指示灯无洁净无污渍、手印；4 轿厢顶棚、照明灯 无灰尘、蜘蛛网； 5 塑

36、料胶条门轨无灰 尘、砂土； 6 电梯门沟槽无污垢、杂物。 第四部分：卫生间卫生检查标准 1 天花、 墙角、灯具、烘水器、电源开关无灰尘、 蜘蛛网； 2 墙壁瓷片干净，无积尘； 3 陶瓷便器洁净光亮、无水锈、无尿渍、 无堵塞，表面无尘、无水迹； 4 地面无 烟头、纸屑、污渍、积水； 5 台面、洗 手盆、拖布池无水锈、无堵塞、无沉淀物， 水龙头光亮如新； 6 镜面无水纹、污渍、 手印； 7 室内空气无异味、臭味、无蚊 蝇； 8 纸篓或茶水桶内的垃圾不能超过 二分之一； 9 外门及隔扇门（包括门把 手）无水渍、污渍、手印。 第五部分： 办公室卫生查检标准 1 玻璃窗明亮无灰 尘、污迹、手印，窗框、滑

37、道无灰尘及泥 沙； 2 地面干净无杂物、灰尘、污渍； 3 天棚无积尘和蜘蛛网； 4 灯具、摆 设品、办公家俱无灰尘、污迹； 5 室内 空气清新无异味； 6 办公室内各种设备 摆放整齐，所有台面无灰尘；7 门及门把手无污垢 及手印。 第六部分：公共区域清洁检查 标准 1 墙壁、天棚、门、窗、框、消防 器材无灰尘； 2 通道地面洁净，无污渍、 无污水、垃圾； 3 楼梯台阶无杂物、无 污渍、无积水、扶手无手印、无锈渍、无 灰尘； 4 垃圾桶内外无污渍、无积水， 垃圾日产日清； 5 楼层所有公共区域无 卫生死角； 6 卫生间无异味，台面、便 器无污垢、水锈、四壁、天棚无灰尘。 第七部分：广场卫生检查标

38、准 1 广场地 面无垃圾、杂物、大片污渍； 2 停车场、 台阶洁净、无杂物、积水、污染、无口香 糖渍； 3 绿化带（草坪）整洁，无垃圾、杂物； 4 大门外地垫清洁、无杂质； 5 旗杆台面洁净，无杂物； 6 室外垃 圾桶内外无污渍，桶内存放垃圾不得超过 三分之一。 第八部分：地下室卫生检查 标准 1 地面无垃圾、果皮、纸屑、积水、 污迹及杂物； 2 标识牌及通道指示、消 防栓、灭火器等公共设施无灰尘。 第九 部分：玻璃及镜面清洁检查标准 1 玻璃 窗、镜面无固渍、无水印、无灰尘洁净透 亮； 2 边框、沟槽无污渍，无水印，无 灰尘；3 临近台面无污迹、 水迹。 第十部分：会议服务操作间卫生 检查标

39、准 1 操作间内空气清新，温度适 宜； 2 窗台、桌面、柜面、地面无灰尘、 无污渍、无水迹； 3 各种物品摆放整齐； 4 杯具、烟缸分类清洁摆放，及时收入 柜内保管； 5 暖瓶保持明亮，无水渍、 无污渍、无手印； 6 杯具内不得有茶渍； 7 消毒柜保证内外干净清洁； 8 暖瓶 车、开水器表面光亮干净，无水渍、污渍， 手印，其中开水器的接水盘内积水不得过 半，及时清掉； 9 抹布及时清洁，晾晒 整齐，污水及时清倒； 10 垃圾日产日 清。 第十一部分：办公室卫生查检标准 8 玻璃窗明亮无灰尘、污迹、手印，窗 框、滑道无灰尘及泥沙； 9 地面干净无 杂物、无灰尘、无污渍； 10 天棚无积 尘和蜘蛛

40、网； 11 墙面保持干净整洁； 12 灯具、摆设品、办公家俱无灰尘、 污 迹 ； 13 室 内空气 清 新 无异 味 ； 14 办公室内各种设备摆放整齐，所有 台面无灰尘； 15 门及门把手无污垢及 手印；16 垃圾桶内的 垃圾，不能过半，及时清倒。客服部服务员工 作职责 1 、负责楼内所有会前准备、 会中服务、会后清理的系统接待工作。 2、完 成会议服务和专项服务两项主要业务工作； 3、 负责所有会议室区域内的卫生清洁情况，其 中专项服务要负责相关领导层的清洁卫生情 况； 4、专项服务还要负责领导办公室开水及 毛巾、报刊的分发工作。 5、所有客服部工作 人员的日常工作接受保洁部部长及服务所所

41、 长的督导，直接向其负责； 6、负责会议室区 域内的物品保养、保管工作； 3、遵守公司规 章制度，穿戴整洁，时刻注意仪容仪表，保 持良好服务心态； 4、按本岗位的要求按时上 岗，不得出现脱岗、空岗、串岗等现象，忠 于职守； 5、按时参加公司及客服部内部各种 服务知识与技能培训活动，不断提高实际的 业务水平； 6、严格执行本岗位工作的操作规 程，按照规程具体内容执行操作；在服务中， 要及时发现问题，积极采取措施； 6、遇到突 发事件，积极处理，并迅速报告上级； 7、会 议服务时应使用普通话，并掌握好节奏，态 度要谦和，掌握好礼貌用语的运用； 8、在工 作期间不得做自己职责以外的事； 9、在工作中

42、不得接 打私人电话，有急事处理须与本部 领班联系解决； 10、在工作中遇到不能处理、难以判断的事情，应主 动汇报至上级，听从指示，并控制 事态发展局面； 11、服从领导，接 受检查，完成指定的任务； 12、完 成领导交办的其它服务工作。客服部服务员会 议操作规程 一、会前准备工作： 目 的：会前准备是工作中的重要环节，使会议 服务员做好充分的思想准备和完善的物品准 备 （ 1） 了解会议的基本情况，服务员接到 召开会议的通知单后首先掌握： A 出席会议 的人数； B 会议类型、名称； C 主办单位； D 会议程序安排； E 会议的宾主身份； F 会 议标准； G 会议特殊要求。 （2） 调配人

43、员 分工负责，会前主管人员要向参加会议服务 的所有人员介绍会议的基本情况，说明服务 中的要求和注意事项，进行明确分工；使服 务员清楚地知道工作的整体安排和自己所负 责的工作。 （ 3） 服务员根据会议类型、性 质、人数、结合会议室的具体情况整体安排 会场布局。 （4） 配合维修人员检查照明、 音响、视频、空调等设备，根据会议要求增 添新的设备，冬夏季要调好室温，注意通风。（5） 茶具要求 A 茶具选 择花纹、式样、颜色、型号配套的茶具； B 茶具没有破损现象，必须干净，每套茶杯下 面要有杯垫； C 茶杯要按会议人数配放，每 人一套，还要准备适量备用杯及矿泉水。 （ 6） 水具要求 A 不用不保

44、温的暖水瓶 B 暖水瓶一 般 3 4 名与会人员配备一个； C 如果与会 人数较多或会场服务不方便，可适当加一些 暖水瓶。 （7） 茶叶 A 袋装茶叶，每个杯子 配放一袋，并有适量的备用茶； B 散装茶叶 可事先放入杯中，待宾客就坐后直接冲泡开 水。 （8） 签到桌及文具用品 A 按会议要求 在会议入口准备好签到桌、笔、纸或薄； B 如会议要求配备信纸、便笺或红蓝铅笔等， 要每人一份整齐地摆放在会议桌上。（ 9）水果饮料：根据会议标准，有时还要备有不 同的饮料和水果；水果要经过挑选，装盘摆 放整齐。 （ 10）以上各项用品均在会议前 30 分钟准备妥当。 二、 会议服务程序： （1） 会议开始

45、前 30 分钟，服务员要各就其位准备 迎接会议宾客； （2） 迎接本大厦宾客应在 会议室的入口处设迎宾员；（ 3） 如果与会者不是本 大厦的宾客，还应在本大厦大厅门口设迎宾 欢迎，并引路； （4） 宾客到来时，服务员 以精神饱满、热情礼貌地站在会议室的入口 处迎接客人，配合会务组的工作，请宾客签 到、发放资料、引领宾客就坐，然后送上香 巾、茶水； （5） 会议进行 20 分钟后进行续 水，服务动作要保持轻、稳、按上茶服务规 范进行； （ 6） 会议过程中，服务员要精神 集中、注意观察与会者有无服务要求； （7） 会议如设有主席台，有专人负责主席台的服 务；在主讲人发言时要随时添茶续水，送毛 巾

46、等； （ 8） 会议结束时，服务员要及时提 醒客人带好自己的东西； （9） 宾客全部离 开会场后，服务员首先要检查会场有无客人 遗忘物品，如发现宾客的遗留物品要及时与 会务组联系尽快转交失主； （ 10）清理会场不留死角特别留意有无未熄灭的烟头，避免 留下事故隐患； （ 11）清扫卫生桌椅归位， 撤下会议所用之物，分类码放整齐；（ 12）关闭电源，关好门窗，再巡视一遍，确认无 误后撤出锁门； （ 13）如客人表示会议期间 不用服务时，服务员要在会场外门口值班， 以备客人需要代办其他事务； （ 14）会议进 行中，如果有电话找人，服务员应问清被找 人的单位、姓名、然后很有礼貌的通知被找客人； 如

47、果不认识找的人，应通过 会务组人员去找，绝不可以 在会场高喊宾客姓名。客服部工作质量 检查标准 第一部分：会议服务操作间 卫生检查标准 11 操作间内空气清新，温度 适宜； 12 窗台、桌面、柜面、地面无灰尘、 无污渍、无水迹； 13 各种物品摆放整齐； 14 杯具、烟缸分类清洁摆放，及时收入柜 内保管； 15 暖瓶保持干爽洁净，无水渍、 无污渍、无手印； 16 杯具内无茶渍； 17 消毒柜内外干净明亮； 18 暖瓶车、开 水器表面光亮干净，无水渍、污渍，手印， 其中开水器的接水盘内积水不得过半，及时 清掉； 19 抹布和清洁工具及时清洁，晾晒 摆放整齐，污水及时清倒； 20 垃圾日产日 清。

48、 第二部分：会议室卫生检查标准 1 会 议室内空气清新，温度适宜，每日开窗通风； 2 窗台、桌面、柜面、地面无灰尘、无污 渍、无水迹，尤其是桌堂内，做到无灰尘、 无 杂物 ； 3 各 种会议 备品 摆放有 序 ； 4 暖瓶、杯具、烟缸、玻璃续水壶、杯垫、 壶垫等物品保持干爽洁净，不得有破损，并 对其进行分类清洗，经过消毒后再备用； 5 茶柜或工作台保持干净整洁，不得随意 摆放物品。 6 室内各种电器设备擦拭干净， 无灰尘和污渍； 7 门面及门把手保持无手 印，无水渍、无污渍。8 会议室桌面定期对其保养，保持自然光 泽。保安部保安员工 作职责 1、 全体保安员在保安部部长及 助理的督导下，全面负

49、责综合大厦的安全保 卫和消防工作，确保业主的人身安全及财产 安全。保护服务业主的合法权益不受侵害。 2、 保安部全体员工通力配合，协助大厦各部门 做好安全和消防管理工作，使安全工作与各 部门的岗位职责、程序有机的结合起来， 共 同做好楼内安保工作。 3、 加强对要害部门 的安全保卫工作，确保正常的工作秩序。 4、 对大厦各部门进行日常巡逻和检查，发现事 故隐患及火灾隐患及时上报，第一时间排除 隐患。 5、 保安员定期参加公司及保安部内 部的各种法纪、法规、安全及 “五防 ”（放火、 防盗、防事故、防爆炸、防抢）教育活动， 提高防范意识和安保技能。 6、 积极配合公 安机关及相关执法部门调查处理

50、大厦内发生 的各类一般性案件、事故。 7、 负责公做好 安机关规定的有关事项协助工作，保护值勤 责任区域内刑事，治安案件现场，抓获值勤 区域内违法犯罪分子，维护案发现场秩序。 8、 了解大厦的结构，熟悉大厦的消防系统，了 解各部位情况，熟悉疏散安全方案，普及消 防安全知识，熟练掌握各种消防器材的使用 方法。 9、 做好外来闲散人员（送水人员， 推销人员等）的管理教育工作。 10、 工作期 间着标准工作装上岗，文明值勤、礼貌待人， 树立安防员良好的对外形象。 11、 统一，整齐，按规定佩带，使用保安器械和 通讯报警工具。 12、 检查，制止出入责任区 域内人员和车辆，防止无关人员的进入和物 品丢

51、失，确保责任区域的正常工作秩序。13、向上级领导及时反映工作情况和工作中遇到 的困难，对队伍建设提出合理化建议。形象岗、大堂岗 岗位职责 对人员及物品进出进行管理，认真盘查可疑人员，防止物品丢失和各类案 件的发生；并且以良好的值勤姿态和礼节礼 貌迎接本楼业主及外来办事人员。 其主要职 责是： 1、 高度的警觉性和使命感，认真执 勤，礼貌接待出入人员并且检查外来办事人 员的有效证件或相关办事文件，严格检查出 入物品及可疑人员。 2、 维护正常的出入秩 序，阻止无关人员的进入。 （例：推销、传销、 商 贩、蓄意滋事等人员。 ） 3 、 严禁外来人员 将危险物品和易燃易爆物品带入大厦。4、未经业主允

52、许不准任何采访人员进入。5、对来访的客人，检查团体，领导出入 必须敬 礼，对工作人员送问候语。准时正规地交接 岗位；传达注意事项和上级指示。 6、 指引 监督办事人员到前台进行登记，未经过登记 的人员一律禁止上楼。大厦外巡岗位职 责 本岗是公司外在形象的一个真实体现， 所以，要求此岗当班人员除有高度的责任心 和使命感之外，还必须要注意自身的外在形 象养成。 1、 维护大厦周围的交通秩序。 2 、正确引导车辆停放到指定位置。3、 对带有 危险品、易燃易爆品或大件物品进入大厦的 人员要求其走员工通道，并通知人员按规定 处理。 4、 着装整齐，精神饱满，仪态大方， 对待询问者要热情、礼貌、周到，严禁

53、用粗 言恶语对待客人。 5、 维护大厦周围各种设 施不被破坏。 6、 对来大厦办事人员骑的摩 托车、自行车等要求放到指定位置。 7、 对 在大厦外部车场的闲杂人员（如：小商小贩 发放传单的推销人员） 。大厦内巡岗岗位 职责 大厦内巡岗工作至关重要。大厦内 巡岗人员要机动灵活、及时发现、果断处置 突发事件；排除事故隐患。 1、 白天要认真 检查每一个安全出口是否畅通无阻，帮助业 主做一些力所能及的好人好事。制止扰乱办 公秩序事件的发生；夜间要认真严格彻底清 除逗留人员。认真检查大厦内事故隐患。2、看护、监督、检查好楼内的公共物品和消防 设施，保证不丢失，不被损坏。 3、 树立强 烈的防火意识，及

54、时发现不安全因素。 （能发现不正常气味、烟雾、声音、漏电等现象）4、 检查大厦内设备的运行情况及各种设施 的完好情况，如发现故障立即报告维修部门 进行维修。 5、 遇有突发案件或事故，应保 护好现场，并立即向上级汇报。 6、 发现可 疑人员要认真礼貌的盘查，排除疑点。7、做好巡回工作情况的记录和汇报。 8、 在做 楼处巡楼时要仔细查看楼体有无喷写或外墙、 设施损坏。安全监控员岗位 职责 监控工作是我办公大厦安全工作的 重要环节，监控人员必须树立高度的责任心 和使命感，必须履行以下职责： 1、 熟悉本 岗位的工作特点，熟悉系统的运做程序，熟 练掌握操作方法； 2、 集中精力，监守工作 岗位；对工

55、作认真负责；不做与工作无关的 事情； 3、 按有关程序处理发生的安全问题， 最大的发挥监控系统优势，确保大厦的绝对 安全； 4、 发现可疑情况或危及客人、大厦 安全的情况和行为，及时处理并做好记录和 汇报工作； 5、 熟悉大厦消防设施和器材的 分布及使用方法，发现火警立即报告，找出 原因，按规定处理； 6、 爱护大厦及工作岗 位上的各种设施、设备，保证设备、设施完 好，发现问题立即汇报； 7、 在工作期间注 重自身形象养成，保持工作环境的卫生清洁； 8、 认真交接工作，做好工作记录和交接记 录。员工通道保安员 岗位职责1、 认真检验进出大厦人员的证件（包括员工及施工人员） 。并做好登记 核实工

56、作。 2、 认真检查进出大厦的物资， 员工外出携带物品也应有相应部门开具的 “物 品出门证 ”；施工人员外出携带物品也应有相 应部门开具的 “物品放行单 ”，并做好核实登 记工作。 3、 发现可疑人员要进行有礼貌地 询问，发现可疑情况及时采取相应措施，并 向上级汇报。 4、 礼貌接待来访人员，并与 有关部门联系。 5、 员工上下班时应有礼貌 地问候，并要求自觉出示包中物品。 6、 及 时作好工作情况记录和汇报。保安部保安员工 工作规程 第一部分：保安部部长工作 规程 1、带领和督导下属做好安全保卫工作， 确保辖区内人、财、物的绝对安全。2、负责公司的安全管理制度、消防制度的落实。 3、部署保安

57、部的工作计划安排和检查落实， 审定各部拟定的岗位安全制度、规定。 4、 负责检查每日的人员在岗情况及仪容仪表的 抽查工作。 5、负责保安人员的培训、考查， 报请物业办及公司职能部门办理录用手续。 6、负责保安人员的思想教育、业务培训、行 政管理、违纪查处。 7、负责日常勤务的组 织实施，检查、指导、讲评。8、负责保安部勤务执班，负责突发事件的组织指挥。9、负责组织调查内部发生的案件、事故、并向 经理指出建议，汇报查处结果。 10、抽查巡 视辖区内重要器材设备，确保设备处于良好 状态。 11、与当地执法部门、司法部门及其 它保安部门保持密切合作关系，配合执法部 门侦破违法犯罪案件。 12、定期召开总结性 工作会议。 第二部分：保安部助理工作程序1、 监督队长的交接和队员之间的交接是否 准时