房地产行业营改增会计核算6.20

1、房地产行业增值税会计核算房地产行业增值税会计核算 讲解讲解 主讲人：主讲人： 周燕伶周燕伶 二二O O一七年六月一七年六月 主要内容主要内容 2 一、增值税会计科目设置规则一、增值税会计科目设置规则 二、房地产行业各环节增值税核算二、房地产行业各环节增值税核算 解析解析 三、核算例题三、核算例题 增值税会计核算法律依据增值税会计核算法律依据 国税发国税发20042004112112号 财会财会201120111717号小企业会计准则企业会计准则 财会财会201620162222号号 财政部关于印发财政部关于印发的通知的通知 增值税会计核算科目设置规则增值税会计核算科目设置规则 应交税费应交税费

2、应交增值税（应交增值税（1010个三级明细）个三级明细） 未交增值税未交增值税 预交增值税预交增值税 待认证进项税额待认证进项税额 待抵扣进项税额（不动产）待抵扣进项税额（不动产） 待转销项税额待转销项税额 增值税留抵税额增值税留抵税额 简易计税简易计税 转让金融商品应交增值税转让金融商品应交增值税 代扣代交增值税代扣代交增值税 一、增值税科目解析一、增值税科目解析 1.1. 应交增值税（应交增值税（1010个三级科目）个三级科目） 借借 方方贷贷 方方 进项税额（分明细）进项税额（分明细）销项税额（分明细）销项税额（分明细） 已交税金已交税金进项税额转出（分明细）进项税额转出（分明细） 减免

3、税款减免税款转出多交增值税转出多交增值税 转出未交增值税转出未交增值税出口退税出口退税 销项税额抵减销项税额抵减 出口抵减内销产品应纳税额出口抵减内销产品应纳税额 借方余额，为期末留抵数借方余额，为期末留抵数贷方无余额贷方无余额 进项税额、销项税额月末是否结转的问题？ 增值税科目解析增值税科目解析 2.2.未交增值税：月度终了从未交增值税：月度终了从“应交增值税应交增值税”或或“预交增值预交增值 税税”明细科目转入当月应交未交、多交或预缴的增值税明细科目转入当月应交未交、多交或预缴的增值税 额，以及当月缴纳以前期间未交的增值税额。额，以及当月缴纳以前期间未交的增值税额。 A.结转当月应交未交增

4、值税额结转当月应交未交增值税额 借：应交税费应交增值税（转出未交增值税） 贷：应交税费未交增值税 B.结转当月多交的增值税额结转当月多交的增值税额 借：应交税费未交增值税 贷：应交税费应交增值税（转出多交增值税） C.结转当月预缴的增值税额结转当月预缴的增值税额 借：应交税费未交增值税 贷：应交税费预交增值税 D.当月交纳以前期间未交的增值税额当月交纳以前期间未交的增值税额 借：应交税费未交增值税 贷：银行存款 增值税科目解析增值税科目解析 3.3.预交增值税：一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租预交增值税：一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租 赁服务、提供建筑服务，采用预收款方式销售自行

5、开发的赁服务、提供建筑服务，采用预收款方式销售自行开发的 房地产项目等，以及按现行增值税制度规定应预缴的增值房地产项目等，以及按现行增值税制度规定应预缴的增值 税额。税额。 解读解读 科目核算根据财税科目核算根据财税2016 362016 36号文件规定需预交增值号文件规定需预交增值 税的几种特殊情形，考虑了建筑、房地产等企业开发周期税的几种特殊情形，考虑了建筑、房地产等企业开发周期 长，预交税款与实际纳税义务时间跨度大的情况，单独设长，预交税款与实际纳税义务时间跨度大的情况，单独设 置二级科目核算，贴合税法规定置二级科目核算，贴合税法规定 注意：预交的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵

6、 减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵 减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 A.预售收入预交税款时（预售收入预交税款时（不计提不计提） 借：应交税费预交增值税 贷：银行存款 B.纳税义务发生时，将当月预缴的增值税额自纳税义务发生时，将当月预缴的增值税额自“应交税费应交税费 预交增值税预交增值税”科目转入科目转入“未交增值税未交增值税”科目科目 借：应交税费未交增值税 贷：应交税费预交增值税 注意：一般企业是月度终了结转，房地产企业“预交税款 ”的期末余额在纳税义务发生之前不能结转入“未交增值 税”。 增值税科目解析增值税科目解析 4.4.待认证进项税额：核算一般纳税人由

7、于未经税务机关认证待认证进项税额：核算一般纳税人由于未经税务机关认证 而不得从当期销项税额中抵扣的进项税额。（而不得从当期销项税额中抵扣的进项税额。（专票未认证专票未认证 、海关缴款书未取得稽核相符结果、海关缴款书未取得稽核相符结果） 借：原材料、固定资产等借：原材料、固定资产等 应交税费应交税费待认证进项税额待认证进项税额 贷：银行存款等贷：银行存款等 增值税科目解析增值税科目解析 5.5.待抵扣进项税：核算一般纳税人已取得增值税扣税凭证并经税务待抵扣进项税：核算一般纳税人已取得增值税扣税凭证并经税务 机关认证，按照现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中机关认证，按照现行增值税制度规定准

8、予以后期间从销项税额中 抵扣的进项税额。（抵扣的进项税额。（包括包括5 5月月1 1日后取得固定资产和在建工程进项日后取得固定资产和在建工程进项 税、纳税辅导期内的尚未交叉稽核比对的增值税进项税额税、纳税辅导期内的尚未交叉稽核比对的增值税进项税额）。）。 借：固定资产借：固定资产房屋建筑物房屋建筑物 应交税费应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）60%60% 应交税费应交税费待抵扣进项税额待抵扣进项税额 40%40% 贷：银行存款贷：银行存款 第第1313个月个月 借：应交税费借：应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）40%40% 贷：应交税费贷：应交税费待抵扣进项

9、税额待抵扣进项税额 40%40% 增值税科目解析增值税科目解析 6.6.待转销项税额：核算一般纳税人销售货物、加工修理修配待转销项税额：核算一般纳税人销售货物、加工修理修配 劳务、服务、无形资产或不动产，已确认相关收入（或利劳务、服务、无形资产或不动产，已确认相关收入（或利 得）但尚未发生增值税纳税义务而需于以后期间确认为销得）但尚未发生增值税纳税义务而需于以后期间确认为销 项税额的增值税额（项税额的增值税额（税收与会计确认时间差异税收与会计确认时间差异）。）。 跨年出租房产的业务，如果合同约定承租方在最后一年的期末支付 全部租金，出租方收到租金后开具增值税发票，出租方在第一年 的期末会计处理

10、为： 借：应收账款 贷：应交税费待转销项税额（开具发票时结转） 主营业务收入 增值税科目解析增值税科目解析 7.7.增值税留抵税额：核算兼有销售服务、无形资产或者增值税留抵税额：核算兼有销售服务、无形资产或者 不动产的原增值税一般纳税人，截止到纳入营改增试不动产的原增值税一般纳税人，截止到纳入营改增试 点之日前的增值税期末留抵税额按照现行增值税制度点之日前的增值税期末留抵税额按照现行增值税制度 规定不得从销售服务、无形资产或不动产的销项税额规定不得从销售服务、无形资产或不动产的销项税额 中抵扣的增值税留抵税额。中抵扣的增值税留抵税额。 国家税务总局公告国家税务总局公告20162016年第年第7

11、575号规定：号规定： 自自20162016年年1212月月1 1日起，申报表主表第日起，申报表主表第1313栏栏“上期留抵税额上期留抵税额”“”“一般项目一般项目”列列 “本年累计本年累计”和第和第2020栏栏“期末留抵税额期末留抵税额”“”“一般项目一般项目”列列“本年累计本年累计” 栏次停止使用，不再填报数据。栏次停止使用，不再填报数据。 增值税科目解析增值税科目解析 8.8.简易计税：核算小规模纳税人、一般纳税人采用简易计税简易计税：核算小规模纳税人、一般纳税人采用简易计税 方法时发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。方法时发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。 三级科目解析三

12、级科目解析 1.1.进项税额：记录一般纳税人购进货物、加工修理修进项税额：记录一般纳税人购进货物、加工修理修 配劳务、服务、无形资产或不动产而支付或负担的配劳务、服务、无形资产或不动产而支付或负担的 、准予从销项税额中抵扣的增值税额。（、准予从销项税额中抵扣的增值税额。（实务操作实务操作 中应是反映已经在税局认证通过准予抵扣的进项税中应是反映已经在税局认证通过准予抵扣的进项税 额）。额）。 2.2.销项税额抵减：记录一般纳税人按照现行增值税制销项税额抵减：记录一般纳税人按照现行增值税制 度规定因扣减销售额而减少的销项税额。（度规定因扣减销售额而减少的销项税额。（主要用主要用 于差额计税项目于差

13、额计税项目）。）。 三级科目解析三级科目解析 3.3.进项税额转出进项税额转出：记录企业的购进货物、在产记录企业的购进货物、在产 品、产成品等发生非正常损失以及其他原因品、产成品等发生非正常损失以及其他原因 （比如出口退税税率差引起的转出）而不应（比如出口退税税率差引起的转出）而不应 从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额 。 4.4.减免税款减免税款：记录企业记录企业按税法规定完成备案按税法规定完成备案， 实际减免的增值税额实际减免的增值税额，平时核算只允许借方平时核算只允许借方 出现数据。出现数据。 三级科目解析三级科目解析 5.5.转出未交增值税转出

14、未交增值税：记录企业月终将当月发记录企业月终将当月发 生的应交未交增值税的转出额。平时核算只生的应交未交增值税的转出额。平时核算只 允许借方出现数据允许借方出现数据 6.6.转出多交增值税转出多交增值税：记录企业月终将当月多记录企业月终将当月多 交的增值税的转出额，平时核算只允许贷方交的增值税的转出额，平时核算只允许贷方 出现数据。出现数据。 房地产进项税额核算重点解析房地产进项税额核算重点解析 一、取得土地和前期业务的会计核算一、取得土地和前期业务的会计核算 1 1、取得出让土地时：、取得出让土地时： 借：开发成本借：开发成本土地土地 贷：银行存款贷：银行存款 2 2、取得转让土地时：、取得

15、转让土地时： 借：开发成本借：开发成本土地土地 应交税费应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）5%5%或或11%11% 贷：银行存款贷：银行存款 房地产进项税额核算重点解析房地产进项税额核算重点解析 3 3、前期其他支出：、前期其他支出： 借：开发成本借：开发成本前期费用前期费用 应交税费应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）3%3%、6%6%或或 11%11% 贷：银行存款贷：银行存款 房地产进项税额核算重点解析房地产进项税额核算重点解析 二、开发建设过程中的会计核算二、开发建设过程中的会计核算 1 1、甲供工程：、甲供工程： （1 1）建筑材料和设备甲方采购）建

16、筑材料和设备甲方采购 借：原材料借：原材料 应交税费应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）3%3%、17%17%（ 或应交税费或应交税费待认证进项税额）待认证进项税额） 贷：银行存款贷：银行存款 房地产进项税额核算重点解析房地产进项税额核算重点解析 （2 2）预付工程款）预付工程款 借：预付账款借：预付账款乙方乙方 贷：银行存款贷：银行存款 （3 3）拨付建筑材料和设备：）拨付建筑材料和设备： 借：开发成本借：开发成本建筑安装费建筑安装费 贷：原材料贷：原材料 房地产进项税额核算重点解析房地产进项税额核算重点解析 （4 4）企业与承包单位进行工程结算：）企业与承包单位进行工程结算

17、： 借：开发成本借：开发成本建筑安装费建筑安装费 应交税费应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）3%3%或或11%11% （或应交税费（或应交税费待认证进项税额）待认证进项税额） 贷：预付账款贷：预付账款乙方乙方 房地产进项税额核算重点解析房地产进项税额核算重点解析 1 1、乙供工程：、乙供工程： （1 1）预付工程款）预付工程款 借：预付账款借：预付账款乙方乙方 贷：银行存款贷：银行存款 （2 2）企业与承包单位进行工程结算）企业与承包单位进行工程结算 借：开发成本借：开发成本建筑安装费建筑安装费 应交税费应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）3%3%、11%11

18、%或或17%17%（或应（或应 交税费交税费待认证进项税额）待认证进项税额） 贷：银行存款等贷：银行存款等 房地产进项税额核算重点解析房地产进项税额核算重点解析 三、开发间接费用和期间费用会计核算三、开发间接费用和期间费用会计核算 借：开发成本借：开发成本开发间接费（管理费用等）开发间接费（管理费用等） 应交税费应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）3%5%6%11%17%3%5%6%11%17%（或应交（或应交 税费税费待认证进项税额）待认证进项税额） 贷：银行存款等贷：银行存款等 房地产进项税额核算重点解析房地产进项税额核算重点解析 四、取得不动产、在建工程的会计核算四、取得

19、不动产、在建工程的会计核算 借：固定资产借：固定资产房屋建筑物房屋建筑物 应交税费应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）60%60% 应交税费应交税费待抵扣进项税额待抵扣进项税额 40%40% 贷：银行存款贷：银行存款 第第1313个月个月 借：应交税费借：应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额）40%40% 贷：应交税费贷：应交税费待抵扣进项税额待抵扣进项税额 40%40% 房地产进项税额核算重点解析房地产进项税额核算重点解析 五、房地产企业向境外单位个人购买服务、无形资产或不五、房地产企业向境外单位个人购买服务、无形资产或不动动 产产，代扣代缴增值税，代扣代缴增值

20、税 借：开发成本等借：开发成本等 应交税费应交税费待认证进项税额待认证进项税额 贷：银行存款贷：银行存款 应交税费应交税费应交增值税（销项税额或代扣代缴增应交增值税（销项税额或代扣代缴增 值税）值税） 风险事项提示：风险事项提示： 1 1、若简易计征和一般计税共存，建议开发成本核算时，分开、若简易计征和一般计税共存，建议开发成本核算时，分开 核算简易计征和一般计税的项目成本；核算简易计征和一般计税的项目成本； 2 2、若简易计征和一般计税共存，企业的成本费用支出，若能、若简易计征和一般计税共存，企业的成本费用支出，若能 够非常明确归属于简易计征的，可以索取普票，否则一律索够非常明确归属于简易计

21、征的，可以索取普票，否则一律索 要专用发票抵扣进项，再做进项税额转出处理；要专用发票抵扣进项，再做进项税额转出处理； 3 3、取得固定资产、无形资产和不动产，一律索要发票、取得固定资产、无形资产和不动产，一律索要发票 销项税额会计核算重点解析销项税额会计核算重点解析 一、预售环节增值税会计核算解析一、预售环节增值税会计核算解析 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收 到预收款时按照到预收款时按照3%3%的预征率预缴增值税。的预征率预缴增值税。 借：应交税费借：应交税费预交增值税预交增值税 贷：银行存款贷：银行存款 纳税义

22、务发生时纳税义务发生时，预交增值税转入未交增值税，预交增值税转入未交增值税 借：应交税费借：应交税费未交增值税未交增值税 贷：应交税费贷：应交税费预交增值税预交增值税 销项税额会计核算重点解析销项税额会计核算重点解析 二、正常销售的会计核算二、正常销售的会计核算 借：银行存款（应收账款）借：银行存款（应收账款） 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 应交税费应交税费应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额） 销项税额会计核算重点解析销项税额会计核算重点解析 三、扣除土地出让金差额纳税的会计核算三、扣除土地出让金差额纳税的会计核算 1818号公告：销售额号公告：销售额= =（全部价款和价外费用（全

23、部价款和价外费用- -当期允许扣除的土地价款当期允许扣除的土地价款 ）（）（1+11%1+11%） 借：银行存款借：银行存款 11101110 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 10001000 应交税费应交税费应交增值税（销应交增值税（销项税额）项税额）110110 借：应交税费借：应交税费应交增值税（销项税额抵减）应交增值税（销项税额抵减） 2020 贷：主营业务成本贷：主营业务成本 2020 销项税额会计核算重点解析销项税额会计核算重点解析 四、视同销售的会计核算四、视同销售的会计核算 借：主营业务成本、其他业务支出等借：主营业务成本、其他业务支出等 贷贷：开发产品等：开发产品等 应应交税费交税费应交增值税（销项税额）应交增值税（销项税额） 五、退房款的会计核算五、退房款的会计核算 发生销售退回和退房款，做正常销售相反的会计分录。发生销售退回和退房款，做正常销售相反的会计分录。 不得抵扣进项税额的会计核算不得抵扣进项税额的会计核算 1 1、不得抵扣进项税没有做价税分离（不作账务处理、不得抵扣进项税没有做价税分离（不作账务处理 ） 2 2、不得抵扣进项税做了价税分离、不得抵扣进项税做了价税分离 原分录：原分录： 借：开发成本借：开发成本 应交税费应交税费应交增值税（进项税额）应交增值税（进项税额） 待认证进项税额待认证进项税额 待抵扣进项税额待抵扣进项税额 贷