俱乐部建立可行性报告书

1、俱乐部建立可行性报告书一、 前言俱乐部成立的宗旨：是遵照国家对外开放、鼓励企业家投资的方针、政策、法律及有关规定，促进企业家参与国际交流研讨，提升企业对外沟通与竞争能力，创造资源共享进而促进企业改革和发展。俱乐部成立的理念：是成为企业家与国际交流、政府的沟通桥梁、信息传递的窗口、联系企业的枢纽；帮助企业家解决经营管理中的困难，维护企业家的合法权益；及时帮助会员企业提出的各类问题，以及对政策的咨询。并提升俱乐部的凝聚力和公信力，树立良好的社会形象。俱乐部服务内容：是以具体、实用为原则，透过实用管理工具、公共关系、报告会、专题演讲、短期培训、研讨会、国际学术交流、考察以及各界经济技术讯息等等活动，

2、帮助企业体开拓对外市场，提供企业家个人解决企业家在经营管理中的种种问题与权益的保障，并为企业家举办文体、联谊、公益活动、时尚活动等等，提升企业家的企业形象与社会地位和名誉。俱乐部通过开展国内外各种形式的培训、研讨、交流、联谊等活动，帮助会员逐步提升企业经营的最高机智；通过发掘、表彰、推荐、宣传优秀会员（企业家典型），促进青年企业家队伍成长；通过维护会员的合法权益，及时反映广大会员的意见和要求；通过沟通会员与国内外机构、以及政府部门、科研院校（所）的联系，为会员提供政策、法律、信息、技术和时尚休闲服务；通过加强与国内外同类社团组织的交流，促进会员企业与国内外和港、澳、台地区企业间的合作。不断完善

3、和发展，为企业家建立“绿色通道”、“营销渠道”、“经营管道”三条企业发展大道，届时本俱乐部将为企业家会员们对经济国际化与企业发展战略的实施和两个文明建设做出积极的贡献。 二、 市场分折1、市场背景分析： 据不完全统计广东省目前已有20多种品牌的企业家会员卡(包括协会卡、商务卡如E龙卡等等)，其中，知名品牌约有5、6种。整个围绕企业家个人的服务市场以E龙商务卡为霸主。另外，有两支力量也值得注意：一是世贸会员卡，二是协会卡（如台商协会卡）。2、市场竞争分析：当前2003年企业会员商务卡的主要竞争对手有： 一）、E龙卡优势特点： A、低价经营，是最先打入市场并占有市场的品脾之一。 B、广告媒体投入大

4、，E龙卡受青睬主要原因是信息管理与多媒体广告效益。 C、服务质量较好。 D、拥有稳定消费群。 E、市场占有较广。 二）、协会卡（如台商协会、世贸、国贸企业家会员卡）优势特点： A、广告投入不大，世贸卡、“台商协会会员卡”是国内最著名的品牌之一。 B、会员质量较好。C、购买率高尤其台商协会会员。D、服务质量高、效率好。3、市场机会点： 一）、本企业家会员卡具有良好的政府背景形象，结合了以上具市场的商务卡做策略联盟，能迅速打开市场； 二）、服务质量上乘，功能多元化“别家有的服务内容咱家都有，咱家有的服务品种别人没有”而且价格适中； 三）、顾问、专家网上同步咨询运作，物超所值的企业家经营宝库提供。

5、四）、通过本俱乐部会员卡、企业家马上拥有“绿色通道”、“营销渠道”、“经营管道”，让您的产品与企业知名度。三、 定位1、市场定位： 以广东省为主，辐射整个中国，展望地球村；先占现有消费者（如个人企业家、创业者）及潜在市场（如台商协会会员、港商协会会员等等）；目标两年达成10000个会员。2、商品定位：为企业家提供“绿色通道”、“营销渠道”、“经营管道”三条企业服务大道为主，并提供企业家个人人身财产保障与其他文体、联谊、公益活动、时尚活动信息服务为辅。3、价格定位： 本俱乐部以低价位入会费为卖点，利用有效的企业辅导效益，再衍生其他收费渠道。A、企业家个人卡： 5000元人民币B、企业家团队卡：1

6、0000元人民币4、消费群定位：以中小型企业以上之企业家个人或团体为主。四、 市场预测与目标1、市场预测： 单单以目前广东省企业家，其中包含国有企业、国有控股、外商以及港澳台企业以及其他中小企业以及个体企业有效登记总数目约为60万家企业个体（根据2080法则准客户群为12万家企业体，实际企业家购买率为20，大约为2.4万家企业数。 2、市场目标： 第一、二年市场目标： A、 先以广东省之中小企业为第一销售目标群（尤其外商以及港澳台商）。市场目标数量：5000张B、 其他协会会员为第二销售目标群（同业公会会员）。市场目标数量：2500张C、 个体中小企业以上者为第三销售目标群。市场目标数量：25

7、00张D、 中小企业群以上含国内1000强（具基础规模后，加上营运操作稳定、地球村功能建立与稳定后）市场目标数量：200张 第三市场目标：E、 还是以广东省之中小企业为第一销售目标群（尤其外商以及港澳台商）。市场目标数量：20成长率为目标（原始会员续缴率为50）。F、 其他协会会员为第二销售目标群（同业公会会员）。市场目标数量：20成长率为目标（原始会员续缴率为50）。G、 个体中小企业以上者为第三销售目标群。市场目标数量：20成长率为目标（原始会员续缴率为50）。H、 中小企业群以上含国内1000强（具基础规模后，加上营运操作稳定、地球村功能建立与稳定后）市场目标数量：10成长率为目标（原始

8、会员续缴率为50）。 每年维持会员满载人数在10000会员人数为基础，发展会员活动与会务业务。五、 产品策略本俱乐部会员卡，是为企业家提供“绿色通道”、“营销渠道”、“经营管道”三条企业服务大道为主，并提供企业家个人人身财产保障与其他文体、联谊、公益活动、时尚活动信息服务为辅。1、绿色通道策略： 提供政府机关、社会团体、协会工（公）会等咨询通道、办事指南、公关活动等等； 协助企业家会员办理有关工商行政、法律（规）、政策、税务、公共事务等等；同时提供海外企业家办理个人证件、证明、政审等快速办理活动，提供企业与个人在企业经营中，在政府职能工作范畴中，创造方便、简捷、高效率的行政工作绩效。2、营销渠

9、道策略： 由中国世贸集团创建的www.ChinaWTC.com（中文域名：中国世贸中心网.com），为全球世界贸易中心的会员提供一个网络在线式电子信息发布及交易平台，是一双语信息市场门户网站。www.ChinaWTC.com网站可向全球世贸中心大家庭的成员提供B2B、M2M全面的信息数据库服务，以实现中国中小型企业希望与海外世界贸易协会分布在100多国家、330个城市的70万成员企业进行招商引资及贸易合作的愿望。让国内俱乐部成员与全球世界贸易中心成员之间实现电子化互换相关的贸易信息咨询，鉴于许多企业特别是中小型企业在与中国进行合作和贸易时都面临信息、通讯及语言等等困难，中国世贸集团将为这些外国

10、贸易商在中国企业交往中提供和创造专业、便利的条件。CHWT在不同的层面与有本地经验和能提供服务的公司组成策略性的联盟来扩展集团的经营服务。借由策略联盟本俱乐部的会员可以很轻松的取得国内外的营销渠道。3、经营管道策略： 透过策略联盟与从事企业管理顾问工作多年的翰笙企业管理顾问公司合作，透过企业管理顾问公司的网络平台，他们提供我们会员的企业管理咨询、企业管理工具等等企业资源下载与专家免费网上咨询服务，大大减少企业家在企业经营中遇到的问题，并得到解决的方法和途径。 4、一线通服务策略： 有鉴于有些企业家不善于电脑操作以及基于保密工作原因，本俱乐部提供一线通服务咨询专线，让企业家也可以在没有电脑的帮助

11、下，到以上三个管道的咨询服务。六、 定价策略1、 物超所值的价格策略 我们以物超所值的原则为销售手段，在入会同时我们馈赠俱乐部会员的入会礼品，实用价值高（可以比价得到），价格采中低价位，因为有些其他后续服务是有偿服务，对俱乐部的会员升等（升级为企业团体卡）创造有利的因数，同时创造其他的营收的项目与利润。2、多元化的超值服务策略 从企业家个人到企业体本身，本俱乐部提供的多元化服务，已经远远超过企业家支付的会员费用，同时节省企业家所浪费的时间与金钱，让企业家在经营管理过程中大大的提高效率与效能。七、 市场营销策略1、 现场服务示范销售模式。现场模拟服务咨询，让企业家感受服务的快速与亲切的服务态度；

12、让实事与实用成为我们服务精神指标，同时也成为销售的无形信用保证。2、 物超所值多元化的服务营销策略。“别家有的服务内容咱家都有，咱家有的服务品种别人没有”，是我们创造多元化服务的工作指标与精神，不怕货比货，就怕不识货，本俱乐部所提供的服务内容与功能，在中国此价格定位中，是无人可以比拟与媲美的。同时我们也向高价定位产品竞赛，创造真正“物超所值“产品。3、 人性化的销售服务模式。人性化服务在中国，一直是多年来从事服务性行业努力的目标与口号，但是行之多年只闻楼梯响，不见影，本俱乐部有多位专家是从事人性化服务辅导专家，本俱乐部要做到不是单单五星级的服务，而是真正的国际化的人性化服务标准。4、 PEOP

13、LE TO PEOPLE 的跟踪销售服务体系。本俱乐部所有的会员从入会开始，就有专有人员从事秘书跟踪式服务，并设有专门的客户抱怨处理中心，随时接受俱乐部会员异议咨询与服务。八、 推广策略1、 企业家协会推荐。2、 同业公会推荐。3、 同业工会推荐。4、 同业商会推荐。5、 企业管理顾问公司推荐。6、 网上推广活动。7、 座谈会推广活动。8、 报章媒体推广活动。9、 代理销售推广。10、 策略联盟销售。九、 计划及预算1、支出预估：类 别品 名单 价数 量小 计说 明备 注1、房租每 月12000672000六个月押 金2400024000住宿费用27003间48600主管物业管理费600636

14、00六个月维护费用30061800六个月清洁费用50063000六个月办公座椅70000700002、硬件门禁考勤8801880深圳上标数码相机254012540佳能电脑（全新）740017400联想其它办公品73878.973878附表1六个月笔记型电脑750015销售操作演示3、清洁用品垃圾袋0.13600360六个月吸尘器6301630菲利普打扫用品1506900六个月纸 巾7.5206900维洁雅六个月4、茶水设备纯净水151001500100以上送机茶 叶26401040立顿六个月咖 啡65301950雀巢六个月奶 精2325575雀巢六个月方 糖6100600玉柱六个月纸 杯0.2

15、100061200六个月咖啡机600212005、软件盆 栽100161600大盆 栽10220小招 牌85032550内墙（平方米）招 牌85032550外门（平方米）装饰画80021600大装饰画400156000小6、通讯电话机128202560步步高交换机55015507、工商财税执照费25000250008、人员福利保险福利10000660000六个月类 别品 名单 价数 量小 计说 明备 注9、其 他制 服200306000报刊费1506900六个月广告费300006六个月新闻发布会200006六个月车辆保养费50063000六个月车辆维修费90009000借用车油料路费费3500

16、621000六个月电话手机费10000660000六个月电 费80064800六个月上网费50063000六个月邮 费20061200六个月网站设计10000110000六个月产品资料印刷费20000120000六个月办公用品印刷费3000618000六个月名片印制费251804500六个月招聘费用100033000六个月公关交际费6000636000六个月出差费用TOTAL以上公司开支是以新公司成立，一切从无到有的支出预算表。应收款项应付款项企业家卡行政工资团体卡管理费用其他收入销售费用小计小计合计(毛利税未扣除,两年平均6个月收入)A、 企业家卡收入以两年平均6个月收入计算。B、 团体卡收

17、入以团体卡20，以两年平均6个月收入计算。C、 其他收入如策略联盟项目辅导、企业内训等等收入未加。D、 行政工资以一位总经理，三位副总（行政、销售、展业），三位助理，六位专员平均6个月计算。E、 管理费用见上表。F、 销售费用以卡费之20以及策略联盟用20%(业务员为无底薪制)。G、 从上表中显示以2成(20%)的成效,每半年毛利为2百万左右。骏景南苑项目可行性研究报告（东区）广州合生骏景房地产有限公司二00二年十月目 录 一、项目名称 3二、项目地点 3三、项目背景 3四、项目开发企业概况 3（一） 发展商简介 3（二） 投资商简介 4 五、项目规划设计 5（一） 总体规划 5（二） 主要经

18、济技术指标 5（三） 形态结构规划 6（四） 住宅基本户型 7六、市场分析及发展前景 7（一） 2001年广州市房地产市场前景分析 7（二） 项目市场分析 101、 优越的地理位置 112、 配套完善，生活便利 113、 周边楼盘分析 124、 项目的发展前景 12七、项目资金筹集 12八、基础数据说明.13九、项目开发与销售计划.13十、财务分析 14（一） 销售收益估算表 14（二） 利润估算表 14（三） 现金流量表 15十一、项目评估结果 16骏景南苑（东区）可行性研究报告一项目名称骏景南苑二项目地点广州市天河区中山大道南面、车陂路西面地段。建设用地规划许可证号：穗规地证字（1997）

19、第136号。项目东侧为车陂路；南面为规划住宅区，距黄浦大道约500米；西侧为规划住宅区；北面是成熟住宅小区“骏景花园”，紧临中山大道。三项目背景第一、广州市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障。广州市具有庞大的房产消费群体，为房地产的有效开发提供根本保证。第二、广州市区东移，使天河区成为新的市中心区，“骏景南苑”所在地成为近市中心区，具有优越的地理位置。“九运”主会场建于东浦，使东浦板块成为房地产的热炒之地。第三、“骏景花园”的成功开发，为“骏景南苑”开发奠定了良好的基础。可以说“骏景南苑”的开发是应消费者之求，按需而开，顺势而生。第四、“骏景南苑”的开发商为“广州合生骏景房地产有限

20、公司”，与“骏景花园”开发商“广州合生科技园房地产有限公司”是一套人马，有较高的房地产开发技术力量，在小区规划、建筑安装、销售策划、物业管理等方面有着丰厚的基础和丰富的经验。四项目开发企业概况（一）发展商简况 广州合生骏景房地产有限公司是由广州天河科技园实业发展有限公司和（英属处女岛）南博置业有限公司合作成立的中外合作公司，经广州市工商行政管理局批准于二00一年六月四日注册登记，注册资金为22167万元，合作经营期限为30年。 合作公司宗旨为：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。生产经营范围是：在经广州市规划局编号为：穗规地证字（1997）

21、第136号建设用地规划许可证同意使用的位于天河区中山大道南面、车陂路西面地段土地的开发、建设、销售、出租以及管理自建的商业住宅楼宇。合作项目规划总用地面积为平方米，项目计划分期分批进行开发，建筑总面积约为45万平方米。 合作公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。董事长肖燕霞系由南博置业公司委派，董事会成员共五人，由董事会决定合作公司的一切重大事宜。公司下设办公室、财务部、工程部、销售部等部门。公司员工共30人，其中大专以上学历20人，中级职称10人，高级职称2人，聚集了一批房地产开发建设、销售各方面的人才。 （二）投资商简况 中方 广州天河科技园实业发展有限公司。该公司提供项目已三通一

22、平的用地开发权及5%注册资本。外方 南博置业有限公司（英属处女岛）是香港合生创展集团旗下的投资公司，倚靠集团的实力，在内地投资创业。集团自93年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产项目公司的物业发展及投资权益，其总注册资金为68054万元，总建筑楼面面积约为平方米。98年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达64300万元，加上集团对广州房地产市场的深刻认识，使本集团成为广州房地产界之翘楚。合生创展集团拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在广州市房地产市场竞争中具备较大的优势，并把控制成本放在各项工作的首位。公司利用大批量生产的优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上

23、采用标准化管理模式施工建设等方式，有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 近年来，合生创展集团凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其品牌优势。公司组织开发的华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园，帝景苑在广州市各具特色、灿烂一方，堪称典范，这些楼盘总建筑面积超出125万平方米，推出销售住宅的销售率达90%以上，市场反应热烈。公司在发展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系，取得了良好的社会信誉和广泛的社会支持。目前正在全面展开开发的楼盘有：华南新城（占地3000亩，设计总建筑面积260万平方米）

24、；珠江帝景（占地1000亩，设计总建筑面积156万平方米）；逸景翠园（占地580亩，设计总建筑面积90万平方米）；骏景南苑（占地375亩，设计总建筑面积45万平方米）；愉景南苑（占地4.8万平方米，设计总建筑面积15.7万平方米），这些新盘的顺利开发，将更显“合生”气势，稳固龙头地位。五项目规划设计骏景南苑将建设成为大型高尚住宅区，以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、幽雅的园区环境，专业的物业管理，为居民提供舒适、方便、高质生活环境。（一）、总体规划 骏景南苑项目占地面积约25万平方米，总建筑面积约49万平方米。充分利用其优越的地理位置，全部用于建造13-19层低密度、高尚的大

25、规模住宅小区。骏景南苑东区，占地面积81000多平方米，规划建筑面积约平方米，由37栋13-19层住宅楼组成。1、 规划结构力图淡化组团模式，采用小区邻里住宅群的结构模式，削弱组团形态，规划的重点是组织和丰富居民的邻里交往和居住生活活动内容，精心组织住宅组群。2、 以大面积的绿地为纽带的机组合，形成风格各异的围合或半围合空间。3、 住宅首层大部分规划为架空层，以拓展花园绿地的空间，采用点、线、面结合的方式形成小区的绿化系统，中心绿化广场东西向贯穿整个小区。4、 小区以东部40米规划路为界，分为东西两部分，两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应，使小区成为一个统一整体。（二）、

26、骏景南苑主要经济技术指标1、规划用地平衡表：2、主要经济技术指标表：项 目数 量单 位总征用地平方米总规划用地平方米总建筑面积平方米其中：1、住宅建筑面积平方米2、其中公建面积28082平方米绿地面积15680平方米道路面积54040平方米绿地率33.9%容积率3.05建筑密度25%居住总户数3628户居住总人口12698人人口毛密度783.8人/公顷 (三)、形态结构规划小区规划总目标：特色鲜明、生态优良、经济与环境协调发展的居住园区。住宅设计健康、自然、户型多样。所有户型设计均考虑到自然通风，创造良好的室内气候，依据人的生活模式，以起居室为中心，公私、洁污、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线

27、为主，兼顾朝向。立面处理以具有现代化气息的岭南特色为目标。底层部位架空结合布置环境艺术小品，娱乐设施等，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾的情景，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵的特点。标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。（四）、住宅基本户型 小区设计有三种住宅类型，共63栋，户型从二房一厅一卫至五房二厅二卫等6种户型，住宅面积从66.95140平方米（套内面积）。六市场分析及发展前景（一） 2001年市场分析广州市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障1、 近几年，广州市的GDP保持了持续平稳增长，从1998年以来

28、，增长速度分别为13%、13.3%、13.6%，2000年创近5年来最大增幅。从而带来广州居民收入的持续增长：城市居民人均可支配收入11683.39元，人均消费性支出9546.23元，同比分别增长16.9%和17.4%，2001年，市政府预计增长速度仍会达到12%，如果按国际上通行的年收入价格比来考核居民的购房负担，1998年广州的这一比例超过了9，高于国际上较为合理水平3-6的范围，目前，这一比例则下降到7.5-8，居民的有效购房能力大大提高。2、 房地产投资资金充裕。2000年全市房地产开发企业资金来源合计546亿元，比前年同期增长13.74%，房地产资金来源与实际完成开发投资的比例为1.

29、5 ：1，房地产投资资金来源充裕，投资增长潜力较大。3、 买房者平均月收入提高，房价承受能力提高。根据统计，2000年44%潜在消费者家庭月收入达3000-6000元，总体平均月收入5218.4元，比上年的4802元有所提高，显示经济环境进一步改善。当中20-40岁的年轻家庭受教育程度越高，月收入明显高于年长家庭500元甚至上千元。近城买家认为3000-5000元/平方米的住房最易接受，平均单价为4039元/M2，与上半年3807元/ M2相比，他们对商品房价承受能力有所提高。政府政策与市政配套建设，有利于房产业的发展1、 政府出台新政策，使房产市场完备化、秩序化，一方面继续刺激消费，另一方面

30、保护消费者。例如：、金融界推出“零首期”业务，二手楼按揭业务，建立二手楼交易中心等，在信贷资金上更有力地支持购房者，在市场信息上更充分地提供给求购者，从而使集团购买力退出市场后，个人购房时期平稳过渡。根据市国土房管局对市属八区的房地产交易统计，2000年，二手房屋交易面积增长99%，达到125.47万平方米。、“交通年票制”，带动海珠、芳村、白云楼市；、“提高预售政策门槛”，“实行套内面积制”，“回收闲置土地”等政策的出台，用有形之手大清场，使有实力的发展商占领市场，从而保护消费者利益，保证市场运作更规范更有效。2、 市政配套建设上新台阶，带旺新板块地产开发。、 新世纪广州城市总体规划拟定“西

31、调、南拓、东移、北抑”八字方针，番禺、花都撒市改区，广州将向国际化大都市发展。花都发展“空港产业”，番禺建成广州的休闲居住旅游区，各卫星城与旧城区相连，各功能区生态环境更趋于合理。此举使广州成为真正的山水海滨城市，并使广州房地产开发格局产生重大变化。、 地铁二号线动工兴建、新港东路的竣工、会展中心的建设等将使琶洲板块炙手可热；三号线规划出台、带旺了番禺、河南楼市，番禺区新一年数个巨无霸楼盘几乎同时有所动作；举办九运会，东圃板块有突出表现；花都区新机场建设亦带动楼市兴旺。市政建设的配套和完善，使新一轮的房地产快速发展势头已开始出现。3、 发展商积极储备土地，对房地产业持乐观态度。2000年，全市

32、开发企业购置土地面积742.52万平方米，比1999年同期增长72.6%。土地购置费达到52.82亿元，增长46.33%。说明开发企业正在积极增加土地储备及前期开发准备工作，反映出房地产开发企业对广州房地产发展前景的乐观态度。广州市具有庞大的房产消费群体1、 据广州日报调查，普通员工买房人数大增。两年内打算购房的潜在消费者，73%是20-40岁的青壮年，其中26-35岁的青壮年由于正值结婚成家的年纪，对住房需求表现更加迫切。在单位任职管理人员的潜在消费者占了48%，比上半年59%有明显减少。而一般职工的购房比例则由上半年12%上升到24%，显示消费群向中等偏低收入层扩充。2、 非本地人买楼占4

33、成。广州作为一个开放城市，有着宽容的成长氛围。最新的统计数字表明，若以是否“从小在广州长大”划分广州本地人和非本地人，购房比例为本地人占57%，外地人占43%，而2000年上半年是62%、38%，反映出广州正吸引越来越多非本地人在此落户。这些外地人72%具有大专以上学历，远远高于本地人，而且其家庭收入也高于本地人家庭。安居才能乐业，买房置业是欲望在广州发展的非本地人的首选，具有很大的房产市场。3、 广州市人均住房面积又多3平方米。据统计，打算买房的消费者现有的住房面积为71.3平方米/户，按每户3.3人计算，人均使用面积为21.6平方米，比上半年的18.8平方米增加近3平方米，反映出广州人的居

34、住水平正在不断提高，这又是房地产业发展的内在动力。4、 集团购房退出市场，个人购房时期已平稳过度。取消福利分房后，原本占市场消化率三成的集团购买力全面退出市场，年初曾有业内专家担心住宅市场会因此出现“断层”。然而，由于强劲的个人消费及时补位，楼市已顺利实现由以集团消费为主向个人消费为主的平稳过渡，2000年的房地产市场出现了投入增加、销售活跃、购销两旺的良好发展势态。统计显示，2000年头10个月，全省商品房地产开发投资同比增长22.82%，其中住宅投资增长29.82%；竣工面积同比增长13.68%；销售面积同比增长27.5%。广州市商品房总售出量达到701万平方米，比99年同期下降约8%。这

35、种下降是与99年由于房改末班车而引发的购房热潮的高峰期相比的，在集团购买大幅下降情况下，商品房能保持10%以内的降幅，都足以说明市场已经实现由集团消费与个人消费相结合的时代向个人消费市场的平稳过渡。中国房协副会长顾云昌分析，我国的住宅与房地产业发展经历了3个时期，第一时期是十一届三中全会前，以“国家包”为特征，当时不让也不用个人建房、购房；之后的20年是第二个时期，表现为“单位包”，主要是发挥企事业单位的积极性；目前正处于第三个时期，属于百姓大众买房时代的到来，意味着住宅已变成了个人直接消费的零售商品，房地产业也随之步入了全新的发展阶段。 （二）项目市场分析该项目地段位于中山大道与车陂路交会点

36、，毗邻黄浦大道，其市场优势主要表现在如下： 1、优越的地理位置 本项目位居天河要冲，西倚天河公园，民族学院等著名学府近在咫尺，北接中山大道，东行车陂路，与广深高速公路相通，交通极为便利。广州市中心东移，使之正处于市中心黄金地段。其周围环境以骏景花园为首，汇集了一大群新建住宅小区，交映生辉。骏景花园以其宽阔的广场、优雅的居室设计、美丽的园林绿化，置身其中，首屈一指、更胜一筹，尽显住宅群中的优越之尊。犹如众星捧月、靓丽非常，成为好地段上的热点。 2、高尚层次的需要 珠江三角洲地区在全国率先富了起来，为广东首府的广州市更是聚集着众多的富豪阶层，这一阶层人士凭自有的经济实力，对生活环境、消费水平有着更高、更新、更好的要求。为满足这些富裕群体的需要，建设一个气派、豪华、智能、聚高尚娱乐、安全舒适、环境优雅于一身的住宅小区，能满足高