广安商业地产场调研报告范本

1、商业地产市场调查分析报告一、调研目的 1二、市商业发展状况 21、城市概况 22、城市总体规划 33、城市商圈分布 44、城南商圈典型商业 4（1）城南商圈典型商业 - 中天国际商业广场 4（2）城南商圈典型商业 - 摩尔春天 5（ 3）城南商圈典型商业 - 家园建材市场 6（4）城南典型商业 - 中桥建材市场 75、城北商圈典型商业 7城北商圈典型商业龙马商业广场 7三、市商业地产现状 81、在售商业代表汇总 82、城南在售商业基本情况分析 8（1）城南在售商业 - 承平盛世 9（2）城南在售商业 - 锦绣山河低碳智慧新城 93、枣山在售商业基本情况分析 10（1）枣山在售商业 - 泰和国际

2、商贸城 10（2）枣山在售商业 - 亿联轻工博览城 10（3）枣山在售商业 - 万贯风情街 11（4）枣山在售商业 - 川渝家居 12（5）枣山在售商业 - 临港大市场 12（6）枣山在售商业 - 时代奥特莱斯 13（7）枣山在售商业 - 国际会展中心 14（8）枣山在售商业 - 寰亚国际皮革城 144、在售商业小结 14附件 1：2015 年主要楼盘成交情况汇总表 16一、调研目的本次调研主要针对市各商圈商业地产在售竞品项目、商业氛围较好的市场及项目同类产品进行调查分析，为项目后期推售提供理论数据和第一手的市场 资料二、市商业发展状况1、城市概况：人口:市辖 2个市辖区、 3个县，代管 1个

3、县级市，市区人口 47万，城区面积 40 余平方公里区位： 区地处“川东门户”，位于华蓥山中段西侧、成渝经济区环渝腹地区块， 交通便利，国道、省道、县道纵横交错，乡乡通水泥路，村村通公路，区已融 入 1 小时经济圈。经济：截止 2013 年数据显示，处于省经济发展中下水平的城市；经省统计局审定， 2014 年，市 GDP完成 919.6 亿元，同比增长 10.2%。其中，一二三产业分别实现增加值 155.7 亿元、 482.9 亿元和 281.0 亿元，分别增长 4.1%、11.1%和 11.7%。2、城市总体规划城区发展方向：1、主城区发展方向规划策略：东跨、西进、南扩、北控、中优2、前锋辅

4、城发展方向规划策略：西联、东优、南扩、北控。空间布局： 中心城区城市结构为“中心组团式结构”。中心城区城市形态为“一主 辅三中心”。一主：主城 - 新老互动的人文城（包括老城区、协兴组团、枣山组团、官 盛组团、奎阁组团等 5 个功能组团）一辅：前锋辅城 - 产城一体的智慧城。 三中心：城市主公共中心、奎阁城市副公共中心、前锋城市副公共中心。3、城市商圈分布4、城南商圈典型商业（ 1）城南商圈典型商业 - 中天国际商业广场市场名恒大中天国际地理位置金安大道 1 段商业类别城市综合体铺位形式独立单层街铺商业规模7万层高约6米开盘时间2009年开业时间2014年出入口2市场性质零售楼层及经营分区商业

5、一层以服装扎堆经营为主，商业二层以休闲娱乐、餐 饮为主售价1楼3 万-7 万/；2楼1 万-2 万/销售率98%主流面积40 租金一层主力面积 100- 200元/ /月、 4-16 万/ 年，二层 150 左右 16 万营业率98%，个别位置尚未出租，毛坯商户签约年限3 年或 5 年转让费0商业代表经营状况开业时生意火爆，目前经营情况一般，由招商公司统一招 商。小结：市服装分布较为散乱，该市场影响力品牌服装类稀少，周边项目越来越多，造成市场竞争激烈，商管和物业公司不作为，运营活动也鲜有出现（目前招商公司正在每年递减房租挽留更多商户）2）城南商圈典型商业 - 摩尔春天市场名摩尔国际商业中心地理

6、位置市城南路一段商业类别城市综合体铺位形式独立商铺商业规模13 万层高5.2M开盘时间/开业时间2014年售价1层 3-5 万，2 层 1-2 万 / 销售率95%主流面积40-60 租金1层10-15 万/年2层4-6 万/年营业率80%商户签约年限1年1签转让费5-10 万商业代表春天百货， KFC，永 辉超市，太平洋影 院市场整体经营状况主街道生意火爆，街位置 90%为空铺。小结：从永辉超市和春天百货入驻项目以来，分散了中天国际较多人流，其主要原因是华润商品的价格比永辉商品的价格相对较高；但街空铺率太高，存在商业断层，严重降低了商业氛围3）城南商圈典型商业 - 家园建材市场市场名家园建材

7、市场地理位置西溪路和金安大道 交汇处建筑形式卖场铺位形式场分割式独立商铺市场规模约 1 万开业时间/主流面积100 租金2-5 万/ 年主次通道4M8M层高约 5M楼层及经营分区一层卫浴瓷，二层灯饰，三层家居市场性质零售转让费3-6 万市场整体经营状况一般小结：该市场商铺租金主要因早租和晚租而定，早租的商户现在 2 万 1 年， 晚租现在 5 万 1 年，目前经营状况一般；大多数商家在项目上做生意多年，由于项目体量限制，商家稀少，商品稀少，待枣山各同类别行业完全开业后，将 直接替代家园建材市场。4）城南典型商业 - 中桥建材市场市场名中桥建材市场地理位置金安大道和建安中路交汇处商业类别专业市场

8、铺位形式商业街独立门面开盘时间/开业时间约 1996 年市场性质专业市场主流面积100 租金3-4.5 万/ 年营业率100%转让费8-10 万市场整体经营状况良好小结：据商户反馈，本市场开业 20 年左右，由当时开发商开发全体自主持 有，因此租金相差幅度不大，目前市场情况经营情况良好，最新转让费已达到 10 万。5、城北商圈典型商业城北商圈典型商业龙马商业广场市场名龙马商业广场地理位置洪州大道商业规模10 万商业类别步行街市场性质零售主流面积25-45 租金2-4 万营业率100%转让费6-10 万小结：城北城南商业发展相比，城北目前整体现状比较落后；该市场单铺 面积小，不利于大型品牌商业入

9、驻；市场街道较窄，市场无运营管理公司，街 区坡度、高差大，不利于商业良性发展。三、市商业地产现状1、在售商业代表汇总序号项目名称商业类型所属商圈开发体量1泰合国际专业市场枣山30万，商业 17 万2亿联轻工博 览城专业市场枣山30万，商业 23 万3万贯风情街城市综合体枣山36万，商业 20 万4川渝家居专业市场枣山23 万5临港大市场专业市场枣山60万，商业 22 万6时代奥特 莱斯社区底商 +酒 店+住宅枣山62 万平7国际会展中 心住宅+公寓+商 业枣山40 万8寰亚国 际皮革城商业+酒店+住 宅枣山10 万，商业 2 万9承平盛世社区底商城南60 万，商业 2.2 万10锦绣山 河低碳

10、智慧新城社区底商城南113 万2、城南在售商业基本情况分析1）城南在售商业 - 承平盛世项目名称承平盛世地理位置区东南片区宏志大道规模60 万商业规模2.2 万物业类别社区底商楼层1层售价2.2 万主流面积50 优惠一次性 97 折销售率售罄销售模式硬售开盘时间1 期商业 2015 年 11 月 7 日说明：项目主要以住宅为主，目前住宅已销售 70%。2）城南在售商业 - 锦绣山河低碳智慧新城、项目名称锦绣山河低碳智慧新城地理位置区白塔与西溪峡区域规模113 万商业规模/物业类别社区底商楼层/售价一期成交均价： 4200-4300 元/ ，以中间层为标 准，上下浮动 3050 元/ ，二期成

11、交均价： 42004300 元/ 主流面积50-160 开盘时间商业未开盘说明：本地住宅名盘，销售情况极好，去年完成销售 1100 多套，约合销售 率 70%。3、枣山在售商业基本情况分析1）枣山在售商业 - 泰和国际商贸城项目名称泰合国际商贸城地理位置物流园区规模292148 商业规模171356 物业类别专业市场楼层4层售价/主流面积25-100 优惠/销售率/租金1层 50元/、2层 38元/、3层 25元/、4层 18元/租赁政策前三年免租， 租金 9 折（租赁年 限 5-8 年 ）说明： 开业后运营管理方无作为，市场包含种类多，与传统专业市场相比，具有广泛吸客性，皮革城的融入；配合招

12、商公司推进，先招商后销售的工作思 路，也未尝不能改善未来经营情况；但如若保持现状，未来商铺的推售变得难 上加难。2）枣山在售商业 - 亿联轻工博览城项目名称亿联轻工博览城地理位置广武路与物流大道交汇处规模30 万商业规模一期 15 万， 二期 8 万商业类别专业市场楼层3层售价1 楼 1 万， 2 楼 8000,3 楼 6000 元主流面积30-50 优惠一次性 97 折销售率40%（2、3层5%）销售模式返租 5 年（回报分别为 6、7、7、8、8%）租金1 楼 15-35 元，2 楼 20-40 元，3 楼不需要租 金租赁政策5 年免 8 个月 租金开业时间2015年5月30日开盘时间风情

13、街 2015年2月7日说明：1 楼以汽车配件为主； 2 楼以皮草为主； 3楼电商。 3 种业态都是目 的性消费极强的品类，目前该市场开业半年多，毫无商业氛围，电梯也并未使 用，现状难以支撑未来销售。3）枣山在售商业 - 万贯风情街项目名称万贯风情街地理位置站前大道桃园路交汇处规模36万商业规模20 万物业类别综合体楼层3层售价1 楼 12000， 2 楼 8000， 3 楼 6000主流面积30-80 销售率30%（一共约 600套，备案 180 套）优惠一次性 97 折销售模式硬售说明： 市场定位与4）枣山在售商业 -其地理位置不相符合，零售需要人气密集的地方。川渝家居项目名称川渝家居地理位

14、置物流园区规模23万商业规模一期 66760 商业类别专业市场楼层3售价一期均价 1 万，二期均价 6000主流面积30-50 优惠全款 9 折，按揭 9.5 折二期：交 1万抵 3万，一次性优惠 3%，按揭优惠 1%销售率20-30%销售模式返租 10 年， 前 3 年 20%回报， 共计 81%开盘时间2014年1月2日开业率50%租金1层 28，2层18,3 层 8 元租赁政策第一年免半年 租金，约合 1 万/ 年说明：该项目销售极少，市场经营情况欠佳，市场商户反馈，目前不能出售；目前招商以华美二期业态定位为五金机电，商贸城以板材为主作为招商噱 头，促进招商。（5）枣山在售商业 - 临港

15、大市场项目名称临港大市场地理位置商贸物流园区物流大道规模60万商业规模22 万（两期 开发体量分别约 50%）物业类别专业市场楼层3层售价1 楼均价9000,2 楼均价6000主流面积30-80 销售率60%开业率不足 20%优惠一次性 3%， 老带新 2%，业主 购买 3%销售模式返租 5 年， 36% 回报率开盘时间2014年 5 月开业时间2015年 1 月说明：市场几乎空铺，商户数量极少，目前不需要租金，销售前景堪忧6）枣山在售商业 - 时代奥特莱斯项目名称时代奥特莱斯地理位置枣山大道南站西侧规模62万商业规模/物业类别综合体楼层4层售价1楼 6000-12000，2层8000,3 层

16、 6000主流面积30-60 优惠一次性 97 折，按揭 99 折销售率50%销售模式硬售开盘时间2015年 12月19日7）枣山在售商业 - 国际会展中心项目名称国际会展中心地理位置物流园区南站正门规模40 万商业规模/商业类别综合体楼层4层售价1 楼 1.5 万， 2 楼 1 万，3 楼 8000,4 楼不售主流面积30-100 销售率40%优惠一次性 9 折， 按揭 99 折销售模式硬售开盘时间2016年交房时间2018年说明：业态无规划，只要做生意即可入驻，从开盘后未组织任何营销活动8）枣山在售商业 - 寰亚国际皮革城项目名称寰亚国际皮革城地理位置物流大道与黎明大道交汇处规模10 万商

17、业规模2 万物业类别楼层售价1 楼 1 万，2、3 楼 6000-8000 元主流面积50 销售模式硬售说明：项目处于封盘期，原因未知；市场无人气。4、在售商业小结（1）土地供应市场（ 2月份数据， 3 月份无成交）区域官盛新区中桥组团土地编号GS-B-11-1GC2015- 44GC2015- 45GC2015- 47GC2015- 48用途商业、住宅用 地商住用地商住用地商住用地商服用地土地面积 （）637348125754202447039045容积率容积率 3.02.2 2.22.51.5出让方式拍卖拍卖拍卖拍卖拍卖起始价 （ 万 元）1148013360891078801100土地年

18、限（年）商业 40住宅 70商业 40住宅 70商业 40住宅 70商业 40住宅 70商业 40从土地供应市场来看，目前土地供应区域主要集中在官盛新区和中桥组团， 枣山组团暂未出现。（2）开发情况：2015 年全年房地产开发投资 4813 亿元，比上年增长 9.9%。商品房施工面 积 38981.4 万平方米，增长 6.8%。商品房销售面积 7671.2 万平方米，增长 7.4%。目前市在售商业主要集中在枣山以专业市场为主，城南城北主要以住宅为 主，鲜有大型商业入市；市整体开发体量大；市场上在售铺位面积小，总值低， 目标客户群体经济实力呈直线降低。（3）营销策略：大多数楼盘以先招商后销售的方

19、式推盘，行销配合活动营销作为销售主要 渠道，硬售、返租模式在市场上并存；调研楼盘中，一拖二，一拖三等建筑形 式的销售模式尚未出现，以单层分开销售为主；整个市场互联网营销及推广相 对封闭。（4）销售情况：市整体商业一期销售情况落差不大且去化量低，销售率平均30%-50%左右，众多项目二期有存在降价的可能，区域市场销售前景不容乐观。华美立家广场策划部2016年 3月 11日附件 1：2015 年主要楼盘成交情况汇总表2015 年主要楼盘项目名称规模物业类别售价成交情况汇总表帝谷公园城260 万商业步行1层12000元，2层，地理位置广武路与物流大道交汇处一期 80 套商商业规模 铺，二期 12 万

20、 方，暂未入市。楼层主流面积一期 2 层0-13销售率 40% 优惠 1万抵 3万2015年广安主要楼盘成交情况汇总表广安拽房网数据监控中心总強您面枳.2015収伺疏成交面枳丽啻割冃命肛己書訥出络山河184314.9184314.9118482. 9317736291144167083.8IbYia：.-97872,181729【6921037皋年麻&二明100455. 62100455.655642. 68813271542盲盈加州阳光48044. 0948044. 0944918.5137228344箜主立貳广场63931. 4363981, 4334386.831380579801卒谷公住1明A?9-r. 6389930. 6348260. 059171431486些EC财昱丿助一朋44827