海南房地产住宅市场产品研究(同致行)

1、海南房地产住宅市场产品研究(同致行)做中国最有价值的房地产服务机构海南房地产住宅市场同致行顾问海口分公司2012年5月产品研究*做中国最有价值的房地产服务机构To be the most valuable real estate service agencies in the China*contents目录同致行（中国）地产顾问有限公司海口分公司 电话 地址：海口市滨海大道103号财富广场14G?网站：/.tzh/同致行（中国）海口分公司出品2012年5月海南房地产住宅市场产品研究规划篇 规划容积率 规划绿化率 规划建筑密度 建筑篇 建筑风格 建筑立面 建筑园林

2、 建筑精装修配套篇 配套会所 配套车位 配套智能 配套物业服务户型篇 户型分类 户型供求 户型典型案例绿色节能环保篇规划篇 住宅规划注： 由于本研究报告以后的章节会将建筑中的建筑风格、园林、户型等内容逐一进行详细的研究，因此，本章节规划篇只着重研究房地产中的技术经济指标，重点研究容积率，容积率关乎着一块地是否能做到充分的利用，土地利用价值的最大化，及产生的经济效益。三大重要指标容积率、建筑密度、绿地率房地产项目规划 我们在面对一块地时，往往会考虑：容积率做到多高合适？建筑密度达到多少合适？绿地率要达到多少？就绿地率来说，虽然全国基本上一致要求35%，但实际操作起来，还是根据各地的城市管理的要求

3、，举个例子，北京在旧城改造中要求绿地率达到30%，而成都、广州的绿地率可能就会更小，因为建筑密度大，日照间不大，就会导致建筑密度增加。建筑密度代表有多少空地可以算出来，空地可以停车、老人、小孩的的活动空间，所以必须要求有一个合理的建筑密度。而对于容积率而言，层数越高，容积率越高，但是一般住宅的建筑高度做到33层就不错了，再往上做，所有的规范、条例都有新的要求，因此建安成本就高。另外，另外考虑的一项是，住宅的进深越大，容积率就越高，这就大大制约了容积率的提高。注：由于以下章节只对建筑的容积率做相关的研究 规划指标容积率? 容积率为规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比。容积率可根据需要制定上限与

4、下限。容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限是防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。从人多、地少的特点考虑，应该鼓励向地下、地上空间发展的高容积率方向发展。高层建筑是有效提高容积率的具体方法，越高越有利于提高容积率。 规划指标 规划指标建筑密度?建筑密度为规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比。建筑密度越大，空地越少。做为可持续发展的节能省地措施，降低建筑密度是发展方向。建筑密度与容积率息息相关高容积率，带来高密度。但局部也可是低密度。 低容积率，可选择高密度，也可选择底密度。 建筑密度是直接影响住区品质的重要因素，密度低时，外部空间大。为创

5、造良好的居住环境提供了必要条件，但若处理不当，会形成空荡无用的大草地或大花园，所以，不是密度越低越好。 对住区而言，低密度还意味着高效率。而高效率正是城市化所追求的目标。从这一点出发，本文认为所谓“山水城市”是骗人的谎言。城市就是城市，田园就是田园。现在有一种不好的趋势，北京向周边蔓延时从内向外，容积率逐渐降低， 由于建造成本的原因，致使低容积率的住区，普遍以建造小高层为主。这样就会形成一种相对高密度的格局。用不了多久原来的郊区就会和城区拥有差不多的密度，当然容积率是不同的。 低容积率，高密度是对土地资源一种浪费。 绿地率?绿地率为绿地面积与土地面积之比。目前很多技术的发展，已经可以将绿地引入

6、建筑中，形成各种形式的空间绿化方式，绿化率的下限控制方式应该根据整体空间的绿化进行控制。既鼓励公共绿地、宅旁绿地、道路红线内的绿地、屋顶、晒台的人工绿地等各种方式增加城市绿化。海南明确要求：新建小区绿地率不得低于40%2010年3月1日实施的海口市城镇园林绿化条例规定：市政设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的一类居住用地绿地率不得低于45%，以中高层住宅为主的二类居住用地不得低于40%；旅游度假酒店不得低于45%；工业园区不得低于20%。一些工程项目（如旧城改造工程、政府拆迁安置房、廉租房等）绿地率无法达到规定标准又确实需要进行建设的，经批准可适当降低绿地率，但不得低于标准的80%。

7、 规划指标容积率开发决策过程中最核心要素，其所反映的问题不仅仅是数字那么简单那么，容积率决定了什么？决定不同的产品类型之间的配比；决定了不同的产品形态；决定了不同的面积区间；决定了不同的产品户型的使用功能；决定了项目的售价和盈利表现；决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局 规划指标在开发项目时，需要考虑容积率的哪些问题？需考虑：当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？如何从开发利润实现的角度去确定容积率？在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策?

8、对比的项目多了也便发现很多容积率确定的规律，所有的这些规律都将保证我们的项目在开发过程中能够找到一个风险和利润的最佳点，能找到产品开发对应的利润实现关系。 规划指标容积率的确定模型结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标；企业自身资源状况和资金状况是限定条件；企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。基准方案推荐合理方案推荐确定主推组合方案并进行优化进行经济效益对比进行市场实现评估上下极限方案对基准测算方案进行变量分析满足容积率上下指标下的组合方案依据战略、定位 规划指标谁在影响容积率？社区规模的大小，地块的形状？项目规划结构

9、和规划的布局形式？项目产品类型的组合？项目所处区域的纬度？日照间距的情况？户型的设计和组合问题？容积率在一定程度上反映了社区的舒适度指标和地块的开发强度，但是容积率的高低与社区舒适度并不是简单的线性比例关系，开发商的开发水平、策划人员的决策判断、设计师对地块的把握和理解程度都影响容积率的指标。 规划指标社区规模往往规模越小的地块越容易出面积，为什么？规模小的地块在红线退让、建筑组群之间的关系等方面都相对宽松 规划指标规划结构和布局形式海口国瑞花园楼栋由南向北层层跌落的布局结构在考虑了景观和户型的同时，容积率降低（0.8） 规划指标 地块区域地块形状地块形状如何影响容积率？看地块与周边的相邻建筑

10、的关系；看地块的形状，以及需要退让的尺寸；往往很小的地块还需要看地块的具体尺寸。它往往决定：地块与周边建筑的退让关系；地块退红线的尺寸问题；地块内部的规划结构和建筑布局问题。 规划指标 地块区域建筑层数由于建筑层数不同导致容积率的巨大差异纬度的影响日照间距的问题保证冬至日两个小时的时间，纬度越高、间距越大板楼一般基本的间距按照日照间距，计算公式：h=ctg（实际纬度+回归线到赤道纬度）越是北方越大，同一纬度基本相同回归线以内区域主要是满足通风、视线干扰问题，便可满足日照间距 规划指标 地块区域户型组合形式问题一梯多户设计提升面积的根源是为了提高平均进深，进而提高容积率举个例子，平均进深不到12

11、米的花园洋房，如果进深增加到14米，整个项目容积率便可以增加10%15%之间；设计上对开间一般都是比较谨慎，除非高档产品，否则开间尽量做小，增大进深面来增加容积率。 规划指标 地块区域容积率决定物业型态 规划指标容积率范围可能的物业型态组合价格区间（元/平米）海南典型案例0.30.5联排+独栋组合2000040000雅居乐海南清水湾、东和福湾、顺泽福湾0.50.8双拼+联排1500023000顺泽福湾、盛高荣域、0.81.2联排+花园洋房（或叠加）1380023000宝安江南城、田德海泉湾、博鳌金湾、润德塞维阳光1.21.5 花园洋房+小高层（或纯花园洋房）800012500翡翠水城、森海湾1

12、.52.0花园洋房+小高层1080018000西岸首府、海拓澜湾、平海逸龙湾2.02.5 小高层720016000观澜雅苑、海岸赛拉维2.53.0高层+18层以上高层1100013800天伦誉海湾、广物滨江海岸3.06.0 高层1100020000外滩中心、海域阳光、椰岛广场6.0以上 超高层21000海航国际广场 规划案例以广物滨江海岸为例项目规划大体现根本价值区域 滨江海岸小布局和平大道海甸溪安置房海甸溪 规划案例地块1：西面紧邻市区通往海甸岛的必经途径之一和平桥，交通的喧闹对小区有影响，南面可观海甸溪地块2：位于整个地块的中间，左右视野受地块1、地块2的限制，仅有南面可观江景，但位于整个

13、社区的中间又有享受内部景观园林的优势；地块价值分析123地块3：整个项目最价值最大的地块，两面环江，视野开阔，享受丰富的远景、江景资源，且远离交通噪音影响。 规划案例本项目容积率为2.99在将近3的容积率之下，可以产生的产品组合有：全高层高层+中高层高层+商业+酒店（城市综合体）容积率与产品 根据区位的价值，景观的价值，需要的不仅仅是能够体现价值的产品，更是能提升价值的产品，因此，广物滨江海岸选择“高层+商业+酒店”的组合，打造大型的城市综合体。如何实现价值最大化“价值是需要被创造的” 规划案例楼栋排布朝向正南向景观价值外部江景资源景观，内部园林景观不良因素和平桥、和平大道交通噪音影响、海甸溪

14、未治理前的外部不良景观影响 规划案例户型排布每一户的综合价值评定日照通风景观噪音三房两厅两卫111.85-127.73四房两厅两卫149.69 规划案例户型规划设计考虑因素动静分区明确起居空间和休憩空间互不打扰户型方正房间为矩形，没有不利于利用的不规则的空间，结构体系对空间利用不产生干扰实用率高套内套外的交通面积少，减少内部面积的浪费，减少楼层的公摊面积各个房间的采光通风良好客厅和主卧的采光面无遮挡，厨房和卫生间也有自然采光通风的条件主要房间（客厅、主卧）的朝向、景观良好。 规划案例参考户型南北朝向，通风良好、无西晒；动静、干湿功能分区明确；4.5米超宽客厅，功能布局合理；偶数层赠送6米挑空超

15、大露台，性价比突出。该户型具备突出的性价比，为居家型产品，功能布局更为接近内地发达地区的产品水平。功能空间分布完善，减少了通道空间；动静、干湿功能分区明确；4.8米超宽客厅开间，8.8米超大观景阳台；转角飘窗台设计，270度观景；该户型强调舒适度，为度假、自住产品。 规划案例*建筑篇建筑立面综述建筑立面定义建筑立面发展历程建筑立面的划分住宅类建筑立面住宅类建筑立面关键点国内案例例举发展现状和趋势海南住宅类建筑立面调查建筑立面建筑风格定义建筑风格分类国内经典建筑风格案例例举海南住宅市场建筑风格调查海南楼盘建筑风格赏析建筑风格研究架构建筑风格指建筑设计中在内容和外貌方面所反映的特征，主要在于建筑的

16、平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独创和完美的意境。建筑风格定义地中海建筑风格欧洲古典建筑风格新古典建筑风格中式建筑风格英伦建筑风格北美建筑风格现代主义建筑风格建筑风格分类地中海建筑风格 风格地中海原指沿欧洲地中海北岸沿线的建筑，特别是西班牙、葡萄牙、法国、意大利、希腊这些国家沿海地区的独有的建筑风格。法国普罗旺斯、意大利托斯卡纳、西班牙安达卢西亚等地区的是经典的代表。美国加州更是将该风格发扬光大，在融入欧洲其他地区的建筑特点后，逐渐成为美国时尚名宅主流。地中海风格 风格地中海阳光而不失随意与柔和，质朴而温暖。闲适得近似慵懒，浪漫中不乏宁静是这种建筑所蕴含的生活方式的精髓所在

17、。 细节构造坡面屋顶，坡度平缓，多用两坡屋顶与四坡屋顶的组合，砖红色陶制的S瓦和半筒瓦 细节构造屋檐为挑檐，且多用小连券檐口装饰细节构造STUCCO（ 原浆型质感涂料）涂料墙面，可进一步进行拉毛处理（可考虑纯白色或雅黄色墙面），墙面部分低层区域可考虑用粗犷的文化石贴面细节构造门廊与窗也多呈拱形，窗洞略小，局部设计挑高的连券拱敞廊。细节构造铁艺的运用较多，局部可采用铸铁雕花的装饰风格特点*天津卡梅尔占地面积：118200建筑面积：152400 绿化率：48%开发商：天津市宁发发展有限公司项目位置：天津河西区梅江南居住区环岛东路西侧 深圳招华曦城 占地面积：2300000容积率：0.34绿化率：7

18、5%开发商：招商华侨城投资有限公司项目位置：深圳西部广深高速北侧 *杭州戈雅公寓建筑面积：400000容积率：1.59绿化率：35%开发商：杭州通和置业投资有限公司 项目位置：杭州萧山区闻堰镇 东莞中信森林湖 占地面积：658182建筑面积：769920绿化率：52%开发商：东莞市中信康华房地产开发有限公司 项目位置：东莞市东莞大道与五环路交叉处南端武汉南国明珠占地面积：466900建筑面积：700000容积率:1.5绿化率:40%开发商：新亿胜置业有限公司项目位置：武汉市汉阳龙阳大道陶家岭深圳中海怡美山庄占地面积：220000建筑面积：28600开发商：中海地产项目位置：深圳市龙岗区横岗镇欧

19、洲古典建筑风格 风格古典气派、雄伟、华丽，其强烈的欧式艺术气息使得建筑充满了艺术感和美感，细节得体而精致。主要建筑元素：高雅的灰色或浅米色外墙，深色坡屋顶。欧洲古典风格 风格古典风格特点：古典中的Art Deco风格，强调建筑物的高耸、挺拔、对称，立面大块整洁，注重外立面的纵向几何线条使用；Art Deco更加追求强烈、华美的视觉印象，使整个建筑展现昂贵、古典的气质。案例：大连华润星海湾壹号新古典建筑风格 风格新古典充满文化气息和古典意韵，雅黄色调，营造温馨的居住气氛的同时，也突出其低调华贵的形象。市场取向：新古典主义经典、优雅、庄重、人性、理性的部分为高端住宅的消费阶层所接受，因此有可能（或

20、正在）成为当今中国高端住宅市场最强势的声音。新古典风格 风格新古典风格特点：新古典中的Art Deco风格，强调建筑物的高耸、挺拔、对称，立面大块整洁，注重外立面的纵向几何线条使用；Art Deco更加追求强烈、华美的视觉印象，使整个建筑展现昂贵、古典的气质。深圳熙园占地面积：96000占地面积：127962建筑面积：154035容积率：1.3绿化率：58%开发商：鸿荣源地产深圳香蜜湖一号占地面积：93544建筑面积：131000容积率：1.40绿化率：48%开发商：深圳中海信和地产开发有限公司项目位置：深圳市福田区香梅路与侨香路交汇处杭州发展绿城翡翠城占地面积：940000建筑面积：1172

21、110绿化率：41.2%开发商：杭州翡翠城房地产开发有限公司广州美林湖畔花园占地面积：500000建筑面积：1000000容积率：2.08绿化率：30.2%开发商：广州美林基业房地产开发有限公司中式建筑风格 风格中式具有本土文化审美自醒与独立精神，融汇中国传统人居建筑文化精髓。古典中式：完整的保留发扬了传统建筑的诸多细节，高墙、深院、青砖、灰瓦的居住体验，“结庐在人境，而无车马喧”式的居住梦想。中式风格古典中式：完整的保留发扬了传统建筑的诸多细节，高墙、深院、青砖、灰瓦的居住体验，“结庐在人境，而无车马喧”式的居住梦想。风格特点 风格中式主要包括两方面的基本内容，一是中国传统风格文化意义在当前

22、时代背景下的演绎；一是对中国当代文化充分理解基础上的当代设计。新中式风格既保持传统建筑的精髓，又有效融合现代建筑元素，增强了建筑的识别性和个性。风格特点上海九间堂占地面积：107739建筑面积：28722容积率：0.267绿化率：63.1%北京观唐别墅占地面积：480000建筑面积：115000绿化率：70%开发商：博华紫光置业有限公司北京乐府江南占地面积：111486建筑面积：305037绿化率：30.2%开发商：北京天平房地产开发经营有限公司苏州庭园占地面积：130000建筑面积：80000绿化率：36%开发商：苏州庭园房屋开发有限公司英伦建筑风格 风格英伦展现历史的厚重和自然的质朴，不追

23、求光鲜亮丽，讲究实用和舒适。主要建筑元素有：暖色系的外立面材质，多重人字形坡屋顶，老虎窗，烟囱，深檐口，砖砌底脚，外露木架构等。英伦风格 风格英伦北欧风格，色调明快，简洁质朴，田园风情。风格特点深圳英郡年华占地面积：96000建筑面积：189000容积率：3.4绿化率：70%项目位置：深圳市龙岗区布吉丹竹头天津万科霞光道5号建筑面积：220000开发商：耀江集团项目位置：北京亚奥板块和温榆河中央别墅区北京中海安德鲁斯庄园占地面积：210000建筑面积：200000项目位置：北京市朝阳区高碑店路西侧北京北一街8号建筑面积：85184容积率：1.22开发商：北京罗顿沙河建设发展有限公司 项目位置：

24、北京沙河高教园区北美建筑风格 风格北美北美建筑风格实际上是一种混合风格，不像欧洲建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，具有注重细节、有古典情怀、外观简洁大方、融合多种风情于一体的鲜明特点。多见于别墅项目。北美风格整体风格简约、质朴，立面线条明快、颜色素雅，通常采用坡屋顶，大范围运用天然石材饰面和纯木窗框，彰显源于自然、融于自然的特质。风格特点北京半山枫林占地面积：24000建筑面积：20000开发商：北京雕刻时空房地产公司项目位置：北京市西山香山地区北京西山美庐占地面积：225800建筑面积：100000开发商：北京香山双新房地产有限公司项目位置：北京海淀区香山南路99号北京碧海方舟别墅占地面积

25、：119500建筑面积：75996容积率：0.47开发商：北京姜庄园林别墅开发有限公司项目位置：北京亚运村东侧广州保利林语山庄占地面积：162653建筑面积：668000容积率：3.179开发商：深圳市中信红树湾房地产有限公司现代主义建筑风格 风格现代代表人物主张建筑师摆脱传统建筑形式的束缚，大胆创造适用于工业化社会的条件和要求的崭新的建筑，具有鲜明的理性主义和激进主义色彩，又称现代派建筑。现代风格立面简洁、明快，用色丰富，更多的体现时尚的元素。风格特点深圳云深处别墅占地面积：94438建筑面积：34700容积率：0.37开发商：深圳市维拉顿房地产开发有限公司北京金地国际花园占地面积：4400

26、0建筑面积：280000开发商：北京金地鸿业房地产开发有限公司深圳中信红树湾占地面积：162653建筑面积：668000容积率：3.179开发商：深圳市中信红树湾房地产有限公司东莞理想0769家园占地面积：328998建筑面积：591120绿化率：31%开发商：东莞富通新家园房地产开发有限公司市场调查海南市场以现代建筑风格为主流，中式、欧式为辅 根据调查，目前海南市场上在售的三百多个项目中，71.23%的楼盘的建筑风格都采用现代风格。其次为中式、欧式风格，北美、英伦风格的利用较少。建筑风格比例代表项目地中海5%田德海泉湾、中南森海湾、东和福湾、亚龙湾公主郡中式11%宝安江南城、中华坊、大华语、

27、西海岸欧洲古典7%盛高荣域、南国威尼斯、新古典2%恒大金碧天下现代71.23%外滩中心、国瑞城、鸿洲江山、翠屏凤凰水城南岸、北美3%西雅图丽湾、鲁能海蓝椰风英伦0 住宅风格“趋同化”、“相似化”据调查，海南市场上的住宅风格“趋同化”、“相似化”仍将是主流。建筑风格的发展竞过多年的沉淀，市场的淘汰，留下来的往往是较为受客户喜欢以及符合当地市场经济发展的风格，哪种风格好卖，自然令发展商趋之若鹜，争先效仿。 现代风格占据主流强调装饰细节和形式处理的“现代主义风格”，仍将是主流，并容易为广大居民所接受。 海南房地产建筑风格市场总结 中式、欧式风格占相当重要地位市场上客户传统的念旧心理与对豪华居住气氛的

28、向往，以及对华丽色彩和建筑形式的接纳，使这两种“风格”在海南占据一定的比重 缺乏创新性的开拓海南市场在“北美、英伦、新古典”这方面的风格引用较少，更是缺乏结合海南热带风情的实际情况，而创新打造的属于海南的独树一帜的产品风格个案赏析现代风格：外滩中心现代元素，演绎时尚占地面积：22万平米建筑面积：100万平米开发商:海口世纪海港城置业有限公司 特色赏析：特以现代建筑风格为典尚，具有时尚、现代气息的外立面，玻璃幕墙的运用，打造出海口时尚豪宅的经典代表。欧式风格：蔚蓝海岸欧陆经典，精致释放占地面积：6.8万平米建筑面积：9.2万平米开发商:海南华辰实业投资有限公司 特色赏析：特以地中海建筑为蓝本，并

29、萃取众多建筑类型风格，栋栋错落有致，层层退台设计，强调和阳光、海岸、蓝天的接触，打造出海岸豪宅的经典代表。高级砂岩与高档涂料构成的外墙设计，自然与厚重共存，使建筑蕴含浓厚的地中海文化气息。 风格案例中式风格：宝安江南城古韵时尚，中式雅居占地面积：30万平米建筑面积：24万平米开发商:山东宝安房地产开发有限公司 特色赏析：在景区和空间的设计上，导入了江南园林的设计理念，借鉴苏州园林中卓越的造园手法，并结合小区总体规划，采取划分景区和空间的办法，使整个江南城的划分上主次分明、曲折开朗配合，使之富有变化和对比，既丰富又不琐碎。北美风格：鲁能海蓝椰风奢华惟我，北美演绎 占地面积：9万平米建筑面积：4万

30、平米开发商:海南英大房地产开发有限公司 特色赏析：海蓝椰风独创的现代滨海型建筑风格大放异彩，建筑依海而建，顺地势错落有致，使整个园区坐落在原生田园中，建筑的外立面采用温和纯净的浅色调装饰，屋顶与回廊间以原色木栅点缀，浓烈的异域度假社区风情，让居者感受到大自然惬意的同时，还享有别样的浪漫情怀，连呼吸带有格外清新的气息。地中海（西班牙）风格：东和海南福湾风情生活，源于自然占建筑面积：50万平米地面积：100万平米开发商:海南海兴房地产开发总公司 特色赏析：为了突出其产品区域内的不可复制性，整体设计是以纯正的古典西班牙风格为主线，并贯穿整个项目，配以具浓厚热带风情的精美园林，充分结合建筑、本地植被特

31、点及西班牙园林的特点，设计出了以“水”为核心的纯正西班牙式热带园林景观，体现出一种人与园林、建筑绝佳的自然融合。建筑立面指的是建筑和建筑的外部空间直接接触的界面，以及其展现出来的形象和构成的方式，或称建筑内外空间界面处的构件及其组合方式的统称。建筑立面定义建筑立面分为建筑外立面和建筑内立面。建筑立面分类建筑立面发展历程主要经历了三个阶段，三大发展形态：单一功能型视觉效果需求型复合型单一功能型，主要只起到遮风挡雨的作用。起源于人类对居住功能的需求。视角效果需求型，主要表现在外墙立面各种色彩的应用，以满足人们对视角的需求，同时也利于建筑本身的与众不同和突出个性。 复合型。主要表现在：外墙的美观、环

32、保、质量、价格、功能、实用、采光、节能等各方面的科学应用。 第一阶段第二阶段第三阶段建筑立面划分一、按几何体划分1、 平面式 平面式的建筑立面起源于中国建筑的起步阶段，是房子建设的最早模式； 2、 弧形式 主要只应用于商业建筑及公共艺术建筑较多； 从功用性看，多数用于街道转角部分的建筑，主要是利于车流、人流的顺畅。 3、 球面式 球面式的建筑主要是用于第五立面（屋顶）较多，主要应用于大型体育场馆、歌剧院、会场等大型建筑物。另有一些高级别墅类也会采用，但只是起装饰作用。 4、 蜂巢式 蜂巢，由于其结构牢固而被现代建筑引用。蜂巢式建筑由于其结构牢固和具个性被有些开发商采用。建筑立面划分二、按时代特

33、征划分1、仿古式 主要应用于旧城改造中对古建筑的保留或翻新，或城市特色化建筑，如西安西大街就是仿古一条街 ； 2、 现代简约式 现代简约式的建筑立面是目前房地产界运用最多，适用范围最广的一种建筑模式。 其明亮、轻快的建筑色彩给人一种轻松的生活感受。品味、时尚的建筑形式受到多数消费者的欢迎。3、 欧美式 主要应用：住宅、高档公寓、写字楼、别墅类。借欧美式的建筑立面来达到一种生活方式的同化。因建筑设计更贴近生活、方便生活而受到社会先富一族的欢迎。 4、个性式 个性式的建筑立面主要是现代部分人群追求个性需求的表现，出现了一些星形、蝶形的建筑立面，还有的是在建筑立面上装饰一些符号、小品之类的东西来达到

34、楼盘的与众不同。建筑立面划分三、按用材划分1、大理石 对于一般建筑而言，大理石的应用只是在底下二到四层，主要是给建筑物增加厚重牢固的感觉，具有光滑的表面，耐腐蚀性强、抗风、防雨等优点。应用范围：商业楼、写字楼、公共建筑、艺术建筑、高档别墅等。 2、墙砖、条形砖 墙砖、条形砖的使用主要只是起美观的效果。但由于价格比使用涂料较贵，人工也更麻烦，而且抗风能力差，容易脱落等缺点而很少被普通建筑物所采用。3、涂料4、玻璃 5、混合型材料的使用住宅外立面总述：目前住宅最常使用的是外墙涂料和外墙面砖外墙整体立面块状幕墙外墙涂料马赛克外墙面砖玻璃石材陶板水性涂料油性涂料陶瓷马赛克玻璃马赛克陶砖瓷砖通体砖釉面砖

35、常见的外立面材料：外墙涂漆与外墙面砖性能外墙涂漆外墙面砖环保性涂膜可自然降解废弃后不可降解，处理成本高节能性对不可再生能源的消耗极小对土壤、煤炭等不可再生资源消耗极大装饰性色彩可任意选择，质感丰富色彩范围较窄，但能表现较为复杂的图案对建筑的保护性可针对建筑物的需求开发产品，起到对建筑物的保护和修补作用只是单纯的覆盖美化作用，不具有保护性安全性安全无忧易发生脱落，产生安全隐患自重除真石漆外，自重1.5公斤/平方米6公斤/平方米以上翻新成本低，旧涂层的处理较为容易高，旧基层的处理非常复杂耐沾污性优质涂料与瓷砖同等水平与优质涂料同等水平海南典型案例：涂料+面砖相结合应用，如:田德海泉湾，并加以栅格做

36、装饰复古面砖涂料装饰栅格海南典型案例：涂料+马赛克+彩瓷相结合应用，如:盛高荣域在荣域，除了外墙运用传统的白色涂料外，无论是在坡屋顶的檐边、建筑的立面上、拱门上、圆柱边、或是在阳台脚和阳台的底下，质朴缤纷的橙色、白色、绿色、棕色、浅蓝色、深蓝色、黄色、粉色的马赛克拼花和彩瓷举目可见马赛克拼花涂料彩瓷建筑篇之园林园林风格分类国内经典园林风格案例例举海南住宅市场园林风格调查海南经典园林项目案例例举园林风格园林风格中式园林欧式园林东南亚园林地中海园林现代园林中式风格：中国元素的展示，素淡、雅静、内敛、隐逸，突出“内部”和“私有”围合性，布局上突破严格的中轴线格局，各要素有着明显地域特点。典型元素一：

37、水体与山石典型元素二：构筑物典型元素三：小品典型元素四：植物典型元素五：铺装中式风格1：案例：北京万科紫台中式风格2：案例：武汉万科润园中式风格3：案例：宝安江南城东南亚风格特点：热带、佛教、自然、殖民地。体现了对自然的尊重和对手工艺制作的崇尚，源于东方文化，却又融入了西方园林的符号，给人以随性、热情、返璞归真的感觉。典型元素一：大规模水景（面积与形式）典型元素二：奇怪的雕塑典型元素三：木制的构筑物典型元素四：质朴的石材东南亚风格：案例：万科金域蓝湾系列北方地区慎用东南亚风格东南亚风格：案例：北京富力又一城东南亚风格：案例：海口翡翠水城欧式风格：欧洲古典元素的展现，追求整个园林宁静开阔，统一中

38、又富有变化，宏伟、华丽的景观效果，符号化的特点非常明显。典型元素一：明显的中轴线，几何化的对称处理典型元素二：大理石材的运用典型元素三：古典雕塑欧式风格：案例：北京绿城御园地中海风格：沿欧洲地中海沿线地区的风情，如法国普罗旺斯、意大利托斯卡纳、西班牙安达卢西亚等。保留欧式传统，展现乡村或小镇风情，阳光，质朴，浪漫，闲适。典型元素一：质朴的材料，如烧结砖、陶土砖、涂料、文化石等典型元素二：精致小巧的水景，多以几何形式出现典型元素三：标志性钟楼或塔楼典型元素四：色彩绚丽的花境，尤其是在样板示范区的运用，感官打动，体验式营销地中海风格：案例：北京龙湖滟澜山现代风格：由美国人倡导的现代景观设计手法采各

39、家之所长能根据建筑风格及客群的喜好灵活变换各个元素，从而整体上达到协调统一现代风格：案例：重庆龙湖水晶郦城，标准的现代派，道路、绿地、小广场、水系等线条采用规则化、几何化设计，总体感觉简洁、明快、清爽、开敞，契合年轻人的审美。现代风格：案例： 北京星河湾，很不标准的现代派，侧重于原生态与自然野趣，中式的水体、植物群落处理与欧式小品、铺装并存，整体显得宁静、私密、安详，符合较为成熟的客群喜好。精装修精装修定义 精装修住宅又称全装修住宅，指房屋交钥匙前所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，业主只需带上生活用品就可以直接入住的房屋，故又称“成品家”。 立面用材1

40、、早期阶段：简单式拼凑精装修发展三阶段特点：施工较粗糙，只是毛坯房简单处理 1998年中国的商品房市场发展蓬勃且相对成熟，发展商之间的竞争日益激烈，他们开始花更多的心思去为楼盘做宣传，吸引更多的客户，精装修房应运而生。当时的精装修房只局限于样版房，装修的内容主要包括墙体的涂抹，地砖、墙砖的铺贴，橱柜、衣柜的安装，其目的主要是让消费者对他们所购买的空间有更感性的认识，了解房子的格局。由于大部分精装修房并不涉及到真正的使用，因此它们的功能并不完善，为了节省成本，所用材料只求美观，质量却一般。另外，一般这种精装修房都是发展商从外面临时聘请施工队进行施工，工期很短，因此装修质量比较差，完全为了迎合眼球

41、效应，根本不适合居住。2、成长阶段：品牌化运作兴起装修房发展三阶段特点：开始引入知名建材品牌、局部设计有亮点 2001年至2006年，精装修开始真正走入人们的生活。在楼盘销售的时候，发展商都会对部分毛坯房进行精装修。其主要原因是当时装饰行业因为商品房的活跃而迎来了发展的春天，大量的劳动力投入到该行业中，导致施工队素质低下，施工质量参差不齐，部分怕麻烦的消费者更乐意选购带装修的商品房。由于考虑到实际居住的问题，这个阶段的精装修房装修质量有了明显的提高，发展商开始与一些知名的装饰工程公司合作，也开始选购一些知名品牌的橱柜、卫浴、地板、衣柜等，装修品位大大的提高，这种精装修主要出现在一些中高档次的楼

42、盘，针对有较强消费能力的消费者。3、成熟阶段：整体化家居设计装修房发展三阶段特点：统一标准，统一风格，统一服务，家居强调整体化设计 07年以来，楼价增长非常迅速，远远超过了一般消费者的承受能力。少部分人即使有能力购房也不愿再在装修上大做文章，增加自己的负担。这个时候发展商纷纷推出了精装修以吸引消费者买房。消费者在购买高价楼房时也尝到了一点优惠，这就为精装修房成为大众化商品创造了条件。事实上2007年起精装修房的交易比例大大提高，带装修的商品房的确受到消费者的青睐。由于这个时期的精装修房是面向全体消费者的，因此其含义也较以往要广。精装修不仅是中、高层消费者的专利，也有部分是针对低层消费者的简单装

43、修。由于这种装修都是发展商根据自己发售楼盘的档次进行定位的，因此不同的楼盘其精装修也自然有较大差异，精装修进入了大众化的时代。市调前言 在精装修调研方面，我们为了更加详细深入地了解海南目前整体精装修市场现状及趋势，以及给开发商在开发精装修楼盘时提供一定的借鉴意义，本次调研我们选取了精装修项目中具有代表性的海口市西海岸、海甸岛、龙华以及三亚市具有典型意义的楼盘进行了详细的调研。西海岸片区选取了富力盈溪谷、紫园；海甸岛片区选取了田德海泉湾、盛木天一方、盛高荣域，龙华区选取了外滩中心；三亚市选取了金中海蓝钻、克拉码头、凤凰水城南岸、雅居乐清水湾。重点了解了这些楼盘的精装修标准、装修风格、装修材料、家

44、居品牌、装修价格占售价比例、家电赠送等情况，并以此为基础展开深层次的分析，从而提出相关的建议。海南精装修住宅市场现状与发展趋势 近年来，随着我国经济快速发展和人民生活水平的提高，越来越多的人认识到，省时、省心、方便，拎包入住，没有二次装修污染的精装房的魅力不小。自1999年以来，国家相关政策就已经提出积极推广装修一次到位或菜单式装修模式，先后出来的文件有：关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见（国办发11999）、商品住宅装修一次到位实施细则【建住房920020190号】。而伴随着国际旅游岛建设号角吹响，海南房产骤然升温，对岛外购房者来说，在海南置业重点考虑的问题之一即是房子的装修，越来越

45、多外来高端人群的入驻，带来对高品质生活的迫切需求，海南房地产市场也亟待进入精装时代。精装修需求调研精装修项目的试水能否打开海南精装市场的局面？可以通过海南搜房网网上问卷调查统计的数据看出些端倪： 此次精装修问卷调查，在参与投票的4751人中，有71.7%的人选择更倾向于购买精装修房；认为在选择精装修房时开发商的经验和口碑更重要的人占34.6%；其中73.1%的人认为精装修将是未来海口房地产发展的趋势（以上数据来自海南搜房网）。 作为购房主力的社会中高层及岛外人士，大多缺少足够的时间布置自己的家，二次投资置业者也不愿在装修上花费过多精力，因此，精装房正受到越来越多购房者的青睐，可见，精装房目前市

46、场认可度正在逐步提高。而根据网上数据统计，目前海南在售楼盘中，精装修项目所占比例较往年有所上升，且带精装修的楼盘的去化率往往比毛坯房要的去化率要高，可见，精装房正在成为海南房地产市场的一个发展趋势，精装时代已经来临。盛木天一方占地面积：5.4万平米 建筑面积：5.9万平米 价格：均价25000元/平米 地址:海口市海甸岛和平大道装修要素具体内容装修标准3000元/装修风格现代简约风格材质地面木质地板，马可波罗瓷砖墙面多乐士墙面漆天花乳胶漆石膏吊顶门入户门为高档防火、防盗门；室内门为高档实木饰面板复合门。窗钢化玻璃品牌家私（家电）配“松下”空调厨具马可波罗厨具，“科勒”水龙头卫浴布朗系列，“科勒

47、”水龙头装修价格占总售价的比例（%）1304%是否送家电否盛木天一方精装修调查统计表田德海泉湾占地面积：110亩 建筑面积：5.2万平米 （C区） 价格：均价13800元/平米 地址:海口市海甸岛北端田德海泉湾精装修调查统计表装修要素具体内容装修标准1800元/装修风格现代简约风格材质地面东鹏地板砖墙面多乐士墙面漆天花乳胶漆石膏吊顶门入户门为高档防火、防盗门；室内门为高档实木饰面板复合门。窗坚朗五金，钢化玻璃，配窗帘品牌家私（家电）无厨具“老板牌”厨房系列：橱柜、抽油烟机、燃气灶卫浴T0T0系列：洗面盆、浴缸、龙头、花洒、座便器，万和热水器装修价格占总售价的比例（%）15.25%是否送家电否富

48、力盈溪谷占地面积：41万平米 建筑面积：17万平米价格：均价23000元/平米 地址:海口市粤海大道与南海大道交汇处富力盈溪谷精装修调查统计表装修要素具体内容装修标准公寓1800元/ 别墅 3000元/装修风格现代中式风格材质地面马可波罗瓷砖、局部木地板墙面多乐士乳胶漆天花乳胶漆、石膏吊顶门成品实木饰面板复合门窗双层中空钢化玻璃品牌家私（家电）鞋柜、衣柜厨具老板牌厨具卫浴“TOTO”系列装修价格占总售价的比例（%）公寓16.4% 别墅13.04%是否送家电不送外滩中心占地面积：340亩 建筑面积：120万平米价格：均价23000元/平米 地址:海口市龙华区泰华路18号外滩中心精装修调查统计表装

49、修要素具体内容装修标准3500元/装修风格现代简约材质地面客厅、卧房为马可波罗瓷砖，书房为实木地板墙面高级墙纸天花乳胶漆石膏吊顶门入户门为高档防火、防盗门；室内门为高档实木饰面板复合门。窗钢化玻璃品牌家私（家电）卧房配衣柜，入住只需备床、电视、沙发、餐桌椅即可。厨具意大利cucine品牌七件套卫浴T0T0系列，智能全自动座便器装修价格占总售价的比例（%）20.83%是否送家电否雅居乐清水湾占地面积：1000万平米 建筑面积：1000万平米价格：均价20000元/平米 地址:陵水英州镇英田大道雅居乐清水湾精装修调查统计表装修要素具体内容装修标准4000元/装修风格现代简约风格材质地面高级瓷砖墙面

50、高级墙纸天花乳胶漆石膏吊顶门实木门窗钢化玻璃品牌家私中央空调，送全套家私。厨具“老板牌”厨具整体厨房卫浴TOTO系列装修价格占总售价的比例（%）15.38%是否送家电是克拉码头占地面积：2万平米 建筑面积：3.9万平米价格：均价35000元/平米 地址：三亚市三亚湾路海坡高端渡假区克拉码头精装修调查统计表装修要素具体内容装修标准3000元/装修风格现代简约风格材质地面高级瓷砖墙面高级墙纸天花乳胶漆石膏吊顶门实木门窗钢化玻璃品牌家私（家电）中央空调，送全套家私。厨具无厨房卫浴“科勒”系列装修价格占总售价的比例（%）12.5%是否送家电是海南精装修市场调研总结1 在调查楼盘中，现代简约风格占了主导

51、地位，占比为59%。现代简约风格倡导“简约而不简单”的生活哲学，在横平竖直的干练中寻求一种平衡的美感，用更加惊喜的工艺与考究的材质，展现出工业化社会独有的精致与个性，在没有任何多余的精炼风格中，高雅品味表露无疑。这对于追求时尚生活的现代人来说，更倾向于选择现代简约风格。 有少部分楼盘用了现代中式风格，占比为25%。现代中式风格，在现代风格中加入了怀旧的元素，既解决了古典装修风格的过于古老元素多，也摒弃了现代装修风格中太多的浮躁感觉，说明这种装修风格也正成为装修主流。精装风格：59%为现代简约风格海南精装修市场调研总结2 在调查的10个楼盘中，精装标准在1500-2000元/的楼盘有4个，分别是盛高荣域、紫园、田德海泉湾和富力盈溪谷。精装标准在2500-3000元/的楼盘有4个，分别是富力盈溪谷、盛木天一方、克拉码头、凤凰水城南岸。精装标准最高的是雅居乐清水湾，为4000元/。可见2000-3000元/