成本管理与控制(基础讲解)

1、1成本管理与控制（基础讲解）成本管理与控制（基础讲解）一、正确认识成本一、正确认识成本三、项目管理中存在成本问题三、项目管理中存在成本问题 2二、二、项目投资经济分析模型一、正确认识成本一、正确认识成本3房地产开发产品的特征房地产开发产品的特征成本管理基本理念成本管理基本理念成本管理主要内容成本管理主要内容成本管理的目标、宗旨、作用、原则成本管理的目标、宗旨、作用、原则影响成本的因素影响成本的因素成本管理体系思路成本管理体系思路4成本管理的目标与宗旨成本管理的目标与宗旨宗旨：宗旨： 以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势 。目标： 建立目标成本管理为导向的成本管理体系 ,保

2、证成本的支出获得最大效益 -提升价值价值工程价值工程5 为开发决策提供依据 提前锁定投资 合理确定销售价格 预测投资效益目标成本的作用目标成本的作用6目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标7一、正确认识成本一、正确认识成本房地产开发产品的特征房地产开发产品的特征成本管理基本理念成本管理基本理念成本管理主要内容成本管理主要内容成本管理的目标、宗旨、作用、原则成本管理的目标、宗旨、作用、原则影响成本的因素影响成本的因素成本管理体系思路成本管理体系思路81.房地产开发产品的特征房地产开发产品的特征产品特点：产品特点：单件性、地域性单件性、地域性 实现过程：实现过程：开发周

3、期长，涵盖投资、产品研开发周期长，涵盖投资、产品研发、制造和经营等多个环节，需大量资源整发、制造和经营等多个环节，需大量资源整合与专业协作合与专业协作成本特性：成本特性：构成复杂、影响因素多、变化大构成复杂、影响因素多、变化大行业背景：行业背景：内部尚不成熟，内部尚不成熟，外部风险加大外部风险加大92. 房地产成本管理的行业特征房地产成本管理的行业特征 基本内容：基本内容：合理确定合理确定+ +有效控制有效控制 管理特征：管理特征：全方位的成本管理：渗透到全全方位的成本管理：渗透到全过程的业务环节，需要全员的参与；过程的业务环节，需要全员的参与； 管理方法：管理方法：目标管理、责任管理等目标管

4、理、责任管理等10一、正确认识成本一、正确认识成本房地产开发产品的特征房地产开发产品的特征成本管理基本理念成本管理基本理念成本管理主要内容成本管理主要内容成本管理的目标、宗旨、作用、原则成本管理的目标、宗旨、作用、原则影响成本的因素影响成本的因素成本管理体系思路成本管理体系思路11房地产成本管理的四个基本理念经营理念：成本管理的目的在于消除无效成本、提升产品价值和投资效益、实现经营目标误区：误区：盲目压低成本、为产品效果盲 目加大成本12房地产成本管理的四个基本理念产品理念：成本的决定因素之一是产品，成本是产品的一个属性误区：产品管理与成本管理割裂分别运行13房地产成本管理的四个基本理念市场理

5、念:成本的决定因素之一是市场，成本的价格体现必须随行就市误区：脱离市场定价格，无视变化定死目标14房地产成本管理的四个基本理念专业理念:经济与技术不可分，专业化的运作是成本管理的前提误区：只要懂预算会砍价格就可以管理好成本。15房地产成本管理的四个基本理念房地产成本管理的四个基本理念成本管理理念落实：无效成本管理 无效成本的定义产生原因分类成本影响因素分析统计与分析方法管理责任分解与落实消除无效成本的措施16一、正确认识成本一、正确认识成本房地产开发产品的特征房地产开发产品的特征成本管理基本理念成本管理基本理念成本管理主要内容成本管理主要内容成本管理的目标、宗旨、作用、原则成本管理的目标、宗旨

6、、作用、原则影响成本的因素影响成本的因素成本管理体系思路成本管理体系思路17 1、成本管理是研究如何花钱的学问； 2、开发商项目成本管理的特点 突破承建市场的； 造价控制观念，建立投资控制的理念； 3、全成本管理 全面、全过程、全员；4、 成本管理、合约采购管理、工程管理是全成本管理不可分 割的有机组成部分； 5、成本管理是项目管理的一个有机组成部分，必须 要纳入项目管理中去综合考虑。成本管理是干什么的成本管理是干什么的18房地产企业的主要成本管理内容六项内容产品的成本 产品的建造、品质；2、时间的成本 生产的速度、进度；3、人力的成本 管理人员多少和水平；4、资金的成本 资金的利息；5、管理

7、的成本 管理的程度、精细度；6、售后的成本。19售后成本有：售后成本有：产品维修成本；产品质量问题客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变销售承诺成本；向购房客户不当承诺开发过程中遗留给物业管理的问题20成本管理七项过程成本管理七项过程1、预测：多种业务方+成本；2、决策：v=f/c（C下降，F上升 C不变，F上升 C下降，F不变 C小幅上升，F大幅上升 C大幅下降，F小幅下降）；3、计划：控制结果必须细分过程；4、控制：过程纠偏达到受控；5、核算：成本结果；6、分析：成本业务合理性；7、考评：业务/环节数据客观存在本身不变的。21一、正确认识成本一、正确认识成本房地产开发产品的特征房地产开

8、发产品的特征成本管理基本理念成本管理基本理念成本管理主要内容成本管理主要内容成本管理的目标、宗旨、作用、原则成本管理的目标、宗旨、作用、原则影响成本的因素影响成本的因素成本管理体系思路成本管理体系思路22影响成本的因素影响成本的因素成本成本经营目标经营目标/盈利指标盈利指标项目策划项目策划销售定位销售定位项目设计项目设计/部品定位部品定位合作合作资源资源资金资金来源来源政策与市场环境政策与市场环境自身管理能力自身管理能力项目开发节奏项目开发节奏/现场施工现场施工23一、正确认识成本一、正确认识成本房地产开发产品的特征房地产开发产品的特征成本管理基本理念成本管理基本理念成本管理主要内容成本管理主

9、要内容成本管理的目标、宗旨、作用、原则成本管理的目标、宗旨、作用、原则影响成本的因素影响成本的因素成本管理体系思路成本管理体系思路24成本管理体系思路25一、正确认识成本一、正确认识成本三、项目管理中存在成本问题三、项目管理中存在成本问题二、二、项目投资经济分析模型26二、二、项目投资经济分析模型模型内容包括模型内容包括编制模型的意义编制模型的意义模型基本结构模型基本结构模型的概念模型的概念模型基本指标模型基本指标模型各阶段的作用模型各阶段的作用27模型是什么模型是什么 模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量

10、项的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的优劣目的优劣 可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项目收益的动态变化情况。目收益的动态变化情况。28二、二、项目投资经济分析模型模型内容包括模型内容包括编制模型的意义编制模型的意义模型基本结构模型基本结构模型的概念模型的概念模型基本指标模型基本指标模型各阶段的作用模型各阶段的作用29 模型内容包括模型内容包括 项目基础资料项目基础资料 工程分期工程分期 成本测算成本测算 建设进度计划建设进度计划 付款计划付款计划 销售及回款销售及回款 资金来源运用资金来源运用 指标计算指标计算30二、二、项目投资经济

11、分析模型模型内容包括模型内容包括编制模型的意义编制模型的意义模型基本结构模型基本结构模型的概念模型的概念模型基本指标模型基本指标模型各阶段的作用模型各阶段的作用31编制模型的意义编制模型的意义 为土地投资决策提供依据；为土地投资决策提供依据； 通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作过程中的风险；过程中的风险； 通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，从而为项目运作过程中的决策提供依据；从而为项目运作过程中的决策提供依据； 将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司

12、层面的现金流情况。层面的现金流情况。32二、二、项目投资经济分析模型模型内容包括模型内容包括编制模型的意义编制模型的意义模型基本结构模型基本结构模型的概念模型的概念模型基本指标模型基本指标模型各阶段的作用模型各阶段的作用33模型的基本结构模型的基本结构 模型由以下几个模块组成：基础数据表、项目分模型由以下几个模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测算、项目投资加护、项目进度及期情况、成本测算、项目投资加护、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资金来源及运用表付款计划、销售及回款计划、资金来源及运用表和现金流出表。和现金流出表。34二、二、项目投资经济分析模型模型内容包括模型内容包括编制模型的

13、意义编制模型的意义模型基本结构模型基本结构模型的概念模型的概念模型基本指标模型基本指标模型各阶段的作用模型各阶段的作用35 模型中基本指标模型中基本指标 净现值净现值 指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。 内部收益率内部收益率 是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率投资项目的净现值等于零时的折现率。内

14、部收益率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。是一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。36现金成本收益率现金成本收益率 指投入指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，元的成本项目可以带来的现金收入，该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目现金收益情况的指标。项目现金收益情况的指标。权益资本乘数权益资本乘数 指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指标反应的是标反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总投资，该指标越大越好。的总投资，该指标越大越好。37 项目指标的衡量

15、体系项目指标的衡量体系 影响模型的主要因素有三个指标：项目的内部收益影响模型的主要因素有三个指标：项目的内部收益率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数 从三个主要的方面衡量项目的优劣：从三个主要的方面衡量项目的优劣： 项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；项目的内部收益率：从项目动态收益的角度； 项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度；项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度； 项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角度项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角度38二、二、项目投资经济分析模型模型内容包括模型内容包括编制模型的意义编制模

16、型的意义模型基本结构模型基本结构模型的概念模型的概念模型基本指标模型基本指标模型各阶段的作用模型各阶段的作用39模型在项目运作各阶段的作用模型在项目运作各阶段的作用 投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用不同用不同 项目拿地阶段项目拿地阶段决策支持，风险控制决策支持，风险控制 项目研发阶段项目研发阶段经济控制，设计优化经济控制，设计优化 项目建设阶段项目建设阶段成本控制，销售控制成本控制，销售控制 项目竣工阶段项目竣工阶段对比分析，指导新项目对比分析，指导新项目40一、正确认识成本一、正确认识成本三、项目管理中存在成本问题三、项目管理中存在成本问题二

17、、二、项目投资经济分析模型41三、项目管理中存在成本问题三、项目管理中存在成本问题项目管理中缺乏成本意识项目管理中缺乏成本意识项目工程与项目成本扯皮问题项目工程与项目成本扯皮问题项目管理中项目管理中工期、质量、成本关系项目管理中目标问题项目管理中目标问题421、处理问题未站在经营的角度考虑项目管理中缺乏成本意识项目管理中缺乏成本意识案例:老板与我们销售的推迟2月，应为什么原因那个部门当务事了你知道我开公司干什么， 工作误区：设计追求“更好”；销售追求“更多”；工程追求“更快”；成本追求“更省”432、工程管理人员缺乏对工期、质量、成本统一协调管控项目管理中缺乏成本意识项目管理中缺乏成本意识案例

18、 质量问题整改墙、地面等443、工作安排中缺乏系统性项目管理中缺乏成本意识项目管理中缺乏成本意识案例 土方 工程前期土方施工前，工程管理人员考虑土方平衡问题，还要考虑现场土方开挖平面布置合理性问题。不仅仅单一计算场地需要挖出（填进）的土方量，要结合现场平面布置，尽量减少外运进、出的土方量，根据标段施工情况454、现场平面布局系统性不够项目管理中缺乏成本意识项目管理中缺乏成本意识案例 塔吊、道路、厕所、465、对合同的内容不了项目管理中缺乏成本意识项目管理中缺乏成本意识案例 认价（防水涂料）、 签证（安全文明）、 界面范围（总包分包）476、资料发放及签署的随意性项目管理中缺乏成本意识项目管理中

19、缺乏成本意识案例技术核定发多份内容不一样（钢筋接头）487、图纸熟悉程度项目管理中缺乏成本意识项目管理中缺乏成本意识案例 外墙外保温、钢筋 无视图纸路径依赖498、流程熟悉程度不够项目管理中缺乏成本意识项目管理中缺乏成本意识案例 材料验收、签证、付款509、供应商管理问题（主动、协助）项目管理中缺乏成本意识项目管理中缺乏成本意识案例 配合不好、协调、51三、项目管理中存在成本问题三、项目管理中存在成本问题项目管理中缺乏成本意识项目管理中缺乏成本意识项目工程与项目成本扯皮问题项目工程与项目成本扯皮问题项目管理中项目管理中工期、质量、成本关系项目管理中目标问题项目管理中目标问题52项目工程与项目成

20、本扯皮问题项目工程与项目成本扯皮问题1、签证问题案例 前期53项目工程与项目成本扯皮问题项目工程与项目成本扯皮问题2、变更问题案例 图纸错漏碰撞54项目管理与项目成本扯皮问题项目管理与项目成本扯皮问题3、材料进场验收问题案例 甲供材55项目工程与项目成本扯皮问题项目工程与项目成本扯皮问题4、现场实测实量案例 隐蔽、未隐蔽56项目工程与项目成本扯皮问题项目工程与项目成本扯皮问题5、工程范围问题案例 市政管网、门窗口57项目工程与项目成本扯皮问题项目工程与项目成本扯皮问题6、单位选择和进场时间问题案例 现场条件、单位进场服务58项目工程与项目成本扯皮问题项目工程与项目成本扯皮问题7、结算资料与付款问题案例 结算资料整理付款金额的提供形象进度描述59项目工程与项目成本扯皮问题项目工程与项目成本扯皮问题8、工程索赔问题案例 事