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文档简介
1、物业管理中的设备管理物业管理中的设备管理一、设备管理的重要性现代物业的价值不但取决于坐落位置、建筑结构、空间布局和室 内外装璜,而且在很大程度上还取决于配备设备的品质性能、系统 结构和运行状况。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入,物 业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高,设备的作用也越来越 突出,事实上,设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个 环节,归纳其功效与意义主要有以下几个方而。(一)关系到声誉和生存(二)关系到服务的成本和企业资金的合理利用设备管理对服务成本的影响,除了表现在数量和质量上外,还有 设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。加强维护保养,能有效地延
2、长设备的使用寿命和检修周期,节省 维修费用和减少停工损失。树立经济运行的意识,注意节约运行中的能耗费用、操作费用, 通过严格、规范的管理来减少日常机物料的使用量,杜绝“跑、冒、 滴、漏”等缺陷,以减少相关费用开支,使设备一直处于最佳、最 经济的运行状态。随着现代化设备的不断发展和普遍使用,设备所占资金在固定资 产中的比例越来越高,显然,要提高企业的经济效益,就要设法提 高资金的合理利用程度,而设备管理的科学化无疑是关键。具体说, 就是取决于设备经济管理的一系列环节是否达到最佳水平。二、设备管理要达到的基本目标良好的设备管理要做到:(一)建立先进的设备管理体制1、按物业管理企业的规模、考虑用设备
3、的数量、复朵程度和设 备集中程度、管理人员的业务水平、检修人员的技术力量和组织形 式,结合企业的特性、功能及工作特点(运行班次、有无假日)等 各种因素、实事求是地设置设备管理体制。管理体制力求理顺关系, 提高工作效率,体现先进性。2、设备管理负责人必须熟悉国家的有关政策、法规、条例:必 须熟悉设备的技术理论知识,必须具有一定的业务能力。3、加强设备管理体系得人员培训教育工作、提高员工的职业道 德及业务水平,对管理人员实行岗位责任培训,对操作人员实行使 用维护培训,对检修人员实行技能培训,并把各项培训工作列入设 备管理工作计划中。(二)建立完善的设备管理规章制度规范的物业管理企业设备管 理规章制
4、度应主要有以下几种:1、设备管理岗位责任制度。2、设备基础资料管理制度。3、设备运行和维护保养制度4、设备检修制度。5、固定资产管理制度。6、培训教育制度。7、特殊设备管理及应急制度。8、各类机房、变配电房的出入登记制度等。(三)做好设备管理的基础资料工作基础资料工作是设备管理工作的根本依据,基础资料必须正确齐 全。利用现代手段,运用计算机进行管理,使基础资料电子化、网 络化,活化其作用。设备的基础资料包括:1、设备的原始档案: 基木技术参数和设备价格;质量合格证书;使用安装说明 书;验收资料;安装调试及验收记录出厂、安装、使用的日 期。2、设备卡片及设备台帐设备卡片将所有设备按系统或部门、场
5、所编号。一台设备有一张 设备卡片,设备卡片上登记设备的编号、名称、规格型号、基本技 术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。按编号将设备卡片汇集进行统一登记,形成一木企业的设备台帐, 从而反映全部设备的基本情况,给设备管理工作提供方便。3、设备技术登记簿设备从一开始到报废的全过程。包括计算、设计、制造、采购、 安装、调试、使用、维修、改造、报废,均应有比较详细的记载。每台设备建立一本设备技术登记簿,它是设备的档案材料。设备 技术登录簿中有:设备概况:即设备台帐上的资料;设计参数和条件、技术标 准及简图;设备运行状况;备品配件;设备维护保养和检修 情况;设备大中修记录(包括时
6、间、费用、人员);润滑卡; 设备事故记录;更新改造及移装记录;报废记录。设备技术登录应及时准确齐全,应反映该台设备的真实情况,用 于指导实际工作。4、设备系统资料因此,除了设备单机资料的管理之外,对系统得资料管理也必须 加以重视。系统得资料包插: 竣工图:在施工时原则上应该按施工图施工,但在实际施工时 往往会碰到许多具体问题需要变动,把变动的地方在施工图上随时 表注或记录下来,尤其是管道及阀门安装的规格、位置、标高及走 向等。如果在施工时没有把变动的地方表注或记录下来,容易造成 管理上的困难。施工结束,把施工中变动的地方全部用图重新表示出来,这样的 图纸符合实际情况,这就是竣工图。竣工图应由资
7、料室及管理设备 部门保管。 系统图:竣工图是整个物业或整个层面的布置图,在竣工图上 各类管线密密麻麻,纵横交错,非常复杂,不熟悉的人员一时也很 难查阅清楚,系统图就是把各系统分割成若干子系统(也称分系 统),子系统中可以用文字对系统的结构原理、运作过程及一些中 药部件的具体位置等作比较详细的说明,表示方法灵活直观、图文 并茂、使人一目了然,可以很快解决问题。系统图也是对员工培训 教育的一种行之有效的参考教材。(四)设备管理目标管好、用好、修好、改造好现有设备,提高设备的利用率及完好 率,这是设备管理的根本目标。设备的使用维护及检修时设备管理 的重要环节。设备技术性能的发挥、使用寿命的长短,固然
8、同设备 的先天条件有关,但在很大程度上是取决于它的后天条件,即设备 管理的好坏。如果一台设备能正确使用,精心维护保养,定期检查 修理,就恩能够保持设备的完好,延长设备的使用寿命;相反,如 果使用不当,就会降低设备的有效利用率,缩短设备的使用寿命, 严重时还会引起设备事故,造成设备的损坏或报废。1、设备的有效利用率:根据统计,设备事故大多是由于操作使用不当而造成的。由于操 作使用不当,没有正确的维护保养,设备必然容易陈旧老化,设备 的故障及检修也逐步趋向频繁,花费在排除故障及计划外检修(抢 修)的时间也越来越多,设备有效工作时间越来越少,设备停机或 无效工作时间越来越多,势必会大大降低设备的有效
9、利用率。但是 不能任意削减必要的维护保养时间来提高有效利用率,也不能任意 加大设备的运载能力,使设备长时期超负荷运行,这样“拼设备” 势必加剧设备的损坏直至报废。2、设备的完好率:设备的完好与否是通过检查来评定的。行业的不同、企业的不同, 评定的标准也不同。一般的完好标准为: 设备运转正常、性能良好、功能达到规定要求; 设备技术资料及运转记录齐全; 设备整洁,无跑冒滴漏现象; 防冻、保温、防腐等措施完整有效。评定为不完好的设备,应针对问题进行整改,经过维护、维修, 消除不完好因素,升级为完好设备。如果经过维修,仍无法达到完好的设备,应该加以改造或者报废 处理,不能使其长期处于不完好状态。专职设
10、备管理人员应成为具有一定专业知识及管理业务水平的人 才。但是单纯依靠少数专职设备管理人员来管好企业的所有设备是 不可能的,还应该发三、实现设备管理目标的影响因素(一)现代化设备带来的新问题现代化设备在各类物业管理企业的大量使用,使物业管理企业在 服务过程中产生了许多前所未有的新情况,给设备管理工作带来了 一系列的新问题。1、现代化设备的使用可以获得高效率和高经济效益,但同时也 导致了一系列严重的后果:故障损失大、磨损腐蚀加快、严重污染 环境和能源资源消耗大等。2、设备的投资和使用维护费用大量增加,迫切要求注重设备与 设备管理的经济效果。3、现代化设备技术综合性强,全过程环节多,且相互影响、相
11、互制约。因此,必须进行系统管理,确保服务体系得优化运转。4、使用现代化设备,岗位分工较细,经常是单工序操作,设备 结构复杂,人的感官能力难以适应。因此,要求加强人机关系得研 究,以保证人与设备的协调。(二)传统设备管理方式的局限性面对使用现代化设备所带来的一系列新情况、新问题,传统的维 修型设备管理方式越来越暴露出它的局限性。1、传统设备的大量工作集中在维修阶段,而较少注意设备全过 程的管理。2、设备维修的目的是为保障服务的单一设备修复,本质是静态 管理;在科技迅速发展的情况下,只能是“复制古董”。因此,不 能适应对现代化设备进行系统管理的要求。2、传统设备管理不能保证各环节之间的有机联系。制
12、造与使用 分家,前半生管理与后半生管理脱节。因此,不利于有效解决使用 现代化设备所带来的新问题。3、传统设备管理在技术、经济、组织三者关系方面,侧重技术 管理,忽视经济管理,同时对组织管理工作不够重视。4、传统设备管理仍然停留在单纯配角服务的阶段。在企业转变 为以经营为中心的情况下,不能为贯彻企业的经营方针目标及时提 供技术、经济保证。5、传统设备管理只注重设备管理机构和专业人员的参加,没有 把同设备有关的部门、人员组织协调起来,缺乏广泛的群众基础。由于传统设备管理存在局限性,它己不能适应和满足在科学技术 和商品经济迅速发展形势下,管理好现代化设备的客观要求。四、设备管理的内容(一)设备管理的
13、范围设备在其整个寿命周期中都处于运动状态,分别表现为物质运动 和价值运动两种状态。设备的物质运动是指设备在使用过程中,由 于物理的和化学的作用而产生磨损、疲劳、腐蚀和老化等性能劣化, 因而需要修复、改造和更换,甚至报废处理。设备的价值运动是指 设备在制造产品过程中的资金转化,即将设备原有价值和维持费用 通过提取折旧和记入服务费用,逐步转移到服务的成本中去,从而 导致设备净值不断下降的过程。两种形态形成设备的两种管理:技 术管理和经济管理。他们分别受技术规律和经济规律的支配。因此 设备综合管理的范围不仅包括技术管理,而且包括经济管理。物业的设备管理,习惯上又分为设备投产使用前的前期管理和使 用后的后期管理两个阶段。前期管理抓从规划到投产这一阶段的全 部工作,物业管理企业早期介入前期管理工作,这将为后期管理工 作和向业主(用户)提供优质服务打下良好基础。后期管理工作抓 从设备运行到报废这一阶段的全部工作。它是物业管理企业的设备 管理工作的重点。(二)设备管理的具体内容设备管理围绕设备的两种运动状态和整个寿命周期,具体开展以 下各项工作。(1)组织管理包括设备管理工作目标的确定和展开,组织机构 的建立及人员培训,各项
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