房地产基础知识-

1、房地产法律知识 主讲人：林志平房产法律知识土地法律制度房屋法律制度税收法律制度房地产不动产：土地、房屋、林木等固着物房地产：土地房屋的总称主要法律：1989 城市规划法 1994城市房地产管理法 1997建筑法 1999土地管理法房产交易市场： 一级 土地使用权的出让 二级 出让后的转让抵押、租赁、 房地产开发经营 三级 投入使用后的房地产买卖、 抵押、房屋租赁土地管理法律制度所有权和土地所有权国有土地所有权和类型及使用国有土地出让年限集体土地所有权所有权所有权：所有人依法对自己的财产享有 占有、使用、收益、处分的权利占有：对财产的实际控制使用：对财产的利用收益：取得基于财产所产生的物质利益处

2、分：对财产的命运的处决权，最基本 权利所有权的核心内容。土地所有权：土地所有人依法对自己的土地享有占 有、使用、收益、处分的权利国有土地所有权：国务院代表国家行使对全民所有 的土地享有占有、使用、收益、 处分的权利。国有土地类型：A城市市区土地、 B农村和城市郊区已被依法没收、 征收、征购为国有的土地、 C国家依法征用的土地等等。国有土地使用：A行政划拨：县级以上人民政府批准， 在土地使用者缴纳补偿费、安置费等 费用后，将该土地无偿交付使用者 B 国有土地有偿使用： 1、出让：国家将国有土地使用权在一定年限内交给使 用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 协议出让、招标、拍卖 2、转

3、让：土地使用权者将土地使用权再转让的行为 出售、交换、增与 条件：有偿出让取得、支付全部出让金并取得土地使用权证书、按合同的规定投资开发、房屋建设工程完成总投资25%以上、成片开发的形成工业用地或其他建设用地国有土地使用权出让年限居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐40年综合用地和其他用地50年 。集体土地所有权主体：农业集体经济组织、村委会、乡 镇农民集体所有类型：农村土地、城市郊区、宅基地、 自留地、自留山禁止集体土地转让买卖房产法律制度房屋所有权城市房地产权属登记房屋管理房地产开发房地产中介服务房屋拆迁房地产交易物业管理房屋所有权A 种类

4、： 国有房屋所有权 集体房屋所有 外产房屋所有权 私有房屋所有权 中外合资房屋所有权 其他性质的房屋所有权B 房屋共有：两个以上主体对同一房屋共同享有所有权 共同共有：平等的不分份额地享有权利承担义务 按份共有：按确定的份额分享权利承担义务 C 处理原则：共有性质不明时按共同共有 共有关系存续期间部分共有人擅自处分一般无效 共有人出售自己的份额时其他共有人同等条件下有 优先购买权利 共同共有中止时分割按协议，没有协议按等分并考虑贡献大 小和照顾共有人生产生活实际需要 按份共有分割时要保持房屋使用价值，不能分割的折价补偿城市房地产权属登记概念：房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权及上

5、述产生的抵押权、典权等提他事项进行登记，依法确认房地产归属关系的行为房产权登记种类： 总登记县以上政府根据需要，在一定时期内对 本行政区房地产进行统一的权属登记 转移登记买卖、交换、增与、继承、划拨、转让、 分割、合并等权属转移而办理产权过户 手续时的登记 变更登记-扩建、翻建、改建、拆除登记 其他登记-更正、遗失、更名登记房屋管理私房买卖管理： 卖方 房屋所有权证、身份证明 房屋所在地房管机关 买方 购房证明、身份证明 办理手续注意事项： 共有房屋必须提交共有人的证明书，同等条件下有优先购买权 出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人，同等条件优先购买 双方按质论价，按政府评价标准议价，经房管机

6、关同意后买卖 机关、团体、部队、企事业单位不得（变相）买卖城市私有房屋 享受国家或企业补贴、廉价购买或建造的私有房屋应卖给原补贴 单位或房管机关。禁止转让的房屋： 司法行政机关裁定查封限制的 依法收回土地使用权的 共有房屋未取得共有人书面同意的 权属有争议的 未取得权属证书的 其他法律法规禁止的。私房租赁管理 A 出租人和承租人签定租赁合同，明确双方权利义务，报房管机关备案 B 承租人与第三人交换住房应事先征出租人的同意，出租人应当支持承租人合理要求 C 出租人与承租人解除合同：擅自转租转借、进行非法活动的、累计六月不交租金的房地产开发法律制度房地产开发：在依法取得国有土地使用权的土地上进行基

7、础设施、房屋建设的行为房地产开发企业：以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业种类：项目公司、兼营企业、专营企业专营企业资质。专营房开资质略表级别注册资金流动资金建筑土木财务房产工程财务负责人年限数量质量一级2000万2000万40/20高级53年30万平米4年合格率100%优良率20%二级1000万1000万20/10中级315万平米100%/ 10%三级500万500万10/5中级25万平米100%四级200万200万5工程中级财务初级五级30万房地产中介服务机构房地产咨询机构：为房地产活动当事人提供法律法 规政策信息、技术等方面服务的组织。房地产价格评估机构： 对房地产进行测算、评定其经

8、济价值和价格的组织 （确定评估原则、评估程序、评估方法）房地产经纪机构：为委托人提供房地产信息和居间 代理业务的组织 （牵线搭桥、提供服务、促成交易） 房地产经纪人必须经过考试注册并取得房地产经纪人资格证，未取得不得从事房地产经 纪业务。房屋拆迁法律制度房屋拆迁：根据城镇建设规划和国家专项工程的拆迁计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施行为分类： 市政动迁和社会动迁 征地拆迁和非征地拆迁 统一拆迁、自行拆迁和委托拆迁 拆迁注意事项：符合国家利益、符合城市规划、 保护合法权益、谁拆迁谁安置补偿。 房屋拆迁补偿：拆迁人依法对被拆除房屋极其附属物的所有人因拆迁所遭受的损失

9、给予合理的弥补。 补偿方式：产权调换 作价补偿 产权调换与作价补偿相结合 拆迁安置：拆迁人对被拆除房屋的使用人另外提供居住使用、并给予一定的补助费用。 方式：一次性安置即产权调换 周转房临时过渡 被拆迁人自寻房屋过渡后再迁入 搬家补助费、临时安置补助费、经济损失补偿费城市房地产交易法律制度概念：当事人之间进行房地产转让、抵押和房 屋租赁的活动房地产转让：房屋权利人通过买卖、增与或其他合 法的方式将其房地产转移给他人的行为禁止转让的房屋： 司法行政机关裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的 依法收回土地使用权的（届满、提前收回的、预期开发） 共有房地产为经其他共有人书面同意的 权属争议的。房

10、地产抵押：抵押人以其合法的房地产以不转 移占有的方式，向抵押权人提供 债务履行的担保行为不得抵押的房地产： 权属争议的、 教育医疗市政等公共福利事业的房地产 文物保护和重要意义的建筑物、 公告列入拆迁范围的、 被查封扣押或其他形式限制的房地产、 依法不得抵押的其他房地产。房屋租赁：房屋所有人作为出租人将其房屋出租给 承租人使用，有承租人想出租人支付租金的行为。禁止出租的 :未取得房屋所有权证的， 司法行政机关依法裁定决定查封的、 共有房屋未取得共有人同意的、 权属争议的、 违法建筑、 不符合安全标准的、 已抵押未经抵押权人同意的、 不符合卫生环保公安等主管部门规定 其他法律法规禁止的注意事项：

11、房屋租赁合同必须以书面形式； 转租须征得出租人的同意并办理备案； 签订变更终止应向房管部门登记备案审查 颁发房屋租赁证物业管理法律制度物业管理：业主委托物业管理公司对物业共有部分 和共同事物进行事物进行管理活动。管理内容：公共部分 建筑主体的管理、物业公共 设施和设备管理、卫生绿化保安消防道路管理、 公众代办性质服务、 维修基金管理、 管理费用核收和使用管理、协助政府专项服务 专项服务： 日常生活服务、商业服务、文化教育卫生体 育类、金融服务类、经纪代理中介服务等几个用语：业主 物业所有人、 业主大会 所有业主组成决定重大管理事项的业 主自治管理组织，人数多时可按比例推选 业主委员会 业主选举

12、产生的代表和维护业主使 用人的合法权益的自治组织。税收法律制度税收：国家凭借政治权力，运用法律手段，按预定的 标准，无偿取得财政收入的一种特定分配关系 具有强制性、无偿性、固定性房产税耕地占用税印花税契税土地增值税房产税房产税：以房屋为征税对象，按房屋计税依 据，向产权所有人征收的一种财产税。征收范围：城市、县城、建制镇、工矿区纳税人：产权所有人、承典人税率：计税余值年1.2%、年租金12%，分季或 半年征收一次耕地占用税耕地占用税：国家对占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人依其占用耕地面积征收的一种税纳税人：占用耕地建房或其他非农业建设的单 位和个人。范围：按实际占用的耕地面积一次性

13、征收税率：人均耕地1亩以下每平方210元，12亩1.68元,23亩1.36.5元,大于3亩15元,农村居民新建住宅减半土地增值税定义：以转让房地产取得的增值额为征收对象 的一种税。纳税人：转让国有土地使用权、土地上建筑物 及附着物并取得收入 的单位和个人。税额计算：应纳税额=土地增值额*使用税率 土地增殖额=出售房地产总收入 扣除项目金额税率：超率累进税率 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 税率30%，超50%的部分40%， 超100%的部分 50%，超200%的部分60%印花税印花税:对经济活动和交往中书立、领受的应税经济凭 证所征收的一种税.纳税人:立合同人、立帐簿人、立书据人、领受人

14、对象：经济合同、产权转移书据、营业帐簿、 权利和许可证照税率：权利和许可证照及营业帐簿中的其它帐 簿为每件5元经济合同以金额为计税依据、产权转移书据所载金额为计税依据、资金帐簿以记载金额计税契税契税：以所有权发生转移变动的房屋、土地为征收对象，向产权承受人征收的一种财产税征收范围：国有土地使用权出让，土地使用权转让（出售、增与、交换），房屋买卖，房屋增与，房屋交换纳税人：中国境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人税率：3-5%计税依据：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖为成交价格土地使用权赠与和房屋赠与参照市场价格土地使用权、房屋交换为交换价格的差额计算：应纳税额=计税依据*税率缴纳：纳税人签定土地、房屋权属转移合同10天内缴纳二手房交易过户需缴纳费用。项目金额支付方收取方房屋评估费评估价的0.25%要求方评估机构买卖合同公证费