会计财务管理专业 新会计准则下房地产企业的影响及对策

1、新收入准则下房地产企业的影响及对策摘要：随着我国房地产行业在过去近二十年的高速发展，到今天房地产已经成为了我国经济的重要支柱，并且已经形成了一个巨大的产业链，对我国当下以及未来的经济发展将会起到越来越重要的作用。但是由于各种各样的因素的存在，导致了针对房地产企业的收入确认相比于其他行业来说难度更大，因此随着新收入准则的颁布以及实施必将会对房地产企业产生更加明显的影响，本研究正是基于这样的背景，通过分析新收入准则对房地产企业产生的影响，提出房地产企业应该采取的应对对策，从而希望能够为保证房地产企业在新制度之下更好的发展产生一定的积极影响。关键词：新收入准则、房地产业、影响、对策10The Imp

2、act and Countermeasure of Real Estate Enterprises under the New Income CriterionAbstract：With the rapid development of Chinas real estate industry in the past two decades, real estate has become an important pillar of Chinas economy, and has formed a huge industrial chain, which will play an increas

3、ingly important role in Chinas current and future economic development. But because of various factors, it is more difficult to confirm the income of real estate enterprises than other industries. Therefore, with the promulgation and implementation of the new income criterion, it will have a more ob

4、vious impact on real estate enterprises. This study is based on this background, through the analysis of the impact of the new income criterion on real estate enterprises, put forward housing. Real estate enterprises should take countermeasures, so as to ensure that real estate enterprises under the

5、 new system to better develop a certain positive impact.Key words: New Income Criteria, Real estate, Influence, Countermeasure目 录引言1第一章 新收入准则的主要变化阐述21.1 收入确认标准的变化21.2 收入确认方式的变化21.3 对某些交易的收入确认以及计量进行明确规定21.4 进一步具体的指导如何处理包含多重交易安排的合同2第二章 新收入准则下房地产企业受到的影响42.1 对收入确认产生的影响42.1.1 自行开发和出售的房产的收入确认42.1.2 代建的房产收

6、入确认42.1.3 出租的房产收入确认42.2 对房地产企业财务管理的影响52.3 对房地产企业编制的财务报表的影响5第三章 新收入准则下房地产企业的应对对策63.1 进一步提升企业财务工作人员的综合素质63.2 进一步加强企业内各部门的协调合作63.3 完善企业财务以及管理系统，加强监管力度6结论8致谢9参考文献10前言在企业前景以及收益评估过程中，收入是一项最重要的指标，与此同时，其也是财务报表当中最重要的组成部分之一。企业收入确认具有高风险、高难度的特征，但能否有效的确认又对企业的长期发展有着至关重要的影响1。随着我国企业以及经济的不断发展，旧的收入准则已经难以满足当下的发展形势，正是在

7、这样的背景之下，我国于2017年颁布了新收入准则。由于新收入准则的颁布和实施，必将会对我国房地产企业产生非常重要的影响。随着我国房地产行业在过去近二十年的高速发展，到今天房地产已经成为了我国经济的重要支柱，并且已经形成了一个巨大的产业链，对我国当下以及未来的经济发展将会起到越来越重要的作用2。近年来正是由于房地产市场的热度不断上升，房价呈现出了爆发式的增长，国家也开始采取了一系列的宏观手段来进行调控。另外，对于房地产行业本身来说，企业之间竞争的激烈程度也在不断的上升，因此作为房地产企业来说，随着新收入准则的颁布以及实施，其必然会受到比较严重的影响，因此必须要根据新的形势作出相应的应对对策，从而

8、确保能够持续、健康的发展。第一章 新收入准则的主要变化阐述1.1 收入确认标准的变化在颁布以及实施新收入准则之前，企业收入确认的标准主要是依据2006年颁布的会计准则，具体标准如下：销售商品的收入确认条件是企业将商品所有权上的主要风险和报酬转移给了客户3; 而提供劳务和建造合同的收入确认则主要采用完工百分比法。但是在新收入准则中我们可以发现，企业在商品销售、提供劳务、建造合同等诸多方面的收入确认标准基本上实现了一致，在其中，收入确认的标准变成了商品、劳务的基于合同的控制权的转移。正是由于这个标准的转变，使得认为的影响变小，进而使得企业会计工作的规范性加强，不同企业之间会计处理的情况逐渐统一，有

9、利于实现横向比较。1.2 收入确认方式的变化新收入准则颁布前后产生的第二个变化是针对收入确认方式方面，在颁布之前，企业只有在满足一定条件的情况下在某一个时点进行确认，然而颁布之后增加了时段确认的方式，两者共同使用，使得确认方式出现了一定程度的多元化。同时也正是由于“时段确认”这种新的确认方式的出现，从而能够让企业可以根据自身的具体情况有针对性的对确认时点进行选择4，进而有利于企业的会计操作，不仅仅提升了操作的便捷性，更重要的是有利于企业更好地实施会计工作，保证企业的平稳发展。1.3 对某些交易的收入确认以及计量进行明确规定新收入准则实施之前，一般来说企业会根据具体的收入类型来选择相对应的计量标

10、准，这个时候就可能存在一些无法满足规定的收入，而针对这些收入则无法进行确认，实际上这对于企业的利益来说是非常大的损害。但实施新的收入准则之后，交易价格成为了不同类型的收入的计量标准，使得计量标准得到了统一，因而也就使得一些之前无法确认的收入可以进行确认5。除此之外，对于一些特定的交易也给出了比较明确和具体的规定，从而使得整个收入确认的流程更加规范，企业也因此能够更好地实施会计实务操作。1.4 进一步具体的指导如何处理包含多重交易安排的合同在原有的收入准则当中，针对于包含有多重交易的合同的指导非常局限，难以真正的满足现代企业的实际要求，但是在新收入准则当中，针对于这些交易的会计处理作出了更加清晰

11、和明确的规定，具体来说可以将其称之为“五步法”：第一，识别与客户所签订的合同6；第二，识别其中的单独履约义务；第三，确定交易价格；第四，将交易价格分摊到每一个单独履约义务当中去；第五，履行每一项履约义务时进行收入确认。由于这个转变，让企业在解决相关的问题时得到了更加明确和清晰的解决方案，有利于企业开展相关的业务和工作。第二章 新收入准则下房地产企业受到的影响由于房地产项目本身周期长，涉及到的资金总量巨大，因此其收入确认相比于其他行业来说具有更高的复杂性和难度，同时也正是由于这个原因，在新收入准则颁发和实施之后对其所产生的影响也必将大于其他行业，具体来说笔者认为主要会有以下几个方面的影响：2.1

12、 对收入确认产生的影响2.1.1 自行开发和出售的房产的收入确认针对房地产开发商自行开发以及销售的房产一般分为两种类型：现房以及期房，新收入准则对于这两种销售形式所产生的影响存在一定的差异，在此区别进行分析：针对于期房销售来说，收入确认的方式将会由“时点”转变为“时段”7，具体来说，当消费者与开发商签订合同之后，开发商将会收到来自客户支付的房款，客户由此也将会得到确定的房号。在履约的过程当中，开发商所建造的房屋就具有了确定的用途，并且由于客户所需要支付的剩余房款已经确定，因此在这个过程中出现房价上涨等情况时，客户直接可以获得由此带来的收益，这与新收入准则中“时段确认”的第三个条件相符8。针对于

13、现房销售这种形式来说，在签订合同之时，房产的实际所有权在这个时点之内发生了转移，因此针对于现房销售的确认方式没有发生任何变化，但是在判断标准以及时间上还是发生了一定的变化。2.1.2 代建的房产收入确认房地产开发商除了自行开发之外，还可以根据客户的需求进行代建，双方根据具体情况签订合同，并且这种合同是不能撤销的，客户按照合同当中的越来来进行费用支付。根据新收入准则中的相关规定，这种类型的项目应该划分到“时段确认”当中，并且只能在这种类型的项目当中应用完工百分比这种方法来进行确认，也就是说企业要在资产负债表日，依照有效可靠的计量或者估计来确定当前的合同进度，由此来进行收入确认9。2.1.3 出租

14、的房产收入确认按照新收入准则当中的规定，房地产开发商在出租商品房的过程中，如果合同的期限超过一年，那么也需要按照“时段确认”的方式来进行，基于双方之间签订的租赁合同，依照权责发生制的原则，按期对商品房出租所获得的收入进行确认10。2.2 对房地产企业财务管理的影响由于房地产项目本身的建设周期长，加上涉及到的资金规模巨大，因此想要维持企业在这种状态下持续健康的发展，企业本身必须要保证资金链的完整，确保有足够的资金来保证企业运行，正是由于这些需求，更要求房地产企业具有足够的财务管理水平。在过去的很长一段时间内，无论是从政府的角度还是企业本身，都在财务管理等方面做出了巨大的努力，并且也取得了一定的成

15、果。但不可置否，由于诸多原因，导致当下房地产企业在财务管理方面仍旧存在很多比较明显的问题。由于新收入准则的颁布与实施，在确认方式、确认标准、针对某些特定交易以及多重交易等的会计处理当面都产生的新的变化，因此能够更好地指导房地产企业实施会计工作，有利于提升其在财务管理方面的效率以及质量。2.3 对房地产企业编制的财务报表的影响由于新收入准则带来的新的变化，必将会对企业的财务处理产生影响，因此房地产企业在进行财务报表编制的过程中也将会受到一定的影响，具体可以体现在报表中的各项目的具体数额方面，为了能够更加直观的看到这种影响与变化，在此笔者以目前我国房地产行业中具有领先地位的碧桂园为例进行说明。根据

16、碧桂园在2017年中期报告中披露的财务信息可以看到，截止到2017年年中，在房地产开发方面，该企业总共获得的收入大约为744.7亿元人民币，在这其中，有大约147.5亿元是采用新收入准则当中的时段确认方式来进行确认的，通过对比实施新收入准则前后其财务报表中的具体项目可以发现在很多项目上都出现了明显的变化，例如针对本期收入，新收入准则条件下确认的收入总值为777.4亿元人民币，而如果采用原有的确认当时，则应为629.9亿元。除此之外，在留存收益、本期利润等诸多方面都发生了十分明显的变化，从这些变化中就可以非常直观的看到新收入准则实施之后房地产企业在编制财务报表时所受到的影响以及变化。第三章 新收

17、入准则下房地产企业的应对对策3.1 进一步提升企业财务工作人员的综合素质正是由于新收入准则的实施，使得企业在进行会计处理的过程中具有更高的灵活性，但也正是由于这个原因，涉及到的会计估计也会增加，因此这就要求当下的会计从业人员具有更高的综合素质，因此作为房地产企业来说，要根据当下的新形势对企业内的会计人员展开具有针对性的培训，具体来说可以从以下几个方面展开：首先，可以邀请相关领域内的专家来对企业会计人员进行短期并且具有针对性的培训，从而能够让会计人员更加清晰地理解新收入准则会给企业以及个人工作所带来的影响，进而更好地掌握新收入准则；其次，可以与相关的高校展开合作，开办专门的课程，从而提升企业财务

18、人员的各项专业能力；最后，要求企业内会计人员从自身出发，严格要求自己，主动进行学习，并且将学习的成果纳入到绩效考核当中，从而提高会计人员的积极性。通过这些对策的整体实施，目的是为了能够系统性的提升企业会计人员的综合素质，从而能够应对将会遇到的变化和影响。3.2 进一步加强企业内各部门的协调合作通过上述的分析可以看到，实际上新收入准则在进行收入确认时最重要的基础就是合同，因此这就不仅仅是企业财务部门的工作，还涉及到公司的法务、销售、业务等诸多部门，在这样的情况之下，如果想要做好收入确认工作，提升企业财务工作质量，就必须要加强企业内各个部门之间的沟通和交流，提升协同工作的质量。具体来说，可以加强企

19、业内各个部门之间的计划工作，确保各项计划的合理性，在出现问题时要确保各个相关方之间能够及时进行交流。与此同时，要让各方充分了解新收入准则下自身所受到的影响，从而能够更进一步的激发他们协同工作的积极性，进而才能加强沟通交流效果，确保企业能够更好地适应和应对新收入准则的实施。3.3 完善企业财务以及管理系统，加强监管力度相较于原有的收入准则，新收入准则在很多方面都发生了变化，作为房地产企业来说，由于这些变化必将会对自身产生非常大的影响，因此必须要从自身的管理制度、管理模式、监管等方面出发，不断健全和完善制度流程，从而才能够适应这个变化。具体来说，由于新收入准则的实施，企业会计工作处理的灵活性必然会

20、增加，毫无疑问，这将会导致企业的财务风险在一定程度上上升，因此企业必须要从制度以及管理上进行加强，从而确保会计工作的规范性，在此基础之上还需要加强监督管理工作，让企业的全体员工都参与到监督管理当中来，从而实现企业会计工作更加顺利的进行，进而规避由于新收入准则实施之后所带来的风险。结论随着新收入准则的实施，其在诸多方面的变化将会对企业的财务管理工作产生深远的影响，在本研究中，笔者通过分析新收入准则相比较于原有的准则所产生的变化，阐述了其将会对房地产企业产生的影响，基于此，笔者认为房地产企业需要从以下几个方面进行改变和改善：第一，进一步提升企业财务工作人员的综合素质；第二，进一步加强企业内各部门的协调合作；第三，完善企业财务以及管理系统，加强监管力度。希望通过这些方面的加强，使得房地产企业能够更加有效的应对新收入准则所带来的影响，帮助企业更加平稳、健康的运营和发展。致谢能够顺利地将此篇论文撰写完成，除了我个人的努力以外，与我指导老师、学科老