武汉市某房地产开发项目可行性分析报告

1、xx置业武汉有限公司武汉市xx区xx街xx路项目可行性分析报告二 八 年 十 二 月武汉市xx区xx街xx路项目可行性分析报告前 言 本报告结合目前房地产市场发展情况，从我公司实际情况出发，对该区域市场趋势进行了预测，以便公司正视进入市场的危机和风险。同时我们以销售价格定位为依据，用剩余法综合估算出该项目合理的地价水平，为公司科学决策是否参与该地块开发提供参考依据。根据公司项目管理手册规定，在形成投资决策前，我们需进行详细的可行性研究与分析，报公司投资决策委员会审议。第一章 项目概况地块位于武汉市xx区xx经济开发区，东临倒水河，南邻平江大道，与湖北大学xx校区隔街相望。地块场地基本平整，场地

2、内有少量建（构）筑物，无水、电等市政配套设施。地块位置一、地块概况该地块净用地面积29527.69，容积率3.8，建筑面积约112200。二、地块所在区域介绍武汉xx经济开发区是湖北省、武汉市重点对外开发区，是新世纪武汉经济发展的重要支撑点。武汉xx经济开发区地处长江中游北岸武汉市xx区xx街，距武汉中心城区20公里，是武汉通向沿海地区的水路咽喉和华中地区对外联络的水上门户，是长江经济带的重要组成部分，肩负着带动和促进武汉东北地区经济发展的重任，战略地位十分重要，是省级重点开发区之一。开发区规划面积35平方公里，分为港口物流区、工业园区和综合生活配套区，其发展定位为：华中地区重要物流中心，现代

3、港口、工业新城。第二章 区域房地产市场分析一、土地市场xx经济开发区为武汉市房地产开发新兴区域，土地市场处于起步阶段，土地供应量相对充足。但由于大量开发企业扎堆进驻xx及xx自身土地价格相对市区较低，造成xx土地价格涨幅明显。二、房产市场武汉城区近年来房价上涨明显，xx地区作为武汉市新兴的房地产开发市场，价格相对城区项目较低。但近期涨幅明显，多数项目已接近或突破3000元/m2。随着xx长江大桥建成通车，xx与武汉城区距离进一步拉近。目前xx大桥下桥处开发项目较多，例如东城明珠、东方家园等项目均已开盘销售。第三章 项目开发建议一、地块条件及环境分析分类指标交通条件人文环境商业环境周边医疗生活配

4、套城市规划自然景观经济环境场地情况人口环境市场环境分类权重0.1750.1250.1150.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分类得分86444655556评价基于以上分析，本项目定位为品质良好的高性价比住宅，兼顾自住与投资功能。 二、产品定位建议建筑形态定位高层住宅：根据本地块规划指标及地块周边环境，建议设计以高层为主，与周边环境和谐统一的高性价比住宅。品质定位中端偏上：本项目滨临倒水河和xx长江大桥，空气清新，交通便利，具有中高档住宅区的规模及交通优势。但该地块目前周边环境及生活配套尚待进一步完善，因而建议该项目定位中端偏上。价格定位低开高走：项目总建约11.22

5、万，预计开发周期约2年，随着xx地区基础设施的完善，价格区间具有一定增长空间，易于采用低开高走的定价策略。品牌定位中冶系列品牌：通过本地块开发，树立开发商品牌度及美誉度，建立良好的品牌系列效益，将是本地块开发的又一重要目的。三、技术指标分析根据项目地块规划设计（土地使用）条件，结合产品定位建议，拟定如下技术经济指标。净用地面 积容积率开发面积(万)其 中设计套数(套)其 中住 宅(95%)商 网(5%)住宅套数商网套数29527.693.811.2210.660.561236118056说明：住宅户型平均按90/户考虑；商网户型平均按100/户考虑。经咨询，小区不需配建幼儿园，其他配套公建可设

6、计在底层架空层内。四、项目开发建议结合我公司实际开发能力，计划该地块于2009年上半年动工，2010年上半年竣工，销售工作从2009年下半年启动，2010年下半年实现清盘。总体开发周期约2年。具体如下表：开发期类别2009年2010年3月6月9月12月15月18月21月24月开发销售第四章 经济分析一、开发成本分析（不含地价）序号项 目测算标准(元/m2)备 注1前期工程费55勘察、设计（建筑、人防、景观）、三通一平2行政事业性收费60建管一费制、图审费等3建筑安装工程费1500桩基（人工挖孔桩）、主体、门窗安装等4电梯设备等90电梯、智能安防、风机、水泵等5配套工程250水、电、气、园林景观

7、、小区道路、安防等。6开发间接费50物业启动基金、工程监理及招标代理费、地基、环境检测费等7贷款利息133贷款10000万元，贷款利率7.47%，贷款期限2年。8销售费用47销售平均单价1.5%9建设管理费44（128）2%10不可预见费67（129）3%11合 计22951210二、售价预测与分析根据本地块所处区域周边类似产品价格，结合地块自身情况以及区域内未来发展前景预测，本项目现时销售均价约为住宅3080元/，商业4700元/。三、销售收入分析序号类 别销售面积（万）销售平均单价（元/）销售总额（万元）备 注1住宅部分10.66308032833住宅占总开发面积95%2商网部分0.564

8、7002632商网占总开发面积5%3合 计11.22316135465四、地价分析本报告我们采用剩余法对地价进行了分析。剩余法是在估算项目销售价格的基础上，扣除开发成本后，以价格余额来确定土地价格的一种方法。该方法适合于房地产项目中地价的单独评估。其计算公式为： 楼面地价商品房销售价格单位开发成本预期利润。楼面地价预估测算序号类 别金额备 注1销售收入35465万元2税收（6.35%）2252万元含预征土地增值税0.5%3总投资x+25749万元总土地成本（x）+总开发成本4利润1-2-3销售收入税收总投资5成本利润率(100%)15%利润/总投资100%分别按照15%、20%、25%的成本利

9、润率来进行测算20%25%15%=【35465-2252-（x+25749）】（x+25749） 则x=3131万元；倒推楼面地价约279.05元/；20%=【35465-2252-（x+25749）】（x+25749）则x=1928万元；倒推楼面地价约171.88元/；25%=【35465-2252-（x+25749）】（x+25749）则x=821.4万元；倒推楼面地价约73.2元/；因此，只要本地块楼面地价279.05元/，则均能获得较为可观的开发利益。五、投资收益分析1、静态投资收益分析按土地成交价款3131万元（67.62万元/亩，楼面单价279.05元/）计算。下表单位万元。序号类 别金额备 注1销售收入354652营业税2252营业额6.35%（含土地增值税）3总投资28880开发成本+土地成本4利润4333销售收入营业税总投资5成本利润率15%利润/总投资100%第五章 综合分析本地块位于武汉xx经济开发区，尽管属于武汉外环，但由于目前xx地区经济发展