宜春市房地产市场调查报告20160726

1、凤凰春晓营销部思维导图市场情况政策分析宜春市场区域市场政策背景中央把握基调，地方灵活执行。宜春市场政策 目前宜春市政府鼓励乡下进城买房，房管局针对6月份买房客户可享受1万-1.2万财政补贴，7月1日开始对买房客户进行契税补贴，并延续至2017年3月1日。 面对“去库存”的现状和压力，宜春市政府出台关于化解宜春中心城区房地产库存实施意见凡是7月1日至2017年3月31日期间，在宜春中心城区购买新建商品房住宅的，按实际缴纳契税给予100%的购房奖励；二手房交易涉及的税收，均按实际缴纳税收地方全部奖励50%。 由市本级财政即征即奖。农民进城购房的，按新购商品房坐在街道（社区）可优先办理户籍迁移，享受

2、与城市居民同等的就业、医疗、社保、子女入学待遇，其原在农村享有的宅基地使用权，土地承包经营权，集体资产股益分配权等权益不变。宜春市场宜春市场近年供大于求，库存量逐步加剧单位：万 从数据走势可以看出进入2014年后，受房价增长和大环境影响，成交量有所回落，库存较大，虽2016年上半年及6月份受政府政策影响，去化量较大，但目前整体市场情况未改变，截至2016年7月商品住房库存量约800万平方米、按历年平均100万左右销售量估算，销售这些存量需八年时间。单位：元/ 2016年上半年，虽同比去年成交量有所增加，2-3月份备案数据均以春节返乡客户为主，6月份受政府政策补贴影响，去化较好，但同时过分透支了

3、7-9月的客户，各楼盘之间竞争加剧。尽管政府出台100%返还契税等“去库存”政策，7月份各楼盘几乎无销售业绩。区域市场宜春市场供应量过剩，下半年形势较为严峻单位：万区域市场宜春中心城区宜春中心城区20162016年商品房销售特点年商品房销售特点根据统计分析，根据统计分析，90-140为成交的主力面基段，占为成交的主力面基段，占67%，而而140以上的户型占比为以上的户型占比为10%。户型：户型：105-120的的3房房2厅厅2卫是主流市场；其次卫是主流市场；其次90-110的的3房房2厅厅1卫。卫。根据统计分析，根据统计分析，41-80万占比达到万占比达到68.9%，是市场主流总价；，是市场主

4、流总价；首次置业型客户首付一般在首次置业型客户首付一般在15-18万元以内，改善型置业客户首付万元以内，改善型置业客户首付一般在一般在20-30元左右。元左右。房屋销售房屋销售面积占比面积占比区域市场宜春中心城区宜春中心城区20162016年上半年商品房销售特点年上半年商品房销售特点单位：万区域市场高层产品去化特点高层产品去化特点一房两房三房四房以上高层产品大部分产品去化不到高层产品大部分产品去化不到50%。去化较好的去化较好的90-100的小三房和的小三房和140-150的大四房。的大四房。两房产品中两房产品中80-90的去化率不如的去化率不如90-100，但市场上存在，但市场上存在80-9

5、0的的2+1房热卖，但产品较少。房热卖，但产品较少。区域市场宜春市场城南区域产品去化特点宜春市场城南区域产品去化特点两房三房四房以上从产品上来看，供应最大的是从产品上来看，供应最大的是90-130，130以上的产品整体供应较少。以上的产品整体供应较少。重点竞品老城板块主要分为城西板块、老城中心、城南板块老城中心城南板块城西板块恒大绿洲碧桂园水墨江南大儒世家城西组团主打学院及环境百尚城百乐藏龙朝阳西街老城中心组团主打商业及区位凤凰春晓苹果100日出康城老城中心组团主打环境及配套千年美丽重点竞品宜阳新区主团划分，学区、市政、公园三大组团。市政组团行政中心宏观环境整体市场重点竞品区域市场n资源：行政

6、中心、秀江河、市民公园n规划：行政、文化、商务、高端居住中心n配套/交通：多个市政配套区域价值市场特点客户特征n当地知名开发商云集（三陆康、德和、正荣）n供应量巨大，竞争激烈n价格普遍达到5100元/左右n营销推广上以新城区地段，环境为主n来源：老城区居民、公务员和企事业单位为主n置业目的：以自住为主，改善型需求为主n层次：基本属于城市高层人未来走势n未来城市发展重点，未来土地供量巨大n竞争加剧，品质加强，开发实力加强产品特征n品质感较强，以多层、洋房、小高层为主，少量的别墅，产品形态丰富；n多为欧式/现代建筑风格，园林景观设计也较佳滨江一号御品滨江地中海风情水晶城翡翠城馨园沁园紫金名门n资源

7、：宜春中学、北湖乐园、宜春乐园n规划：高端居住中心、商贸中心n配套/交通：公园配套、汽车总站区域价值市场特点客户特征n以宜春中学为核心卖点n供应量巨大，竞争激烈n营销推广上以学区房为主打卖点n来源：老城区居民、公务员和企事业单位为主n置业目的：以改善、投资、刚需需求为主n特征：人群多样化未来走势n未来城市发展重点，未来供量巨大n竞争加剧，品质加强，开发实力加强产品特征n品质感较强，以多层、洋房、小高层为主，少量的别墅n多为欧式/现代建筑风格，园林景观设计也较佳汇金又一城枫林印象北湖豪苑书香名郡港中旅公元北湖湾学区组团宜春中学n资源：宜春禅文化博览园n规划：旅游中学n配套/交通：医院、商务中心区

8、域价值和园未来走势n政府储备开发区域n未来土地供应区域汇景香颂公园组团宜阳森林公园市场总结整体市场持续下滑，市场压力渐显，区域内竞争激烈1423宏观调控逐渐推出市场，开始以地方实际市场情况走势来调整房地产政策，市场压力在长阶段都将显现。宏观环境2016年宜春市场整体趋于平稳，整体楼市成交处于不温不火的状态。整体市场本项目处于老城区，楼盘差异化不明显，形成扎堆现象。老城区板块，区域内产品同质化严重，价格竞争激烈，而且目前宜阳新区是宜春置业首选区域，老城区处在较为尴尬的局面。区域市场目前城南区域市场以宜春南路路沿线排布，区域内楼盘剩余体量较少，其他项目短期内价格竞争较大，本区域内的竞争将加剧，长期

9、项目将独领城南板块。竞品分析总结思维导图二期去化统计二期依托市场，稳步推进。二期自2015年7月25日开始推售。现二期剩余12# 13# 15#未推出。2015.7.252016.5.119# 20#18# 24#2016春节23# 22# 21#2015.11.216# 17# 二期去化统计房源较多，稳步去化 目前二期房源共714套，12、13、15#未推出，其中19#、21#，23#由于户型主要以3房为主，及2房，目前去化最多，目前16#由于户型基本为不通透 842房，去化速度较为缓慢。单位：套销售困境2房去化较慢，产品户型限制 1、客户需求 本项目客户来源主要以乡下进城购房客户为主，客户在选择上基本上偏向3房，4房，而2房基本没有需求。 2、户型展示面不够 项目户型基本均为毛坯，且客户在购买观看的同时，没有感受到户型的卖点。 3、户型面积偏大 项目户型 2房面积偏大 ，80多平米及90多平米均以2房为主，浪费面积较大。解决策略自身修炼，外拓走出 1、增加样板房 针对目前难销售的户型，针对性制作真实装修样板房，优化户型设置，让客户直观感受。 2、优化展示面 针对项目各环节进行优化，提升