房地产项目价格策略即价格表制作方法

1、偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.价格策略、价格表制作沙龙价格策略、价格表制作沙龙偉 業 顧 問 2014 B.A.Conulting.2 2 u思考思考1：u一般商品定价的原则：制造成本+ 营销费用+管理成本+行业规律利润+税费=销售价格u房地产的价格是不是也都这样来的？u思考思考2：u价值和价格的关系u价格策略在整个营销策略的地位？（价值提炼、价值传播、价值展示、价值实现）u定什么样的价格才是最合理的？ （我们都会遇到定高、定低的情况？）房地产价格思考房地产价格思考偉 業 顧 問 2014 B.A.Conulting.3 3 价格策略价格策略关于定价关于定价 价格表制

2、作价格表制作沙龙主要内容沙龙主要内容偉 業 顧 問 2014 B.A.Conulting.4 4 1、价格策略价格策略企业目标企业目标1、“名名”于于“利利”的关系；的关系；2、“长期长期”与与“短期短期”的关系；的关系；3、资金链的状况、资金链的状况4、其它、其它偉 業 顧 問 2014 B.A.Conulting.5 5 1、价格策略价格策略项目与市场项目与市场1、项目本体规模；、项目本体规模；2、本项目的物业类型；、本项目的物业类型；3、项目在市场环境的状况；、项目在市场环境的状况；4、市场的价格环境、市场的价格环境偉 業 顧 問 2014 B.A.Conulting.6 6 1、价格策

3、略价格策略均价入市均价入市1、均价不高于市场预期，逐步抬升；、均价不高于市场预期，逐步抬升；2、均价明显高于市场预期；、均价明显高于市场预期；3、均价与市场预期吻合；、均价与市场预期吻合；偉 業 顧 問 2014 B.A.Conulting.7 7 1、价格策略价格策略价格体系价格体系1、扁平化的价格体系；、扁平化的价格体系；2、拉长型的价格体系；、拉长型的价格体系；3、目标导向，非合理的价格体系；、目标导向，非合理的价格体系；偉 業 顧 問 2014 B.A.Conulting.8 8 2、关于定价关于定价定价定义定价定义定价是从客户的角度，精确衡量一个产品价值的定价是从客户的角度，精确衡量

4、一个产品价值的过程；过程；定价是一种艺术，一种高风险的定价是一种艺术，一种高风险的“赌博赌博”;偉 業 顧 問 2014 B.A.Conulting.9 9 定价过程定价过程2、关于定价关于定价偉 業 顧 問 2014 B.A.Conulting.1010 u营销推广带来的溢价 商业定价原则：租金还原法（基础）+溢价因素市场比较法租金还原法成本利润推算法同区域物业参考法住宅物业商业物业比较通用的定价方法与展商心里的“算盘”项目区域内无参考项目u主力店带来的溢价u产品本身带来的溢价平均商业租金水平自成一体，以我为主同期市场无任何产品可参考2、关于定价关于定价定价的方法定价的方法偉 業 顧 問 2

5、014 B.A.Conulting.1111 一个陌生区，一个大盘总建筑面积40万，第一期启动6万，周边销售价格3000元， 本项目主要为高层,但区域内多层好买,启动区价格策略?半年后，该区域成熟了， 周边均价已经实现3700元，而本项目半年无产品销售,此时定价思路怎么做?n卖点1：是有个8万平米的市政公园，开发商加投入80元/平米的投入可以为小区使用；n卖点2：本项目赠送面积平均达到15%；背景背景项目条件项目条件2、关于定价关于定价案例案例偉 業 顧 問 2014 B.A.Conulting.1212 均价制定均价制定项目定价策略项目定价策略项目定价策略项目定价项目定价项目解析项目解析市场

6、分析市场分析客户分析客户分析市场比较法案例分析法客户摸底法定价的思路定价的思路2、关于定价关于定价偉 業 顧 問 2014 B.A.Conulting.1313 价格表制作过程价格表制作过程各层价差制定各层价差制定临街与背街价差制定临街与背街价差制定折扣率及销售促销折算折扣率及销售促销折算价格表完成价格表完成价格验证价格验证总体均价制定总体均价制定同层价差制定同层价差制定3、价格表的制定价格表的制定偉 業 顧 問 2014 B.A.Conulting.1414 u价格制定考虑因素：价格制定考虑因素：p项目项目整体位置整体位置p 临街面状况临街面状况p 楼层状况楼层状况p 与主力店关系与主力店关

7、系p 铺面与交通关系铺面与交通关系p 铺位面积铺位面积p 层高层高p 使用率使用率p 进深比进深比u价格制定考虑因素：价格制定考虑因素：p 景观景观p 朝向朝向p 视野视野p 户型结构户型结构p 采光采光p 面积大小面积大小p 通风通风p 噪音噪音住宅住宅商业商业3、价格表的制定价格表的制定成表因素成表因素偉 業 顧 問 2014 B.A.Conulting.1515 单价形成=基准价+平面差+层差极差、权重跳差3、价格表的制定价格表的制定偉 業 顧 問 2014 B.A.Conulting.1616 打分表（明确标准）分户型价值排序（明确极差、权重）分项分项权重权重打分表打分表3、价格表的制

8、定价格表的制定偉 業 顧 問 2014 B.A.Conulting.1717 楼体低层内庭中 层高层外庭远景园景15F20F内圈逐渐变窄/外圈逐渐开扬3、价格表的制定价格表的制定偉 業 顧 問 2014 B.A.Conulting.1818 园景:高-中-低高中低29283027302630253024302330223021302030195018501750165015501450135012501150108098088071006100510040越过遮挡景观面充分中高低5050505050505080808080808015080801208080805050501000远景：中-高

9、-低3、价格表的制定价格表的制定偉 業 顧 問 2014 B.A.Conulting.1919 价格表的框架价格表的框架 1： 建立建立“总控表总控表”概念概念 2： 以以“栋栋”为单元，分表尽量简单为单元，分表尽量简单 3：以价目表（含折扣）为定价基础：以价目表（含折扣）为定价基础 4：以：以“一个一个”基础链接；避免循环链接基础链接；避免循环链接5：有规律可寻：有规律可寻 3、价格表的制定价格表的制定偉 業 顧 問 2014 B.A.Conulting.2020 5：插入：插入“批注批注”说明调整原因；说明调整原因； 6：尽量不合并单元格；：尽量不合并单元格； 7：避免循环链接：避免循环链

10、接 8：样板房、保留单位销控（现场确认位置）：样板房、保留单位销控（现场确认位置） 9：避免将不同执行阶段的价格表放在一个文件内：避免将不同执行阶段的价格表放在一个文件内（金碧世家）（金碧世家）10：设置页眉、页脚；规范命名；：设置页眉、页脚；规范命名；11：保留备份：保留备份3、价格表的制定价格表的制定偉 業 顧 問 2014 B.A.Conulting.2121 1： 链接链接 2： Round 3：单变量求解：单变量求解 4： MIN&MAX 5： & SUM 6： 粘贴粘贴关键词关键词3、价格表的制定价格表的制定偉 業 顧 問 2014 B.A.Conulting.2222 价格表验证

11、价格表验证 低、中、高层面积链接错误：低、中、高层面积链接错误： 核：查丈面积 核：现场交叉复核 过程文件命名不规范过程文件命名不规范总面积、总金额同列总面积、总金额同列顶层送阁楼等特殊资源单位漏加价顶层送阁楼等特殊资源单位漏加价省略了面积的小数点省略了面积的小数点单位与查丈报告不一致单位与查丈报告不一致3、价格表的制定价格表的制定偉 業 顧 問 2014 B.A.Conulting.2323 几个经验数值几个经验数值 极差：极差：1520% 层差：层差：10% 折扣率：折扣率：1.5-2%现楼与楼花差现楼与楼花差 10% 临主干道物业，噪音权重可适当调高临主干道物业，噪音权重可适当调高20-30%3、价格表的制定价格表的制定偉 業 顧 問 2014 B.A.Conulting.2424 价格表调整价格表调整 总价调整总价调整-调整折扣率；-调整价格表（实表 面价）分栋调整分栋调整-调整基准价分户型调整分户型调整-调整平面差3、价格表的制定价格表的制定偉 業