土地使用权出让与流转PPT-1108

1、固定收益总部固定收益总部二一二年十月土地使用权的出让与流转土地使用权的出让与流转22第一章 土地开发的相关概念目录目录第三章 划拨土地使用权的相关制度第四章 土地使用权转让的相关制度第五章 土地使用权入股、合营的相关制度第二章 国有土地使用权出让的几种具体方式第六章 土地使用权的出租和抵押1. 土地供给2. 土地征收3. 土地一级开发4. 土地二级开发第七章 相关法律法规1.1.土地供给土地供给我国城市土地供给分为无偿和有偿两种方式我国城市土地供给分为无偿和有偿两种方式。土地供给土地供给有偿有偿出让出让协议协议招、拍、挂招、拍、挂转让转让买卖买卖交换交换赠与赠与继承继承作价入股、作价入股、合营

2、合营无偿无偿主要指行政主要指行政划拨划拨城市规划纲要城市总体规划控制性详细规划修建性详细规划土地利用总体规划分区规划协调城市经济和社会发展规划宏观层面：对城市未来发展起着控制和引导作用微观层面：决定着土地开发的区域、布局、规模、质量和开发内容土地利用性质及强度等控制要求；道路交通设施；工程管线；管理规定。用于指导各项建筑和工程设施的设计和施工，包括区域空间布局和景观规划设计，布置总平面图；道路交通、绿地系统、工程管线、竖向等规划设计；估算工程量、拆迁量和总造价年度土地供应计划年度土地储备开发计划1.11.1规划规划引导和调控的作用引导和调控的作用生地/拆迁地块政府下属开发企业国土整理储备中心二

3、级开发土地使用权同系二级开发商一级开发商可建设用地(熟地)公开招拍挂/土地储备二级开发商商品房公建配套工业各功能性质用地旅游委托委托/招投标土地一级开发土地增值收益项目开发出售/出租/代建工程收益1.21.2土地供给流程土地供给流程1.31.3 土地供给流程土地供给流程土地征购土地征购土地一级开发土地一级开发土地出让土地出让 土地储备机构采用对农村集体土地征用，对城市存量土地依法收回、收购，以及滩途围垦等方式将土地集中起来。 征用征用是指将列入城市发展规划的农村集体土地转为国有土地； 收回收回是指针对闲置逾期未开发土地的使用权； 收购收购主要从原国有土地使用者手中购回土地使用权； 围垦围垦主要

4、是指滩涂圈围成陆。 对征收的土地实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置，对土地进行一级开发，形成可供出让和出租的熟地。 开发的主体在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。 土地出让工作由各区县土地管理部门组织实施，各级土地储备机构配合出让的前期准备工作。 土地储备机构根据城市发展需要和土地市场需求制定土地供应计划，有计划、有步骤地向市场供应储备土地，同时为了提高土地市场的公开性和透明度，定期向社会公布土地储备信息。2.2.土地征收土地征收土地征收土地征收的的特点：特点：（1）征收土地的主体必须是国家。）征收土地的主体

5、必须是国家。只有国家才享有征收集体土地的权利，实际行使征收权的是各级土地管理机关和人民政府，他们代表国家具体行使。（2）土地征收是国家行政行为，具有强制性。）土地征收是国家行政行为，具有强制性。（3）土地征收是国家为了公共利益的需要。）土地征收是国家为了公共利益的需要。（4）土地征收必须以土地补偿为必备条件。）土地征收必须以土地补偿为必备条件。土地征收是有偿的行政强制行为，土地被征收的集体经济组织及成员应当依法取得经济上的补偿。（5）土地征收的标的只能是集体所有的土地。）土地征收的标的只能是集体所有的土地。国有土地不需要通过其他方式取得所有权，国家可直接行使处分权利，但对土地使用权人应作相应补

6、偿。2.1 2.1 征地补偿征地补偿依法征用农民集体所有土地的，应根据各地方依法征用农民集体所有土地的，应根据各地方建设征地补偿安置办法建设征地补偿安置办法进行补偿安置。进行补偿安置。征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。土地补偿费土地补偿费以当地经济发展水平、区位价值、土地供求关系、城镇居民最低生活保障水平和农业产值水平等多种因素的综合结果为调整依据。征地安置补助费征地安置补助费主要用于失地农民的养老以及小城镇保险的落实工作。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着

7、物补偿费。和其他土地附着物补偿费。涉及房屋拆迁的，应进行房屋拆迁补偿、临时安置补偿（非住宅房还涉及房屋拆迁的，应进行房屋拆迁补偿、临时安置补偿（非住宅房还涉及停产停工补偿），可采用的补偿方式一般有三种：涉及停产停工补偿），可采用的补偿方式一般有三种： 产权调换形式。产权调换形式。作价补偿形式。作价补偿形式。产权调换与作价补偿相结合形式。产权调换与作价补偿相结合形式。2.2 2.2 征地补偿征地补偿各类补偿费用在整个征地成本中所占比例各不相同，由于各个地块区位、土劳比例、动拆迁程度不尽相同，各类补偿所占比例也不一样。以08年某机构抽样对上海市某地块征地成本的比例构成进行测算，土地补偿费占征地成本

8、的3.1%、人员安置费占7.8%、地上附着物补偿费占16.3%、青苗补偿费占0.1%、房屋动迁补偿费占55.8%、政府规费占1.8%、其它费用占到15.1%。 2.32.3闲置土地的处理闲置土地的处理 （一）闲置（一）闲置土地的范围土地的范围 依据国土资源部闲置土地处置办法，闲置土地是指在使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的建设用地。 具有下列情形之一具有下列情形之一，可以可以认定为闲置土地认定为闲置土地： (1)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同

9、生效或建设用地批准书，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满颁发之日起满1年年未动工开发建设的；未动工开发建设的； (2)已动工开发，但开发建设面积已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的不足应开发建设面积的13，或者，或者投资额不足总投资额投资额不足总投资额25且未经批准中止开发建设连续满且未经批准中止开发建设连续满1年的年的； (3)法律、法规规定的其他情形。法律、法规规定的其他情形。2.32.3闲置土地的处理闲置土地的处理( (续续) )（二）处理方式二）处理方式p 以以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地

10、使用权出让合同约定的照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限土地用途、动工开发期限开发土地开发土地。p 超过超过出让合同约定的动工开发日出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权，可以征收相当于土地使用权出让金出让金20以下的土地闲以下的土地闲置费置费；p 满满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。3.3.土

11、地土地一级一级开发开发（一）定义：（一）定义：指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，按期达到土地出让标准达到土地出让标准的土地开发行为。三通一平宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整；五通一平通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整七通一平除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。3.13.1土地一级土地一级开发模式分类开发模式分类开发开发模式模式政府主导模式

12、政府主导模式城市运营开发模式城市运营开发模式一级开发招投标模式一级开发招投标模式模式特点n政府委托下属企业进行一级开发n要求政府有相对雄厚的资金实力n政府承担前期大量资金投入的风险n政府获得土地增值收益n政府和企业合作进行一级土地开发,并分享土地一级开发后土地增值的收益，开发商获得公建设施日常运营的管理收益n企业和政府签定合作协议,明确双方的责任、权利和义务，可加快区域开发的速度n一般适合大规模、高起点规划的区域开发，需要大量的资金投入，当地政府希望减少财政投入n通过招投标方式，由一级开发公司具体实施n政府指定土地一级开发的时间、流程n政府与开发商分享土地增值收益3.23.2重庆重庆政府主导型

13、模式政府主导型模式 重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。p土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是九九个国有控股集团个国有控股集团(城市建设、高速公路、高等级公路、水务、地产、水利投资、开发投资集团、渝富)。九个集团拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托一些公司进行一级开发，“生地”变“熟地”后，再到土地交易中心进行“招拍挂”出让。p出让所得的收入在市政府和企业之间按一定的比例进行分配：出让所得综合价金扣除应支付的土地储备开发成本后的10，作为土地储备开发发展专项资金存入土地储备开发资金专户；其余

14、上交财政，按市政府颁布的土地使用权出让金标准，由市与区县政府按规定比例分配；剩余资金集中市里，专项用于城市基础设施建设、公益事业等建设。3.33.3北京北京政府主导型模式与企业主导型模式并存政府主导型模式与企业主导型模式并存 p北京土地一级开发的政府主导模式政府主导模式是指由土地储备机构负责实施土地开发，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2。土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。土地一级开发管理委托协议。 但北京的土地储备机构参

15、与的一级开发项目仅占很小比例，且多为小项目。因此，北京土地一级开发主要为企业主导型模式。 p 北京土地一级开发的企业主导型模式企业主导型模式是指通过招标方式选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。土地一级开发委托协议。驱动企业使出浑身解数竞相追捧利润只有8的土地一级开发的很大一部分原因是更容易在土地市场进行“招、拍、挂”出让土地时顺利竞得土地，从而接着进行二级开发。就是所谓的“一

16、二级联动效应”。3.43.4北京市土地一级开发流程图北京市土地一级开发流程图根据建设项目用地预审管理办法的相关规定，建设项目用地实行分级预审：n需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。n需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。预审意见是有关部门审批项目可行性研究报告、可行性研究报告、核准项目申请报告核准项目申请报告的必必备备文件。3.53.5预审预审项目报预审的时间点：项目报预审的时间点：需审批的建设项目在可行性研究阶段在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请。需核准的建设项目在项目申请报告核准前在项目

17、申请报告核准前，由建设单位提出用地预审申请。需备案的建设项目在办理备案手续后在办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。预审受理单位：预审受理单位：一般项目由国土资源部委托项目所在地的省级国土资源管理部门受理，但建设项目占用规划确定的城市建设用地范围内土地的，委托市级国土资源管理部门受理。受理后，提出初审意见，转报国土资源部。涉密军事项目和国务院批准的特殊建设项目用地，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。应当由国土资源部负责预审的输电线塔基、钻探井位、通讯基站等小面积零星分散建设项目用地，由省级国土资源管理部门预审，并报国土资源部备案。未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告

18、、核准项目申请报告；未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告；不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。3.63.6预审审查内容预审审查内容（一）建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件；（二）建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；（三）建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；（四）征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；（五）属土地管理法第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告等

19、是否符合法律、法规的规定。土地管理法土地管理法第二十六条第二十六条 经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。 经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。 经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。 3.73.7申请申请材料材料申请用地预审应当提交下列材料申请用地预审应当提交下列材料：1. 建设项目用地预审

20、申请表；2. 建设项目用地预审申请报告，内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等；3. 实行审批制的项目提交项目建议书批准文件和项目可行性研究报告及部门、专家审查意见；实行核准制的项目提交有权投资主管部门同意开展项目前期工作的批准文件（或预核准文件），同时提交项目可行性研究报告及部门、专家审查意见；实行备案制的项目提交项目备案登记表；4. 须转报上级国土资源主管部门审批的用地预审项目，还需提供市、县国土资源行政主管部门初审意见表；5. 需国土资源部或自治区国土资源厅组织现场踏勘、核

21、查和论证的项目，提交节约集约利用土地和保护耕地的专题报告。3.73.7申请材料申请材料（续）（续）申请用地预审应当提交下列材料申请用地预审应当提交下列材料（续） ：6.标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图及相关图件。7.城市（村镇）规划行政管理部门出具的有效的建设项目用地城市（村镇）规划选址意见书及附件（建设项目用地规划蓝线或红线图）。8.属于土地管理法第26条规定情形，建设项目涉及规划原则性修改的，提交经有关部门和专家论证的规划修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告，以及论证意见和听证纪要；其他建设项目用地涉及规划原则性修改的，提交原批准机关对规划修改方案的批准文件。9.属于单独选

22、址的建设项目，需提交所在区域国土资源行政主管部门出具的是否压覆重要矿产资源的证明，以及地质灾害危险性评估报告备案表。10.分期实施的建设项目，需提交拟订的分期实施规划方案，分期办理用地预审。3.83.8用地预审受理、办理用地预审受理、办理p收件与受理：符合报件要求的用地预审申请及附件材料，国土资源管理部门予以接受，转入受理程序，不符合报件要求的用地预审申请及附件材料，于收件之日起收件之日起5个工作日内个工作日内通知申请人，逾期不通知的，视为收理和接受（按规定需要补充材料的，收件日期以材料补充齐全的日期为准）。p办理与办结：符合受理条件的用地预审申请及附件材料，国土资源管理部门一般在受理之日起受

23、理之日起20个工作日内个工作日内，完成审查工作，并出具预审意见，需延长办理时间的，经负责预审的国土资源管理部门负责人批准，可以延长10个工作日。p建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算.。4.4.土地二级开发土地二级开发定义：即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通定义：即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。领域进行交易的过程。4.14.1 公公建配套建配套开发的参与方开发的参与方公建配套开发主要参与方：公建配套开发主要参与方：项目发起人：一般是政府。审批机构：发改委、国土、建设、环保等。行业监管部门：建设、交通、环保、质监、教育、文化、水利、铁道等。

24、投资方：政府、国有企业、上市公司、私人企业、外资等。建设方：动拆迁管理部门、设计勘察单位、施工总承包、材料供应方等。运营方：专业运营机构、项目公司。融资提供方：银行、证券公司、信托公司、保险公司等。4.2 4.2 公建配套开发的审批公建配套开发的审批4 4.3.3 商品房开发商品房开发的流程的流程2626第二章 国有土地使用权出让的几种具体方式第一章 土地开发的相关概念目录目录1.土地使用权出让2.土地出让方式3. 协议方式4. 招、拍、挂基本程序5.招标方式6.拍卖方式7.挂牌方式8.招、拍、挂的区别第七章 相关法律法规第三章 划拨土地使用权的相关制度第四章 土地使用权转让的相关制度第五章

25、土地使用权入股、合营的相关制度第六章 土地使用权的出租和抵押1.1.土地使用权出让土地使用权出让(1) 出让人是而且只能是国有土地所有权；出让人是而且只能是国有土地所有权； 即农村土地等集体所有的土地，不得采用出让，需经依法征用转为国有土地后，方可有偿出让。(2)出让主体是市、县人民政府的土地管理部门出让主体是市、县人民政府的土地管理部门； 出让主体不包括市辖区人民政府、经济技术开发区管委会。(3)土地使用权出让的客体不是土地本身，而是对土地一定期限的土地使用权出让的客体不是土地本身，而是对土地一定期限的使用权。使用权。(4)土地使用权出让是有期限的；土地使用权出让是有期限的；(5)土地使用权

26、出让是有偿的土地使用权出让是有偿的。 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。定义：定义：特征特征：1.11.1土地使用权出让的报批土地使用权出让的报批方案方案 市、县土地管理部门根据出让计划会同城市规划部门、建设部门、房产部门等有关部门拟订出让地块的征地、拆迁补偿安置方案、土地使用条件、用途、年限、出让国有土地使用权合同(草案)。审批审批 按照出让国有土地使用权批准权限，经上级土地管理部门审查后，报人民政府批准。合

27、同合同 经政府批准后，由市、县土地管理部门与国有土地使用权受让人正式签订出让国有土地使用权合同。登记登记 土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理土地使用权登记手续， 领取土地使用证。开发开发 取得土地使用权后土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按规定者，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。 土地使用权出让既包含债权行为，也包含物权行为。土地使用权出让既包含债权行为，也包含物权行为。 土地使用权土地使用权出让合同的签定出让合同的签定 土地使用权设定登记（取得土地使土地使

28、用权设定登记（取得土地使 用权的必要条件）用权的必要条件）债权行为债权行为物权行为物权行为土地管理法土地管理法规定：规定：单位和个人使用的国有单位和个人使用的国有土地，由县级以上人民土地，由县级以上人民政府等级造册，核发证政府等级造册，核发证书，确认使用权。书，确认使用权。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第第16条规定：条规定：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”1.21.2土地使用权出让的登记土地使

29、用权出让的登记（一）形式：（一）形式：书面合同（二）当事人：（二）当事人： 受让人：土地使用者 出让人：市、县人民政府土地管理部门（三）内容：（三）内容：一般而言，为格式条款 大多数内容由法律法规直接规定，并非由当事人自行决定大多数内容由法律法规直接规定，并非由当事人自行决定，并且合同多采用土地管理部门拟订好的示范文本，并且合同多采用土地管理部门拟订好的示范文本城市房地产管理法城市房地产管理法第第14条规定：条规定：“土地使用权出让，应当签订书面出土地使用权出让，应当签订书面出让合同让合同”。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第第11条规定：条规定：“土地

30、使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”1.31.3土地使用权出让合同土地使用权出让合同1.31.3土地使用权出让合同土地使用权出让合同( (续续) )建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：p 当事人的名称和住所；当事人的名称和住所；p 土地位置、四邻界址、面积等；土地位置、四邻界址、面积等；p 建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；p 土地用途；土地用途；p 使用期

31、限，及出让期限；使用期限，及出让期限；p 出让金等费用及其支付方式；出让金等费用及其支付方式；p 违约责任；违约责任；p 解决争议的方法；解决争议的方法；p 当事人双方约定的其他事项。当事人双方约定的其他事项。1.31.3土地使用权出让合同土地使用权出让合同( (续续) )继续享有土地所有权继续享有土地所有权监督检查权监督检查权收回土地所有权收回土地所有权依法解除合同权依法解除合同权请求违约赔偿权请求违约赔偿权提起仲裁或起诉权提起仲裁或起诉权出让方权利出让方权利： 按合同约定提供土地使按合同约定提供土地使用权用权附随义务（提供必要支附随义务（提供必要支持）持）出让方义务出让方义务： VS合同后

32、合同后60日内缴纳土地日内缴纳土地使用权出让金。使用权出让金。改变土地用途的申报义改变土地用途的申报义务。务。受让方义务受让方义务： 对所受让的土地享有开对所受让的土地享有开发、利用和经营的权利发、利用和经营的权利有权依法转让、出租和有权依法转让、出租和设置抵押权的权利设置抵押权的权利合同的解除权合同的解除权要求违约赔偿的权利要求违约赔偿的权利受让方权利受让方权利： 1.41.4土地使用权出让控制土地使用权出让控制（一）土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度土地利用总体规划、城市规划和年度 建设用地计划。建设用地计划。（二）除旧城改造和已开发的建设用地以外除旧城改造和已开发的

33、建设用地以外，出让国有土地使用权的用地指标，应纳入国家下达的地方年度建设用地计划。（三）县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总年度出让土地使用权总面积方案面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。（四）土地使用者需要改变改变土地使用权出让合同约定的土地用途土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。1.51.5土地使用权出让的年限土地使用权出让的年限我国根据土地的不同用途、类型，对土地使用权出让

34、的最高年限作出我国根据土地的不同用途、类型，对土地使用权出让的最高年限作出规定：规定：1.居住用地居住用地七十年；七十年；2.工业用地工业用地五十年；五十年；3.教育、科技、文化、卫生、体育用地教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；五十年；4.商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地四十年；四十年；5.综合或者其他用地综合或者其他用地五十年。五十年。（一）（一）期限规定期限规定（二）期限满前收回（二）期限满前收回1.因公共利益而收回因公共利益而收回2.因闲置而收回因闲置而收回3.土地灭失土地灭失:指由于自然力量造成原土地性质的彻底改变或原指由于自然力量造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻

35、底改变。土地面貌的彻底改变。1.51.5土地使用权出让的年限土地使用权出让的年限( (续续) )土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当地的，应当至迟于届满前一年申请续期，至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使

36、用者未申请续期或者土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。由国家无偿收回。（四）续展（四）续展（三）期满终止（三）期满终止2.2.土地出让方式土地出让方式n 为防止低价出让国有土地使用权，法律法规对出让方式进行强制性规为防止低价出让国有土地使用权，法律法规对出让方式进行强制性规范。范。出让价格的形成主要有出让价格的形成主要有：协议形成和市场形成：协议形成和市场形成(招、拍、挂招、拍、挂)。n 根据根据物权法、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定等法规法规规定规定6类情

37、形只能采用拍卖、招标、挂牌方式。类情形只能采用拍卖、招标、挂牌方式。 （1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（3）划拨土地使用权改变用途，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（4）划拨土地使用权转让，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（5）出让土地使用权改变用途，国有土地使用权出让合同约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情

38、形。对不能确定是否符合上述招标拍卖挂牌出让范围六种情形的出让宗地，应对不能确定是否符合上述招标拍卖挂牌出让范围六种情形的出让宗地，应当经国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。当经国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。3.3.协议协议方式方式（一）（一）概念：概念：指政府或政府委托地政部门作为出让方与选定 的受让方协商用地价款和条件，达成协议，签订土地使用 权出让合同的方式。（二）（二）适用于适用于：市政工程、公益事业、非盈利单位用地，及政 府扶持、优惠的项目用地。（三）组织管理：（三）组织管理：由市、县国土资源管理部门组织实施。（四）程序：（四）程序：双双 方方 协协 商，签意向商，签意向

39、签订合同，公布信息签订合同，公布信息支付支付出让出让金金办理使用权登记办理使用权登记领取土地使用证领取土地使用证编制协议出让方案编制协议出让方案公开出让信息公开出让信息接受用地申请接受用地申请地价评估，确定底价地价评估，确定底价报批底价和方案报批底价和方案公示（不少于公示（不少于5日）日）核发核发建设用地批准建设用地批准书书，交付土地交付土地3.3.协议协议方式方式( (续续) )1. 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照城镇土地估价规程的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策，合理确定协议出合理确定协议出让

40、底价让底价。2. 市、县国土资源管理部门应当按规定将协议出让方案、底价报有批准权的人人民政府批准。民政府批准。3. 协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于不低于出让底价的，方可达成协议。4. 协议出让底价确定后应当保密保密，不得泄露。5. 协议出让底价不得低于底价不得低于协议出让最低价。 6. 协议出让最低价不得低于最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别

41、基准地价的70%。 协议底价限制协议底价限制4.4.招、拍、挂基本程序招、拍、挂基本程序（1）公布出让计划，确定供地方式；（2）编制、确定出让方案；（3）地价评估，确定出让底价；（4）编制出让文件；（5）发布出让公告；（6）申请和资格审查；（7）招标拍卖挂牌活动实施；（8）签订出让合同，公布出让结果；（9）核发建设用地批准书，交付土地；（10）办理土地登记；（11）资料归档。l组织：组织：由市、县国土资源管理部门组织实施。l主持工作：主持工作：由符合国土资源部确定的土地招标拍卖挂牌主持人条件并取得资格的人员主持进行。l基本程序：基本程序：5.5.招标方式招标方式（一）（一）概念：概念：指在指定

42、的期限内，由符合规定条件的单位或个人，以书面投标形式，竞投某宗土地的使用权，由招标单位组成土地招标小组择优确定中标者。（二）（二）特点特点：p 投标全过程都是秘密的；p 投标人只有一次投标机会；p 中标人不一定是投标标价最高者；p 取得投标资格者不得少于3个。（三）（三）方式：方式： 公开招标和定向（邀请）招标p 采用招标方式出让国有土地使用权的，应当采取公开招标方式。p 对土地使者有严格的限制和特别要求的，可以采用邀请招标方式。（三）实施流程（三）实施流程：准备工作，投标，开标、验标、评标、定标，发出中标通知书、登记。6.6.拍卖方式拍卖方式（一）（一）概念：概念：指土地使用权出让人在指定时

43、间、公共场合，向符合规定条件的用地需要者公开叫价竞投，并以竞投的最高报价向该出价人出让国有土地使用权的活动。（二）（二）特点特点：p公开竞争报价p以价高者取得出让权p应买人有多次报价机会p取得竞买资格者不得少于3个（三）实施流程（三）实施流程：公告、领取入场证、拍卖、签订成交确认书、办理登记。7.7.挂牌方式挂牌方式（一）（一）概念：概念：指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限内将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。（二）（二）特点特点： 挂牌时间不得少于 10个工作日。（三）实施

44、流程（三）实施流程：1.公告；2.符合条件的竞买人填写单报价；3.出让人确认该报价后，实时更新显示挂牌价格；4.出让人继续接受新的报价；5.出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间出价最高者为竞得人；6.签订成交确认书、办理登记 7.7.挂牌方式挂牌方式( (续续) )挂牌期限届满按照下列规定确定是否成交：挂牌期限届满按照下列规定确定是否成交：在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；并符合其他条件的，挂牌成交； 在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞

45、得人；报价相同的，先提交报价单者为出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；竞得人，但报价低于底价者除外； 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。价最高者为竞得人。”8.招、拍、挂的区别招、拍、挂的区别选项选项 挂牌交易挂牌交易拍卖拍卖招标招标报价方式交易中心电脑报价终端报价，挂牌截止时间可转入现场竞价现场举牌 填写投标书报价次数可多次报价可多次报价一次报价机会竞买（投）人数大于或等于1人大于或等

46、于3人大于或等于3人竞价规则规定的截至时间内价高者得价高者得 价高者得or综合条件最佳者得p对具有综合目标或特定社会、公益建设条件、开发建设要求较高、仅有少数单位和个人可能有受让意向的土地使用权出让，可以采取招标方式，按照综合条件最佳者综合条件最佳者得的原则确定受让人。p其他的土地使用权出让，应当采取招标、拍卖或挂牌方式，按照价高者按照价高者得的原则得的原则确定受让人。4545第三章 划拨土地使用权的相关制度第一章 土地开发的相关概念第二章 国有土地使用权出让的几种具体方式目录目录1.划拨土地使用权的概念和特征2.划拨土地使用权的范围3.划拨土地使用权与出让土地使用权区别4. 划拨土地使用权的

47、程序5.划拨土地使用权的收回6.划拨土地转为出让土地的程序7.划拨土地使用权转让时补交出让金的标准8.划拨土地使用权转化的例外9 .国有企业改革中划拨土地使用权管理第七章 相关法律法规第四章 土地使用权转让的相关制度第五章 土地使用权入股、合营的相关制度第六章 土地使用权的出租和抵押1.1.划拨土地使用权的概念和特征划拨土地使用权的概念和特征(一一)概念概念 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。(二二)特征特征 1. 行政性：行政性：行政划拨，国家此时行使的是行政权力，是行政划拨，国家此时行使的是

48、行政权力，是 政府分配土地资源。政府分配土地资源。 2. 无偿性：无偿性：无需支付土地使用权地价无需支付土地使用权地价,但一般情况下，但一般情况下， 需需支付土地补偿费和安置费，缴纳土地使用税。支付土地补偿费和安置费，缴纳土地使用税。 3. 无期性：无期性：除法律、行政法规另有规定外，没有使用期除法律、行政法规另有规定外，没有使用期 限的限制。限的限制。 4. 无流动性：无流动性：划拨土地使用权，划拨土地使用权，除特定的情况外除特定的情况外，不得，不得 转让、出租、抵押转让、出租、抵押。 1.1.划拨土地使用权的概念和特征（续）划拨土地使用权的概念和特征（续）符合下列条件的，经市、县人民政府土

49、地管理部门和房产管理部门批准批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （二）领有国有土地使用证； （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （四）依照相关法律规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金所获效益抵交土地使用权出让金。 划拨土地使用权标的限于国有土地。划拨土地使用权标的限于国有土地。 下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上

50、人民政府依法批准划拨。依法批准划拨。（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。2.2.划拨土地使用权的范围划拨土地使用权的范围3.3.划拨土地使用权与出让土地使用权区别划拨土地使用权与出让土地使用权区别取得方式的取得方式的性质不同性质不同是否支付对是否支付对价不同价不同存续期限存续期限不同不同是否具有流是否具有流动性不同动性不同4.4.划拨土地使用权的程序划拨土地使用权的程序土地使用权划拨，须经以下程序：申请申请 由建设用地单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基建计划等有关文件向拟

51、划拨土地所在地县级以上人民政府土地管理部门提出建设用地申请。审核审核 由县级以上人民政府土地管理部门对建设用地进行审核，划定用地范围，组织商定用地补偿、安置或者拆迁安置方案。批准批准 由县级以上地方人民政府土地管理部门按规定权限报县级以上人民政府批准。经批准后，由土地所在地的县级以上人民政府发给建设用地批准书。划拨划拨 由用地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门根据批准用地文件所确定的用地面积和范围，到实地划拨建设用地。登记登记 建设项目竣工后，由县级以上地方人民政府土地管理部门核查实际用地，经认可后，办理土地登记手续，核发国有土地使用证。5.5.划拨土地使用权的收回划拨土地使用权的收回

52、对对划拨的土地使用权，市、县人民政府可以根据城市建设发展需划拨的土地使用权，市、县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划要求无偿收回。具体有：要和城市规划要求无偿收回。具体有： (1)为为公共利益公共利益需要使用土地的；需要使用土地的； (2)为为实现城市规划进行旧城区改建，实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；需要调整使用土地的； (3)因单位撤销、迁移等原因，因单位撤销、迁移等原因，停止使用停止使用原划拨的国有土地的；原划拨的国有土地的； (4) 公路、铁路、机场、矿场等经公路、铁路、机场、矿场等经核准报废核准报废的。的。 6.6.划拨土地转为出让土地划拨土地转为出让土地的程

53、序的程序p划拨土地使用权转化为出让土地使用权的程序划拨土地使用权转化为出让土地使用权的程序1 1原划拨土地使用者向有批准权的人民政府提起转化申请。原划拨土地使用者向有批准权的人民政府提起转化申请。 所需提交的文件：所需提交的文件： (1) 土地使用者申请审批表，若是经济组织外的其他组织，须附其上级主管部门的批准文件； (2)国有土地使用权证； (3) 地上建筑物、其他附着物的合法产权证明； (4) 对已经发生划拨土地使用权转让、出租、抵押行为而补办出让手续的，还须提交所在地市、县土地管理部门的处理意见和土地使用权转让、租赁、抵押合同； (5) 需要改变土地用途的，须附城市规划部门的审查意见。6

54、.6.划拨土地转为出让土地划拨土地转为出让土地的程序的程序（续）（续）2对转化申请的审批对转化申请的审批。审核内容主要是看是否符合：。审核内容主要是看是否符合：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第44条规定的有关条件；出让宗地实际使用状况与文件、资料所载是否一致，是否对四邻及自身工作秩序造成不良影响。对于已发生市场化处分行为的，还要审查转让、租赁、抵押合同书内容是否符合有关规定3签订出让合同和交纳出让金签订出让合同和交纳出让金。出让合同的内容大致与一般的出让合同相同，出让年限不得超过城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的最高年限。 4出让土地使用权的登记。出让土地使用权的登记。在该宗地原

55、土地登记卡上进行登记，登记内容为：土地使用权取得方式由划拨变为出让的依据；标定地价；出让金额；出让期限及起止日期；土地用途.向原划拨土地使用权人颁发出让土地使用权证。如果之前已经签订土地使用权转让、租赁、抵押合同的，土地管理部门在办理土地出让登记的同时也办理土地使用权的转让、出租、抵押登记。7.7.划拨土地使用权转让时补交出让金的标准划拨土地使用权转让时补交出让金的标准p (一)根据国土资源部关于已购公有住房和经济租用房上市出售中有关土地问题的通知(国土资用发199931号)规定： 已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金标准为：土地出让金=住宅区片基准地价缴纳比例(10%) 容积率修

56、正系数区位修正系数上市房屋分摊土地面积。 p (二) 根据国家土地管理局1992年3月8日发布的划拨土地使用权管理暂行办法中有关规定：土地使用权出让金，区分土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。8.8.划拨土地使用权转化的例外划拨土地使用权转化的例外对于需要进行市场化处分的划拨土地一般都需要按照上述程序办理，下述情形下，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

57、这些情形是： 1. 经经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设城市房地产管理城市房地产管理法法第第24条规定的项目的条规定的项目的；2. 私有住宅转让后仍用于居住的；私有住宅转让后仍用于居住的；3. 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；4. 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；5. 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；6. 根据城市规划

58、土地使用权不宜出让的；根据城市规划土地使用权不宜出让的；7. 县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。他情形。 9.国有企业改革中划拨土地使用权管理国有企业改革中划拨土地使用权管理根据国家土地管理局令根据国家土地管理局令 第8号国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定：对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。 企业改革涉及的划拨土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让

59、或租赁方式处置： （一）国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的； （二）国有企业改组为股份合作制的； （三）国有企业租赁经营的； （四）非国有企业兼并国有企业的。国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。 企业改革涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置： （一）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外； （二）国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的； （三）在国有企业兼并、合并

60、中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业； （四）国有企业改造或改组为国有独资公司的。 前款第（二）、（三）、（四）项保留划拨用地方式的期限不超过五年。9.国有企业改革中划拨土地使用权管理国有企业改革中划拨土地使用权管理5858第四章 土地使用权转让的相关制度第三章 划拨土地使用权的相关制度目录目录1.土地使用权转让的概念和性质2.转让与出让的区别3.土地使用权转让的形式4.土地使用权转让的原则5.土地使用权转让的条件6.农用地转建设用地审批制度7.土地转让、出让涉及的税费8.出让土地使用权禁止转让的情形第七章 相关法律法规第五章 土地使用权入股、合营的相关制度第六章 土地