万缘房地产可行性研究报告

1、项目名称：蔡家坡经济技术开发区限价商品房D区建设项目主持编制：李会丽 项目数据分析师 经济学硕士参加编制人员：潘江波 项目数据分析师 中级会计师秦燕梅 项目数据分析师张学敏排版： 王晓梅编制单位：陕西中精诚项目数据分析师事务所有限责任公司编制时间：二零一一年五月目 录第一章 项目概况11.1项目简介11.2编制依据11.3项目主要技术经济指标表21.4研究结论及建议3第二章 项目建设背景及区域现状和规划42.1项目建设背景42.2蔡家坡经济技术开发区概况52.3高家崖村概况72.4项目周边概况8第三章 项目需求分析与政策保障93.1项目政策影响93.2项目目标市场分析10第四章 项目建设条件1

2、54.1开发建设的用地情况154.2项目周边配套设施154.3项目建设的市政配套条件15第五章 项目规划、设计方案175.1项目总体规划方案175.2 建筑设计方案185.3 环境艺术设计建议19第六章 建设方案216.1总平面布置216.2建筑方案226.3建筑结构266.4给排水306.5消防336.6景观及绿化366.7卫生防疫376.8安全防护37第七章 项目管理与实施进度安排387.1项目管理387.2项目监理397.3项目实施进度安排40第八章 建设项目招投标418.1招标范围及招标组织形式418.2招标方式418.3招投标相关要求428.4项目招标事项核准表43第九章 环境影响及

3、评价449.1概况449.2法律法规449.3环境影响分析评价459.4结论及建议49第十章 项目分析的假设前提5110.1 项目的顺利开展5110.2 产品市场平稳发展5110.3 国家经济发展平稳51第十一章 项目投资估算5311.1估算依据与说明5311.2投资估算54第十二章 项目财务评价5612.1 财务评价基础数据的测算5612.2 盈利能力分析5712.3 评价结论58第十三章 社会效益综合评价6013.1 项目有利于改善当地人民生活质量和社会稳定6013.2 项目能够适应当地基础设施发展的水平60第十四章 项目投资风险分析6214.1主要风险因素的识别6214.2风险程度分析6

4、214.3防范和降低风险措施63第十五章 结论与建议6515.1 对项目的结论性意见6515.2对项目中尚未解决问题的修改意见和建议66附件：1、总投资估算表2、销售收入与营销税金及附加估算表3、损益表4、现金流量表5、项目位置平面图6、蔡家坡经济技术开发区限价商品房D区建设项目功能分区平面布置图7、陕西中精诚项目数据分析师事务所营业执照复印件8、陕西中精诚项目数据分析师事务所执业证书复印件第一章 项目概况1.1 项目简介1、项目名称蔡家坡经济技术开发区限价商品房D区建设项目2、项目性质：限价商品房3、项目承建单位：宝鸡市蔡家坡经济技术开发总公司4、建设地点：本项目位于蔡家坡开发区，西邻西一路

5、北段，北临陇海铁路线，东临陕汽铁路专用线，南邻蔡家坡中西医医院、邮政局。5、项目用地：项目用地性质为商业开发用地。工程占地面积89亩，其中代征道路用地18759平方米，合28.2亩；居住用地平方米。1.2 编制依据1、蔡家坡经济技术开发区国民经济和社会发展第十二个五年总体规划；2、关中天水经济区发展规划；3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；4、原国家发展计划委员会颁布试行的投资项目可行性研究指南（2002年试用版）；5、国土资源部国土资发（2008）24号关于发布和实施（工业项目建设用地控制指标）的通知；6、国家现行的财税政策及相关法规；7、项目单位提供的项目功能平面图及相关情况介绍。1

6、.3 项目主要技术经济指标表表1-1 项目主要技术经济指标表序号技术指标名称单位指标数值1总规划用地万m25.974572总建设用地万m24.296673代征道路用地万m21.87594总建筑面积万m217.35285建筑基地面积万m21.28286构筑物基地面积万m20.327住宅建筑面积万m216.04488公共建筑面积万m20.76769容积率%2.9010绿化面积万m21.41011绿化率3312道路面积万m21.17213建筑密度%20.714行政服务设施基地面积万m20.158315行政服务设施面积比%7.8216居住总户数户198417停车位量8001.4 研究结论及建议1、结论

7、项目符合省市战略发展规划，具有很好的社会效益。通过本项目的实施，能够充分解决高家崖村失地保障问题和长远经济收入来源问题，将最大限度的保证社区稳定和长久和谐发展，同时项目的建设还能够激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展，能够合理高效利用土地，提高土地长期效益，有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象。总之，未来无论是在土地的合理利用、土地效用与增值空间以及宏观经济效益方面，均有广阔的前景。综上所述，项目建设十分必要且可行。2、建议积极做好项目前期准备工作；以人为本，加强各利益主体的沟通；抓紧落实资金，整合资源，认真开展征地拆迁前与拆迁户的沟通、协调等工作；积极与政府相关部门沟通，

8、积极争取政府更多的相关优惠政策，确保拆迁工作按时按量的顺利进行。制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。对项目拆迁后的生产生活安置要进行详细规划建设，结合项目周围实际情况和拆迁户实际需要，以取得预期效果。第二章 项目建设背景及区域现状和规划2.1项目建设背景城市规模的扩张是一个地区社会经济发展的必然趋势。改革开放以来，蔡家坡的经济发展令人瞩目，工业、商品流通贸易和旅游产业的增长尤为迅速。2010年，开发区完成生产总值80亿元，比2005年的16.3亿元增长了3.9倍,年均增长37.09%,完成规划目标的160%；营业收入、税收总额大幅增加，地方留

9、存财政收入达到3000万元，比2005年的744万元增长了3倍,年均增长36%；全社会固定资产投资额达到28.5亿元，比2005年的3.6亿元增长了6.8倍，年均增速44.9%，完成规划目标的149%。为此，蔡家坡提出加快城乡一体化进程，按照城乡发展规划一体化的要求，确立开放式、全覆盖、开发区发展和多规叠合的规划理念，形成城乡一体的规划体系，建立集中统一的规划管理体制。促进城镇规划、土地利用规划、产业规划、生态建设规划“四规”有机融合，实现城乡一体的规划全覆盖。以全开发区为空间单元，以蔡家坡镇、五丈原镇、曹家镇、安乐镇为支点编制城乡总体规划，在此基础上再编制开发区规划、重点区域控制性详细规划、

10、专业专项规划等。突破行政界限，合理划分主体功能区，形成中心区、产业园区、生态保护区、新型社区为载体的开发区城乡空间布局结构。随着城乡一体化规划的逐步实施，蔡家坡开发区发展迅速，本项目的建设一方面可作为开发区的配套设施，满足开发区内的居住需求，另一方面可满足居民的需要，促进蔡家坡城乡一体化进展。为城市居民提供一个舒适的居住环境随着社会的进步、经济的发展和人们生活水平的提高，人们的居住观念也发生了很大变化，人们开始向往环境良好、智能化管理、服务完善的高品位住宅空间，本项目是理想的居住场所。项目建设中将充分体现以人为本的设计、施工、管理原则，体现人文与自然的和谐统一。按照蔡家坡的总体规划，将此项目开

11、发成以环保为主体的绿色生态场所，以适应人们不断提高的环保意识和绿色生态居住观念，为人们提供一个理想的高档居住场所。满足本项目经营业主的需求通过本项目的建设，可为经营业户提供一个配套设施齐全的经营平台，为城市的居民提供一个配套设施齐全、生活条件便利的商业、居住和办公于一体大型综合场所。2.2蔡家坡经济技术开发区概况陕西省蔡家坡经济技术开发区是1995年3月经陕西省政府批准设立的宝鸡地区唯一的省级经济技术开发区。开发区党工委、管委会是中共宝鸡市委、市政府的派出机构，负责管理岐山县蔡家坡镇、五丈原镇、曹家镇、安乐镇四镇208.5平方公里范围内的土地、规划、建设、产业发展等经济事务。目前区内人口20.

12、76万人，其中城镇人口10.94万人。2010年，开发区完成固定资产投资28.5亿元，同比增长57%；实现经营总收入212亿元，同比增长66%；实现生产总值80亿元，同比增长43%。目前，蔡家坡开发区的开发建设规模、经济总量、整体影响力列全省省级开发区前茅。蔡家坡开发区位于物产丰富、文化积淀深厚的关中平原西部，东距西安120公里，西邻宝鸡市区，从咸阳国际机场到开发区仅1个小时车程。渭河、石头河、麦李河、同峪河在区内交汇，水资源十分丰富，电力、天然气、供暖、通讯、污水处理等设施完善。蔡家坡开发区也是誉满神州的宝鸡技工聚集地，拥有大量从事机械制造的技术人员和熟练工人。区内有武侯祠等多处三国文化遗存

13、，在开发区周边30公里范围内，有法门寺、炎帝祠、周公庙、钓鱼台、太白山等国家级风景名胜区。开发区形成了“3321”（ 三线三站两铁一高）的对外交通体系，“三线”即310国道（西宝南线）、关中旅游环线和西宝中线；“三站”即陇海铁路蔡家坡站、西宝客专蔡家坡站和蔡家坡汽车站；“两铁”即陇海铁路、西宝高速铁路客运专线；“一高”即连霍高速公路。 蔡家坡经济技术开发区内现有各类企业500多户，初步形成了以汽车制造为龙头的机械加工业主导，纺织服装、医药化工、造纸及纸制品生产、食品加工、建筑建材等多业并举的产业格局，是西北地区最重要的汽车零部件生产基地、最大的专用车生产基地和唯一的微型车生产基地，是宝鸡作为国

14、家重型汽车及零部件特色产业基地的主要承载地。这里走出了名列全国机械制造500强的陕汽（集团）公司，也哺育了重型车变速器产销量居全球第一的陕西法士特（集团）公司。目前区内以汽车零部件为主导产品的机械加工企业达到150多户，其中规模以上企业85户，汽车及零部件加工制造产业集群初步形成。产品主要有重卡、中卡、微型车、各类重型专用车、变速器、齿轮、发动机附件、大厢总成、车桥、助力泵、铸锻件、散热器、内饰件等130多个系列。2010年9月，陕西通家汽车有限公司30万辆微型车项目顺利实现新车下线，以该企业为龙头、规划面积25平方公里的宝鸡汽车工业园正在加快建设。园区全部建成后，年销售收入可以达到1000亿

15、元。按照国家关中-天水经济区发展规划和陕西省、宝鸡市对蔡家坡开发区的发展要求，蔡家坡将建设成为中国西部汽车及零部件制造基地、现代化中等工业城市、宝鸡大城市副中心和统筹城乡发展示范区。“十二五”时期是蔡家坡开发区实现跨越发展的重要时期，目前已经确定 “十二五”期间实施的项目76项，总投资409亿多元。到“十二五”末，蔡家坡开发区力争实现经营总收入1000亿元，生产总值达到300亿元，财税总收入达到45亿元。到2020年，蔡家坡开发区的经济总量要占到宝鸡市的20%以上，建成区将达到50平方公里，初步建成一个产业特色鲜明、生态环境优美、人口规模30-50万的现代化中等工业城市。2.3高家崖村概况高家

16、崖村位于蔡家坡开发区城区核心部位，一直是蔡家坡各项开发建设用地的主要载体。近年来高家崖村先后为开发区公共设施建设、重点项目建设共出让土地（大部分为保障村民生活来源的生产用地）400余亩，为蔡家坡发展做出了很大贡献。目前本村位于铁道南的180余亩生产用地已在城市发展规划之列，该部分土地被征用于城市建设只是时间迟早问题，为顺应蔡家坡城市化发展的历史潮流，这部分土地村上肯定要出让来支持蔡家坡发展。土地出让后，本村人均耕地面积将降至每人2分地标准以下，且集中在北坡及塬上，耕地产量低、耕种条件差、交通运输远，只能勉强解决吃饭和口粮问题。在陕九锦联铁道南建厂时，本村相当一部分家庭主要成员因征地后生产用地面

17、积减少而招工进了厂，每月收入1000元左右，生活基本上能够维持，随着陕九厂破产倒闭，这部分人员大多失业在家，滞留在村上。不能提供一条经济创收的就业渠道，势必给村上制造一个不稳定因素。靠土地养活人口、发展村民经济明显已不能满足当前需要。找一条如何能保证村民人心稳定、保障群众生活有着落有盼头、促进村民经济可持续增长的发展路子，成为广大村民和村两委领导班子的头痛问题和使命任务。2.4项目周边概况本项目位于蔡家坡经济技术开发区。属城乡结合部，近年来，随着城市建设进程的加快和“城乡一体化新居工程”的推进，农村人口逐步向城镇转移，城市化进程进一步加快，居民生活水平得到迅速提高，区域面貌得到极大改观，房地产

18、、物流等产业发展迅速。第三章 项目需求分析与政策保障3.1 项目政策影响城市规模的扩张是一个地区社会经济发展的必然趋势。“十二五”时期，是蔡家坡开发区深化改革开放、加快转变经济发展方式，经济社会实现大跨越、大转型、大发展的关键时期，蔡家坡经济技术开发区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的总体要求中提出全面贯彻党的十七大和十七届五中全会精神，积极推进西部大开发，坚持以人为本，树立和落实全面、协调、可持续的发展观，紧紧抓住加快发展这个第一要务，切实把经济工作的重点转到调整经济结构、转变增长方式、提高增长质量和效益上来。以改革创新和扩大开放为动力，实施项目带动、科教兴市、人才强市战略，实行投资、

19、消费双拉动。到“十二五”末，开发区综合实力实现大跨越，汽车及零部件产业得到大发展，科技创新能力得到大提升，基础设施和城市面貌得到大改善。城市化步伐进一步加快，人民生活水平明显改善，社会事业全面进步，蔡家坡开发区跨入国家级经济技术开发区行列。“十二五”时期，蔡家坡开发区国民经济和社会发展的指导思想是：坚持把统筹城乡发展作为加快城市化步伐，推动新城建设的基本任务，促进城乡一体化发展，建设陕西统筹城乡示范基地；坚持把提高综合实力作为推进经济社会快速发展，建设现代化工业城市的强大动力，改善基础设施和投资环境，建设陕西承接产业转移示范基地。努力把蔡家坡开发区建设成为宝鸡大城市副中心及产业特色鲜明、基础设

20、施完善、人居环境优美的宜居创新城市。随着城市规划的逐步实施，全社会固定资产投资增长,本项目的建设可作为片区的配套设施，满足片区内的居住需求。3.2项目目标市场分析本项目目标市场主要由蔡家坡本地消费群体、长期在蔡家坡投资经营的消费群体、项目周边城镇及房地产投资客群等四大客群组成。其中以蔡家坡本地房地产市场消费群体、长期在蔡家坡经商的消费群体为主。目标消费群体具有雄厚的经济实力，重视舒适的生活环境，注重生活品质和内涵。潜在市场来源及组成分析蔡家坡城市人口规模发展稳定，房地产市场消费水平保持平稳上升，2010年第四季度市场期房签约量超过新建商品房预售数量，蔡家坡本地市民房地产消费目的主要以改善居住环

21、境为主，对居住环境、景观比较注重；外地在蔡家坡投资经营的投资者也逐渐成为常熟房地产市场消费群体的一支主力军；随着经济条件的成熟，周边城镇具有一定经济实力的消费群体也逐步到蔡家坡来购房置业。根据对本项目房地产市场环境及其发展前景分析，结合该公司多年的操盘经验，认为本项目的目标消费群体具有一定的经济实力，他们重视生活环境和居住氛围，并具有前瞻性的消费意识和投资意识。因此，本项目的客户群体主要来源于蔡家坡本地企事业主、企业高级管理人员、长期在蔡家坡经商的投资者、本项目周边城镇具有一定经济实力的消费群体及房地产投资型消费群体等组成的。消费群体特征分析根据对蔡家坡房地产市场现状、当地人们居住消费理念、本

22、项目周边环境、项目产品特征、市场产品推广策略及项目潜在目标市场来源调研分析，本项目消费群体主要针对蔡家坡本地改善居住型消费群体、蔡家坡企业高级管理人员、私人企业主、项目周边乡镇具有一定经济实力的成功人士及外地在蔡家坡投资经商人士等。本项目的目标市场具有一定的经济基础，他们渴望能够为自己、为家人提供一种舒适的、安全的居住环境和工作条件，注重居住环境品质，体现优越的精神生活内涵，他们具有前瞻性的眼光对待生活、对待人生，具有超前的投资意识和享受生活投资意识。本项目的潜在目标消费群体具体特征表现为：具有一定的经济基础，具有较强的购买能力属于中高等收入水平人士强调生活品质，具有较高的生活意识具有前瞻性的

23、投资理念和投资头脑潜在目标消费群体组成分类从购房目的分析，蔡家坡目前购房主流人群分为：一是购买用于自住的人群，这个人群倾向于中小户型，尤其以100以下的住宅为主要需求，这个比例大概占到整个市场的70%，这一人群比较在乎房子的价格，可以说是价格主导型人群，此类客户以蔡家坡本地房地产消费群体和周边城镇上来客户为主；另外一个人群是投资型人群，这一人群的主要特点是：购买力强，重复购买率高，看重区位和升值潜力，不太在乎价格，可以说是区位主导型人群，此类客户主要是在蔡家坡经商的私营业主、公务员及本地一些如银行、电力公司等效益较好的企事业职员。结合本项目的产品组合、市场区位及市场发展趋势，预计项目目标消费群

24、体主要由蔡家坡本地消费群体、在蔡家坡经商的私营业主的消费群体、项目周边乡镇消费群体及房地产市场投资客群等组成。蔡家坡本地自用消费群体特征分析本项目对房地产投资置业者和蔡家坡本地欲改善居住环境置业者具有较大的吸引力。他们经济实力较强，大多数处于二次置业或多次置业状态，消费心理成熟。他们目前的生活环境不能满足其对高尚的、品位生活的需求，他们渴望一种时尚的、有品位的、优雅的生活空间，希望拥有舒适的、优美的环境，成为蔡家坡民新生活的模范。对项目板块市场价值及项目发展潜力有了深刻的认识和认可。在蔡家坡经商的投资消费群体特征分析 在蔡家坡各大商品贸易商城的私营企业主大多数处于忙碌的工作空间和枯燥生活状态，

25、对生活、对家庭、对事业的追求矛盾的充斥着其生活空间。为了满足对生活、休闲、事业发展的需要，其需要在蔡家坡安营扎寨，满足其对舒适的生活空间、优美的生活环境、浓厚的商务氛围、舒适、安全、便利的商务交流的空间的需求。他们经济实力雄厚，具有享受生活的意识，渴望拥有一种现代的、时尚的生活环境。周边乡镇消费群体特征分析由于本项目不仅对蔡家坡本地房地产投资置业者、及欲改善居住环境置业者具有较大的吸引力，而且将对项目周边乡镇的、具有一定经济实力的、向往城市生活的、希望为下一代营造良好生活环境的置业者同样具有极大的吸引力，是他们置业首选之地。投资性消费群体特征分析随着房地产市场发展的日益成熟，在经济收益不断增长

26、的情况下，部分蔡家坡经商的私营业主及本地一些如银行、电力公司等效益较好的企事业职员的投资意识也得以不断增加，他们比较看重区位和升值潜力。项目分类产品的消费者群体分析通过对市场的调查分析，结合本项目的区位优势、产品优势和产品的市场对策进行综合分析：住宅的消费群体主要集中在蔡家坡本地自用消费群体为主，此类消费群体经济实力较强，大多数处于二次置业或多次置业状态，他们目前的生活环境不能满足其对高尚的、品位生活的需求，他们渴望一种时尚的、有品位的、优雅的生活空间，希望拥有舒适的、优美的环境，本项目的山水人生、祊河景观、私家园林就能满足他们的需求；其次，本项目的高品质住宅和区位优势，再加上本项目的小户型具

27、有景观好、总价低、投资回报高，对投资性消费群体极具诱惑力；外来在蔡家坡经商的私营业主对小户型的青睐源于小户型投资小，作为外来经商的私营业主来说，本项目的小户型可谓自住、投资两相宜；考虑到四中等各种重点学校都搬迁北城新区，周边乡镇人员考虑到孩子上学等诸多因素，也可能成为本项目的目标消费群体。商业的消费群体主要是以投资消费群体为主，本项目位于蔡家坡开发区城区核心部位，堪称“黄金走廊”，具有一定的区位优势来吸引投资者，沿街商铺必将是各大商家争夺的热门。据市场了解，也会有部分外地在蔡家坡经商的投资客和买下来自己经营的商家，但此类消费群体所占比例较少。第四章 项目建设条件项目的建设条件包括项目建设的用地

28、条件、项目建设的资源供给以及项目建设的市政配套条件等几个方面。4.1 开发建设的用地情况本项目位于蔡家坡高家崖村西一路北段东侧，西邻自立织布厂、东临耕地，北临陇海铁路、南邻耕地。项目规划用地89亩，为居住及商业配套用地性质。该项目环境幽雅，适合居住，同时项目的性质及所处的地块决定其将会有相当大的升值潜力。 项目用地实测地形条件为梯形地块，周围在建项目相对较多，自然环境较好，地块整体较为平整，没有突出和凹陷之处，在规划中，利用原有地形地貌的自然形态布置建筑群。4.2 项目周边配套设施该项目周边配套设施有：（1）交通：目前有公交线路开通，有高速车站出行方便。（2）商业配套：周边暂无大型商业网点（3

29、）金融配套：项目附近有信用社。（4）医疗配套：蔡家坡开发区医院4.3项目建设的市政配套条件据调研结果可知，拟建项目市政建设条件有四通一平：水、电、电讯、天然气；（1）供、排水：接市政供、排水。（2）供电：区内供电可向供电局申办。（3）道路：项目紧邻西一路。（4）电话通讯：项目室外电话通讯网将在施工图设计后期由市电信局配合设计实施。同时，项目的网络配套设施也会相对较完善。（5）天然气：项目天然气管线，将在施工图设计后期由天然气公司配合设计实施。第五章 项目规划、设计方案5.1 项目总体规划方案5.1.1总体规划设计方案原则（1）本项目符合蔡家坡总体规划及蔡家坡规划的要求（2）结合蔡家坡技术经济开

30、发区自然条件，合理布局，节约用地（3）科学布置人、车道路系统，绿化系统，使之与住宅有机的结合，创造丰富多变的静态与动态的景观和空间效果。（4）强调经济效益、环境效益的统一，提高项目的综合效益。（5）充分考虑用地条件、建设基础，在满足适用功能的前提下，在土地利用，设施配置和工程建设等方面具有实施的可能、可行性。5.1.2 总体规划设计方案的指导思想（1）按照人文与自然协调共存，生产与生活综合开发，物质需求与精神需求想结合，以及交通便捷的总体要求进行项目的规划设计，体现其舒适、方便、优美、安全的特点。（2）努力实现土地利用充分、空间丰富、环境优美、住宅功能合理、商业使用灵活的规划目标。（3）坚持“

31、以人为本”的原则，考虑到现代都市居民的居住心理要求，利用本项目有利的地理位置、优雅的自然环境，广阔的自然空间，建造出特色住宅项目，使入住者有回归自然的感觉，真真实实的摆脱紧张的都市工作，享受自然生活的真谛。（4）结合市场调查，满足市场需求，实现项目经济效益。5.2 建筑设计方案该项目总规划用地面积为平方米，建筑面积为平方米左右，容积率为2.90。其中总住宅建筑面积平方米（主要包括14栋住宅楼，其中6#楼用来安置高家崖村村民，剩余11套用来销售），总商铺建筑面积6510平方米（高家崖村村民对商铺具有优先购买和租赁的权利）。建筑占地面积12828平方米，绿地面积14180平方米，绿化率33%，建筑

32、密度20.7%，地下车库面积3500平方米，地上地下总停车位800个。项目总体平面图详见附图（项目规划图）。项目建筑一览表序号建筑名称建筑面积建筑基地面积11#住宅楼14070m2708m222#住宅楼9288m2618m233#住宅楼12348m2688m244#住宅楼12348m2403m255#住宅楼9880m2428m266#住宅楼4878m2686m277#住宅楼19890m2796m288#住宅楼18280m2736m299#住宅楼9880m2805m21010#住宅楼20810m21145m21111#住宅楼9880m2806m21212#住宅楼7580 m21260 m2131

33、3#住宅楼19890 m2796 m21414#住宅楼19890 m2796 m215商铺6510 m2980 m216会所240 m2120 m217幼儿园800 m2360 m2合计 m25430 m25.3 环境艺术设计建议5.3.1 绿化设计现代人们对住宅的绿化的要求是越来越高，不仅要有合理的绿化，同时绿化的分布也要合理，照顾到项目内所有的客户。该项目在设计时，不仅考虑到了消费者的要求，同时结合项目的地理位置设计了合理的绿化面积。该项目的主要绿化还是集中在楼与楼之间的楼间距之间，这样不仅使得每家每户都能享受到绿化，同时还节约了用地。同时在项目的主入口附近及项目的次干道附近还规划了两块大

34、面积的绿化带这样使得消费者已进入项目就有一种心旷神怡的感觉，同时也使得项目南北通透，视觉效果极佳。5.3.2 项目入口和道路设计项目的道路主要是供人们出行用的，合理的道路必须使得每家每户都有路走，同时在项目内还要形成环绕，这样才会让项目更有邻里关系，有更好的项目人文环境，给有以自由和谐的感觉。在充分考虑了以上的要求后，项目的入口实现了人车分流，同时各户的人们的雏形也较为方便，更主要的是在项目内的环绕干道把项目内的每个家庭紧紧地联系到一起，使得项目给人的感觉更和谐。5.3.3 项目色彩和整体形象设计项目内墙面为暖色，给人以家的温馨，结合项目中的绿地构成项目的主色调。暖色给人以家的温馨，绿色则突出

35、一种健康的生态居住环境。项目体现出一种温馨、健康、自然与和谐的氛围，同时也很好的突出项目的建筑特点与风格。 第六章 建设方案6.1总平面布置6.1.1设计依据1、主要设计规范和标准城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；民用建筑设计防火规范；2、民用建筑工程总平面初步设计深度图样05J804；3、陕西省居住建筑建设指标（2007年版）；4、业主提出的设计要求。6.1.2平面布置根据用地条件，14幢楼形成较规整的布局，各住宅楼保持合适的间距，有利于日照及自然采光通风。小区中心布置较大面积集中绿地，辅以环绕住宅楼四周绿地，提高绿化率，有利于净化空气。设入口花园，以利交通组织和提升小区形

36、象。6.1.3竖向布置该场地进行平整，使场地平齐于城市道路，尽量减少挖填方工程量，并使建筑有良好的视觉形象，同时为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，城市道路与室外场地的连接方式采用平坡式连接。6.1.5交通组织小区的交通体现人车分流的概念，依据场地实际状况，小区在西面设主入口，在北面设次入口一个，主要供动车出入。在住宅楼周边形成宽度为10米的环形通道，满足消防要求，以供平时及交通疏散时使用。地下车库在小区东侧，增设的地下停车场出入口，可以使小区的交通顺畅、安全、宁静。6.1.6无障碍设计小区主道路及室内外有高差处均设有无障碍坡道和扶手。6.1.7绿化场地西侧西一路、北侧陇海铁路，均退红线满足

37、防护绿地规划宽度要求。小区入口设入口花园，设中心绿地、运动健身场地，沿小区内道路的两侧及在楼与楼之间布置绿地。顺透空围墙布置隔离绿化带，布置临街集中绿地，小区绿地和区外周边道路绿化带遥相呼应，使内外景观互相交融，生态环境资源得到充分利用，力争营造一个优美的环境空间。6.2建筑方案6.2.1设计依据（1）主要设计依据中已列举的有关规范；（2）建筑设计防火规范GB50016-2006；（3）城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；（4）屋面工程技术规范GB50345-2004（5）建筑工程建筑面积计算规范GB/50353-2005；（6）民用建筑工程建筑初步设计深度图样05J802；（

38、7）与本工程有关的其它国家和地方现行规范、规定和标准。6.2.2平面设计平面设计应注重功能的实用性和面积的紧凑性，设计方案在限定面积范围内，平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活动和家具布置相适宜，并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间。从充分利用土地的角度出发，形成南北两个大小不一的景观中庭，上百米尺度大中庭景观空间，有利于日照的解决，并给中心绿化营造留有巨大发挥余地。小中庭，尺度适宜，绿化丰富，最大程度地给小区居民提供了更大的景观空间和休闲场所。本项目重点关注建筑节能技术，如通风、采光的设计，建筑墙体保温、太阳能的有效利用等。住宅户型均为中小

39、户型，主要为一室一厅一卫、二室一厅一卫、三室一厅一卫套型。全部为90110以内的住房。6.2.3非住宅用房根据需要，部分住宅楼地面1层设计为架空，主要布置商业、物管用房以及其他配套辅助用房。6.2.4竖向交通设计小区在临街两面均设有车行出入口及人行出入口。各楼栋楼梯设置位置及形式详见建筑专业各层平面图及剖面图。6.2.5立面设计建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能、采用川西民居建筑设计表现形式，整体效果上满足不同方向视觉均较丰富、完整的要求，同城市环境具有良好的视觉关系，与周边建筑体量共同组成统一和谐的城市空中轮廓线。立面以灰色，白色为主，局部棕黄色外墙面砖的使用，使建筑颜色立即

40、生动起来。6.2.6剖面设计剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑。具体为：商业层高为3.90-4.40m，住宅各层层高均为2.90m。室内外高差不低于0.150m；楼梯每个梯段的踏步数不超过18级，也不少于3级；楼梯平台上部及下部过道处的净高，不小于2m，梯段净高不小于2.2m。6.2.7建筑物无障碍设计应建设方要求，本项目不设计无障碍住宅。6.2.8建筑安全 面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500的落地窗，面积大于0.5m2的有框门玻璃均应采用安全玻璃（钢化玻璃或夹层玻璃）。无框玻璃门应采用公称厚度不小于10mm的钢化玻璃。安全玻璃厚度根据建筑

41、玻璃应用技术规程JGJ 113-2009表6.1.2-1选用。 外墙饰面砖工程施工执行外墙饰面砖工程施工及验收规程JGJ126-2000的有关技术要求。当基层的抗拉强度小于外墙饰面砖粘贴的粘结强度时，必须进行加固处理，加固后应对样板进行强度检测。找平层材料的抗拉强度不应低于外墙饰面砖粘贴的粘结强度。 安装在易于受到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃门、玻璃隔断等，应采取保护措施。保护措施应视易发生碰撞的建筑玻璃所处的具体部位不同，分别采取警示（在视线高度设醒目标志）或防碰撞设施（设置护栏）等。对于碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的情况，必须采用可靠的护栏。 楼梯杆扶手高度自踏步前缘量

42、起不应小于900。靠梯井一侧水平长度大于500时以及顶层，栏杆扶手高度自可踏面计算为1050。 阳台、外廊、室内回廊、内天井、不上人屋面及室外楼梯等临空处栏杆（板）下部离地0.10m高度不应留空。临空高度在六层及以下时,栏杆高度不应低于1.05m。如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。 低窗台（窗台净高度低于0.8m或住宅窗台低于0.9m时）的防护措施应遵守以下规定：窗台高度低于或等于0.45m时，护栏或固定扇的高度应自窗台面起算；窗台高度高于0.45m时，护栏或固定扇的高度可自地面起算（但护栏下部0.45m高度范围内不得设置水平栏栅或

43、任何其他可踏部位。如有可踏部位应从可踏部位起算）。6.2.9装饰标准 内墙面：卫生间、厨房为白色瓷砖到顶，其他为乳胶漆。 外墙面：涂料墙面； 天棚：乳胶漆； 楼地面：户外水泥砂浆，户内水泥砂浆拉毛。1、室外部分外墙面仿石墙面涂料或浅色面砖装饰。2、室内部分门、窗为塑钢内墙面：卫生间墙面瓷砖到顶，其余为水泥混合砂浆，面罩白色涂料。楼地面：为水泥地面，卫生间铺防滑地砖，设备房间为水泥砂浆楼地面。6.2.10门窗工程设备用房为甲级防火门，管井门为丙级防火门，入户门为钢制防盗木门（定制），内门为实木门，外窗均为白色单框塑钢窗。建筑外门窗的水密性等级：不应低于现行国家标准建筑外窗水密性能分级及检测方法G

44、B/T7108-2002规定的2级。玻璃幕墙气密性不应低于现行国家标准建筑幕墙物理性能分级GB /T15225规定的3级，保温性能见节能设计。6.3建筑结构6.3.1设计依据（1）建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001；（2）建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2004；（3）建筑结构荷载规范GB50009-2001；（2006年版）（4）砌体结构设计规范GB50003-2001；（5）建筑抗震设计规范GB50011-2001；（2008年版）（6）建筑地基基础设计规范GB50007-2002；（7）砌体结构设计规范GB50003-2001（8）建筑边坡工程技术规范GB5033

45、0-2002；（9）工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）2002年版。6.3.2设计要求1、根据建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001，本工程的建筑结构安全等级：二级；2、建筑结构设计使用年限：50年；3、根据建筑抗震设计规范（GB500112001）（2008年版）附录A（我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组）：陕西省抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组第三组，地震特征周期0.45秒。4、根据建筑抗震设防分类标准（GB502232008），本工程为丙类建筑。5、根据建筑地基基础设计规范GB500072002，本工程的地基基础设计

46、等级为丙级。6、本地区基本风压为0.30KN/；风荷载标准值为：0.30KN/。地面粗糙度类别：B类。7、活荷载标准值见下表：表6-2 建筑荷载表序号荷载类别标准值（KN/m2）备 注1上人屋面2.02不上人屋面0.53住宅2.04卫生间2.05楼梯3.56阳台2.57其它未列项目见现行规范、规程及标准的荷载6.3.3工程地质及水文地质场地尚未进行工程地质勘察，参照附近类似工程地质资料：场地地貌属咸阳市区东部台地，场地地形缓坡起伏，高差不大，交通便利，无影响场地稳定性及建筑安全的不良地质现象，适宜建筑。场地地基土主要由第四系全新统构成，自上而下地基土构成依次为耕植土、细砂、卵石层，其下为白垩系

47、上统灌口组泥岩。场地地下水主要为第四系卵石层中的孔隙型潜水，地下水位5.00-10米，年变化幅度约1.0米，地下水对砼结构不具腐蚀性1、无不良地质情况，场地适宜该项目建设。地场类别：II类。2、该场地稳定，地下水水位低于地下室标高，水文地质条件简单，无滑坡、地下洞室、溶岩、溶洞、流沙、膨胀土、湿陷性土等不良地质情况。3、本工程采用天然地基方案，结合本工程的特点，地下车库采用独立柱基础，高层住宅基底为卵石地基无软弱下卧层时采用筏板基础。持力层为圆砾层，承载力特征值为200Kpa。6.3.4结构设计建筑均采用现浇钢筋砼剪力墙结构，利用楼、电梯间钢筋砼剪力墙作为主要抗侧力构件，形成整体性能好、抗震能

48、力强、施工简便且较为经济的砖混结构体系，剪力墙的抗震等级为二级。本项目地下室无上部结构部分，采用框架结构。地下室有上部结构部分，抗震等级为二级，地下室无上部结构部分，抗震等级为三级。建筑基础可选择条形基础或筏板基础，可根据下一步地质勘探资料进一步明确基础选型。6.3.5主要结构构件材料1、圈梁、构造柱为C20，屋面构造柱、压顶梁为C25。2、砌体材料（烧结页岩实心砖）及强度等级：表6-3 砌体材料强度等级表序号范围砖等级混合砂浆等级16.000以上墙体MU10M52地坪6.000MU15M103地坪标高以下墙体MU15M10（水泥砂浆）3、钢材（钢筋、型钢）及焊接材料的选型：钢筋：直径10为冷

49、轧带肋钢筋，应符合现行国家标准的规定。直径12mm时为HRB335级（或HRB400级）钢筋，应符合现行国家标准 （GBl499）的规定。焊条：HPB235钢筋，Q235B钢焊接：E43系列；HRB335钢筋焊接：E50系列；HRB400钢筋焊接：E55系列。6.3.6环境边坡及深开挖设计采用放坡处理。6.4给排水6.4.1设计依据1、建筑给水排水设计规范GB50015-2003；2、住宅建筑规范GB503682005；3、室外给水设计规范GB50013-2006；4、室外排水设计规范GB50014-2006；5、节水型生活用水器具CJ1642002；6、建设单位提出的设计要求和本工程周围的市

50、政管道资料资料。6.4.2设计范围1、本工程室内给水排水和消防给水系统设计。2、本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。6.4.3给排水现状本工程附件规划道路已基本形成，给排水管网系统已至项目区。本工程可就近搭接。6.4.4给水1、水源本工程水源为城市自来水。设进水管2条，管径为DN200mm，分别由小区西北和东南侧接入。要求水压不低于0.35Mpa。2、用水量最高日水量1722.3m，最大时水量191.4m。3、水质一般按生活饮用水水质考虑。4、给水系统由市政给水管进水管2条，管径为DN200mm，分别由小区西北和东南侧接入小区内环形主管。室外管网呈环状形敷设。采用生活和消防合一给水系

51、统。环形供水主管为DN250。室内生活和消防各自独立的给水系统（消防水详见消防设计）。室内生活用水由室外主管接入，采用分区供水系统。本工程室内给水系统分二个区。（1）低区：地下一层至地上五层为低区，由小区内环形主管直接供给；各支管管径为DN50。（2）高区：六层屋顶层，由地下贮水池、加压泵供水系统供给，各支管管径为DN100。本区第六九层供水减压，确保用水点压力小于等于350Kpa。5、管材（1）室外管道选用钢丝网骨架塑料复合管；采用电热熔连接。（2）室内管道DN65以上选用内筋嵌入式衬塑钢管；采用卡环连接；DN50以下采用给水聚丙烯管（PP-R管），热熔粘接。6、卫生洁具：采用节水型生活用水

52、器具。6.4.5排水1、排水量（1）污水量：本工程污水量：按生活给水量的90%计算，则最高日污水量1550m,最大时污水量约172m。（2）雨水量：雨水采用咸阳市暴雨强度公式：q=2806（1+0.803LgP）/（t+12.8P0.231）0.768式中设计参数：t=t1+mt2，重现期P=1.5年，径流系数=0.65，起始流速V=0.75m/s，地面集水时间t1=10分钟，m=2，t2-管渠内雨水流行时间（分钟）。2、排水系统住宅楼由单立管通气排水，底层单独排放，污水经室外检查井汇集小区内污水总管，排放市政污水管网。污水管管径为d400d600mm。建筑屋面雨水有组织排放。地下室排水：消防

53、电梯机坑、水泵房集水坑、汽车道雨水积水坑排水经机械提升，排至室外雨水管道。雨水管管径为d300d700mm。3、管材:（1）室外 污水管道直径400mm选用高密度聚乙烯双壁波纹管（HDPE）,采用承插连接；直径400mm选用钢筋混凝土承插管。 雨水管道直径300mm选用高密度聚乙烯双壁波纹管（HDPE），采用承插连接；直径300mm选用钢筋混凝土承插管。（2）室内及屋面 污水管道选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。转换层的污水管道:选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。 屋面雨水管道选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。6.5消防6.5.1设计依据1、建筑设计防火规范GB5

54、0016-2006；2、建筑内部装修设计防火规范GB50222-95（2001年版）；3、建筑灭火器配置设计规范（97局部修订）GBJ140-90； 4、火灾自动报警系统设计规范GB50116-98；5、消防安全标志设计、施工及验收规范DB50/202-2004；6、自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001 （2005年版）。7、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-976.5.2设计内容及原则1、设计内容：本工程设计范围内，总图、建筑、结构、给排水、电气等各专业的消防设计。2、设计原则：贯彻“以防为主，防消结合”的方针。根据每幢建筑物的消防特征，正确定性，分别采用不同的消

55、防方式，以满足国家强制性防火规范的规定要求。6.5.3消防系统1、总图消防 防火间距：在总体布局方面，各建筑物之间相互间距均符合规范规定的防火间距。 消防车道：沿建筑物的两个面设置消防车道。 对消防车道和扑救场地的要求：该地块西北面及东北面有城市道路，可以形成便捷的消防环道。用于消防车通行的道路宽度单车道4m。消防车道的最小转弯半径R9m。消防车道路面、扑救作业场地及其下面的管道和暗沟等均能承受36T的大型消防车的压力。供消防车停留的空地，其坡度不大于3%。2、建筑消防本工程住宅建筑楼分为23层、18层、12层，环住宅楼设消防车道，使消防车能通达各幢建筑，建筑物耐火等级为二级。建筑防火构造：本工程防火隔墙采用240厚烧结页岩实心砖砌块，耐火极限不低于3.0小时。楼梯间隔墙以及住宅单元及分户墙采用240厚烧结页岩实心砖砌块，耐火极