南昌市近五年商品房价格统计分析毕业论文

1、江西科技师范大学毕业设计（论文） 题目（中文）： 南昌市近五年商品房价格统计分析 （外文）：Statistical Analysis of Nearly Five years of Commercial Housing Price of Nanchang City 院（系）： 数学与计算机科学学院 专 业： 信息与计算科学 学生姓名： 学 号： 指导教师： 2014年 4月 24日 目录摘要3关键词31.引言42.基本理论简介52.1. 商品房相关概念简介62.2 商品住宅需求的分类62.2.1 自住型需求62.2.2 投资型需求72.2.3 投机型需求72.3 商品房的基本特征83. 数据图

2、表104. 数据分析104.1 数据分析方法104.1.1 相关计算公式104.1.2 相关分析方法114.2分析过程114.2.1 双折线图114.2.2 柱形图114.2.3 树形图和冰挂图114.3数据125.数据报告145.1 分析数据结果145.2 简要分析影响房价的因素155.2.1 国家政策155.2.2 地理位置155.2.3 建筑自身155.3 预测南昌市房价未来走势155.4 购置商品房建议16结束语17参考文献18南昌市近五年商品房价格统计分析摘要：这几年来，我国经济迅猛发展，南昌房地产行业也不甘示弱。2013年5月，南昌的房价首次跻身全国前20的行列，对国家经济的发展做

3、出了卓越贡献。如今，房价已成为大家口中津津乐道的话题，人们关注的焦点仍是房价是否会继续攀升。本文以2009年到2013年南昌商品房房价为依据，应用SPSS软件和excel软件以图表的方式将这五年的房价变化情况展现在大家的眼前。简单的介绍商品房的相关理论后，接着对南昌市过去五年的房价走势进行分析，并且简要阐述影响房价的三个具有代表性的因素，在此基础上，预测南昌市房价未来走势以及提出个人的购房建议。关键词：南昌市 房价走势 SPSS excel 统计分析1.引言1.1研究背景 从1998年城镇住房制度深化改革以来，我国商品房价格一路飙升。南昌市也不例外，2008年至今的短短的五年内，南昌市的商品房

4、价格可谓发生了翻天覆地的变化，从2009年平均3774元/平方米升至2014年4月9294元/平方米，年增长量达到1104元/平方米，年均增长率高达120%。据2013年5月国家统计局发布的统计资料显示，110个样本城市中，南昌的房价以9035元/平方米首次冲进前20，成为中西部房价最高的城市，而前面19名全是沿海城市。在这一背景下，商品房价格的变化已经深深的影响着金融安全和民生问题，对于研究影响房价的因素这一问题，已成为房地产业研究的基础和重点，因此研究南昌市商品房价格和影响价格因素就是重中之重，尤其是在潜在的金融风险的预防以及名声问题的解决方面有着无法估量的意义。1.2 研究目的与意义1.

5、2.1 研究目的通过对南昌市近五年商品房价格的统计分析，列出近五年南昌房价的走势图、各个区域的年增长量对比图以及年增长率分类图，从而分析比较南昌市的房价增长情况，并且间接分析各个区域的经济发展情况。最后预测南昌市房价未来走势，并且提出关于经济购房的个人意见和建议。1.2.2 研究意义伴随着城乡一体化政策的推出，越来越多的城市人口让房地产开发商看见商机，不论是进城农民工，或者公司白领，又或者刚刚踏入社会的小青年无一不为拥有一套属于自己的房子而努力奋斗着，因此房价成为了大家共同关注的焦点。众所周知，房地产行业在中国经济中有着举足轻重的地位，房地产行业未来将如何发展早已吸引了无数人的眼球。综上所诉，

6、分析探究房价的走势及规律有着现实的实践意义，该行业对产业实际发展理论的也有针对性的做了积极了解。与此同时，随着房地产市场的玩家都希望房地产有价格趋势和准确及时的预报模式，以便作出正确的投资决策。购房市民也希望从中直观地准确地全面地了解各个区域的房价，从而在正确的时间花最少的钱买到最好的房。房地产价格可以为城市房地产系统所研究，进一步改善和加强房地产宏观调控，为房地产能够健康的发展下去，提供一个更有力的理论基础,这对房地产商有着重要的现实意义以及理论支撑。1.3 研究方法通过网络资源、图书资源、报刊资源，以及老师指点、同学和朋友的帮助来搜集关于南昌市近五年商品房价格的相关数据，利用excel软件

7、、SPPS软件，将数据统计到表格中，使用聚类分析方法分析数据，列出统计表格和软件的分析结果，再依据结果得出结论。2.基本理论简介2.1. 商品房相关概念简介所谓的商品房，即开发商得到对土地的使用权后，进行开发建设，并通过了国土局的批准，最终流通在市场上的房屋。商品房买卖是指在此类房屋上进行的交易。商品房预售，俗称楼花买卖，即房地产开发商与购房者双方通过合同达成约定，由购房者交付定金或预付款，并且购房者在合同的规定期限内付齐尾款从而拥有该房的房产权。2.2 商品住宅需求的分类对商品住宅的实际需求可以分成两个层次，分别是对需求的愿望和处理需求的能力。客户需求的愿望与他们对商品住宅价格的预期相关。他

8、们对价格敏感程度和承受能力的差别，是由于收入阶层的不同，以及对商品住宅认知的差异所造成的，这产生了衡量商品住宅价格是否合理的心理预期的差异性。按照商品住宅需求的不同，又可把住宅分为三类：自住型、投资型和投机型。2.2.1 自住型需求自住型需求，又叫做自身居住，即只能保障生存需求的住房。根据需求的不同，可划分为三种，即生存型、剩余型和高级型。由于顾客对商品住宅的功能条件和居住需求条件的不同，造成商品住宅价值构成的差异。生存型需求，有房住能够保障生存的基本需求。只要求一个能提供生存基本的住处，待有容身之处后才开始考虑其他对生活质量的要求。对住宅只有生存型需求的顾客，只看重住处的各类生活设施的完善。

9、根据其经济承受力和价格的心理预期，对住宅地段的要求和承受租金的能力筛选，他们的主要选择有经济适用房或廉租房。生存型居住要求的顾客主要是城市中的低收入家庭和特困人群。剩余型需求，是这类需求和经济能力远没有达到能买得起高档商品房、别墅区或者是城市黄金地段的人群。这类顾客选择商品住宅主要关注生活基本功能是否齐全、价格是否合理、面积大小是否适当，所以他们的首选是在离城市中心不远的地段的普通商品房。普通商品房提供安全保障、物业服务和基本生活设施如小卖部早餐店之类。剩余型需求的客户主要是南昌市大部分的中等收入人群。高级型需求，是指这类顾客商品住宅的要求是高级别墅和高档豪华商品房，住宅处于城市的黄金地段或是

10、风景环境优美的远离城市喧嚣的山区。他们多是城市中的高收入人群，像是企业家、律师这类高知识分子。这类顾客对价格不再敏感，要求高质量高品质高价位的住所，周边提供良好的教育设施和有能提高生活质量需求的商业街。高级型商品住宅需要具备完善的物业设施、住宅内设施的完善、和提供生活享受的服务。高级型需求的顾客主要是南昌市中少部分的高收入人群。2.2.2 投资型需求投资型需求，指此类顾客先购买住房并将其出租，获取租金收入，在选购住宅的时候只考虑地理位置出租获利的需求。由于商品住宅具有保值、增值功能，而城市用地的紧张经济的发展，必将带来房价的攀升。客户通过低价购入住房囤积几年后待房价上涨将其出租投机获利，这种现

11、象在近几年经济快速增长的时候尤其突出。由于一些人群对住宅的需求是刚性的，这类商品住宅的最主要分布在地理位置较好交通便利地带。投资型客户在选购住宅时主要考虑出租租金的多少和地段的位置，但是他们也受国家房地产政策的限制和升值预期的影响。投资型需求客户主要是拥有多套房产并将其出租的本地居民。2.2.3 投机型需求投机型需求，客户指在房价上涨之际购住宅，等待时机在房屋供不应求价格持续稳定上涨之际将房屋售出，从而通过这种投机行为赚取中间差价。投机型需求顾客主要目的是通过一段时间房地产过热住宅价格的上涨较低价购入待涨价时售出，他们只看重房屋的升值空间，并不关心住宅的使用情况。这类投机型客户又可成两类，内行

12、者和外行者。内行者通常从事房产交易行业，通过一系列炒作把房屋价格抬得高，在利益最高之际卖给一个外行者；外行者人购房时正是价格最高之际，只能高价买进而低价卖出，所以内行者稳赚收入后外行者进入房产市场时已经毫无利益可图，他们通常是房产泡沫中的受害者。外行者被鼓吹房地产是能短期回本而又高收益可持续发展的行业，他们在其他行业中稳赚一笔又跃跃欲试地进入这个早已充满泡沫的行业，却又被一系列政府限购打压房价的政策所逼迫，而不得不售出手中囤积的商品住宅以低价售出。毫无疑问的是，在经济快速发展阶段，一部分内行者通晓规律把握时机进行投机行为大赚一笔，但到了经济稳定发展时期，内行者早已退出把房产抛给不稳定的投机外行

13、者，造成商品房市场仍然繁荣的假象。对商品住宅的投资是一种长期投资，通常发生在股市低迷或是通货膨胀之际，顾客纷纷买入商品住宅作为保值。于是通货膨胀通常带来的是房价的大幅上涨。2.3 商品房的基本特征第一，商品房与商品房用地紧密联系在一起。商品住房必须建在特定的商品房用地之上，而商品房用地又牵涉到城市的规划发展。商品住宅的购买与转让，其本质是土地使用权的转移和转让。通常在商品房交易过程中，顾客不能得知土地的价格，因为它早已包括在房价之中成为一体，这时候，土地的价格是影响房价的最主要因素。所以很多时候住房交易过程中，土地价格是隐形于房价之中，在制定房屋的拆迁与补偿政策时政府需要参考土地价格。第二，土

14、地的稀缺性，是造就房屋供不应求的主要因素。房屋需要建筑在土地之上，城市用地的紧缺、人口的增加，导致房价持续走高、一部分人仍然买不上房的现状。不管是旧屋改造工程或是扩大城市范围，土地的面积都是一定的。土地数量的稳定性和稀缺性决定了商品房用地价格居高不下，自然房价只升不降。现有的土地早已满足不了人们对住房的刚性需求。土地数量限制了商品房的开发，供应满足不了需求，商品住宅市场仍然充斥着各种投机、垄断行为。第三，城市对商品房土地的划分导致房屋位置的确定型和房屋设计的固定性。由于城市规划，商品房土地在城市中位置是确定的，开发商只能在固定好的位置上建筑商品房，于是商品房的价格很大程度上由所处的地段决定，越

15、靠近城市交通便利区或CBD房价越高。住宅在设计时要考虑到空间利用的合理性，土地的承载能力和各种安全措施的建设。所以，不同地段不同房产商不同设计师，很难造出看起来相似的住宅区。窗口的朝向、电梯的设计、建筑方式的选择，住宅建筑实际上是商业价值与居住因素和环境的三方利益权衡的结果。第四，商品住宅的增值能力。购买商品住宅是在经济迅速发展时期，热钱不断流入、通货膨胀、货币贬值等情况下，作为一种稳定的增值保值方式而被群众所青睐的首选方式。住房对大部分人群来说是刚性需求，房地产的过热现象正说明了这点，而政府缺乏有效的法律法规使得房价已经偏离正常范畴。谈到商品房的增值能力，商品房的升值空间远大于商品在使用中的

16、折旧所造成不可避免的损失，而房地产市场的繁荣，商家推出的新盘很少能影响到正在销售的住宅价格，这也正是房产的特殊属性，即不会随着时间而贬值，换句话说，一般情况下，投资房地产是最稳定高效保障的投资手段。房屋的出售与购买，本质上是土地使用居住权的更换，不管是从房地产商到顾客还是顾客到顾客。第五，房地产不完全开放的属性。房地产行业缺乏有效开放的竞争，政府的各类政策限制打压使得这个行业越发变成完全垄断行业，同行之间缺乏必要良性竞争。商品住宅设计的个性化、地段的规划选取、住宅面积大小、基础设施规划、物业服务都是影响住宅销售的重要因素。顾客不能找到完全一样的居住条件而又由于住房价格差距巨大，因此只能在房产商

17、所提供的有限范围内，做出进行符合自身经济能力的最优选择。第六，商品住宅的供应尚未跟上市场需求。商品房用地的提供取决于当地政府对城市的规划，土地的稀缺型、房地产前期投资巨大、建筑时间漫长与源源不断的市场需求形成越来越无法协调的矛盾。商品住宅的这些特殊之处，给了投机商人更多投机获利空间。所以从理论上来说，在人口不断增长的国家，人与土地的矛盾在住房问题上越发明显，这时候，房价只会不断攀升直到达到一个临界点。房地产商有责任在开发地产的时候限制供给而不是一味的放任市场自行调节。第七，商品住宅缺乏保障性住房的开发。高昂的土地价格、相关政策的缺失，都给了地产商坐地起价的理由和借口。保障性住房或是经济适用房对

18、于一般的商品性住宅几乎是零利润，而城市中那些低收入、贫困、特困群体又往往负担不起一般的商品住宅，这部分群体的基本居住要求没有得到满足。相对的情况是，房产商们热衷于开发高档别墅区和住宅小区，为城市中的精英高收入人群服务，赚取高额利润。这时候如果放任市场经济自行调节，无异于是雪上加霜激化矛盾的做法，政府需要制定强制性的法律法规解决中低等收入阶层的生存问题。而近年来的经济适用房的做法，又被权利关系户所绑架，成为一种变相获利途径，饱受诟病，没有落到实处为买不起商品房的低收入群体服务。我们需要加强对房地产此类带有垄断性质的行业监管监督，找出行之有效的办法，真正服务于弱势群体，恰当的解决调和高收入人群和中

19、低收入群体的住房需求的矛盾。3. 数据图表 表1 南昌市各个区域2009年到2013年商品房房价表 表2 SPSS软件数据标签表 4. 数据分析4.1数据分析方法4.1.1相关计算公式年均增长量：记第2009年为A，第2013年为B，则这5年的年均增长量为：年均增长率：记第2009年为A，第2013年为B，则这5年的年均增长率为：4.1.2相关分析方法顾名思义，聚类分析是指统计学中研究“物以类聚”问题的多元统计方法。其原理是基于实例数据，根据性质、亲疏程度、是否有先验知识这三个标准进行自动分类，产生多个分类结果。同一个类的个体特征是相似的，但不同类别之间的个体特征差异较大。层次聚类是最常用的聚

20、类分析方法，也被称为系统聚类，聚类过程是基于一定的层次分类的。本文采取的就是层次聚类方法。4.2分析过程4.2.1双折线图将南昌市整体房价均价和全国房价均价做成折线图。横坐标是年份，纵坐标是商品房价格。具体操作流程为：首先，打开excel软件，输入数据后，选择插入-图表-折线图，选择第4个图例然后，将南昌市整体和全国这两行的相关数据拉入“源数据”框中，依据需要选择相应的图表格式。最后，单击“完成”即可生成图表。4.2.2 柱形图基于表1的年均增长量的数据，做出南昌市各个区域年均增长量柱形图。横坐标是四个县和6个区，纵坐标是年均增长量。具体操作流程为：首先，打开excel软件，输入数据后，选择插

21、入-图表-柱形图然后，将年均增长量的相关数据拉入“源数据”框中，依据需要选择相应的图表格式。最后，单击“完成”即可生成图表。4.2.3 树形图和冰挂图依据各个区的年均增长率，将南昌市的六区四县分类，得到树形图和冰挂图。具体操作流程为：首先，打开SPSS软件，输入数据后，选择Analyze-Classify-Hierarchical Cluster然后，将“单位：%年均增长率”选入Variable框内，将“六区四县”选入Label Cases by框内。接着，依次点击Statistics、Plots、Method按钮，依据自己的需要，选择分类和输出。最后，单击OK，即可得到图表。4.3数据图1

22、近五年来南昌市商品房房价变化趋势与全国对比图图2 南昌市各个区域商品房房价年均增长量图图3 南昌市各个区域年增长率分类图图4 南昌市各个区域年增长率分类树形图图5 南昌市各个区域年增长率分类冰挂图5.数据报告5.1分析数据结果图1是双折线图，可以清晰的看出近五年来南昌市商品房房价的变化趋势，和全国的一个对比情况。09年和10年，南昌市的房价低于全国水平，10年以后，南昌房价逐渐赶超，到13年已经将全国房价远远的甩在身后。图2是柱形图，可以直观的比较出过去五年各个区域房价上涨情况。数字1-10和表1的数字序列相对应。其中，红谷滩新区商品房房价涨势最凶，湾里区房价波动幅度最小。图3是将层次聚类分析

23、中的类成员分成6类、5类时的分组情况。由此可以间接看出哪些区域经济发展速度接近。同一类的区域，经济发展相似。由图可知，分成6类时，西湖区、青山湖区、安义县为一类，南昌县和新建县为一类，青云谱区和进贤县为一类，其他3区域各自为一类。分成5类时，西湖区、青云谱区、青山湖区、安义县、进贤县为一类，南昌县和新建县为一类，其他3个区域各自为一类。图4是树形图，从图3可以得出该图左方1-10个数字所代表的城区区名。观察该图需从右往左看，看水平的线。分成2类时，5单独为一类，其他区域为一类。分成3类时，6、7、8为一类，1、2、3、4、8、10为一类，5单独为一类。以此类推。图5是冰挂图，和树形图是一个性质

24、的。观察该图需从下往上看，第一次得出的是分成9类的情况，青山湖区和安义县为一类；第二次得出的是分成8类的情况，青山湖区、西湖区和安义县为一类，如此反复下去，最终全部归为一类。这和树形图得出结果的顺序恰恰相反。由以上的图表，在脑海里可以产生关于南昌市2009年-2013年的商品房房价的一个清晰的轮廓。从各个区域来看，这五年期间，发展最快的要属红谷滩新区，房价由最初的4609.77元/平方米增长到11037.39元/平方米。青山湖区也迅速发展。然而西湖区和东湖区的影响力逐渐减弱，不再占据主导地位。从南昌市整体来看，房价一直呈现上升的趋势，相比之下10-11年增长最快。伴随着南昌地铁的施工建设，南昌

25、市的经济又将迎来新一次的迅猛增长，房价也会随之产生新一轮的波动。5.2 简要分析影响房价的因素纵观过去五年，房价的变化可谓难以捉摸，然而影响房价的因素又有哪些呢？影响房价的因素多种多样，总的可以分为三大类：经济因素、社会因素、政治因素。本文简要分析三大类中的具有代表性的影响因素，国家政策、地理位置、建筑本身。5.2.1 国家政策近几年来，全国的房价都呈现出上涨趋势，房地产商自然欣喜万分，但是这对国家来说并不是一个好趋势。国家从杭州着手，干预二线城市的价格，如温州、长沙等。与此同时，通过颁布限购令、提高住房贷款的利息等政策来宏观调控房价。这一系列的措施，的确影响了个别城市的房价，但是我国的房价仍

26、然处于增长趋势。所以，该因素只对个别城市有影响。5.2.2 地理位置地理位置是市民在买房时最关注的因素，也是影响房价最重要的因素，大家都偏爱交通便利、购物便利、上学上班路程近的房屋，也就是市中心等经济发达地段。 因此中心地段的房价均远远高出均价。因此，该因素是影响房价的决定性因素。5.2.3 建筑自身房地产自身的内在因素也是影响房价的关键。通过影响房地产的生产效用和成本来影响着房价。举例来说，土地价格、建筑价格上涨，将导致成本的上升，从而推动商品房价格的发展。改善住房的内在质量，效用的增加将直接导致品质类型的住房价格上升。又如，住宅的采光性也会影响房价。一整天都可以晒到太阳的住宅比阳光照射时间

27、短的，甚至是没有阳光的住宅价格要贵的多。对于高层建筑，建筑物旁的价格会比较低。房地产的特性决定了其房价将受自身因素的约制。因此，该因素也是不容小觑的。5.3预测南昌市房价未来走势毋庸置疑，南昌市的未来商品房房价总体很大的可能性仍然呈现增长趋势，但是不会明显上涨。如果商品房价格上升，相比之下工资和物价迅速崛起，实际上房价有所下降。中国房价涨势凶猛，给大家的感觉是存在泡沫的，但本质上来说，现在是形成泡沫的过程。部分沿海城市已经有地产泡沫了。所谓泡沫经济，是指商品价格和商品价值有很大的背离。例如，上海的商品房价格经过轮番炒作在短短两年内已经翻了一番，这就是泡沫。然而，一旦泡沫破裂，对于处于发展中国家

28、的中国来说这必然会影响实体经济，导致经济处于长期低迷时期，国家经济发展缓慢。为了避免这个大家都不愿意看到的事情发生，我国必定会采取一系列安全措施，保证泡沫安全“着陆”，降低泡沫破裂的风险，保护国家经济安全。综上所诉，南昌市的未来商品房房价上涨趋势不会特别明显，但仍然会上涨。5.4 购置商品房建议随着生活水平的不断提高，越来越多的人更注重舒适的居住环境，能源和环境问题引起当今中国人的广泛关注。与此同时，房地产开发商也随之提出绿色建筑。绿色建筑的有三大特点，第一，节约能源。充分利用自然资源，建筑节能，减少使用家电；第二，节约资源。在建筑设计、材料选择和施工过程中，均合理利用资源，力争使使用可再生资

29、源；第三，回归自然。建筑外部与周围环境和谐一致、动静互补，做到保护自然生态环境。用一句话总结，就是“我有一所房子，没有空调却能四季温润，不用开窗也可清新宜人。”目前我省获得绿色建筑设计标识的已多达21个项目。然而不同的人群，需求不同，下面主要针对3种人群给出个人意见。对于追求环保、舒适的人群，综合各方面条件，个人建议以下三个小区值得考虑：南昌博泰生命树一期2-24栋、南昌满庭春MOMA住宅一期以及二期项目、南昌辉煌家园住宅小区。对于南昌本地的工薪阶层，追求性价比高的住房，环境优美、地理位置不是中心但也不偏远，位于红谷滩新区的银凯公元九珑、南昌县的南昌恒大城和南昌居住主题公园都是不错的选择。对于

30、外来务工人群，以解决孩子上学问题而考虑购房的，个人建议洪城比华利、名门世家。结束语时间犹如白驹过隙，转瞬即逝。不知不觉在南昌的四年大学生活就要画上一个圆满的句号了，紧接着就要步入社会，成为社会的一员了。回顾这些年的时光真是感慨万分，收获了欢笑，也收获了眼泪，从一个懵懂的高中生成长为一个懂得人情世故的大学生，从不想长大到不得不长大，在大学这个小社会中经历了一次次的磨练，一次次的蜕变只为了能够在不久的将来找到属于自己的一片蓝天，展翅翱翔！毕业了，大家为了找工作忙的不亦乐乎，有了稳定的工作后，有个属于自己的住所是大家日夜奋斗的共同目标，因此，房价是我们必须要了解的问题。本文围绕南昌市商品房价格这个主

31、题，对过去五年的房价进行统计分析，将房价走势清晰的展现在大家的眼前，通过阅读本文希望大家对南昌房价有一定程度的了解。最后，我要感谢陪伴我四年的可爱的室友们，还有同学们，还有无私奉献的亲爱的“园丁”们，是你们让我大学生活变得多姿多彩。当然还有我的论文指导老师雷老师，谢谢您不厌其烦，耐心的指导我完成毕业论文，您给了我灵感和方向、鼓励与指正，让我受益匪浅。给我一个支点我可以翘起整个地球，给我一粒火种我可以照亮梦想！参考文献1薛薇.基于SPSS的数据分析M.北京:中国人民大学出版社,20062叶挺.浅谈房地产预售的风险分担及防范机制N.中外企业家,2010.83中国学术世界.南昌市商品住宅价格影响因素分析J.南昌经济,2014.01.164李庆丰.武汉市商品住宅价格影响因素分析J.华中农业大学,20095江西省统计局.统计年鉴M.北京:中国统计出版社,20136中国统计局.统计年鉴M.北京:中华人民共和国国家统计局,20137禧泰数据.全国房价市场数据中心J.南昌房价,2014.38范伟.城市“绿”旋律N.房地产周刊,2014.4.109徐水泉.谈房地产开发存在的问题及对策N.黑龙江科技信息，2008.1510陈文龙，朱