财务管理毕业论文

1、本科毕业论文原创性申明本人郑重申明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式表明。本人完全意识到本申明的法律责任，其后果由本人承担。 作者签名： 文献综述一、概述近年来，我国房地产业发展非常迅速，成为支撑我国国民经济发展的支柱产业，与此同时，围绕房地产业的诸多争论也从未停止过。其中，投资增长过快和房价上升过快是最主要的问题。一方面，房地产税收促进了房地产业的健康发展，在完善税制、发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起

2、到了积极作用。另一方面，由于我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不善的地方，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。同时，目前我国的房地产市场发展极不平衡，存在很多问题房价居高不下。如何合理利用房地产税收政策，发挥经济杠杆调控作用，促进中国房地产市场健康持续发展，是值得我们思考的问题。本文试图从分析税收对房地产市场调控的原理入手，结合近几年房地产税收调控政策的效应，对进一步完善我国房地产税制结构提出一些思考。二、正文我国现行房地产税制的基本框架，是在1994年全面的结构性税制改革后形成的。我国房地产业是现行税制涉及税种最多的行业，按照征收环节可分为保有环节和流转环节的税收。发生在流

3、转环节的税种包括：营业税、土地增值税、耕地占用税、契税、个人所得税、企业所得税、印花税、城建税和教育费附加，发生在保有环节的税种有房产税和城镇土地使用税。具体到房地产的各经营流程上分别有：第一，在土地征用的过程中，房地产开发商须交纳耕地占用税、契税、城镇土地使用税。第二，在开发建设的过程中,开发项目施工企业和装饰工程施工企业须交纳的营业税、企业所得税、印花税、城市维护建设税和教育费附加。第三，在销售转让环节，房地产开发商须交纳销售不动产营业税、土地增值税、企业所得税、印花税、城市维护建设税和教育费附加。第四，在保有环节，如果自营，房地产持有者须交纳房产税、土地使用税；如果出租，房地产持有者须交

4、纳营业税、房产税、企业所得税或个人所得税、土地使用税、印花税、城市维护建设税和教育费附加。正因为我国房地产业涉及多个环节诸多税种房地产业对国家财政收入至关重要，同时也折射出了房地产税务调控政策的关键性和税收征管的艰巨性。解决房地产税收问题是一项系统工程，需要从多方面去完善才能促进我国房地产业的健康发展。下面来看看我国房地产税收政策从2005年以来大致经历的几个阶段：第一阶段，2005至2008年上半年。其间为应对房价偏高、增长幅度偏大等现象，国家出台了一系列紧缩性政策：土地增值税方面，2007年1月16日国税总局出台了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，这被管理者和开发商一致认

5、为的房地产宏观调控中所出的“重拳”，对我国房地产业的持续健康发展产生积极和深远的影响。营业税方面，2005年6月1日国税总局、财政部和建设部三部委联合下发了关于加强房地产税收管理的通知，其中规定了个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。为了落实2005年国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知（简称“国八条”），2006年5月29日，国办转发九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，明确从2006年6月1日起，对购买住房不足5

6、年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人所得税方面，住房转让收入的增值部分强制征收20%的个人所得税。在我国1994年的个人所得税法中早有明确，即个人所得税11个税目中的“财产转让所得”，对于此项所得，税法中关于房产交易增值收入在扣除必要费用后，要征收20的个人所得税。契税方面，除对个人购买自用普通住宅暂减半征收契税外，其他住宅一律按法定税率征税契税。第二阶段，2008年下半年至2009年底。这一阶段为应对国际

7、金融危机影响，配合国家的“扩内需”、“保增长”、“惠民生”的指导方针，为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展，税收政策以宽松政策为主：2008年3月，为了支持廉租住房和经济适用房的建设，国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。2008年11月，为了减轻个人购房者的负担，促进个人住房消费，将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1，同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税，个人销售住房还可以免征土地增值税。2008年12月出台的国办131号文，规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策，规定个人购买普通住房超过2年(含2年）免征营业税；将个人购买普通住房不足2年

8、转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。这次税收政策调整和原来执行的政策相比，调整了住房转让环节营业税的征免期。同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本，促进二手房市场发展，鼓励普通住房消费。第三阶段，2009年底至今。为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头，宏观政策又开始趋紧，相应税收政策方面也开始收紧：2009年1月1日起，国家废止了城市房地产税暂行条例，消除了内外资企业在房产税征收方面的“双轨

9、制”。2009年12月22日，国家下发财税2009157号文，规定自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的免征营业税。财税2009157号的出台，标志财政部、国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知（财税2008174号）废止。从此房地产市场消费的促进政策开始转为抑制政策，其目的还是在于遏制通过炒房获利的市场投机行为，促进房地产市场的健康长远发展。但该政策主要作用于二手房交易市

10、场，通过提高交易税费成本降低交易利润，从而间接影响一手商品房市场，因此其调控效力有限。纵观上述税收政策，2005年以来的房地产税收调控有张有弛，国家根据国情进行了调整，这些调整虽然取得了一定的成效，但与人们的预期还有很大差距。房价上涨的趋势虽得到了抑制，但离“促进房价合理回归”的目标还显得很遥远。这是因为我国目前采取的税收调控政策以流转税为主，大多都是作用于供给者。例如：直接对卖房人征收营业税、个人所得税以及对房地产开发企业征收土地增值税。它的影响是：当政府对卖方增加税收时直接提高了供给者的成本，在其他条件不变的情况下，供给者为了取得与征税前相同的利润，会将税收成本加在出售的价格上向需求方，即

11、购买者索要更高的价格。三、总结通过相关房地产税收政策的调控，截止2011年底，房价基本得到控制，但就目前来看，房价仍未回归到一个合理的水平，税收调控仍待加强。四、参考文献1林荣标、胡志勇：浅议我国房地产税收制度，商场现代化2006年第10期。2于兵：税收调控房地产市场作用，经济研究参考2005年第71期。3安体富：重构我国房地产税制的基本思路，税务研究2004年第3期。4汪昊：房地产市场税收调控研究，中国税务出版社2009年版。5刘剑文：财政税收法,法律出版社2003年版第3版。6张守文：税法原理，北京大学出版社2004年版第3版。7日金子宏，战宪斌、郑林根译：日本税法，法律出版社2004年版

12、。8高培勇：西方税收理论与政策，中国擦正经济出版社1993年版。摘要：通过分析房地产税收调控的基本原理，房地产税收对市场供求及需求调节的作用机理，得出不同税种在房地产不同环节的作用。再结合近年国家税收调控政策及其效应，分析我国现行房地产税收调控政策存在的问题，并借鉴国外先进的房地产税收体制，为进一步完善我国房地产税制结构提出一些思考。关键词：房地产 税收 调控Abstract: through the analysis of real estate tax regulation, the basic principles of real estate taxes on market deman

13、d and supply and demand adjusting mechanism of action, and got a different categories of taxes in real estate in the link of different role. Combine the national tax regulation policies in recent years and its effect, analyzes the current real estate tax adjustment and control policies, the existing

14、 problems, and learn from foreign advanced of real estate tax system, for further perfect our country estate tax structure puts forward some thoughts.Keywords: real estate tax regulation 目 录一、房地产市场税收调控理论（一）、房地产税收调控杠杆（二）、房地产税负转嫁（三）、不同税种在房地产不同环节的作用2、 近年我国主要房地产税收调控政策房产税改革（一）、房产税改革的成效 （二）、房产税改革存在的问题三、我国

15、现行房地产税制改革存在的问题 （一）、改革方向单一 （二）、税负不公平 （三）、税种繁多，重复课税 （四）、房产信息不对称四、国外房地产税收调控制度 （一）、国外税收调控房地产市场的基本做法 （二）、以高额税率对房地产行业进行征税 （三）、以高额税率对房地产行业进行征税五、对我国现行房地产税制优化的思考 （一）、简化课税环节 （二）、调整税种税率 （三）、完善房地产课税的配套制度参考文献一、房地产市场税收调控理论（一）、房地产税收调控杠杆税收杠杆是房地产市场调控的有力手段，它主要从以下方面进行调控：1、可以通过对空地、闲置土地征收重税，抑制土地的过度投资开发，促进土地的有效利用。2、可以通过对

16、不同产业的土地采用差别税收政策、对不同地段采取分档税率，有效调节用地结构，实现土地资源的优化配置。3、房地产税收中属于财产税的部分，它的很重要的功能就是通过税收杠杆，公平分配财富。4、在市场投机现象严重时，通过提高增值税的契税的手段,在市场低迷时，通过税收减免、品种调整，实现调节市场活跃程度，平衡市场供求的效果。（二）、房地产税负转嫁1、税种属性商品税容易发生税负转嫁，所得税不易发生税负转嫁,增值税、营业税等税种容易发生税负转嫁,终端性质的所得税等不易发生税负转嫁。2、供求弹性与税收的归宿供求弹性与税收归宿有着密切关系。在其他条件不变的情况下,需求曲线的弹性越大,需求者支付的税收比例越小,供给

17、者支付的税收比例越大;相反,供给曲线的弹性越大,转嫁给需求者的税收比例越大。在完全无弹性供给曲线的极端情况下,全部税负都由供给者承担;相反,在完全弹性供给曲线的情况下,全部税负都转嫁给需求者。（三）、不同税种在房地产不同环节的作用1、作用于保有环节的财产税、资源税房地产保有环节中的财产税和资源税是以纳税人拥有的土地、房产为课税对象的一类税收。它们都属于直接税,一般不易发生税收转嫁,这样对房地产保有环节征税产生的直接影响便是增加了房地产的持有成本。从消费终端抑制,对那些相对于资源多用多占有住房的房产业主,以及房产投资人施以高额税负的政策,既可以有效控制“无用多占”的过度住房需求,从而会降低房地产

18、的需求,促使房价下降。强化房地产保有环节课税将会刺激土地、房屋的经济供给和频繁的交易活动发生，有利于房地产要素的优化配置。2、 作用于出让、交易、收益环节的流转税一方面房地产税收在流转环节的调控,有易于操作的优点。但另一方面，房地产投机资金的获利空间要么被税收成本挤压,要么被持有成本消耗,其中持有成本主要来自利息支出。在流转环节征税,属于间接税,没有一种流转税是不能转嫁的。流转环节税负增加后,售房者的交易成本非常容易转嫁,税负转嫁终将流向消费者。在流转环节的税收调控政策只是增加了买房者的成本,对卖房者不会产生太大的影响。由于投机资金税负的成本可以转嫁,如果投机者见到持有环节税负没有变化,从长远

19、来看,税收成本则没有太大变化。投机者是否占有房屋则主要取决于信贷支出与房价涨跌博弈的结果,如果房价存在上涨的必然性,就可以持有房产以继续获得既得收益。3、作用于转让环节和保有环节的所得税所得税作为最典型的直接税，一般不会发生转嫁，它在维持经济繁荣、抑制资本的过度集中以及组织财政收入方面有独特的优势。房地产税收中的所得税部分是地方税收的重要组成部分，有利于地方税收规模的壮大。这也是所得税财政功能的集中体现。由于所得税的直接税性质，对二手房交易收益征收所得税，直接增加二手房售房者的交易成本,减少其投机收益以抑制房地产市场投机需求,从而降低房地产市场价格(或抑制房地产价格上涨速度)。在不发生税收转嫁

20、的情况下,对于房屋出租租金收益的课征所得税,会直接降低出租房屋的各期净收益,从而导致房屋出租量减小,有可能使原来租房者转向房地产初次流通环节,从而抬升房地产的初次交易价格.2、 近年我国主要房地产税收调控政策房产税改革房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了中华人民共和国房产税暂行条例，从当年10月1日开始实施。（一）、房产税改革的成效2011年1月27日晚间，上海、重庆两市几乎同时宣布启动房产税改革试点，28日期试点征收房产税。征收房产税，既可以通过税收杠杆，遏制

21、富人、投机者炒房，促进房价理性回归，又可以收到可观的税收，募集保障房资金。房产税对于楼市调控来说可能比限购令会更有效果，从经济手段上有效遏制房产市场投机需求。在当前房地产空置率较高的背景下，开征房产税意味着大量空置房将增加税负，如果不能承受，或投资收益预期落空，市场上必然会出现二手房源的抛售，从而抑制房价的上涨。此前试点的上海和重庆两地的高端不动产，都明显出现了成交量下降、价格趋稳，体现出房产税的正面效应。房产税作为一项长效机制，影响主要体现在心理层面和预期层面，虽然上海、重庆的征收范围有限，但在心理上产生了潜移默化的作用，在一定程度上抑制了投机性购房需求。事实上，作为一项长效政策，房产税无疑

22、是有利于房地产市场长期健康发展。房产税对房地产业的发展提供了一个使之更健康、少泡沫、长期可持续发展的配套制度，它可以凭借经济手段减少空置率，增加中小户型比重和遏制疯狂炒房的现象。此外，这个税种对于财税配套改革的直接意义是它可以成为地方税体系中的主力、支柱型财源，使地方政府的内在动机和市场经济所要求的政府职能契合。（二）、房产税改革存在的问题虽说新房产税自实施以来在抑制房价方面确实有很大成效，但不得不承认其中仍存在一些漏洞。虽然有专家说，上海与重庆的试点效果也不错。但是，从数据上看，上海、重庆的房价并未回归多少。上海、重庆最大的试点效果恐怕是增加了税收。房产税是否应该扩大试点，值得探讨。扩大房产

23、税试点城市应广泛征求各方意见，寻求周密的制度安排，不能想收就收。虽说已有很多国家征收房产税的先例，但国外开征房产税与我们的住房消费背景不一样。据了解，国外征收房产税是在较少有新开楼盘的情况下，保证房地产税收的一种政策。也就是说，国外征收房产税的目的与调控楼市没有直接关联。何况，当下百姓的住房消费负担已经很重，就连部级高官都坦言自己买不起房。在高房价环境下，大面积开征房产税，除了给国家增加税收，遏制投机炒房以外，客观上也会增加普通百姓的住房税费负担。再说，炒房者做的是投机买卖，一旦有利可图，他们可能马上将房产转手，他们实际持有住房的时间不长，不仅收不了他们多少税，这些税收成本最后还是会转嫁到普通

24、消费者头上。另外，从法律层面看，我国住宅土地出让的使用期限是70年，住房并非公民完全意义上的不动产。房产税与当前收取的土地出让金属于重复收税。如果征收房产税，就要改革土地出让金制度。正如有些房产律师所言，“如果按照国外的方法去征收房产税，就会出现通过降低土地出让金的方式降低开发商房产开发成本，增加业主对房产的持有成本的结果。”如此“一加一减”只会给开发商增加获利途径，给消费者增加房产税负担，并不能为国家增收。开征房产税于是乎成了剜购房人的肉补开发商的疮，用房产税的钱建保障房、遏制投机炒房的目标将很难实现。因此，房产税到底该不该扩大试点，如何扩大试点，需要平衡多方利益，需要一个周到的制度安排。尽

25、管此前的房地产蓝皮书说，国家认定的标准以下的自住房减免持有税，以鼓励自住性购房需求。但是我国目前还没有健全社会信用体系，如何界定自住性购房，还存在一定困难。3、 我国现行房地产税制改革存在的问题。（一）、改革方向单一现行中国房地产税制基本都是作用于销售环节上，造成房地产保有和使用环节税负畸轻而流转环节税负畸重。对房产而言，保有环节的房产税对所有非营业用房一律免税，失去了以财产税调节收入分配的作用。而在房地产流转环节，土地增值税、营业税和企业所得税同时征收，税负的转嫁在一定程度上引发房价的上涨。（二）、税负不公平税负不公平主要反映在城乡税制不统一。房产税、城镇土地使用税的征税范围限于城市、县城、

26、建制镇和工矿区；城市维护建设税按市区，县城和镇，非市区、县城和镇分别规定7、5和1的税率。伴随城乡经济一体化的发展，在城乡结合处开办的工商企业日趋增多，这些企业本质上与位于城市、县城、建制镇和工矿区的企业并无不同，却不需要或可以较少的承担纳税义务。其次是按历史成本计价。我国现行房产税的计税依据分为按房产计税价值征税的从价计征和按房产租金收入征税的从租计征。从价计征的房产税依照房产原值一次减除10%30%后的余值乘以1.2%的税率计算缴纳。这种折余价值依据的是历史成本，并不反映房产的市场价值。通常而言，先建成的房产成本低于后建成的房产，以其历史成本为计税依据，势必将先建成的房产的税负转嫁给了后建

27、成的房产。使得两块市场价值相当，能带给其权利人相似收益的房产，仅因为历史成本的不同而承担不同的税收负担，有违公平原则。（三）、税种繁多，重复课税税种繁多，重复课税。譬如：对房地产转让收入既按转让价款和价外费用课征营业税，又按增值额课征土地增值税；对房屋租金收入，既征收5的营业税，又征收12的房产税；对房地产开发的增值额，既课征土地增值税，又计征企业所得税；对纳税人不动产所在地，既从量计征城镇土地使用税，又从价计征房产税。由此造成税种多、环节多及征收不到位。（四）、房产信息不对称房产信息不对称，导致仍很多有投机者大量占用资源，拉动房价。同时，也不利于房产税的推广。四、国外房地产税收调控制度我国房

28、地产市场发展至今不过短短的十几年，已初步建立了房地产税收体系。但与国外相比,我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不完善的地方。国外成功的调控经验和先进的措施对于我国政府进一步完善房地产市场宏观调控体系，无疑是值得借鉴和学习的。（一）、国外税收调控房地产市场的基本做法各国利用税收调控房地产市场的做法不尽相同，但归纳起来其共性主要体现在以下几个方面：一是重视住房保障体系的建立；二是对房地产市场供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要在需求的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控，势必进一步加剧供求关系的扭曲，客观上增加需求方对价格上涨的预期，实际的结果便是房地产价格不但没压下来

29、，反而与日俱增。因此，在掌控供给的基础上，发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。 （二）、以高额税率对房地产行业进行征税房地产市场价格持续攀升，与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象，主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有：一是利用高额地皮税的抑制房地产行业内的投机行为。如在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域；二是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。如韩国的做法是，从2007年起，将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖

30、主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半，使投机者无利可图甚至亏本；三是对房地产保有环节征收高税。例如，美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少，税负相对较轻，这就降低了房地产保有者的经济风险，在客观上增加了房地产投机者的需求。（三）、对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴房地产市场价格的持续升温，导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾，平衡供求关系，许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案：一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。如美国为了使低收入

31、者能买得起和租得起房子,美国国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案,并在1993年成为永久性的法令。根据这项法令,联邦每年给各州分配税收抵扣的最高限额(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣。而凡已到或已超过55岁的纳税人(或其配偶),出售其住房时,符合一定条件可享受一次性扣除美元售房纳税赢利的政策；二是实施廉租房制度，运用各级税收对廉租房进行补贴。如法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于稳定状态。除此之外，政府还长期运用税收推行租房补

32、贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴，而建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府在税收方面的优惠或补贴；三是利用税收收入推行福利住房，满足低收入阶层的住房需求。所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。例如德国，多年来，政府投入了巨额资金，大规模兴建了许多“福利住房”，很好的满足了市场尤其是低收入阶层对“福利住房”的需求，而这些“福利住房”的预算绝大部分都来自于国家的税收收入。五、对我国现行房地产税制优化的思考（一）、简化课税环节简化课税环节，发挥市场的资源配置作用。房地产市场运行过程主要包括四个阶段，即土地取得阶段、房地产开发阶段、房

33、地产经营阶段和房地产保有阶段，各个环节税务繁多。如可以适当合并一些税种，课税环节将变得简单明了，防止漏税逃税。（二）、调整税种税率调整税种税率，建立超额累进税制。例如按人均住房面积和房产套数累进征税，并设立免征额的机制。另外，可将房地产税收按一定比例纳入专项基金，例如专用保障性住房建设和维护。虽说现试行的房产税采用了按房产套数征税的机制，但我国房地产税收结构复杂，各地经济发展又极不平衡，如何将房产税推广到全国须进行全方面的分析，这还有很长一段路要走。（三）、完善房地产课税的配套制度完善房地产课税的配套制度。强化房地产产权登记制度。发达国家大都具有十分完善的房地产产权登记制度，并辅之以高效的信息管理手段，增强房地产税收课征的有效性和严肃性。参考文献1林荣标、胡志勇：浅议我国房地产税收制度，商场现代化2006年第10期。2于兵：税收调控房地产市场作用，经济研究参考2005年第71期。3安体富：重构我国房地产税制的基本思路，税务研究2004年第3期。4汪昊：房地产市场税收调控研究，中国税务出版社2009年版。5刘剑文：财政税收法,法律出版社2003年版第3版。6张守文：税法原理，北京大学出版社