物业经营管理范宝芬第章收益性物业价PPT学习教案

1、会计学1物业经营管理范宝芬第章收益性物业价物业经营管理范宝芬第章收益性物业价置过程中进行价值分析与价格置过程中进行价值分析与价格决策的能力和知识水平。决策的能力和知识水平。第1页/共129页因素，市场法和成本法的应用。因素，市场法和成本法的应用。第2页/共129页第3页/共129页很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等第4页/共129页值就越高，反之就越低值就越高，反之就越低。第5页/共129页第6页/共129页第7页/共129页第8页/共129页人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。第9页/共129页 同一物业对不同的投资者会有不

2、不同的价值：成本优同一物业对不同的投资者会有不不同的价值：成本优势、经验等。势、经验等。 在某一时点，市场价值是惟一的。在某一时点，市场价值是惟一的。第10页/共129页市场价值市场价值社会一般报酬率社会一般报酬率投资价值投资价值投资者要求的报酬率投资者要求的报酬率该物业的投资价值该物业的投资价值大于大于物业市场价值物业市场价值投资行为实现得基本条件：投资行为实现得基本条件：第11页/共129页第12页/共129页第13页/共129页宗地面积为宗地面积为40004000 ，容积率，容积率5 5，建筑面积，建筑面积2000020000，土地总价土地总价50005000万元，土地单价万元，土地单价

3、12501250元元，楼面地价，楼面地价250250元元房地产售价：房地产售价：60006000元元第14页/共129页第15页/共129页第16页/共129页 在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格低于现房价格管理等）下，期房价格低于现房价格 P83P83例例4-14-1第17页/共129页第18页/共129页第19页/共129页第20页/共129页第21页/共129页第22页/共129页第23页/共129页第24页/共129页账面价值账面价值= =资产的原始价值资产的原始价值已计提折旧已计提折旧 第25页/共129页

4、市场价值与账面价值或原始价值可能有关，市场价值与账面价值或原始价值可能有关，但通常情况下是无关的。但通常情况下是无关的。第26页/共129页第27页/共129页第28页/共129页第29页/共129页第30页/共129页远近远近第31页/共129页第32页/共129页房价，短时间内房价，短时间内我需求说了算！我需求说了算！第33页/共129页GDPGDP、人口、人口、可支配收入、可支配收入、成本、税收成本、税收房地产价格房地产价格定量定量环境、房型环境、房型经验经验第34页/共129页第35页/共129页第36页/共129页般物价的上涨率和国民收入的般物价的上涨率和国民收入的增长率。增长率。第

5、37页/共129页第38页/共129页n当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；n相反，会导致其房地产价格下降相反，会导致其房地产价格下降第39页/共129页第40页/共129页第41页/共129页第42页/共129页第43页/共129页第44页/共129页增加税收增加税收价格下降价格下降第45页/共129页八、城市规划因素八、城市规划因素第46页/共129页第47页/共129页第48页/共129页第49页/共129页第50页/共129页第51页/共129页收集交

6、易实例收集交易实例选取可比实例选取可比实例建立价格可比基础建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易情况修正进行交易日期修正进行交易日期修正进行房地产状况修正进行房地产状况修正求取比准价格求取比准价格第52页/共129页收集交易实例收集交易实例选取可比实例选取可比实例可比实例可比实例A建立价格可比基础建立价格可比基础可比实例可比实例B建立价格可比基础建立价格可比基础可比实例可比实例C建立价格可比基础建立价格可比基础交易日期调整交易日期调整房地产状况修正房地产状况修正比准价格比准价格A求取比准价格求取比准价格交易情况修正交易情况修正交易日期调整交易日期调整房地产状况修正房地产状况修正比准价格比准价

7、格B交易情况修正交易情况修正交易日期调整交易日期调整房地产状况修正房地产状况修正比准价格比准价格C交易情况修正交易情况修正估价程序估价程序第53页/共129页第54页/共129页第55页/共129页第56页/共129页第57页/共129页第58页/共129页第59页/共129页第60页/共129页非正常可比实例非正常可比实例成交价格成交价格正常可比实例正常可比实例成交价格成交价格修正修正第61页/共129页第62页/共129页30万30万100万4040万属于？万属于？第63页/共129页第64页/共129页第65页/共129页第66页/共129页第67页/共129页价格上涨价格上涨价格下跌价

8、格下跌价格平稳价格平稳增价调整增价调整减价调整减价调整不调整不调整第68页/共129页可比实例在交易日期可比实例在交易日期的成交价格的成交价格可比实例在估价时点可比实例在估价时点的成交价格的成交价格调调整整应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格。应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整市场状况调整，也称，也称为为交易日期调整交易日期调整。第69页/共129页第70页/共129页可比实例在其自身可比实例在其自身状况下的成交价格状况下的成交价格可比实例在估价可比实例在估价对象

9、房地产对象房地产状况下的价格状况下的价格调整调整第71页/共129页房地地产产状况状况调整调整区位状况调整区位状况调整权益状况调整权益状况调整实物状况调整实物状况调整繁华程度繁华程度交通便捷程度交通便捷程度临路状况、朝向等临路状况、朝向等土地使用年限土地使用年限城市规划限制条件（容积率）城市规划限制条件（容积率） 面积大小、形状、土地平整面积大小、形状、土地平整地质水文、地势、装修等地质水文、地势、装修等第72页/共129页出它们之间的差异程度。出它们之间的差异程度。3 3、物业状况调整的思路、物业状况调整的思路第73页/共129页第74页/共129页第75页/共129页第76页/共129页第

10、77页/共129页第78页/共129页第79页/共129页对效用有所作用才能形成价格。对效用有所作用才能形成价格。第80页/共129页测算房地产开发成本、利润、税金测算房地产开发成本、利润、税金重置成本、重建重置成本、重建成本确定成本确定C建筑物折旧计算建筑物折旧计算D积算价格测算积算价格测算V=C-D第81页/共129页 土地取得成本土地取得成本开发成本开发成本管理费用管理费用投资利息投资利息销售费用销售费用销售税费销售税费开发利润开发利润第82页/共129页第83页/共129页第84页/共129页土地费用土地费用土地取得费土地取得费土地开发费土地开发费第85页/共129页第86页/共129

11、页第87页/共129页是自有资金，均应计算利息。是自有资金，均应计算利息。第88页/共129页第89页/共129页第90页/共129页第91页/共129页物业价格物业价格= =重新构建价格重新构建价格- -建筑物折旧建筑物折旧第92页/共129页第93页/共129页第94页/共129页第95页/共129页第96页/共129页n可以把这种重新建造方式形象可以把这种重新建造方式形象地理解为地理解为“复制复制” 。第97页/共129页第98页/共129页当今还能当今还能“复制复制”故宫吗？故宫吗？仿古建筑是重置仿古建筑是重置还是重建？还是重建？第99页/共129页n的必然结果，同时也是的必然结果，同

12、时也是“替替代原理代原理”的体现。的体现。第100页/共129页第101页/共129页第102页/共129页第103页/共129页n功能过剩功能过剩第104页/共129页经济折旧，又称外部折旧，是指建筑物本身以经济折旧，又称外部折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失。外的各种不利因素所造成的价值损失。第105页/共129页第106页/共129页 Di第第i年的折旧额，或称做第年的折旧额，或称做第i年的折旧。年的折旧。Di是一个常数是一个常数D。C建筑物的重新购建价格。建筑物的重新购建价格。S建筑物的净残值，建筑物的净残值，N建筑物的经济寿命。建筑物的经济寿命。R建筑物的净残值率

13、建筑物的净残值率例例4-7第107页/共129页（一）收益法概述（一）收益法概述 1、收益法含义、收益法含义收益法又称收益资本化法、收益还原法。收益法又称收益资本化法、收益还原法。收益法又分为直接资本化法和报酬资本化法。收益法又分为直接资本化法和报酬资本化法。收益法的本质是以房地产的收益法的本质是以房地产的预期收益能力预期收益能力为导向为导向求取估价对象的价值。求取估价对象的价值。收益法是指预测估价对象的收益法是指预测估价对象的未来收益未来收益，然后将其转换，然后将其转换为为价值价值来求取估价对象价值的方法。来求取估价对象价值的方法。第108页/共129页第109页/共129页2 2、收益法的

14、理论依据、收益法的理论依据 利率房地产净收益预期原理预期原理第110页/共129页第一节收益法概述第111页/共129页选用适宜的收益法公式计算出收益价格。第112页/共129页a1=a2=a3=an=a nr111raVn= raV 有限年公式有限年公式无限年公式无限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a aP112，例，例4-8例例4-9第113页/共129页第114页/共129页净收益净收益= =潜在毛收入潜在毛收入- -空置等造成的损失空置等造成的损失- -运营费用运营费用 = =有效毛收入有效毛收入- -运营费用运营费用 潜在毛收入潜在毛收入假定房

15、地产在充分利用、无空置状况假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入下可获得的收入 有效毛收入有效毛收入由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收原因造成的收入损失所得到的收入入 运营费用运营费用 维持房地产正常使用必须支出的费用维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收，及归属于其他资本或经营的收益益 第四节 收净益的求取第115页/共129页第116页/共129页分析租约分析租约租金构成租金构成确定扣除项目确定扣除项目第四节 收净益的求取第117页/共129页第118页/共129页投入资本投资回报报酬率报酬率=第119

16、页/共129页- -投资带来的优惠投资带来的优惠第120页/共129页YAV VAY 第121页/共129页YAV可比实例可比实例净收益净收益A（万元（万元/年）年）价格价格（万元万元）V报酬率（报酬率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.86rrrrrrr654321%1 .126%8 .12%5 .12%2 .12%4 .11%1 .12%8 .11VAY 第122页/共129页有毛租金、潜在毛收入、有效有毛租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。毛收入、净收益等。第六节 直接资本化法第123页/共129页价格年收益价格价格=资本化率年收益第六节 直接资本化法第124页/共129页 将估价对象一年的将估价对象一年的某种收益某种收益，乘以，乘以相应的收益乘数相应的收益乘数转换成价值转换成价值 毛租金乘数法毛租金乘数法潜在毛收入乘数法潜在毛收入乘数法有效毛收入乘数有效毛收入乘