福州万象广场市调报告35页

1、福州-万象广场市调报告赢商网赢商网10月活动：月活动：上传好资料，速取上传好资料，速取20倍赢商币大礼包！倍赢商币大礼包！活动时间：活动时间：2014年年10月月11日日11月月10日日资料上传地址：资料上传地址：http:/ 录一、福州概况二、市场调研三、市场竞争四、项目定位一、城市基本数据 2012年福州市gdp总值约为4218亿，人均gdp为58000元，连续7年增速达12%以上，社会消费品零售总额2259亿； 人均可支配收入约3万元： 全市汽车保有量569415辆；市区出租车保有量5445辆。 全市人口727万，管辖五区八县市，即鼓楼、台江、晋安、仓山、马尾、闽侯、连江、闽清、罗源、平

2、潭、永泰、福清、长乐福州未来“十二五”发展总体定位是建设“富民强市、和谐宜居”的海峡西岸大都市海峡西岸大都市，城市发展定位是建设滨江滨海的生态宜居城市。福州大都市定位，将促进城市完善交通体系、完善城市配建设施，发展区域产业，构福州大都市定位，将促进城市完善交通体系、完善城市配建设施，发展区域产业，构建开放型经济新格局，形成具有自身特点、自然集聚、独特优势的区域经济综合体。建开放型经济新格局，形成具有自身特点、自然集聚、独特优势的区域经济综合体。 1.1福州市概况一、城市基本数据一、城市基本数据地区地区数量数量全市人口727万鼓楼区70.2万台江区45.7万仓山区77.9万晋安区81万 1.3城

3、市人口分布及占比市区内人口：274.8万人福州市区人口中，1559岁的人口达201万人，占市区人口的73.42%，总体年龄结构形成中间大并保持上升（同比2000年上升3.71%）、两边小的“橄榄型”分布。 1.4市区人口结构福州市区人口年龄占比数据来源：福州市统计局年龄层年龄层占比占比14岁以下岁以下14.49%15-59岁岁73.42%60岁以上岁以上12.09%14岁以下人口趋下降趋势（同比2000年下降5.97百分点)城市基本数据二、市场调研二、市场调研二、市场调研2.1城市商圈及代表性商业宝龙万象苏宁广场二、市场调研高中低金融街万达五四北泰禾大洋经典 2.1主要商场定位东街东百东街大洋

4、东方百货仓山万达乐购元洪东百群升东百商圈名称主力商家消费群体优点优点缺点东街口商圈东百、大洋、东方、新华都百货、三坊七巷、大洋经典福州的所有消费者，各年龄层次、游客几十年的商业积淀、百货业品牌较好、城市中心、有三坊七巷旅游景点、城市中心交通拥挤、停车位少、空间已经发展到极致，没有改造空间。现阶段地铁改造交通极为不便、业态单一。金融街商圈金融街商圈万达、世纪联华、万达影院、大玩家、zara、威斯汀酒店等消费人群以年轻人及白领为主万达第三代商业、业态组合、动线规划合理地理位置较其他mall偏差，高消费人群偏少，外街商铺存活率低台江商圈中亭街、元洪购物广场、青年广场、榕城古街、步行街、台江农贸集市传

5、统认为是福州中低档次人群消费的集散地临近闽江，风景怡人，人流量大，产品丰富，童装、小商品体量庞大，批发能力强除元洪外其余均为传统街边店的商业模式，人群消费能力较低，元洪为国有企业，缺乏专业人才，发展步伐缓慢二、市场调研 2.2、商圈分析商圈名称主力商家消费群体优点优点缺点万宝商圈天虹、新华都、美凯龙、国美、苏宁、家乐福消费人群以年轻人及白领为主力地理位置极佳，人流量庞大，多家商业地产争相进入该商圈，逐渐成为新市中心，商业地产档次及进入商家在逐步提升，发展潜力巨大经过几年的发展还没有完全成型，商家流动性还是较大，最大的缺点是动线、布局混乱且万、宝无法形成合力。人群消费能力较万达略低，未形成高端品

6、牌氛围，新购物中心开业后有望拉高消费力，但同时存在人群分流问题。五四北商圈五四北商圈泰禾、永辉人群消费能力预计中偏低主体建筑新颖，营运设备先进精良，餐饮商家多从一线城市引进，与本地mall无重置性地理位置较差，仅能辐射五四北及新甸，除快时尚品牌，其余服装品牌在国内二线以下，为引入快时尚品牌及一线城市餐饮，牺牲过多面积、租金及装补仓山仓山商圈万达、乐都汇、红星国际消费人群以年轻人及白领为主力万达以其成熟的商业运作模式，在万宝商圈如日中天及东街商圈地铁施工时进入，成功分流人群，成为仓山庞大住宅群首选。乐都汇体量过小，万达外街同样存在商家存活率低问题 2.2、商圈分析二、市场调研 2.3、各商场租金

7、情况项目名称项目名称楼层楼层主营主营2013年年（建筑面积）（建筑面积）2013年年（套内面积）（套内面积）备注备注万象广场b1f超市、名车展示、服务类商户60-300元/85-430元/管理费按建筑面积算46元/1f百货、服饰200-780元/290-1114元/2f百货、服饰120-220元/170-314元/3f百货、儿童100-180元/140-257元/4f电器、餐饮100-160元/140-228元/5fktv、妈妈集市、餐饮50-300元/月70-430元/二、市场调研 2.3、各商场租金情况二、市场调研项目名称项目名称楼层楼层主营主营2013年年备注备注宝龙城市广场b1f鞋类、

8、餐饮、电玩、美发、美甲、儿童、娱乐70-150元/公摊按23%计算，管理费12元/1f男女服饰 、鞋帽、眼镜、国美、电讯、家居、餐饮300-1200元/一楼层高可隔两层2f男女服饰、餐饮、百货、超市250-380元/3f新华都百货、家乐福超市、餐饮100-150元/4f餐饮、服装、鞋类、家电、通讯、家居、美容、美甲、agogo70-90元/月5f影院、餐饮50-70元/月 2.3、各商场租金情况二、市场调研项目名称项目名称楼层楼层主营主营2013年年备注备注宝龙城市广场b1f鞋类、餐饮、电玩、美发、美甲、儿童、娱乐70-150元/公摊按23%计算，管理费12元/1f男女服饰 、鞋帽、眼镜、国美

9、、电讯、家居、餐饮300-1200元/一楼层高可隔两层2f男女服饰、餐饮、百货、超市250-380元/3f新华都百货、家乐福超市、餐饮100-150元/4f餐饮、服装、鞋类、家电、通讯、家居、美容、美甲、agogo70-90元/月5f影院、餐饮50-70元/月项目名称项目名称楼层楼层主营主营2013年年备注备注苏宁广场（一期）b1f简餐、个人护理140元按使用面积计算1f快时尚、精品、休闲 240元2f国际快时尚、时尚精品190元3f潮流服饰、时尚配饰190元4f潮流服饰、时尚配饰休闲餐饮160元5f特色餐饮160元 2.3、各商场租金情况二、市场调研项目名称项目名称楼层楼层主营主营2013年

10、年备注备注红星美凯龙b2f负二层： 风格家居地板门窗臻品 88元b1f负一层： 格调之家瓷材软装馆 110元1f一层： 全球风尚顶级卫浴馆 230元2f二层： 别致灯饰、厨衣柜典藏馆 155元3f三层： 时尚客厅 沙发主题馆 135元4f萨巴堡 睡美人体验馆130元56f原木生活、生态自然馆130元 2.3、各商场租金情况二、市场调研 2.3、各商场租金情况二、市场调研项目名称项目名称楼层楼层主营主营2013年年备注备注仓山万达b1f超市预计30元/按使用面积计算租金，管理费50元/1f快时尚、服装200-250元/2f服装250-280元/3f餐饮190-210元/ 2.3、各商场租金情况二

11、、市场调研项目名称项目名称楼层楼层主营主营2013年年备注备注金融街万达b1f超市预计30元/按使用面积计算租金，管理费50元/1f快时尚、服装250-450元/2f服装250-280元/3f餐饮190-210元/ 2.3、各商场租金情况二、市场调研项目名称项目名称楼层楼层主营主营2013年年备注备注五四北泰禾b1f超市预计30元/按使用面积计算租金1f女装270元/物业管理费51元/2f女装150元/3f儿童100元/4f餐饮140元/5f餐饮140元/6f餐饮/电影院135元/电影院除外 2.3、各商场租金情况二、市场调研项目名称项目名称楼层楼层主营主营2013年年备注备注东百元洪城b1f

12、餐饮、零售1001000沿街保留商户租金都是1000以上1f精品8%-28%2f女装26%-28%3f男装20%-26%4f餐饮100-1305fktv 2.3、各商场租金情况二、市场调研百货百货名称名称品类品类正价扣点（正价扣点（%）大淑大淑/国际二国际二三线（三线（%）备注备注东街东百服饰26-2819东街大洋服饰26-2918joryajorya装补装补200200万万天虹服饰25-3017新华都服饰25-2715万达百货服饰23-25王府井百货服饰23-2410-15 2.3、百货业扣点二、市场调研三、市场竞争三、市场竞争三、市场竞争三、市场竞争12万万四、项目定位四、项目定位4.1、

13、消费者对购物中心消费依赖如何四、项目定位4.1、消费者对购物中心消费依赖如何四、项目定位4.1、消费者对购物中心消费依赖如何四、项目定位4.1、消费者对购物中心消费依赖如何四、项目定位 福州商业在档次上已经有了明显的定位之分，中端商业体量大，且目前就中端商业癿经营模式、业态分布上没有较大的区分，包含品牌同质化严重，在今后商业体量剧增癿市场背景下，若未有更精准癿定位调整将面临严峻考验。 现阶段多数商业无需太多差异化，仍可不错生存，而目前随着商业体量的井现阶段多数商业无需太多差异化，仍可不错生存，而目前随着商业体量的井喷式增长，几年之后福州商业必将面临饱和。大量的同质化商业将面临残酷竞争。喷式增长，几年之后福州商业必将面临饱和。大量的同质化商业将面临残酷竞争。差异化发展是未来购物中心的必然趋势差异化发展是未来购物中心的必然趋势4.2、我司商场定位宝龙苏宁广场一期万象广场四、项目定位高中低金融街万达五四北泰禾大洋经典4.3、我司商场定位东街东百东街大洋东方百货仓山万达乐购元洪东百群升东百东二环泰禾仓上正祥广场苏宁广场二期四、项目定位 4.4、服务人群0-6岁28-40岁 4.5、主力消费人群30-40岁四、项目定位 4.6、