深圳某小区物业管理方案概况

1、深圳某小区物业管理方案* 管理（深圳）有限公司受深圳 * 发展有限公司委托， 对进行物 业代管，代管期限为三年。现依据深圳市物业管理法规和物业管理代 管合同，特制定本方案。一、概况座落于大道与益田路交汇处， 属福田中心， 未来深圳市中轴线所在 的黄金地段，交通四通八达。市政厅、艺术中心、音乐厅、少年宫等近 在咫尺，小区配套设施齐全，装修豪华，造型别致，气势宏伟。小区占地面积 5400平方米，总建筑面积 126263平方米， 其中住宅面 积 69107.63平方米，写字楼面积 21978平方米，商业用房面积 14116平方 米，会所面积 5438平方米，地下二层停车库合计 15623.37平方米

2、。小区 实行封闭管理。二、管理处组织架构、人员编制、员工聘用条件和方法组织架构、人员编制占地 5400平方米，总建筑面积 126263平方米，户型三类， 三幢36-40 层的超高层楼宇长排成一字形，由住宅、写1字楼、 商业用房、 文化娱乐场所综合一体组成， 地下车库分上下两 层三个出入口。小区二个通道，采取 24小时全天候保安服务，实行封闭 式管理。针对小区特点，参照深圳市物业管理法规有关精神，（ 1000平 方米左右 / 管理人员 1人），本着精减、 高效、满负荷的工作原则， 定岗、 定员如下：A、管理层设 11人。其中主任 1人，副主任 2人，助理主任 1人，助 理员 4人，财务 3人。B

3、、操作层88人。其中保安三个班共 48人，维修班 14人，清洁班 22 人（含花工 2人）；炊事员 4人。以上人员，除管理层人员外， 其他人员按小区两次入伙的具体时间 分步配备到位，详见入伙方案。C、组织架构、人员编制网络图聘用员工条件、方法（聘用员工应具备的条件）A、管理处主任： 大专文化程度或中级以上技术职称， 持有物业管 理上岗证书。工作积极热情，勤于思考，责任心强，有较强的 管理、组织、协调能力和管理领导艺术及物业管理经验。B、管理处副主任： 大专以上文化程度或中级以上技术职称， 持有 物业管理上岗证书。爱岗敬业，责任心强，有较强的管理、组 织协调能力。C、助理主任：大专以上文化程度，

4、具有一定的组织、协调能力， 经物业管理培训合格上岗。2D、助理员（采购主管）：大专以上文化程度， 30岁以下，具有房 地产或建筑工程或机电设备专业知识， 会操作电脑者优先。 经 物业管理培训合格上岗。E、财务人员：大专以上文化，女性，财务类初级以上职称或会计 证书和会计电算化证书齐备， 两年以上财会工作经历， 会电脑 操作，懂广东话者优先。F、保安员：高中以上文化， 男性，30岁以下，身高一米七五以上， 相貌端庄， 身体健康，有军队生活经历者优先。班长和军训教 员在部队任班长以上职务，经岗前培训合格上岗。G、维修工：高中（中专、中技、职高）以上文化程度，持有特殊 工种操作证书， 三年以上实际工

5、作经历。 弱电工应懂低压间的 供电、自动、联动工作原理，并具备排除各种故障的能力，消 防设备系统的专业专职人员必须全面懂得消防设备系统原理 和排除故障的能力。 ，水工能懂图纸， 能处理上下水设备故障， 懂维修安装技术， 班长具备技师职称， 具有一定的组织协调能 力。H、清洁绿化工：初中以上文化， 30岁以下，以女性为主，品貌良 好，勤劳敬业，遵守纪律，责任心强，经技能培训上岗。班长 须高中以上文化，有两年以上专业工作经验，组织纪律性强， 具备一定的管理3能力。三、管理规章制度和管理服务内容A、管理规章制度各项管理规章制度均以IS09002质量体系为蓝本，可结合自身特点 进行增删和完善。主要体系

6、有：人事工作手册； 办公室工作手册；管理处工作手册； 清洁绿化手册；安全保卫手册； 维修工作手册； 设备工作手册， 工程规章制度手册；消防工作手册； 各类质量记录和表格。 4B物业管理服务内容 物业的接管和验收入伙保安服务大堂道口 停车库巡逻 监控、消防中心 维修服务 住宅部分 公共部分 日常房屋管理服务装修搬运物品来访投诉清洁绿化服务清洁绿化社区文化活动5四、管理服务分项标准和内容、措施序号项目国家及 深圳市 指标承诺 指标内容及措施1房屋完好率98%99%房屋外观无破损，无改变 使用功能，无乱搭建，公 用设施及通道无随意占 用。2房屋零 修及时 率、合格 率98%100%99%100%接到

7、维修单在承诺时间内 到达现场，零修及时完成， 急修不过夜。3维修质 量合格 率100%100%分项检查，结合部位严格 把关，按照工序步到位， 杜绝返工。4管理费收缴率98%98%按规定标准收取，在入住 同时办理银行托收。不擅 自提高收费标准，不乱收 费。5绿化完 好率95%98%区内绿化地布局合理优 美，花草树木与建筑小品 配置得当，专业人员管理。6清洁、保 洁率99%99%区内实行卫生责任包干， 全天12小时保洁制，楼梯 周清扫擦拭二次，清洗一 次，垃圾日产日清，卫生 设施齐全、完好。7道路完 好率及 使用率90%96%道路畅通无损坏，路面平 坦整洁，排水畅通，无随 意占道，无改变使用功能。

8、8化粪池、雨 水井、污水 井完好率100%定期疏通、清理，井盖 齐全完好，保证排放通 畅、无阻。9排水管、明 暗沟完好 率98%排水畅通无堵、无积水、 无塌陷、无残缺。10 路灯完好 率95%98%路灯完好无损，晚间正 常使用，定期检查、维 护保养，保持洁净。11公共文化 娱乐、休闲 及小区雕 塑完好率95%98%确保娱乐设施使用功 能，定期正常使用，定 期检查、维修保养，保 持洁净。12生活用水 用电供应 率及水电 费收缴率98%98%定期对供水设备进行检 查、保养，保证其完好， 按规定标准收费，不擅 自加价。13住房维修 回访率30%30%以上接听住户报修电话铃声 不超过3响，到达维修现

9、场不超过双方约定时 间，指定专人回访，健 全回访记录。14小区治安 案件发生 率0. 2%0 . 2%以下24小时巡逻，力保居民 无被盗事件，年度无重 大刑事案件发生。15防火设备 完好率，消 防供水率100%100%定期检查维护，确保消 防系统设备完好无损。16火灾发生率0. 1%0 . 1%以下加强消防宣传，增强居 民防火意识，建立义务 消防队，定期演练，勤 检查，及时消除火灾隐 患。17违章发生 率1%加强宣传和巡视，跟踪18住户 有效 投诉 率0. 8%0. 5%按政策规定搞 好各项工作， 提高管理人员 素质，定期征 求居民意见， 主动改进工 作，建立回访 制度。住户 投诉 处理 率9

10、5%100%19理员业训格 管人专培合率100%及时组织无证人 员参加取证培训。20居民 对物 业管 理满 意率95%96%教育员工视业 主为衣食父 母，全心全意 为居民服务， 尽全力为居民 排忧解难。21档案 建立 与完 好率100%加强硬件投入，指 定专人全部实行 电脑化管理，确保 档案齐全，管理完 善。五、管理处物资装备配备方案根据规模、人员配备、管理服务具体情况，经测算，其开办费（预 算）如下：A 行政办公设备和办公用品137840元；B、保安装备、用品103800元；C 清洁、绿化工具用品77340元；D 维修工具用品66665元；E、员工食堂设备用品110860元；F、员工宿舍用品

11、104980元。以上费用合计524145元。（预算）表18设备 名称单位数量单价 （元）金额 （元）备注办公 桌张146509100办公室11张（把）， 财务室3张（把）。办公 椅把144005600会议 桌张130003000开会、接待两用会议 椅把5020010000电话部410004000电脑台4850034000电脑台 椅套410004000打印机台4300012000复印机台12000020000传真机台136003600饮水机台124002400计算 器部4160640办公室、财务室各2 部。保险柜台120002000照相机部125002500过胶机部1800800自行车部3500

12、1500文件柜个48003200宣传 柜个2700014000不锈钢管理处办公室设备、用品装备购置计划小区平 面图个1500500日常办 公品批150005000分体 式空 调台245009000暂未编入计划总额 内合计 金额137840保安装备购置计划装备名 称单 位数量单价（元）金额（元）备注夏装套968017640每人两 套冬装套9615014400每人两 套迷彩服套481004800贝雷帽顶48351680武装袋条48251200军大衣件481205760军胶鞋双4815720警棍根151001500对讲机卡机部3450013500至少两 部训练器材批1400

13、04000合计金 额103800清洁、绿化装备购置计划设备名称单数量单价金额备注9（预算）10（预算）位|（元）|（元）垃圾推车部53001500剪草机台186008600抛光机台11500015000吸水机台160006000洗池机台160006000不锈钢烟筒个420000800果皮箱个153805700垃圾桶个120809600锄头把22040喷散头个1130130剪枝刀把250100胶水管米30061800工作服（冬）套441305270每人2套工作服 （夏）套441004400每人2套地刷把3015450可分两次购毛巾条30051500可分多次购稀盐酸桶1045450可分多次购去污粉

14、箱20801600可分多次购清洁精箱101001000可分2次购地拖把4020800地拖桶个4015600黑色垃圾 袋个40000. 451800收垃圾用，可分2次购白色垃圾 袋个250000. 153750分发用户， 可分多次购合计金额77340维修工具、用品装备购置计划 （预算）表4设备名称单位数量单价（元）金额（元）备注11铝梯架250010005步梯铝梯架260012007步梯铝锑架180080012步梯万用表块2260520数字 式北欧表块2400800数字 式钳形电流表块1300300两用扳手套1850850套筒扳手套1850850内六角扳手套1150150活扳手套1200200钢

15、丝钳:把1465910剥线钳把1175825尖嘴钳把1465910管钳子:套2200400电工刀把1140440螺丝刀套650300玻璃刀把18080试电笔支1120220手电钻台1680680进口冲击钻台180008000管道疏通机台120002000台钻台115001500工作台台128002800台钳台1800800砂轮切割机台124002400砂轮机台1680680云石切割机台112001200潜水泵台1800800电焊机台110001000手机锯台112501250值班桌张25001000值班椅把2120240工作服套2840011200各二 套高空作业专 用工具套115000150

16、0含高 压泵摇表块112001200高压试电笔支280160维修材料批140004000合计金额66665员工食堂用品装备购置计划（预算）表5设 备 名 称单位数量单价 （元）金额备注煤 气 灶个23006001、含安装费用2、由环 保局验收通过3、如没有 开通煤气管道，应另行 考虑燃料费用排 油 烟 机 油 污 系 统套12000020000排风机台38002400炒锅个1140汤锅个1120120煤气 饭锅个1800800冷柜台235007000蒸笼套13900900碗 柜个 110001000木柜菜板 台台135003500和面 机台115001500烤箱台12

17、0002000压面 机台115001500绞肉 机台115001500长条 饭桌张30250-3007500-9000圆凳张110404400洗碗 槽个115001500工作 服套81501200开水 器套114001400合 计 金 额110860员工宿舍用品装备购置计划（预算）表613设备名称单位数量单价（元）金额单人床张10215015300床垫张102404080单人衣柜个10225025500折叠椅个80453600单人写字台个10215015300暖水瓶个80201600开水器套214002800电淋浴器个108008000洗衣机台5200010000电视机台416006400会议

18、室29英寸 正副主任21英 寸助理主任14英 寸音响、功放VCD套190009000其它用品批120002000合计金额10498014六、物业管理用房设想物业管理用房是做好物业管理工作的必备物质条件，根据深圳市 物业管理法规要求，结合实际，现就物业管理用房做如下设想： 一管理处办公室（应选在较为明显、方便业主的位置， 具有办公室与财务室相隔离措施）二员工会议室（带卫生间功能）三员工娱乐室（带卫生间功能） 四员工食堂（厨房餐厅分离，带炊事员宿舍） 五员工宿舍A、助理主任以上为单间，带卫生间功能，面积在 15平 方米以上；B 助理员、财务：分男女员工，2-4人一间，带卫生间功能；C 保安、维修班

19、，按人均6平方米安排；D 清洁工：男女员工，按人均6平方米安排；E、电工值班室一间；F、维修操作间一间；G 消防24小时值班室一间；H 总物资仓库一间，面积在40平方米以上。15七、物业管理员工薪金分配方案（参考意见）物业是津房物业发展有限公司在深圳向现代化物业管理领域进军 的第一个物业，是津房物业发展有限公司不断发展壮大以及培训、储备 物业管理人才的基地，对于探索、探讨物业管理发展方向有一定的积极 作用。基于以上因素，特编制以下方案：项 目 标 准 职 别标准工 资 月/年奖金 月/年年加 班费年度 福利 费年度 过节 费年度 探亲 费年度 伙食 费年度 制装 费年度合计主 任1980/23

20、7602376/2851242482640100023003003840200068600副 主 任1560/187201872/2246436562640100023003003840200056920助 理 主 任1210 /145201452/1742423302640100013003003840180045154助 理 880/1056/1922 2640 1000 1100员10560126703840 1600 35382水 电 技 工680/8160816/9792163218008000038460026624保 安 员560/6720672/8064134418008000

21、0384060023168清 洁 工350/4200420/5040840180080000384050017020炊 事 员680/8160816/97921632180080000384060026624合 计7900/948009480/11376017604177607200700090030720970029949216八、社区文化活动（一）社区文化活动安排A、年初根据实际编制年度社区文化工作规划，明确当年社区文 化活动的时间、场地、内容、人员、经费等事项。B、每年共开二次业主代表座谈会，向业主发放一次社区文化活动征 询意见表，加强与业主的沟通，以便广泛地听取业主对社区文化 的要求，

22、组织好社区文化活动。C、广泛发动小区内各层次人员，为搞好社区文化活动献计献策，提 高社区文化活动质量，对积极参与社区文化活动并做出突出成绩 者给予一定的奖励。D 年终搞好社区文化工作总结，使之不断发展、提高。（二）社区文化活动A、充分利用现有的文化设施，因地制宜开展诸如健美、棋艺、歌咏、 老年交际舞等健康、丰富的文化、娱乐、活动。B、 充分利用小区内的露天空间、网球场、游泳池等场地，开辟跑道、 露天舞场、网球比赛、游泳比赛等项目。（三）年度社区文化活动固定规划月 份活动内容参加人员备注17常年设电脑学习室、儿童活动中心、少 年学刁至、老年活动场、健身至、 舞蹈室、桌球室、四季游泳池、网 球场及

23、露天舞场等。全体业主、 住户季 度举办兀旦棋类、球类等 活动，举办春节联欢晚 会活动，开展学雷锋、 义务服务日活动管理处员工、 全体业主及住 户派发奖 品，为 业主送 温暖季 度召开业主代表座谈会， 听取业主多方面的意见 和建议，改进工作，组 织五一文体活动，举办 以家庭为单位的卡拉0K 比赛。同上派发奖 品三季 度举办书法、绘画等比赛活动，展览 优秀作品，提咼文化品位分少儿组、 成年组四 季 度组织国庆文体活动，参 加公司举办的文体活 动，发放业主意见征询 书，召开业主代表座谈 会，举办圣诞游园活动。全体业主派发奖 品临时 性活 动根据全国或全市重大事件、重大节日、重大活 动内容，适时配合开

24、展内容相 致的文体活动。（四）社区文化活动要求和效果1、健康向上，寓教于乐，品位较高，形式多样，井然18有序；2、贵在参与，奖品精美节俭，重在陶冶情操，推动精神文明建设；3、气氛欢快轻松，居民喜闻乐见，吸引力强，照顾到各层次 的需求。4、通过社区文化活动，达到小区居民间、业主与管理处之间 的沟通与团结。九、便民服务便民服务活动是管理处体现业主至上、为业主服务的宗旨的重要一 环，对此，按无偿与有偿划分服务内容。（一）无偿服务A、通过与有关部门联系，力争常年为业主、住户无偿代办电话、 煤气开户、有线电视，代订报刊杂志、代发邮件、代请家教保 姆等，责任部门为管理处办公室。B、义务活动每半年组织义务清

25、洗汽车（一天，限本小区业主、住户车辆）， 责任部门为清洁班。半年进行一次物业管理法规宣传咨询活动（一天），责任部门 为管理处办公室。每年1-2次家用小电器义务维修（一天），责任部门为管理处 维修班。19C 开展多种形式的文体活动，见年度社区文化活动规划。（二）有偿服务便民有偿服务项目价目表序号单位注 备类 装 安一1窗z(调空式一台孔 留 预 有2 一窗z(调空式含 不 孔 留 预架无-3分z(调空体件 配 加g 支 含 不4架 支 调 空副金 合 口口 AT5洗衣机台10.00-20.00含调试6抽油烟机台50.00-80.00根据工作难易程 度及工时确定7排风扇台20.00-30.00根据

26、工作难易程 度及工时确定8热水器（电）台80.00-100.00根据工作难易程 度及工时确定9热水器（气）台100.00-150.00根据工作难易程 度及工时确定10玻璃平方米80.00-100.00根据工作难易程 度及工时确定11灯具、门 铃等个30.00 120.00根据工作难易程 度及工时确定12防盗门扇150.00-300.00根据工作难易程 度及工时确定13水表块30.00-50.00根据工作难易程 度及工时确定14水管米20.00-30.00根据工作难易程 度及工时确定15阀门个10.00-30.00根据工作难易程 度及工时确定16洗手盆个80.00-100.00根据工作难易程 度

27、及工时确定17洗菜盆个80.00-100.00根据工作难易程 度及工时确定18门锁个30.00-50.00根据工作难易程 度及工时确定19室内电路米20.00-30.00根据工作难易程 度及工时确定二维修类1浴缸堵塞个/次30.00 80.00根据工作难易程 度及工时确定2浴缸漏水个/30.00 80.00根据工作难易程次度及工时确定3洗手、菜 盆堵个/次20.00 80.00根据工作难易程 度及工时确定4洗手、菜 盆堵个/次20.00 50.00根据工作难易程 度及工时确定5马桶堵塞个/次10.00 100.00根据工作难易程 度及工时确定6马桶漏水个/次30.00 80.00根据工作难易程

28、 度及工时确定7地漏疏通个/次5.00 60.00根据工作难易程 度及工时确定208水龙头漏 水个/次5.00 15.00根据工作难易程度 及工时确定9水表漏水个/次20.00 30.00根据工作难易程度 及工时确定10抽油烟机台50.00 80.00根据工作难易程度 及工时确定11排风扇台10.00 20.00根据工作难易程度 及工时确定12热水器 （电）台50.00 100.00根据工作难易程度 及工时确定13热水器（气）台100.00-200.00根据工作难易程度 及工时确定14室内电路米20.00-50.00根据工作难易程度 及工时确定15电话部20.00 30.00根据工作难易程度

29、及工时确定16电源插座个/次10.00 20.00根据工作难易程度 及工时确定仃电表箱开 关个/次20.00 30.00根据工作难易程度 及工时确定18修补瓷砖平方 米10.00 30.00根据工作难易程度 及工时确定19刷油漆平方 米10.00-20.00根据工作难易程度 及工时确定20空调（窗式）台100.00-200.00不含电脑板、压缩 机21空调（分体）台200.00-250.00不含电脑板、压缩 机22灯具个20.00 60.00根据工作难易程度 及工时确定23铝合金拉 手个15.00-30.00含料24各类门个20.00 80.00根据工作难易程度 及工时确定三保洁类1清洗抽油

30、烟机台50.00-80.00根据工作难易程度 及工时确定2排风扇台10.00-20.00根据工作难易程度 及工时确定3空调过滤 网个/次10.00-20.00根据工作难易程度 及工时确定4房间清洁时/人15.00-25.00根据房间大小确定5室内全面 清理元2/M22元/M根据房间大小确定6木地板打 蜡元2/M2湿蜡1.5元/M根据房间大小确定7木地板打 蜡元2/M2干蜡3.5元/M根据房间大小确定四|租赁类1房屋套半月租金2车位1个半月租金五其他类1代办购物次/人10.00-30.00小件物品不含搬运 费注：1、表中除特别指明外均不含材料费。2、 表中未涉及到的服务项目，可参照市场价格收费，无市场价 格的