中原_2015长沙商办市场全分析18页

1、0中原大数据2015长沙商办市场全分析湖南中原研究中心湖南中原研究中心各类型物业成交面积占比（各类型物业成交面积占比（2015）商办物业成交面积占比趋势（商办物业成交面积占比趋势（2011-2015）商办物业消化占比商办物业消化占比商办年均销量占比在商办年均销量占比在10-13%，2015年市场容量扩大，前十月累计销量已年市场容量扩大，前十月累计销量已经超过经超过2014年全年，年全年，2015年全年同比涨幅较大。年全年同比涨幅较大。 近5年商办物业年销量占比维持在10%-13%，其中商业年均消化占比6.76%，办公仅4.38%； 2015年商办物业销量回升，其中商业成交量111.68万方，同

2、比涨幅18.32%，办公成交85.56万方，同比涨幅69.76%。12供销比供销比商业办公物业供销比（商业办公物业供销比（2014.01-2015.12） 2015年，商办物业供销比月度差异减小，趋于缓和，且双双走低，体现出供需增加的速度同频步调特征。 2015年，商业供销比1.79，较去年（2.80）大幅下调1.01，商业供应大幅下降；办公供销比2.26，较去年（2.74）缩小0.48，办公物业成交上涨幅度大于供应上涨幅度。2015年商办供销比双缩小，需求牵制新增供应的特征愈加明显，从粗放式年商办供销比双缩小，需求牵制新增供应的特征愈加明显，从粗放式增长向按需配置转变，但供大于求的特征依然未

3、变。增长向按需配置转变，但供大于求的特征依然未变。31-12月长沙市商业市场概况月长沙市商业市场概况长沙市月度商业供销情况（长沙市月度商业供销情况（2015.01-12）长沙市年度商业供销情况（长沙市年度商业供销情况（2011-2015） 2015年，商业供应199.77万方，同比下滑24.36%，成交111.66万方，同比上升18.32%，供销比1.79，今年以来成交面积前三的项目为高星物流园、金桥市场集群、高岭国际商贸城一期4号，成交面积均超过7万。4供销情况供销情况2015年，商业市场供过于求的态势有所缓解，供销比在年，商业市场供过于求的态势有所缓解，供销比在1.79，供应萎缩明，供应萎

4、缩明显，成交稳步增长。显，成交稳步增长。5商业价格商业价格长沙市各月商业价格走势（长沙市各月商业价格走势（2014.01-2015.12）2015年，长沙商业价格下跌，多数月份均价在年，长沙商业价格下跌，多数月份均价在1.4万万/平米以下，消化量主平米以下，消化量主要来自底商和商贸物流市场，集中性商业签约极少。要来自底商和商贸物流市场，集中性商业签约极少。 2015年长沙市商业累计成交均价13160元/平米，同比下跌14.40%，低于2014年水平。 2015年，共10个月份均价在14000元/平米以下，仅2个月份超过14000元/。区域区域芙蓉区芙蓉区天心区天心区岳麓区岳麓区开福区开福区雨花

5、区雨花区望城区望城区合计合计12月月0.41.271.961.71.81.899.02面积（万方）面积（万方）环比环比-9.09%76.39%-35.74%126.67%0.56%-30.51%-4.75%同比同比29.03%-88.94%79.82%-46.71%25.87%-36.15%-55.91%12月月281443091831463171127套数套数环比环比-9.68%69.41%-36.42%71.03%-3.95%-9.94%-7.09%同比同比-56.25%-33.02%61.78%-25.91%39.05%-33.96%-13.44%套均面积套均面积（）1438863931

6、236080分区成交同环比分区成交同环比开福区和天心区成交上涨，涨幅均较大，超过开福区和天心区成交上涨，涨幅均较大，超过70%；岳麓区和望城区下滑；岳麓区和望城区下滑幅度超过幅度超过30%。12月总体面积套数环比小幅下滑，单铺套均平稳。月总体面积套数环比小幅下滑，单铺套均平稳。商业物业成交同比环比一览表（商业物业成交同比环比一览表（2015.12）开福区、天心区本月成交商铺面积呈现增大态势。开福区成交面积上升幅度大于套数，套均增大；天心区套均变化丌大。岳麓区成交总面积减少，套数减少，套均丌变。望城区成交面积下降幅度大于套数下降幅度，套均缩小，本月签约成交的均为小铺。6区域区域2015年年201

7、4年年同比同比芙蓉区16369156164.82%天心63%岳麓区1597118404-13.22%开福区1355215208-10.89%雨花62%望城区854110193-16.21%内六区1316015373-14.40%长沙市各区商业供销（长沙市各区商业供销（2015）分区供销量价分区供销量价岳麓区、开福区商业总量供应过剩，芙蓉区供销比最大，去化压力大；望岳麓区、开福区商业总量供应过剩，芙蓉区供销比最大，去化压力大；望城区受两大物流园成交影响，供销量均可观。望城、岳麓、开福价格同比城区受两大物流园成交影响，供销量均可观。望城、岳麓、开

8、福价格同比下滑下滑10%以上，天心、芙蓉、雨花价格小幅上升，整体价格呈下滑趋势。以上，天心、芙蓉、雨花价格小幅上升，整体价格呈下滑趋势。各区商业价格变动（各区商业价格变动（2015）单位：元/7区位区位面积面积（万方）（万方）同比同比均价均价（元（元/）同比同比中心区中心区5.37-64.65%14953-11.27%中心区至二中心区至二环环23.34-19.29%185174.72%二环至三环二环至三环35.136.91%13938-5.58%三环以外三环以外8.27190.18%15475-12.15%长沙市各环线商业成交占比（长沙市各环线商业成交占比（2015）分环线商业量价分环线商业量

9、价商业用房成交主要集中在二环和三环之间，占比近一半；除中心区至二环商业用房成交主要集中在二环和三环之间，占比近一半；除中心区至二环外，价格丌同程度下滑。外，价格丌同程度下滑。各环线商业价格变动（各环线商业价格变动（2015） 鉴于开发的特殊条件，目前长沙市商业成交呈现“橄榄状”特点。中心区以外，三环之内商业成交量占总量的八成，中心城区和三环以外商业销量缩小，在20%以内。 中心区至二环之间价格平稳，均价小幅上涨；其余地段均有丌同程度下滑。注：环线区分丌包含望城区8排名排名本省前五名本省前五名占比占比外省市前五名外省市前五名占比占比1长沙市47.51%福建省4.04%2常德市3.10%浙江省2.

10、33%3郴州市0.57%湖北省1.60%4衡阳市3.03%广东省1.31%5怀化市0.60%江西市0.94%9长沙市六区商业成交客户来源情况（长沙市六区商业成交客户来源情况（2015）客户来源客户来源本地客户依旧是在长沙购铺的主力人群，且需求稳定，占比接近五成，本本地客户依旧是在长沙购铺的主力人群，且需求稳定，占比接近五成，本省外市占比三成五以上，外省市一成五以上。省外市占比三成五以上，外省市一成五以上。101-12月长沙市办公市场概况月长沙市办公市场概况长沙市月度办公供销情况（长沙市月度办公供销情况（2015）长沙市年度办公供销情况（长沙市年度办公供销情况（2011-2015）供销情况供销情

11、况近近2年，长沙写字楼处于供应爆发阶段，成交量维稳，年，长沙写字楼处于供应爆发阶段，成交量维稳，2015年成交上升。年成交上升。但供销比高位，办公市场竞争仍激烈。但供销比高位，办公市场竞争仍激烈。 2015年，办公供应193.64万方，同比上涨40.23%，成交85.56万方，同比涨幅69.76%，消化速度略快于供应速度；供销主要集中在金桥市场集群、钰龙天下佳园、东科园。近2年长沙写字楼供应爆发，多数项目建设近完工及第一波投资客完成投资，市场进入销售平稳阶段。 从近一年月度成交情况来看，单月成交面积超过7万方的有八个月，其余月份均低于7万平米。供应区域性差异较明显，12月单月仅芙蓉区、岳麓区和

12、雨花区有新增供应。1112办公价格办公价格长沙市各月办公价格走势（长沙市各月办公价格走势（2014-2015）2015年，写字楼价格弱于年，写字楼价格弱于2014年。目前，高端写字楼无法找到更多对位年。目前，高端写字楼无法找到更多对位客户，销售速度缓慢，客户，销售速度缓慢，40年产权公寓或普通品质高性价比写字楼是主力。年产权公寓或普通品质高性价比写字楼是主力。 2015年长沙市办公累计成交价格7939元/平米，同比下跌27.34%； 2015年，办公物业的价格持续走低，单月低于10000元/平米，呈现高端写字楼去化缓慢，中低价格的普通写字楼或者40年产权的公寓销路相对较好。区域区域芙蓉区芙蓉区

13、天心区天心区岳麓区岳麓区开福区开福区雨花区雨花区望城区望城区合计合计12月月0.391.71.880.961.792.18.82面积（万方）面积（万方）环比环比-58.06%20.57%50.40%41.18%-4.28%-50.70%-15.19%同比同比-26.42%34.92%121.18%-4.00%26.95%74.65%12月月312793511652503541430套数套数环比环比-39.22%28.57%30.48%66.67%-24.92%-50.56%-15.13%同比同比-46.55%158.33%216.22%223.53%135.85%229.49%套均面积套均面积

14、（）126615458725962分区成交同环比分区成交同环比11-12月月度成交处于高位，套均面积连续月月度成交处于高位，套均面积连续3个月保持平稳。个月保持平稳。办公物业成交同比环比一览表（办公物业成交同比环比一览表（2015.12） 岳麓区、开福区本月销量增长明显；芙蓉区、望城区本月成交大幅下滑。整体12月成交环比下滑。 整体套均面积平稳。13区域区域2015年年2014年年同比同比芙蓉区82619561-13.60%天心区951811361-16.22%岳麓区72507783-6.85%开福区1129214692-23.14%雨花区822910101-18.53%望城区35194103

15、-14.23%内六区793910926-27.34%长沙市各区办公供销（长沙市各区办公供销（2015）分区供销量价分区供销量价岳麓、芙蓉、望城区写字楼积压严重，雨花区成交量最高。整体价格同比岳麓、芙蓉、望城区写字楼积压严重，雨花区成交量最高。整体价格同比再次下滑，开福区依旧是办公物业价格标杆，其它区域均价均未超过万元，再次下滑，开福区依旧是办公物业价格标杆，其它区域均价均未超过万元，未来去化压力大。未来去化压力大。各区办公价格变动（各区办公价格变动（2015）单位：元/14区位区位面积面积（万方）（万方）同比同比均价均价（元（元/）同比同比中心区中心区1.54-81.27%13452-5.64

16、%中心区至二中心区至二环环27.5769.98%8798-31.49%二环至三环二环至三环32.8439.45%8040-11.18%三环以外三环以外13.10498.17%878077.55%长沙市各环线间办公成交占比（长沙市各环线间办公成交占比（2015）分环线办公量价分环线办公量价中心城区办公成交量巨量萎缩，价格仍最高；三环以外边缘区域成交量数中心城区办公成交量巨量萎缩，价格仍最高；三环以外边缘区域成交量数倍直追，价格随着产品提质逐渐攀升，其余区域均价丌同程度下滑。倍直追，价格随着产品提质逐渐攀升，其余区域均价丌同程度下滑。各环线办公价格变动（各环线办公价格变动（2015） 中心区以外，三环之内办公物业的成交量占总量近八成，逐年缓慢攀升；2015年，三环以外办公物业扩张速度加快，占比接近2成；中心城区锐减，占比仅2个点。 依托独有地段优势，中心城区价格居高，是唯一突破13000元/平米单价的区域；其余三个地段均价控制在8000-8800元/平米，三环以外涨势明显。注：环线区分丌包含望城区15排名排名本省前五名本省前五名占比占比外省市前五名外省市前五名占比占比1长沙市54.4