锦程文苑及锦江半岛商铺定价建议报告课件

1、伟业锦程文苑及锦江半岛商铺定价建议报告锦程文苑及锦江半岛商铺定价建议报告伟业租赁公司 2011-4-16目 录第一部分袍江整体商业环境及项目所在区域发展规划一、 袍江整体商业环境二、 项目所在区域发展规划第二部分项目所在区域商业发展状况一、 周边商业状况二、 周边主要商业价格分析三、 周边主要将推商业情况第三部分 锦程文苑及锦江半岛商铺概况一、 商铺位置分布图二、 面积分布情况三、 与周边商铺的优劣势分析第四部分意向客户分析一、 面积区间二、 置业用途三、 付款方式第五部分定价建议一、 定价原则二、 定价依据三、 具体定价 45 / 45第一部分 袍江整体商业环境及项目所在区域发展规划一、 袍

2、江整体商业环境（略）二 、项目所在区域发展规划中心商住区西区规划用地范围为东至越王路、西至中兴大道、南至群贤路、北至329国道，总面积6.232平方公里，是全区行政、商贸、居住配套服务中心。该区规划结构为“三心三轴三区”：三心是指行政办公中心、商业金融中心、商务办公中心；三轴是指世纪街城市发展轴、中兴大道交通发展轴、丁墟江-王家池景观轴；三区是指世纪街和越东路两条主干道分割而成的三个居住区。规划定位为绍兴大城市现代化城市景观的展示区和杭州湾产业带的后方基地，主要发展代表现代商贸业态发展方向的仓储商店、大型综合超市等。国际华城那两幢大楼裙楼商业：可能会是个大卖场，大超市加普通商场。 *TB Xs

3、r, 益泉世纪城，楼下四层为电影院及娱乐场所KTV，健身房等。 wj%WSQj/y 金湖湾（袍中路和世纪街口） 4层底商为商铺，业态不详。 2,XN 亲亲家园推出袍江高端美食广场。 #jG?j3;? 袍中路和世纪街口西南脚可能会是豪华酒店。 THDbI s(5hFuyg 大型购物中心，涤荡（袍中路开通后很近），万达。 ,f9oOqqA %aMCi 第二部分 项目所在区域商业发展状况一、 周边商业状况锦程文苑及锦江半岛位于袍江中心商贸区，是袍江新区重点人居及配套建设区域，农贸市场、银行、文教、超市、建材特色商业街、美食特色商业街均集中在此。因新区还在人口集中的进程中，商业还处在初始阶段，区域内商

4、业档次普遍较低，呈现了散、乱、低的整体商业特点，未来随着人口的迁移聚集，片区内居住和商业将逐步提升，有一定的发展空间。袍江中心商贸区二、周边主要商业价格分析育贤路沿线除了天一农贸市场外，沿线商业全部为沿街底商。南星公寓底商商业调研采点位 置形 态面 积租 金阿娟鲜鲜水果店一层朝南沿街商铺层高：4米401.1万/年开间：3米进深：11米众达汽车修理一层朝南沿街商铺层高：4米1404.4万/年开间：3.2米4进深：11米品味生活家居一层朝南沿街商铺层高：4米1102.5万/年开间：3.2米3进深：11米正泰电工一层朝南沿街商铺层高：4米300.8万/年开间：3.2米进深：9.4米新琪尔电动车一层朝

5、南沿街商铺层高：4米601.7万/年开间：2.9米2进深：11米供销便利店一层朝南沿街商铺层高：4米1102.3万/年开间：3.2米3进深：11米埃克森油漆一层朝南沿街商铺层高：4米100开间：3.5米+3.3米进深：11米文昌雅苑底商商业调研采点位 置形 态面 积租 金年年有余一二层朝北沿街商铺层高：1F4.6米 2F3.2米2003.4万/年开间：6.5米进深：14米仙客坊一二层朝北沿街商铺层高：1F4.6米 2F3.2米2003.4万/年开间：6.5米进深：14米永能电动车一二层朝北沿街商铺层高：1F4.6米 2F3.2米1302万/年开间：3.5米进深：14米车饰界一二层朝北沿街商铺层

6、高：1F4.6米 2F3.2米1502万/年开间：2.25+2.25进深：14米组合造型一二层朝北沿街商铺层高：1F4.6米 2F3.2米1501.7万/年开间：2.25+2.25进深：14米天一小区底商商业调研采点位 置形 态面 积租 金咱家饭庄一二层朝南沿街商铺层高：1F4.5米 2F3米1502.5万/年开间：4.5米进深：15米天一棒冰速冻批发一二层朝南沿街商铺层高：1F4.5米 2F3米2202.4万/年开间：4.0米2进深：15米亲亲宝贝一二层朝南沿街商铺层高：1F4.5米 2F3米1502万/年开间：4.2米进深：15米妈妈100一二层朝南沿街商铺层高：1F4.5米 2F3米15

7、01.7万/年开间：4.2米进深：15米百安花园底商商业调研采点位 置形 态面 积租 金世纪华联一层朝南沿街商铺层高：3.9米26013万/年开间：27.6米进深：姐妹蛋糕一层朝南沿街商铺层高：3.9米421.5万/年开间：3.2米进深：13米经典漆装饰材料一层朝南沿街商铺层高：3.9米842.4万/年开间：6.5米进深：13米绿衣干洗一层朝南沿街商铺层高：3.9米401.3万/年开间：3米进深：13米美丽现场美发一层朝南沿街商铺层高：3.9米401.5万/年开间：3米进深：13米百盛街沿线除了供销超市袍江购物中心、袍江农贸市场、纵横商业广场、金桥商务大楼外，其余商业为沿街底商。百盛街主要业态

8、为特色建材装饰材料。百盛街有较大规模的商业，但是运作不成功。对锦江半岛有参考意义的为底商。天谛公寓底商商业调研采点位 置形 态面 积租 金十字绣一二层朝南沿街商铺层高：1F3.9米 2F2.8米1161.8万/年开间：3.6米进深：15米沙县小吃一二层朝南沿街商铺层高：1F3.9米 2F2.8米1162万/年开间：3.6米进深：15米哎呀呀饰品一二层朝南沿街商铺十字街转角层高：1F3.9米 2F2.8米1162.3万/年开间：3.6米进深：15米天工华庭底商商业调研采点位 置形 态面 积租 金乐家居陶瓷一二层朝南沿街商铺层高：1F4米 2F3米3506.4万/年开间：3.3米4进深：13米新盟

9、电动五金一二层朝南沿街商铺层高：1F4米 2F3米901.5万/年开间：12米进深：3.8米意利宝陶瓷一二层朝南沿街商铺层高：1F4米 2F3米2006万/年开间：7.7米进深：13米寺东小区底商商业调研采点位 置形 态面 积租 金江南人家一二层朝北沿街商铺层高：1F4米 2F3米1403.5万/年开间：7米进深：10米好又多超市一二层朝北沿街商铺层高：1F4米 2F3米70015万/年开间：35米进深：10米窗帘世界一二层朝北沿街商铺层高：1F4米 2F3米700.9万/年开间：3.3米进深：10米凯牌地板一二层朝北沿街商铺层高：1F4米 2F3米3904万/年开间：5米3进深：10米多乐士

10、形象店一二层朝北沿街商铺层高：1F4米 2F3米1202万/年开间：6米进深：10米三、周边主要将推商业情况物业蔚蓝星城建筑类型高层公寓区块商圈中心商贸区开发商绍兴合鑫置业具体方位南至育贤路、西至袍中路，北至李家池总建筑面积198890平方商铺总体量2300主力面积段开间层高销售均价未定楼盘商铺数商铺类型底商楼层2层交通配套交通便捷，18、315王家村站商业规划：生活配套物业亲亲家园建筑类型住宅、公寓、排屋区块商圈中心商贸区开发商绍兴坤和建设具体方位南至育贤路、西至袍中路，北至李家池总建筑面积198890平方商铺总体量2.3万方主力面积段80-136开间层高销售均价8500元/楼盘商铺数商铺类

11、型内街+广场楼层2-3层交通配套18路（王家村下）、26路（钟家甲保健站下）、315路（王家村下）商业规划：主题特色餐饮街，生活配套物业国际华城建筑类型多层、小高层、高层、联排别墅、商业、办公区块商圈中心商贸区开发商绍兴上投房地产开发有限公司具体方位南至育贤路、西至袍中路，北至李家池总建筑面积240000平方商铺总体量2.1万方主力面积段100-102120-15 192-246开间层高销售均价7800元/楼盘商铺数商铺类型沿街独立商业裙房集中商业楼层3-4交通配套26路、317路、308路商业规划：大型商业物业南岸花园建筑类型住宅、单身公寓、商铺、写字楼区块商圈中心商贸区开发商绍兴星元房地产

12、开发有限公司具体方位南至世纪街、西至袍中路总建筑面积120000平方商铺总体量主力面积段93-139开间层高销售均价8500元/楼盘商铺数西区29间，东区48间商铺类型底商楼层2交通配套26路、126路、18路、315路、308路商业规划：销售物业，无特别规划 第三部分 锦程文苑及锦江半岛商铺概况一、 商铺位置分布锦程文苑1#商铺锦程文苑2#商铺锦程文苑4#商铺锦程文苑5#商铺锦程文苑6#商铺锦江半岛商铺二、面积分布情况楼 幢编号面积（）层数开间（米）进深（米）锦程文苑1#商铺1154.8827.210.642222.6437.210.643212.9637.210.644145.227.21

13、0.645191.7537.210.646222.6437.210.647165.6437.010.64877.4423.610.649212.9637.210.6410188.7637.210.6411188.7637.210.6412188.7637.210.6413145.2027.210.64锦程文苑2#商铺1119.4623.616.442119.4623.616.443165.9333.615.244165.9333.615.245174.7733.616.446174.7733.616.447162.8425.315.248119.4623.616.449119.4623.616

14、.4410174.7733.616.4411165.9333.615.2412174.7733.616.4413119.4623.616.44锦程文苑4#商铺1142.4625132144.7025.5133210.525.313439.1424.9135162.8826.5136142.5424.2137164.3026.513853.5924.9139176.3825.313锦程文苑5#商铺1224.6325.713.242102.5423.613.243170.522613.24419.5822.613.245170.522613.246101.9823.613.247101.9823.

15、613.248170.922613.24919.5822.613.2410170.522613.2411101.9823.613.24锦程文苑6#商铺1131.4226132142.5023.613318.6822.6134171.4226135102.5023.6136102.5023.6137171.422613818.6822.6139171.42261310102.5023.613转角商务楼5锦江半岛商铺118821210011.32183.51170011.33184.1421110011.3三、与周边商铺的优劣势分析1.左右皆有成熟小区，与3所学校比邻，培育期可缩短；2.商铺面东面

16、北成L型，面北部分日照时间短；3.商铺面宽不均匀，进深普遍较长，降低了实际利用率，不利于品牌入驻；4除周边住户和上下班人流，鲜有日常消费散客。第四部分 意向客户分析截止2011年4月7日，锦程文苑锦江半岛商铺共积累客户49组，通过电话回访，从需求面积、置业用途、付款方式这三方面对49组登记意向客户进行比较分析，具体意向需求统计如下：一、 需求面积：面积人数百分比100以下2143%100-2002041%200-300510%300以上36%上图表明，小面积商铺需求旺盛，锦程文苑和锦江半岛商铺的主力户型面积在100-200之间，比较符合市场的需求，坚持要等开盘价格出来后再做决定的客户有3组，未

17、纳入统计。二、置业用途用途人数百分比投资3061%自用1939%由于政府调控住宅，社会上的投资力量转移到商铺上。项目社区商业的属性，使得自己购铺自己使用也占到相当比例，这部分客户也不排除物业增值后转手的打算。三、付款方式付款方式人数百分比一次性付清1327%银行按揭3673%价格主导了消费者，有18组消费者明确表示单价不高将扩大购买面积，其他楼盘商铺的供应也将吸引消费者的注意力。电话回访中，多数客户认同地段价值。截止4月17日意向客户资料：联系电话联系人楼盘面积区间（）置业用途付款方先生锦程文苑60-80投资一次女士锦程文苑100自用按揭13

18、757586915俞女士锦程文苑20自用按先生锦程文苑100投资按女士锦江半岛100以上投资一次性88130559安女士锦程文苑70-80自用按先生锦程文苑350-800投资按先生锦程文苑100以上自用按风锦程文苑100投资按志刚锦程文苑50自用按先生锦程文苑100自用一次刚锦程文苑150自用按仁兴锦程文苑100以上投资一次先生锦程文苑1

19、00以上投资按先生锦程文苑50-60投资一次先生锦程文苑100投资一次小姐锦程文苑40投资按华锦程文苑250-350投资一次国龙锦程文苑40自用一次先生锦程文苑100投资按先生锦程文苑100投资按先生锦程文苑300投资按利荣锦程文苑120投资按海涛锦程文苑40自用按先生锦程文苑120投资按/p>

20、潘先生锦程文苑150自用按先生锦程文苑100投资一次先生锦程文苑60-120投资按国芬锦程文苑100投资按先生锦程文苑70投资按先生锦程文苑80-90自用按君子锦程文苑60-70自用按揭88855260丁帮根锦程文苑240自用一次先生锦程文苑50-70投资按先生锦程文苑70-80投资按建林锦程文苑700-1000投资按城锦程文苑60-90

21、投资按伟淼锦程文苑40-50自用一次荷英锦程文苑70-80自用按东标锦程文苑200以上自用按家家电锦江半岛200自用按玉龙锦程文苑150投资按先生锦江半岛100以上投资按香第锦程文苑70-80投资按如法锦程文苑200以上投资按先生锦程文苑40自用按先生锦程文苑90投资一次建军锦程文苑50自用按揭130177153

22、31吴先生锦程文苑100投资一次性第五部分 定价建议该项目定价应主要参考周边商业价格情况，同时结合区域商业发展的未来前景和项目自身户型面积情况，与袍江其他相关楼盘进行类比，得到能为消费者和市场都能接受的价格，从而确保商铺的销售利润和去化速度。一、 定价原则1、 前瞻性：需充分考虑项目所在区域的发展前景和未来人口的聚集程度；2、 快速去化：以快速回笼资金为目的，在保证利润的前提下需制定合理价格达成高去化率和高去化速度。3、 销售均好：项目的商铺分布集中，位置形式和面积各有不同，东朝向利用率高光照较好，北朝向人流更加充沛，价格定位保持均好性，适当拉开价差。rZ3ji(4HS二、定价依据1、袍江中心

23、区商业销售的价格情况袍江新区道路规划完整，商贸中心区交通可达性佳，各楼盘距离较近，商业以社区生活配套为主流，情况基本相似。旗舰商业尚未形成，因此商铺的总体价值还没有急剧提升，涨幅在9-12% /年。商铺价格以世纪街袍中路十字交叉为第一梯级，百盛街袍中路十字交叉为第二梯级。金湖湾项目沿袍中路有现铺销售，均价8500元/。南岸花园沿世纪街会所对工商银行的售价为8000元/。考虑到锦程文苑周围有3所学校、一个幼儿园等加分因素，锦程文苑销售价格在9000元 /；锦江半岛销售价格在10000元/。2、租金类比法：袍江各街道段商业价值估算表：元/天/0.600.331.930.491171.540.820

24、.400.560.190.471.100.32万元/0.780.570.860.951.2根据项目定位，锦程文苑纯一层租金应达到0.65元/天/，二层商铺租金价格一般为一层的0.625倍，故二层租金价格为0.65元/天/0.625=0.41元/天/。部分二手商铺挂牌价格：楼 盘面积（）层数总价（万元）单价（元/）天谛公寓992656565天谛公寓117.782958066天谛公寓1172988376天谛公寓271238518财富中心步行街26031405385财富中心步行街1441906250百盛街1192857143百盛街顺旺基700275010714寺东街4433（后院带车棚）270609

25、5寺东街1182988305寺东街20021256250寺东街1102726545寺东街（世纪广场）257.221505832世纪广场凯旋路18#100505000世纪广场百兴花园110706364世纪广场12311008130越中新天地180623444越中新天地109706422越中新天地180824556宏达美安居129603333越胜公寓1222655328越胜公寓862809302汤公路中行边231+6022809621汤公路伯龙市场68.2+34.42706823天工华庭北面靠329国道152583816东方明珠62.48508002教育路华欣大厦边72557639农行边转角245

26、32108571金湖湾91210912000三、具体定价建议1、收益还原法：在价格稳定的市场中，商用物业不同于普通住宅的最大特点：在于其可以实现非常可观的收益，不论是出租还是自主经营，每年都会有一笔固定的收益，这就产生了一个年收益率的概念。事实上，铺位自主经营的收益率一般要高于出租，这是当所有权和经营权分离时必要的利益分配要求，因此租金可以体现一个商铺的价值，同时，租金已经不包含其他成本，又比较稳定。年收益率=年租金商铺总价（暂不考虑物业管理费）租金水平是由多方面因素决定的，如业态及商圈的变化情况等，有较多的不确定性因素，但商铺的回报率一般在4-7%之间，目前贷款年利率在6.8%，客户的投资心

27、理预期通常希望租金收益起码能够支付大部分按揭款，因此，建议投资回报率在6.80%-7%之间。由于袍江的商业回报率还不可能达到7%这样的水平，建议价格取其下限，即6.8%。锦程文苑：0.65365/6.8%=3489元/平方米锦江半岛：0.70365/6.8%=3757元/平方米2、简易国际评估法国际上专业的理财公司评估一处物业投资价值的简单方法。基本公式为：年收益率（租金）15年=房产购买价，则认为该物业物有所值，即15年收回投资成本。以本项目日租金0.65元 /天/来计算，年租金递增率6%计算，则本项目具体价格测算如下：锦程文苑：售价=0.65365（1+1.06+1.0614）=5522.

28、231元/锦江半岛：售价=0.70365（1+1.06+1.0614）=5947元/3、定价的常规界定法住宅底商价格往往参考其住宅价格，一般来说，商铺的价格是住宅价格的1.1-1.6倍左右，目前锦江半岛的住宅价格均价7800元 /，则锦江半岛商铺价格范围在8580元/-12480元/之间。百盛街商业已成气候，建议取中间值，即12000元/；锦程文苑是安居房，其对面亲亲家园住宅均价为8500元/，参考其价格，商铺价格在9350元/-13600元/之间。综合上述几种方法，将3种价格平均，得出均价为：锦程文苑7537元/；锦江半岛7395元/。考虑到袍江极速发展，商业相对滞后，前景光明的特点，建议锦

29、程文苑9000元 /，锦江半岛11000元/。同时，根据不同的面积和位置区分，适当拉开价差，具体建议如下：1、位置系数沿十字路口：+1000沿小区出入口：+10002、面积系数一二层商铺面积比S=S1/S21.0 +3000.9S1.0 +00.8S0.9 -2000.7S0.8 -400S0.7 -500为控制总价，总面积大于200，-200；总面积大于250，-500整理以上参数设定，每户的单价为：商铺号系数锦程文苑1#商铺12345678910111213沿十字路口+600+800+1000沿小区出入口+1000一二层面积比+300+300+300+300+300+300+300+300

30、+300+300+300+300+300开间+250+250+250+250+250+250+250-150+250+250+250+250+250进深-200-200-200-200-200-200-200-200-200-200-200-200户型方整度-150-150-150-150-150-150面积-200-200-200+150-200柱密度-100-100-100合计+1350+1500+200+250+250+350+100-100+150+700+900+1100单价1035091509000925092509250930091009000925098001000010200

31、商铺号系数锦程文苑2#商铺12345678910111213沿十字路口沿小区出入口+1000一二层面积比+300+300+300+300+300+300+300+300+300+300+300+300+300开间-150-150-150-150-150-150-150-150-150-150-150-150-150进深-300-300-150-150-300-300-150-300-300-300-150-300-300户型方整度面积+100+100+100+100+100柱密度合计-50-5000-150-1500-50-50-1500-150+950单价895089509000900088

32、5088509000895089508850900088509950商铺号系数锦程文苑4#商铺123456789沿十字路口沿小区出入口+800一二层面积比+300+300+300+300+300+300+300+300-400开间+250+250+250+250+250+100+300+200+150进深-200-200-200+200-200-200-200-200-200户型方整度-150+200-150-150-100-150面积+300柱密度-150-150-150合计+350+350+200+950+50+50+250+350+200单价93509350925099509050905

33、0925093509200商铺号系数锦程文苑5#商铺1234567891011沿十字路口沿小区出入口一二层面积比+300+300+300+300+300+300+300+300+300+300+300开间+200-150+150-200+200-200-200+200-200+200-200进深-200-200-200+200-200-200-200-200+200-200-200户型方整度面积-200+150+200+100+100+200+100柱密度-100-150-100-100-150-150-100合计+100+100-50+500-150-100-100-150+500-150-

34、100单价91009100885095009000890089009000950090008900商铺号系数锦程文苑6#商铺12345678910沿十字路口+1000+800+600沿小区出入口一二层面积比+300+300+300+300+300+300+300+300+300+300开间+250-200-200+200-200-200+200-200+200-200进深-200-200+200-200-200-200-200+200-200-200户型方整度-200面积-200+200+100+100+200+100柱密度-200-150-150-150合计+1150+300+1100-150-150+500-150单价101509300101009000900090009000950090009000商铺号系数锦江半岛商铺123沿十字路口沿小区出入口+1000+600一二层面积比+300+300+300开间+200+200+200进深+200+200+200户型方整度-200-200-200面积-200-200-200柱密度-200-200-200合计+1100+1100+100单价121001170011100总价及均价如下：楼