湖南家家乐湘菜配送中心建设项目

1、湖南家家乐湘菜配送中心建设项目投资计划书 建设地点：湖南省长沙县黄兴镇 建设单位：北京东方红餐饮有限公司 湖南华实资本创业投资中心编制时间：2013年02月 第一章投资方基本情况11概述 本项目由北京东方红餐饮有限公司、湖南家家乐农业发展有限公司联合湖南华实资本创业投资中心(有限合伙)共同投资，由湖南家家乐农业发展有限公司承建。本项目拟于长沙县黄兴镇长沙县黄兴镇现代市场群规划区，马王堆蔬菜市场三期用地西侧团区南北向主干道东侧，申请用地160亩，预计投资571亿元人民币，建立一个现代化湘菜配送中心，致力于研究、推广和发展湘菜产业和湘菜文化。集湘菜原辅材料及其它农产品生产、加工、研究、集散、配送于

2、一体，推动湘菜产业链的完善，提高湘菜产业化的水平，精简农产品流通环节。提高农产晶生产者收入，降低农产晶消费价格，带动城市县发展有机蔬菜、观光农业，保障餐桌安全，食晶安全。12主要投资方基本情况 项目发起人及主耍投资方北京东方餐饮有限公司曾成功地投资湘君府、东方红等著名餐饮企业，开辟了湘菜进入北京高端餐饮市场的新纪元，奠定了湘菜在高端餐饮市场与粤菜分庭抗礼的新形势。公司名称：北京东方红餐饮有限公司资产情况：总资产人民币12亿元、固定资产人民币6500万元、流动资产人民币4000万元、无形资产等人民币1500万元。公司经营项目及晶牌：圭营湘、粤菜两大菜系；“北京东方红”为北京湘菜产业龙头企业，奠定

3、了湘菜在北京高端餐饮市场的地位。营业收入：年营业收入人民币6500万元。税收贡献：2009年税收贡献人民币700万元，2010年税收贡献人民币750万元。经营布局：目前圭耍经营地区为北京，正在计划进军广州、上海、长沙三地的餐饮市场。发展战略：坚持为顾客提供正宗的湖湘美食、精美粤菜，同时在人文情愫、营养、食疗方面独具新的特色，坚持高标准、高品质，走高端餐饮的发展路线。主要企业文化，用心经营、用爱服务，毕生致力于研究、推广和发展湘菜文化产业。坚持一贯标准，改善生活晶质。其他：开发以“韶山井冈山”等具有革命历史意义题材的月饼，短短一个月时间里创下了25000盒销售业绩；多次获得嘉奖，被权威机构授予“

4、国家特级酒家”、“中国湘菜名店”、“中国餐饮名店”等诸多头衔，多次完成国家重要领导人、全国人大代表、全国政协代表接待工作，多次承办省委省政府在首都举行的驻京官员春节团拜会，2008年，北京奥运会期间，成功接待了中国奥运会成员和瑙鲁国家奥委会主席及其他成员。 第二章项目基本情况21项目实施计划 根据项目建设内容及资金到位可能性，初步设定项目建设期为2年，即自该项目可行性研究报告批复并下达投资计划之国起到项目竣工验收正式交付使用之目止为2年，具体实施进度如下： 1、2013年3月底前完成可行性研究报告批复。 2、可研报告批复后第13个月完成初步设计及审核。 3、可研报告批复后第46个月完成施工图设

5、计及招投标王作。 4、可研报告批复后第720个月建工程及国间工程全面施工I同时进行设备采购及安装调试；对人员进行技术培训。 5、可研报告批复后第2122个月建王程及田间工程全部扫尾。 6、可研报告批复后第2324个月编制验收报告，竣工交付使用。 项目计算期拟定12年，其中：建设期2年。计算期第2年1000官蔬菜标准化种植示范基地达到设计生产能力100，第3年项目达到设计生产能力85，第4年达到设计生产能力100。 项目建设的具体内容包括：“湘菜”加工、物流配送基地160亩，蔬菜核心示范基地1000亩，项目建设总用地规模1160亩。22项目设立组织形式 将以内资形式设立拟注册资本为500万元的有

6、限责任公司。23项目圭要贸易对象 初期以长沙地区为主，直接贸易对象为普通市民、批发商、超市、政府机关、学校及各大饭店、酒楼，之后，将逐步辐射至全省乃至全国。24预期经济效益 通过实地调研与详细论证，并对有关专家及行业资深从业人员进行了反复咨询，通过测算，预计完全建成达产后即可实现年加工销售各类湘菜制晶73万吨以上，营业收入48550万元人民币年利润总额为826695万元人民币，年缴纳销售税金及附加费169068万元，通过公司的经营活动，可为当地带来利税4亿元人民币以上；运营3年之后，公司年交易额争取达到10亿元人民币。根据预计的数据进行计算，项目投资回报期预计为78年，内部收益率1394，直接

7、提供1250个工作岗位，解决湘菜原辅材料加工、配送问题。加大农产晶流通能力和市场活力。25项目用地规划 项目拟申请用地160亩，约106720平方米，建筑面积217080平方米，建筑密度为4973，绿地率843，详见下表(单位：m)。26项目投资财务规划 项目预计总投资5714369万元(企业自筹4864369万元，拟申请财政资金3500万元，银行贷款5000万元)，其中，项目建设投资546935万元，建设期利息36025万元(2年)，铺底流动资金208994万元，其中项目建设投资包括工程建设投资费3618235万元、设备购星安装费1050900万元、工程建设其他费用193770万元、产晶认证

8、及推广费10000万元、土地费用336000万元、预备费260445万元。27项目经营方式 项目依托湖南丰富的农产品资源优势，按照大龙头、带动夫基地、兴大产业的思路，最终形成“市场+基地+专业合作社+目标客户”的经营模式，筹建具备贮藏、包装、交易、信息服务、质检、物流等于一体的综合性、多功能、现代化的犬型湘菜原辅材料及农产晶物流配送中心。通过培育市场主体，规范市场秩序，加快农产晶流通发展，完善湘菜原辅材料配送体系，加快湘菜产业化进程，实现农民增收和市民受益，形成中南地区最大的优质湘菜原辅材料及农产晶配送中心。28环境评价 该项目所在区域环境质量良好，空气环境质量满足匡划的夫气环境质量三类功能匡

9、标准；声环境达到区域环境噪声标准的II类标准；该处地下水、地表水资源一般。达到地面水环境质量标准中类功能区标准奉项目建设主要内容有“湘菜”加工、物流配送基地、蔬菜核心示范基地。该项目影响环境的主要国素是生产废水、生产过程申噪音、烟尘、废气污染。并无其它污染物 第三章项目可行性分析31投资方运营经验及团队可行性 投资方及其他管理人员有多年农产晶加工、配送及其它农产晶上、下游产业的从业经验，项目专家有着十多年农产品力IIT、配送的调研、分析、从业经历及近300万字的专著。32项目基础设施 项目主要建设内容如下：1、打造160亩“湘菜”加工、物流配送基地，依托“示范基地+农户+经济合作组织”的模式，

10、以示范带动生产和外购等多种形式有效组织货源，完善湘菜产销一体产业链，建成较大规模、有一定市场占有率和良好的晶牌形象的湘菜原料产销企业；2、完善1000亩蔬菜核心示范基地基础及辅助性设施建设，以蔬菜种植为突破口，通过现代化的农业技术手段，示范带动周边地区农户、经济组织，实现无公害生产，并逐步扩夫到其他农产品种植、养殖，切实保障湘菜原料晶质。 本次拟申请用地圭耍用于加工、物流配送基地的建设，分为湘菜加工中心、湘菜分拣包装中心、湘菜物流配送仓储中心、公用及辅助工程、“湘菜”营销、推广体系几大部分。 一、加工、物流配送基地 1、“湘菜”加王中心 以现代化的企业管理模式、先进的检验检测技术、开拓性的创新

11、产品为依托，打造长沙地区较大规模的湘菜原料收购、加工企业。主要期Ur以蔬菜、肉类、豆类等初级加工制晶为主，为餐饮业、企事业单位、团体、农贸市场提供优质的湘菜原料。 (1)建设蔬菜净菜加工车间20850 m。； (2)建设肉类、禽、水产晶、豆制晶初级加工生产车间52150 mI。 2、“湘菜”分拣、包装中心 (1)新建蔬菜制晶分拣、包装中心12000 m(2)新建肉制品，水产晶，其他制晶分拣、包装中心23400 m； 3、“湘菜”物流配送仓储中心 以先进的运营模式兴市旺市，以卓越的区位优势汇聚财气，以优异的管理规范运作，提供批发交易、物流配送、冷冻、仓储、展示展销、电子商务、信息发布、进出口代理

12、等全方位服务，发展为长沙地区规模较夫、交易种类较全、科技信息含量较高、物流成本较低、辐射较广的湘菜物流配送中心之一。 (1) 建设产品配送中心50000 m，包括蔬菜、肉制品、水产品、综合配送中心等； (2) 建设湘菜仓储中心28000 m，包括保鲜气调库、冷冻库、常温仓库等； (3) 建立健全湘菜营销、推广体系，包括信息平台、电子商务平台、物流信息平台、长株潭直销店、质量安全追溯体系平台等l (4) 配套相关辅助设施。 4、公用及辅助工程 综合管理、交流服务中心8000 mI，质量安全检验检测中心560 m，“湘菜”产晶研发中心3000 mI，治安消防管理中心120 m，废弃物处理场7200

13、 m。，废水处理站800 mI，变配电闻200 m，供水站200 m。，燃气锅炉房400 m，冷冻机房300 ml，维修间1000 m，停车场、围墙、丈门、供电工程、给排水工程等公共辅助设施。 5、“湘菜”营销、推广体系t项目设孱信息平台中心3000 m。、电子商务平台中心3400 m、质量安全追溯体系平台中心2500 m以及相应体系建设。 三、蔬菜核心示范基地 i、蔬菜工厂化育苗基地 工厂化育营基地采用“企业+种苜+基地+农户+经济合作组织”运作模式，销售优质蔬菜种苗，对购酋户提供从蔬菜定酋到采收的全程无偿技术服务，基地将以科技为先导，以市场为导向，以质量求效益，以倌誉求生存，按照晶种全、晶

14、种新、晶质优、效益高的要求。做好新晶种的引进推广工作，实现种苗标准化生产和产业化经营，打造成长沙地区较夫的蔬菜种苗供应基地。 (1)新建生产性基础设施592 mI(包括催芽室、操作间、生产资料库、农机库、基质配料闻等) (2)田间工程包括；新建单栋镀锌钢管夫棚9600 m-、连栋镀锌钢管大棚5760 m-、配套国间道路、排水渠及机井、营养池、蓄水池等。 2、蔬菜标准化种植示范基地 基地通过标准化种植，严格按照元公害蔬菜生产技术操作规程组织生产，推广优质蔬菜栽培技术，限时、限量使用农药，推广高效、低毒、低残留农药，采用先进的种植技术，不仅为公司加工基地提供优质蔬菜，还为周边农户提供技术示范，提升

15、项目区蔬菜种檀水平。 (1)设施种植示范区 建设镀锌钢管塑料大棚36160 m、田闻工程包括土地平整及机耕道、排灌粱系、滴管供水管道铺设等； (2)露天种植示范匡 地平整800官、完善配套机耕道及生产作业遭、排灌渠系、杀虫灯线路架设、废弃物收集池、有机物堆沤池等i (3)附属工程 蔬菜采后处理间575 m、技术培训综合用房200 m、看守用房及农具仓库180 m、泵房24 m-、蓄水及消防池100 ml。3、建设长株潭直销店50家。 三、仪器设备配置 该项目预备购置“湘菜”初级加工设备、物流配送仓储设备、公用辅助设备、蔬菜工厂化育菌设备、蔬菜标准化种植设备共计151台(套、批)。33配套工程及

16、需求331配套工程1道路、停车场 道路工程的设计，力求骨架清楚，内外联系方便，同时满足消防要求；停车场的布置充分利用地形，在商业主入目前两侧设置停车位和临规划区间路设鼍停车场，共计面积为26000 ml，其中水泥硬化路面6000 m，停车场2500 m。2绿化绿化设计布置花池、绿化坐椅、景观灯等，绿化面积最低规划为9000 mI。 332配套需求 1给水需求 生活用水量采用人均指标法进行计算，用水指标按90升人目计；清洗用 水采用门店、摊位平均法计算，按350升户目计；道路、绿化浇洒用水按15 升平米计；灌溉及其它用水按200立方米天计，则正常日最高用水量为450 立方米天。消防用水量按同一时

17、间一次火灾考虑，设计水量30升秒，持续时 间3小时，则室内、室外及自动喷淋系统消防总用水量为756立方米。预计一年 所需用水约为56000立方米。 2供电需求 项目用电负荷预测按：配送服务区30wm-，零售交易区20wm、批发交易 大棚10wml、仓贮库6wml，气调库动力负荷按实际估算，预计项目年用电 1 13400kw。 3供暖需求 依据长沙县城市近期建设规划，该项目区可利用锅炉自我供热。经测算，项 目需配置一台5吨的蒸汽锅炉，可保障综合服务区及部分交易用房的采暖及热水 需要。 4用王需求 项目预计用工1300人左右，本地劳动力比例大于等于8096。 5消防需求 按照建筑设计消防规范要求，

18、在综合交易楼、市场服务楼内各层均设置 消火栓系统及疏散照明系统l在交易大棚内，按照国家规定配置灭火器材；院内 规范设置室外消防检；各建筑物周围预留不低子7m宽环形消防通道。同时，按 照建筑物的使用功能应规范配置相应灭火器材。 34项目基本情况 341项目建设周期预测 目前湘菜产业缺乏夫型综合性湘菜原辅材料生产企业，缺乏原辅材料的市场物流配送体系，同时食品安全问题严重，农产晶进入流通市场比例不足10，农产晶贸易中间环节过多、损耗过大造成成奉过高。奉项目以解决上述问题为出发点，目标是为了完善湘菜产业链，解决湘菜原辅材料生产、配送的问题，同时将放心菜、低价菜直接交到全市超过700万人民手中，建立行业

19、标杆，推动公司不断发展，将该经营模式复制到其它省市，争取将销售市场辐射全省乃至全国。34。2环境保护 本项目建设期对环境的影响主要是施工扬尘、噪声固体废物等，而项目生产过程中对环境的影响主要是生产过程中产生的污染物有废水、废气(汽)、废弃物和噪声。为将上述这些负面影响降至最低甚至消除，将采取以下措施：A项目施工期的环保措施：1、施工扬尘防治措施(1)对施工现场和建筑体分别采取围栏、设置工棚、覆盖遮蔽等措施、阻隔施工扬尘污染；遇4级以上风力应停止方等扬尘类施工并采取防尘措施，以达到防风起尘和减轻施工扬尘外逸对周围环境空气的影响；(2)运输建筑材料和设备的车辆不得超载，运输颗粒物料车辆的装载高度不

20、得超过车槽i运输沙土、水泥、土方的车辆必须采取覆盖等防尘措施，防止物料沿途抛撒导致二次扬尘；(3)施工车辆进出施工场地时，必须进行净化处理，并配备专门的清洗设备和人员，负责对出入工地的运输车辆车体和车轮及时冲洗，不得携带泥驶出施工工地；同时，对厂区路面、圭耍施工点周围应采取绿化及地面临时硬化等防尘措施l(4)施工过程应及时清理堆放在场地上的弃土、弃渣和道路上的抛撒料、渣，适时洒水灭尘；不能及时清运的，必须采取覆盏等措施，防止三次扬尘l(5)制定合理的施工计划，缩短施工周期，减轻施工扬尘对施工场地下风向的影响。2、施工噪声控制揩施(1)合理布置施工场地，安排施工方式，控制噪声环境污染。要求使用商

21、晶混凝土。与施工场地设蔑混凝土搅拌机相比，商晶混凝土具有占地少、施工量小、施王方便、噪声污染小等特点，同时可夫大减少建筑材料水泥、沙石的汽车运量，减轻车辆噪声影响。(2)严格操作规程，加强施工机械管理，降低人为噪声影响。不合理的施工操作是产生人为噪声的主要原因，如脚手架的安装、拆除、钢筋材料的装卸，以及钢结构厂房安装过程产生的金属撞击声和落料声等均会产生较大距离的声环境影响；此外，建筑物料、土石方清运车辆进出工地高速行驶、鸣笛等也会产生一定的噪声污染。(3)采取有效的隔音、减振、消声措施，降低噪声级。对位置相对固定的施工机械，如切割机、电锯等，应将其设量在专门的工棚内，同时选用低噪声设各，并采

22、取一定的吸音、隔声、降噪措施。施工期执行建筑施工场界噪声标准(GBl252390)。(4)严格控制施工时间。根据不同季节科学安排作息时间，合理安排施工计划，夜阃严禁施工(24：00一05：00)。3、施工固体废弃物防治措施(1)建筑垃圾耍尽可能回填于厂区低洼处，多余部分应按照长沙县城建、市容卫生部门的要求，运往指定建筑垃圾场填埋处理；(2)施工期建筑垃圾与生活垃圾应分类堆放、分别处景，严禁乱堆乱倒。4、生态保护、恢复及补偿措施(1)强化生态环境保护意识，加强环境治理，制定并落实生态防护与恢复的监管措施I建议将生态绿色管理人员编制纳入项目的环境管理机构，并落实绿化管理人员责任制I 。(2)尽量节

23、约用地，减少临时压占地、植被，减轻生态环境破坏，使土壤与植被得到保护与恢复；(3)对临时占地的开挖应实行分层堆放与分层回填，全部表土都应分开堆放并标注清楚，至少地表O3m厚的层应被视作表土。填埋时，也应分层画填，尽可能保持原有地表植被的生长环境、土壤肥力，以便于厂区今后开展环境绿化，种花种草I(4)在施工过程中，对物料、堆、弃渣等应就近选择平坦地段集中堆放，并设置国栏，以免造成水土流失。B项目营运期的环保措施：项目生产运营过程申的三废为：废水、废气(汽)、废渣和嗓声。1、水环境保护措施项目废水分为生产废水和生活污水。生产废水圭耍为地面冲洗水，污染物以泥沙为主，经沉淀后可回用作厂区内绿化灌溉水或

24、达标排放至当地污水管网。生活污水在化粪池内处理后，用作绿化肥水，不对外排放。国此，项目所排废水不会对环境造成污染。2、夫气环境保护措施废气(汽)主要来自于锅炉排放的烟气和生产过程中泄漏的少量蒸汽。锅炉烟气经处理后达到锅炉大气污染物排放标准三类区II时段标准的要求。烟气经高30米的烟囱排空。工艺用气在生产过程申处于密闭系统中，泄漏极少且清洁，可以直接排入大气，不会对环境造成污染。因此，项目所产生废气(汽)不会对环境造成污染。3、废弃物环境保护措施废渣为生产过程中产生的包装材料废弃物、锅炉煤燃烧产生煤渣及生活垃圾。包装材料废弃物可回收做纸厂原料；锅炉煤渣可用作建曳材料I生活垃圾运到指定的垃圾处理场

25、统一处理。总之，项目废渣下会对环境造成污染。4、声环境保护措施生产车闻的空气压缩机、制冷机组等尽可能选用低噪声设备，并放在隔音间内，装有消声器，使工厂噪声达到国家标准，以减少噪声对环境的污染。厂界噪声执行国家工业企业厂界噪声标准III类标准。344项目经营范围及定位 项目童耍经营范国为湘菜及农产晶研发、加工配送，公司力争在完全建成运营三年盾达到年交易量15万吨，销售总额突破10亿元人民币。公司定位为立足湖南，做到湖南领先，之后辐射全国，努力变成全国行业龙头企业。345安全生产事项 项目圭耍不安全事项t农产品安全检测不过关，生产、储藏、运输过程申对农产晶的污染，直销门店对农产晶保存不当等造成的食

26、晶安全问题；该项目为加工类项目，生产过程申的职业危害国素圭要包括：湘菜加工车间的利器对工作人员的伤害、冷库对工作人员的冻伤，其次为加王作业申电器漏电也是潜在的危害因索。防范措施：1在食晶安全卫生方面，建立严格的质量监管体系，严把准入关，围绕高标准 生产耍求建立生产体系，严格遵守农产晶质量安全法加强安全管理，建 立严格的岗位贵任制，建立高标准质量检测中心及质量追溯体系，加强员工 技能培训，以安全生产为考核重点实施一定范围的末尾淘汰制。2在员工人身安全方面，项目基础设施建设将严格遵守国家有关安全生产的规 定进行；严把仪器设备、农机具的采购质量关；搞好仪器设备、农机具操作 人员的培训，重点加强安全意

27、识的教育；切实搞好设备实施的运行维护和定 期检查，具体措施如下： A设备周围设置必要的安全罩，机械转动部分设有保护罩，设备配有 为操作工操作安全的控制按钮。 B各电器设备有清晰的标志，圭要电器配有过载保护装置和安全的切 断装置，对电源要求有安全附加装置，以确保操作人员和维修人员 的安全。 C冷库工作人员配发保温服，以确保安全生产。 D根据电气装量环境的特征，选择与环境相适应的电器设备，严格做 好设备的接地、接零线工作。零线与专用接地保护线分开敷设。 E电气管理人员应具备必要的电气知识，参加技术培训取得电业管理 部的许可证后，持证上岗。35项目童耍核心竞争力351行业优势 目前湘菜产业的发展遇到

28、没有夫型湘菜原辅材料加工、配送的问题，造成产业链环节缺失，湘菜产业进一步发展受到严重制约；而且目前社会对食品安全、精致、营养上提出了更高的耍求，与未经任何加工的农产晶相比，农产晶初加工可以更好地有其在食晶安全上保证以上要求，同时价格不会有大幅上涨，而农产晶从生产基地一一配送中心一一直销店的直销模式，大大减少了流通环节，既可增加农民收入，减轻城市居民生活压力，确保餐桌安全，完善湘菜产业链，推动湘菜产业的发展，又能增加企业盈利。352市场需求 从湘菜产业的角度分析，近年来湖南餐饮消费市场持续火爆，湘菜成为拉动内需的重耍力量，在全国的影响力和美誉度不断加强。大批以湘菜为个性特色的餐饮企业落户国内夫中

29、城市。在北京、上海、深圳、广州四地的湘莱企业多达6000余家，2010年，湘菜产值超1000亿，湘菜产业已经成为湖南调结构、促转型的一个活力产业、一张精美名片、一个文化符号，湘菜量现出良好的发展势头。 其次，优质安全的农产晶生产和供应既是政府的明确要求，也是广夫人民群众的迫切愿望。通过3年多的调研，我们发现，100的消费者迫切希望建设蔬菜粮油食晶直销店，让他们能够在自己的家门口买到安全放心的农产品。100的农产晶生产者迫切希望建设直销店，让他们的产晶不再难卖，而且能够卖个好价钱。100的经营者迫切希望建设直销店，让他们能够采购到价廉物美、安全可靠的好产晶。长沙市政府还将直销店建设写进了2013

30、年政府工作报告，耍求各区县、各部门尽快予以推进，湖南具有发展优质农产晶生产的先天优势和有利条件。加快该项目建设，将为湖南农产晶流通产生重大影响。353投资方优势及晶牌影响力 投资方及其他管理人员有多年农产晶加工、配送及农产晶上、下游产业的从业经验，项目专家有着十多年农产晶加工、配送的调研、分析经历及近300万字的专著。投资方北京东方红餐饮有限公司园队有着多年湘菜经营经验，“东方红”“湘君府”在国内湘菜企业中有稳定的市场份额及一定的示范性，公司在营运初期便可得到较为理想的销售渠道；另一重要投资方华实创投有一定的资本实力，对于资本运作较为熟稔，有利于公司资金链的高效、健康运行。 公司将实施“家家乐

31、”晶牌战略。晶牌是高质量的商晶标志，是产晶有效进入市场和扩大市场占有率的通行证。实施名牌战略，对推动蔬菜产业化的发展具有十分重耍的意义。对蔬菜名牌耍有超前意识，实施蔬菜名牌战略，积极开展“晶牌兴企、质量兴农”活动。加夫“家家乐”创建创国家级知名晶牌、商标的力度，通过实施晶牌发展战略，做大做强蔬菜产业。加大宣传力度，提高湖南蔬菜的知名度。积极利用新闻发布会、农副产品博览会和电视广告、电台、报刊专版等传媒多种形式宜传湖南蔬菜，提高产品的市场占有率。树立晶牌，形成规模经营，使蔬菜晶牌与规模经营良性互动，提高市场竞争力。354商业模式竞争力 公司的经营模式为研发、加工、销售。提高湘菜及农产晶的质量及口

32、感，领先行业的加工技术和标准，减少流通中间环节降低交易价格，这些是公司经营模式的核心竞争力。公司的销售以大宗销售为主，销售渠道稳定且有保证，直销店将采取示范门店+加盟唐的方式，既可以保证门店的竞争力，又可以降低门店总成奉。 第四章项目效益分析41主要经济效益411财务评价依据 依据国家发展与改革委和建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)规定的投资估算范围和统一取费参数，结合国家现行的有关财务制度以及有关税收条例进行。财务评价中所有投入、产出物的价格均采用2012年统计部门公布的当地市场价及基价。412基础参数 1、该项目计算期拟定12年，其中：建设期2年。计算期第2年1000亩蔬

33、菜标准化种植示范基地达到设计生产能力100，第3年项目达到设计生产能力85，第4年达到设计生产能力10096。 2、项目建设投资546935万元，其中：工程建设投资费3618235万元；设备购置安装费1050900万元；工程建设其他费用19377万元；产品认证及推广费10000万元I土地费用3360万元；预备费260445万元。 3、项目建设申请银行贷款5000万元，全部用于建设投资，贷款年利率按655计。 4、项目定员；项目共设定1250个岗位，其中管理、技术、营销人员共250个岗位，生产操作工人1000个岗位。 5、按现行税收政策，项目免征企业所得税按，蔬菜鲜销免收增值税，其他产晶增值税按

34、13计，城市维护建设税、教育费附加分别按5、3计。 6、基准收益率按8计。413经营收入估算 该项的收入来源为蔬菜、肉类、禽类等农产晶的初级加工鲜销。达产年经营收入估算48550万元，达产年经营收入估算详见表n一1。 表111经营收入估算表414总成本费用估算1、生产直接材料费用 生产直接材料费包括加工、物流配送基地收购农产晶费用及加工所需的水、电、运输婷费用支出和蔬菜核心示范基地种植所需的种子、农药化肥等费用支出，达产年估算为2949412万元，分项估算详见表n一2。2、人工费 项目共定员12,50人，其中管理、技术、营销人员共250人，生产操作工人1000人。根据现有工资水平及项目情况，管

35、理、技术、营销人员年人均工资按30000元年计，生产操作工人人均工资按18000元年计；职工福利基盒按王资总额的14计提，同时按国家现行社保政策统筹规定，各项社保(含匡保、养老、失业等保险)费用按工资总额的30计提。合计年工资及福利费3672万元。3、折旧和摊销 (1)国定资产折旧费 房屋、建(构)筑物投资(包括国间工程)3618235万元，折旧期限按25年计算，余值10，年折旧费120891万元。 机器设备购置安装工程投资10509万元，按15年折旧，余值5，年折旧费66567万元。 (2)摊销费 160亩建设用地征用费3200万元列入项目无形资产摊销，按50年摊销计算，年摊销费为64万元。

36、工程建设其他费用、预备费等均列入递延资产或其他资产摊销，按10年摊销计算，年摊销费为48022万元。4、维修费 维修费为设施设各的维护和更新所需费用，按固定资产年折旧费的20估算为39363万元。5、其它费用 包括技术开发费、管理费、营销费、土地租赁费等。技术开发费、管理费、营销费等按销售收入的5计，年费用为2740万元；1000亩蔬菜种植基地地租赁费80万元(按800元亩计)，共计2820万元。6、利息支出 项目贷款总额5000万元，贷款年利率655，共支付利息73346万元，其中建设期利息36025万元计入项目建设投资，项目运行期利息37971万元计入相应年度成奉支出。7、总成本费用 达产

37、年产晶总成本费用估算为3897291万元(含利息支出为5221万元)。415项目损益分析l、税金计算：项目产品按现行税收政策，所得税、增值税、城市维护建设税、教育费及附加分别按0、13、5、3计，盈余公积和盈余公益金分别按税盾利润的10和5提取。达产年缴纳销售税金及附加费169068万元，项目达产年利润总额为826695万元。 -2、销售利润率=年利润总额销售收入17033、投资利润率=年税后利润项目总投资=13334、投资利税率=(销售收A-总成本费用)项目总投资=16065、总投资收益率=息税前利润(平均)项目总投资额=1326、项目负税率=销售税盒及附加销售收入=348416现金流量分析

38、 从项目现金流量分析可得以下计算结果： 所得税前盾(免税) 财务内部收益率() 1394 财务净现值(万元、ic=8) 2111892 投资回收期(含建设期2年) 78417盈亏平衡分析 根据达产第1年的产晶产量、产晶的固定成本和可变成本、产品价格、销售税金，计算生产能力利用率表示的盈亏平衡点BEP为6873。计算表明，只耍生产能力达到设计能力的6873(即销售收入达到333677万元)项目即可保本，高于此水平，项目将有不同程度的盈利，说明项目具有较强的抗风险能力。418贷款清偿能力分析1、还款来源与利息支付 还款来源：项目第一还款来源圭耍为项目收益，项目投产年可分配利润513258万元，项目后期产生的经济效益将更大，有能力清偿债务。