某五星级酒店整改运营计划书

1、某五星级酒店整改运营计划书【 2014 年 2 月】XX市某五星级酒店位于 XX有商业长廊之称的 XXX国道 XX地段， XX快道从XX到该酒店只需 50 分钟车程，距XX市城区只一桥之隔，地理位置十分优越，近在咫尺的XX 高铁站，直通豪华巴士穿梭往返、XX之间，交通十分便利，酒店功能齐全，集住宿、XX XX娱乐、休闲、饮食于一体。一、酒店概况该酒店第一期五层裙楼面积13739平方米，竣工于二OO 二年，酒店正式在二00 三年开业。第二期于二 OO 七年竣工，建筑面积24682 平方米，酒店总用地面积为8000 平方米，建筑占地4697.1平方米，办理房产证面积38421平方米 实际建筑面积约

2、为42000平方米 ，房()产用途为综合（即商业、商住、居住） ，目前已办房产权证 13739平方米，正在办理24682平方米。酒店目前经营的项目有：1、一楼大堂，面积为600 平方米。、一楼至二楼及五楼（部份）约5000平方米为中餐厅，中餐有包房18间，小厅三个，国2际宴会厅设在五楼，面积为1500 平方米，可同时容纳1000 人用餐。、二楼至四楼（部份）约8000平方米为XX俱乐部，俱乐部二楼大堂表演厅，有250个3座位，卡拉 OK 包房73 间，豪华大房8间（复式），大房 30 间，中房 35间，小房10 间。4、三楼（部份）约3000平方米为沐足休闲，沐足房间50 个，一次性可容纳30

3、0 位客人进行沐足休闲。、六楼、七楼、八楼整层为健康中心，套间豪华房60间。5、四楼部分、五楼部分、九楼为客房，共130间，其中套房16间，双人房57间，单人6房 57 间（九楼 27 间房是于二 OO 七年开业）。酒店一楼大堂，后面有一个室内停车场面积为2100 平方米，酒店前面为室外停车场面积为2000平方米，可停车100 台，在酒店右侧拥有专用停车场，可停车100 台，目前固定停车位合计 200 个。且周边停车较为宽松，停车问题不紧张。酒店配电房设备十分理想，供电分类分层配送，备用发电机一台，功率1000千瓦，整座酒店只有俱乐部大堂，国际宴会厅，酒店大堂为中央空调，其它全部是分体或柜机。

4、客用电梯三台，货梯一台。酒店经营所需的证照基本齐全。1、 该 酒店营业执照。2、 该 俱乐部娱乐经营许可证。3、健康中心营业执照。4、沐足休闲营业执照。5、酒店特种行业许可证。6、酒店消防安全合格证。7、公共场所卫生许可证。8、食品卫生许可证。二、现状分析XX 市政府在“筑巢引凰”的政策下，吸引了大批的企业，随后XX市政府又实行“腾笼换鸟”的措施，对“三来一补”的外资企业进行调整，特别对劳动密集型的企业，对科技含量不高的企业、对污染较大的企业都作出了相应的措施调整、转型，就在这转型调整期阶段，整个 XX 市的企业及商业都经受一场考验，各方面都不同程度地受到影响，XX酒店也不例外。加之烽酒店的布

5、局设计不理想，给人觉得一座那么大的建筑物，项目的安排太乱，使目前的经营面临底谷。特别是如下几点，造成目前该 酒店经营的难点。1、一楼大堂布局不够气派，大堂上二楼的楼梯及接驳通道给整个大堂造成给人一个压抑感，不够通畅，不够富丽堂皇，本来用了二层的空间作为大堂的高度，但没有体现出这一效果，反而给人走进大堂就有一种不合理、凌乱、不舒服的感觉。2、中餐布局安排脱节，海鲜池、大厅、房间配套安排不恰当，没有上规模、上档次餐厅应有的风范。中餐大厅和房间餐位太少，就算餐位坐满，亦无法达到理想的营业额，只是靠宴会厅的餐位来满足餐位数，但宴会厅的围餐是阶段性且个别性。是不能作为餐厅的稳定经营，而是配套经营。3、俱

6、乐部面积及房间数目都属大型的夜总会，但目前生意不理想，原因有三，第一，多年没有改变，装修风格陈旧，无论是客人或是从业人员都没有新鲜感。第二，大堂表演厅营业对象是年轻人，会造成与包房客人隔隔不入的矛盾，因为，大堂热闹非凡，给人一种十分乱的感觉，且消费不高，包房才是高消费，高消费者一是身份特殊，二是年纪较大，他们既想减压、放松，又不想场面太乱。第三，音响不够好，无法达到一种歌唱表演的气氛。4、健康中心是酒店目前的主打赚钱项目，但政策性强，受社会形势影响较大，始终是不稳定的因素。一定要完善手续，突出健康才能扩大经营。5、四楼、五楼、九楼是客房，房间装修过于陈旧，地毯、墙纸、洗手间都很差，硬件差，管理

7、跟不上。使到九楼（新装修）本来是不错的硬件，造成让客人无意识地随便糟蹋了。一种受环境影响的自然习惯就形成了。给客人没有一种星级酒店管理的自我要求感。综合上述，酒店的布局将给酒店带来不同的形象，酒店的格局，酒店的装修，将定位酒店的档次，并直接影响酒店的经营，要想将酒店在经营上一个台阶，必须要将酒店的格局彻底改造，调整项目的经营思路，重新布局，重新装修，重新定位，充分利用酒店现有的建筑特点，建筑面积，合理布局项目，使到酒店每个角落都能给客人留下一个好印象。三、整改计划（一）一楼1、一楼为酒店大堂，将大堂左侧上二楼的楼梯及连通的过渡区域全部拆除。2、一楼大堂右侧的海鲜池拆除，中餐厨房拆除。3、一楼大

8、堂右后面靠中央的一座楼梯拆除。4、一楼大堂后面的配电房调整到变电房右侧。5、保留大堂左侧的一座楼梯。大堂左侧为大堂吧。6、大堂右侧为商务区。7、主楼二台电梯保留，并排加装一台电梯，背靠背加装四台电梯。8、大堂后面停车场右侧一排仓库全部拆除，左侧消防控制中心，工程工具房调整。9、一楼右侧夜总会门楼拆除。10、裙楼与主楼之间的中缝，将用混凝土加建连成一体，夜总会门楼拆除后，用钢架结构搭建二层，第一层使之与一楼停车场连接，第二层与夜总会大门口连廊连接。注释：一楼大堂拆除后，大堂中央二层高的中空面积达 600 平方米，大堂左侧为大堂吧，大堂右侧为商务区，大堂后面停车场整改为中餐大厅。大堂左侧大堂吧前面

9、有 200 平方米的缓冲区，通往左侧三台电梯，使客房、桑拿的客人集中于左侧三台电梯出入。大堂右侧为商务区，银行网点，商场，商务中心，美容美发均安排在最靠右一排，商务区前面有着400 平方米的长廊缓冲区通道，使中餐客人、夜总会客人、沐足客人、茶艺棋牌客人、西餐客人集中于大堂右边四台电梯出入。中餐改在一楼原停车场，使就餐的客人更加方便且布置较为合理，中餐大厅有1680方米，厨房安排在最后段，原材料的进出，废气的排放处理，都十分方便。中厨、点心、油鸡、明档、海鲜池、洗碗间，合计面积达800 平方米，有足够的场地给予安排制作产品。平原员工宿舍楼下的二条车道，将右边一条整改为消防控制中心，酒店监控中心，

10、左边车道保留，用作酒店所有的物品，员工出入的总通道，有利于酒店的管理。（二）二楼1、二楼原中餐房间全部拆除。2、拆除后的二楼近 1000 平方米，为西餐厅。注释：西餐厅为敞开式，配合客房早餐、自助餐。敞开式的西餐厅为一楼大堂的中空显得更大，更开阳。（三）三楼1、三楼的沐足基本不变，只是扩大从电梯往夜总会的连廊。（四）四楼1、原四楼客房全部拆除，整改为茶艺、棋牌室。2、扩大四楼电梯往夜总会连廊。注释：四楼改为茶艺棋牌室后，并可以配合五楼的中餐房间，如五楼中餐房间的确不够用时，四楼的茶艺棋牌室面积够大，同样可作为中餐房间。（五）五楼1、五楼原客房全部拆除，整改为中餐房间。2、五楼国际宴会厅最左边整

11、改为中餐房间。3、五楼国际宴会厅内左右两边整改为中餐房间，采用活动屏风，可随意折叠，使大厅变成房间，又可以将房间变回大厅。注释：五楼用作中餐房间，主要是考虑配合五楼的国际宴会厅，使到中餐大厅接待围餐时，不影响一楼大厅的散客。平时没有围餐，可以作为房间用。有围餐时，房间就变少了，平时管理这些房间的服务员。在围餐时，就服务围餐工作，解决了围餐用人问题。五楼的中餐房间，虽然距一楼的厨房有点远，但可采用三台传菜电梯进行解决，经计算，每上一道菜增加时间不会超过 3 分钟，只是地哩多几个。（六）六楼至八楼1、六楼至八楼按摩房基本不变。2、增加五楼天面的水疗区。注释：六楼至八楼的按摩房有60 个，为使桑拿按

12、摩不受政策性的影响，增设一个水疗大堂是十分必要，水疗大堂包括干蒸、湿蒸、泡水、休息区、康乐区、活动区、会议区、闲聊区、饮食区、保健服务等等。这样可将六楼至八楼的休息区改为房间，又增加十多间房。且整个桑拿的配套、格局、气势就显现出来了。桑拿的经营策略就明确了，经营就走向稳定。（七）九楼至十五楼1、九楼至十五楼，按布局为客房，原来的客房布局是合理的，只作装修就可以了。2、目前不作中央空调的布局。注释：九楼至十五楼，按四星级标准装修成189 间客房，其中每层可装成2 个套房，如果不装套房，可装成213 间双人或单人房。客房不摆设麻将台，只为住宿提供应有的方便，这样对客房的管理就有了基本的保证。（八）

13、十六楼1、十六楼采用钢架结构搭建1500 平方米。2、按酒店原来的外立面配套装饰玻璃窗及墙面和封顶。注释：十六楼加建后，电梯可直达，亦可从十五楼上一层，从十五楼上一层，会有更完善的管理和安排。十六楼可安排为酒店办公室，亦可安排为贵宾区。四、投资预算（一）酒店房产物业办证费用：1200 万元。1、酒店完成整合后，将物业变更到酒店名下，并且将原已办及申办的房产物业面积 38421 平方米，争取按实际建筑面积 42000 平方米进行办理。、房产38421平方米办理费用为1000万元，超过部分房产的办理费预计200万元。2（二）、布局改造，翻新装修，设备更换。1、一楼大堂：投入300 万元拆除大堂左侧

14、上二楼餐厅的半圆楼梯及接驳通道，将二楼天花与第二条柱平齐，将大堂分作二段天花，前半段为两层楼高，后半段为一层楼高，前后段的分隔墙上方采用栏杆手法装饰青玻作为饰面 ,用不锈钢扣件进行连接。服务总台摆放在大堂正门正中。大堂左边设置大堂吧。大堂左边大堂吧旁留通道往三台主楼电梯。大堂右边目前海鲜池拆除，留通道往大堂右边四台电梯及楼梯，使之进入餐厅、沐足、棋牌、夜总会的客人与住宿、桑拿的客人分隔开。大堂前段二层空间，大堂中间二根柱子为中心，吊大水晶灯。大堂后段一层空间为服务总台及左右两边为缓冲通道。服务台后面设行李保管间，商务中心，卫生间。2、安装电梯、缓冲区、商务区：投入300 万元拆除海鲜池。将大堂

15、正面电梯移至右边，加安装三台电梯至五楼，共四台电梯。将右边一至五楼楼梯装修好。一楼右边的四台电梯及楼梯，将裙楼二至五楼的客人全部由此上落。五楼餐厅房间、国际宴会厅、夜总会、沐足休闲、棋牌、茶艺。将一楼的通道改造、装修具有特色。一楼右边商场、银行网点、商务中心、美容美发。3、二楼西餐厅：投入250 万元。将二楼 18 间中餐用房全部拆除，改造成敞开式的西餐厅。4、三楼“沐足”不变。、四楼为茶艺、棋牌室：投入250万元5将四楼原客房全部拆除，装修成18 间茶艺棋牌室。6、主一楼、五楼为XX 餐厅；投入800 万元。为配合五楼国际宴会厅的运营，五楼为中餐房间，将原五楼50 间客房及宴会厅左右两侧24

16、500 万元。改造为中餐房间31 间。中餐大厅、中餐厨房、海鲜池设在一楼的主楼（原停车场），中餐大厅（食街）摆放54张 6 人台， 37 张 8 人台， 14 个 4 人位卡座，合计 800 个餐位。、六楼、七楼、八楼健康中心不变。7、九楼至十五楼客房整改装修：投入1000万元。8共 7 层，每层27 间房，合共 189间房，装修配置准四星，每间房投入4.2 万元。公共区域装修100万元。9、主楼二楼至四楼：该 XX 俱乐部：投入1000 万元。整改走廊及灯饰。整改一楼大堂及灯饰。整改大门口及灯饰。房间灯饰、电视机、墙布、沙发。整改音响。10、中央冷气改造：投入500 万元。将原有的XX 俱乐

17、部大堂，国际宴会厅的中央冷气系统并联使用、改造。将一楼大堂、全部改为中央冷气。其余的客房、沐足、棋牌茶艺、健康中心安装分体。11、外墙及外墙灯饰投入500 万元。外墙翻新、招牌灯饰。外墙搭排栅。12、加建十六楼：投入 200 万元。酒店设计为16 层（最顶层）已建4 条立柱及其中一面墙建好，建成后面积1500 平方米。、加建原夜总会门楼：投入200万元13将原夜总会门楼拆除后，建造二层，每层700 平方米，每平方米为850 元。装修投资 6500 万元。整合酒店：18000 万元。五楼天面水疗大堂没有预算。综合上述两项合计投资为：五、回报预测调整后的酒店布局，将相对合理，装修后的酒店，使酒店的

18、档次提升，酒店的配套亦更为全面，项目将并驾齐驹，经营者的信心就将越来越足。良性得到循环，经营相对稳定，回报也将有把握。、客房回报预测：1客房 189 间：其中：豪华套房：14 间380 元/ 间套房： 28间300元/ 间双人 房：87间260元/ 间单人 房：60间220元/ 间380 元 14 间 =5,320 元 30 天=159,600 元300 元 28 间 =8,400 元 30 天=252,000 元260 元 87 间 =26,100 元 30 天=783,000 元220 元 60 间 =13,200 元 30 天=396,000 元合计： 159,600+252,000+7

19、83,000+396,000=1,486,200 元 / 月按 7 折计： 1,486,200 元 70%=1,040,340 元开房率 70%： 1,040,340 元 70%=728,238 元客房纯利率为70%：728,238 元 70%=509,766 元2、中餐回报预测一楼大厅（食街） ： 105 张台 500 个餐位500 人 2 个饭市 =1000 人次每人 60 元计： 1000 人次 60 元 =60,000 元按 7 折计： 60,000 元 70%=42,200 元按 30 天计： 43,000 元 30 天=1,260,000 元早茶： 10,000 元按 30 天计：

20、 10000 元 30300,000 元五楼房间： 31 间31 间房以每间500 元消费： 31 间 500 元=15,500 元15,500 元 2 个饭市 =31,000 元按 7 折计： 31,000 元 70%=21,700 元按 30 天计： 21,700 元 30 天=651,000 元宴会厅酒席：按月 2 次： 80 席 2=160 席 1,500 元 =240,000 元合计中餐营业额：126,000 元+300,000 元 +651,000 元 +240,000 元=2,451,000 元纯利率 35%： 2,451,000 元 35%=857,850 元3、西餐厅： 20

21、0 位200 位每人 40 元： 200 人 40 元 =8,000 元 3 次 =24,000 元按 7 折计： 24,000 元 70%=16,800 元按 30 天计： 16,800 元 30 天=504,000 元纯利率： 50%： 504,000 元 50%=252,000 元4、沐足： 300 位按 6 折计： 300 位 50 元 60%=9,000 元按 30 天计： 9,000 元 30 天=270,000 元纯利率 70%： 270,000 元 70%=189,800 元5、 XX俱乐部：73 间房：豪华大房 8 间： 2,000元 8 间=16,000 元大房 30间：

22、1,200元 30 间 =36,000 元中房 35间： 800 元 35间=28,000 元小房 10间： 500 元 10间=5,000 元合计： 16,000 元+36,000 元 +28,000 元 +5,000 元=85,000 元按 7 折计： 85000 元 70%=59,500 元按 30 天计： 59,500 元 30 天=1,785,000 元纯利率 60%： 1,785,000 元 60%=1,071,000 元6、健康中心：60 间房：每间房200 元 3 人次。60 间 200 元 3 人次 =36,000 元按 30 天计： 36,000 元 30 天=1,080,

23、000 元纯利率 80%： 1,080,000 元 80%=864,000 元7、棋牌、茶艺：18 间房18 间房每间200 元： 18 间 200 元=3,600 元按 30 天计： 3,600 元 30 天=108,000 元按 7 折计： 108,000 元 70%=75,600 元纯利率 70%： 75,600 元 70%=52,920 元项目收益合计：客房： 509,766 元+中餐 857,850 元 +西餐 252,000 元 +沐足 189,000 元+俱乐部 1,071,000 元+健康中心 864,000 元 +棋牌、茶艺 52,920 元=3,796,536 元总收益： 3,796,536 元 / 月年回报： 3,796,536 元 12 个月 =45,568,432 元六、投资回报1、总投资： 24,500 万元2、年回报： 4,556 万元3、回报率： 18.5%七、还息归本、按融资20,000万元的利息10=2,000万元/年12、 20,000 万元的归本按10 年 =每年 2,000 万元