北京荣幸大厦物业服务报告.doc

1、荣幸大厦物业服务报告荣幸大厦现场查勘情况报告荣幸大厦物业服务报告荣幸大厦物业服务设想及建议北京时时物业服务有限公司二零一一年四月第一部分荣幸大厦现场查勘情况报告本大厦交付使用已经有将近 15 年的时间。目前，从建筑的已经显得比较陈旧。项目紧邻南广场，地理位置尚佳，周边交通、娱乐、酒店都比较方便。但是由于西客站周边人流量大， 人员复杂，所以目前该区域没有高端的写字楼，也没有形成高端写字楼的市场。荣幸大厦的出租率较好，据称达到 95%以上，主要客户是面向国内中小型的商贸公司。荣幸大厦停车场有车位 120 余个，地下空间仅有几个物业预留的车位。 车场管理松散，没有出入道闸系统，也没有收费。对于大厦的

2、商户来说，车位数量明显不足，加之底商消费者临时泊车， 未来肯定会遇到更为严重的泊车问题。 目前周边的泊车管理不太规范， 缓解了这一矛盾， 但随着该区域管理越来越严格， 这一问题会越来越突出。荣幸大厦内部的设备设施需要使用时间较长， 需要进行详细的检查和大量的养护，才能保持其良好的运行状态。接管后，只有进行详细的核查，才能对工程部分的工作量进行评估。因为条件所限，具体的情况还不清楚。从目前看到的，有以下几个问题：1、 土建需要修缮的项目角度： 墙壁需要粉刷、 瓷砖脱落、停车场地面损坏；2、 项目裙楼以上为框架结构， 平层办公区隔断搭建混乱， 对于消防系统需要检查，重新分布；3、 公共区域消防系统

3、有损坏，报警失效，需要重新调试。4、 电梯有 2 部客梯，一部货梯。使用年限长，有颤动的情况，需要进行较大的检修；5、 中央空调系统制冷情况较弱， 据初步判断，空调系统末端电磁阀需要更换，动力电机需要维修养护，保障新风系统的正常使用；6、 供暖是市政供暖，管线需要重新梳理检查；7、 外墙需要清洗。8、 地下空间是水泥地面，没有铺地坪漆，灰尘较大。以上问题仅是表面看到的情况， 相信内部还会有很多因为设备陈旧， 或养护不当遗留的问题。目前荣幸大厦的租金是 3.2 元/ / 天，物业费 0.7 元 / / 天，从北京市整体水平来说，处于中下游。 物业费中出了客户租赁房间内的电费以外， 其他包括供暖费

4、、制冷费都包含在内，因此对于物业费的压力较大。目前物业是前业主遗留下来的，因为不能直接接触，对于项目的接管难度，工作安排很难在现阶段做出判断。 而且由于目前不能掌握准确的出租面积和能耗数据，所以对物业费的测算和评估有很大难度。第二部分荣幸大厦物业服务报告第一节服务内容一、客户服务作业制度及服务内容程序目录客户服务部职责服务手册客户服务部职能天然气安全使用协议客户服务部经理职责物业服务合同客户服务部主管职责回访制度客户服务员职责财务管理制度客户服务部服务标准要求宣传栏管理制度客户服务员工作标准标语管理制度客户服务部物业服务标准节日环境布置管理制度客户服务员职业道德规范水系景观管理制度客户服务员岗

5、位行为规范广告管理制度客户服务员仪表仪容规范租户迁出管理制度客户服务部管理制度客户服务员巡查制度前台值班制度公共区域景观管理制度文明用语制度客户服务部物业服务程序及流程交接班制度装修押金退还手续流程图客户服务部会议制度前台员工收款工作流程图客户投诉处理制度客户报修工作流程图收费管理制度投诉处理工作流程图客户意见调查制度装修须知文化活动工作流程图入户声明示范文件业主公约二、工程作业制度及服务内容程序目录工程部职责工程部设备维修保养规程工程部职能不影响正常物业服务的设备维修工程部各岗位工作职责影响正常营业的设备维修程序工程部各班组工作细则公共设施设备维修保养控制程序工程部综合管理制度检验测量设备控

6、制程序工程部值班制度公共设备设施维修、保养工作标准工程部交接班制度维修工作流程图工程部巡视检查制度设施、设备维护保养工作流程图工程部报告管理制度公共部分设施维修流程图工程部钥匙管理、领用制度报修流程图工程部仓库、材料管理制度入户维修工作流程图工程部工具管理制度工程维修监督回访工作流程图工程部设备保养工作制度供配电系统管理制度工程部日常维修管理制度配电房管理规定工程部事故报告及处理制度变配电室值班员职责工程部档案管理制度变配电室值班制度工程部运行、维修记录管理制度变配电室交接班制度工程部工作报告与工作总结制度变配电室门禁制度设备机房防火管理制度电房倒闸操作制度重要部位门禁制度工作票制度安全管理制

7、度供配电系统工作流程图电、气焊安全操作规程变压室巡查流程图水电机械设备维修保养制度、标准高压室巡查维修流程图本项目接管验收控制程序低压室巡查维修流程图用户室内设备维修规程用户单元内跳闸处理流程图变配电室安全工作规程10KV变配电室应急预案之一停送电操作规定10KV变配电室应急预案之二层间配电房管理制度10KV配电室应急预案之三电源转换10KV配电室应急预案之四供电突发性事故的应急措施10KV配电室应急预案之五供配电设备维修保养规程弱电系统管理制度低压配电柜保养规定弱电系统管理规定配电设备维护保养执行标准弱电系统维修保养规程配电运行日常巡视工作要求能源计费系统管理低压开关柜每日巡视维护保养规程秩

8、序维护员监视系统运行管理规定电容器柜每日巡视维护保养规程消防设备运行规定柴油发电机每日巡视维护保养规程应急灯、疏散指示灯检查保养制度强电井每日巡视维护保养规程弱电系统工作流程图低压开关柜每周保养规程楼宇自控系统故障维修流程图电容器柜每周保养规程用户室内通讯设备故障处理流程图电力变压器年度保养规程秩序维护员监视系统故障检修流程图低压开关柜年度保养规程给排水系统管理制度电容器柜年度保养规程给排水系统维修保养规程控制柜运行检查维护标准给排水设备 ( 设施 ) 操作规程转、停电通知用户工作规程污水泵操作规程停电、限电管理规程水池清洗给水系统故障处理临时用电管理规程排水系统故障处理工作标准供配电运行安全

9、操作规程给排水系统故障排除措施双回路供电化粪池管理规定给排水系统应急处理方案供排水系统工作流程图安全用水、供水管理制度污水设施巡查流程图节水，用水措施大、中雨时检查工作流程图工程部停水、限水管理制度管路与管路附件保养标准污水井管理规定监测、控制部分维修保养标准三、保洁作业制度及服务内容程序目录保洁主管职责清洁工具及清洁机械操作方法保洁领班职责清洁器具的分类保洁员职责清洁工具的操作方法保洁综合管理要求扫帚的用法服务仪容仪表规范要求扫帚的操作要领服务行为举止规范要求作业进展方式服务礼貌礼节规范要求作业注意事项语言规范要求抹布的用法劳动纪律要求抹布擦拭的几种方法考核与奖惩制度抹布的使用原则日常管理规

10、定拖布 ( 牵尘器 ) 的用法宿舍管理规定拖布拖擦的几种方法员工物品管理规定拖布的操作要领会议制度作业进展方式外出请假制度作业注意事项交接班制度牵尘器的操作与使用库房管理制度清洁机械的基本操作方法清洁物品及清洁工具的使用制度多功能洗地机的基本操作管理人员现场作业计划要求多功能洗地机的操作要领员工岗位责任制：即“六定”作业进展方式岗位工作规程检查制度使用洗地机应注意的事项培训规程机器的收拾整理培训目的吸尘器 ( 吸水机 ) 的分类及操作方法培训的意义吸尘器的分类培训的种类吸尘器的操作方法入职培训教育清洁器具的管理岗前培训工作清洁剂使用方法在职培训清洁器具的选购发展培训清洁器具的日常管理培训的方法

11、清洁作业程序和标准本项目清洁工作中注意事项本项目清洁的工作范围住宅、本项目楼的清洁清洁剂的性质及作用工作范围清洁剂的化学性质工作程序清洁剂的作用清洁保养标准清洁剂的种类及用途安全注意事项清洁剂的管理值班室、岗亭的清洁清洁剂的选购室外地面清洁清洁剂的储存垃圾中转站的清洁本项目清洁工作程序地下雨、污水管井的疏通本项目清洁保养标准化粪池的清理清洁剂的分配与控制垃圾收集处理清洁剂的安全管理垃圾的存放清洁剂使用和管理中的误区垃圾的收集清运保洁工作突发事件的处置程序垃圾集中地 ( 垃圾房 ) 的管理突发公共卫生事件应急措施垃圾外运暴风暴雨天气应急措施本项目保洁工具物品的摆放楼层内发生水管爆裂事故应急措施簸

12、箕及扫把摆放突发火灾事故应急措施不同材质的清洁方法污、雨水井、管道、化粪池堵塞，污水外溢不锈钢的清洁、保养的应急措施保洁工具、物品摆放位置装修及户外施工影响环境卫生的应急措施拖布池门内工具摆放考核表及工作流程图大理石地面、瓷砖、喷涂和大理石墙面保洁员岗位考核表清洁本项目清扫作业流程图乳胶漆墙面的清洁地毯清洁与保养楼外保洁流程四、装修管理制度装修控制程序装修巡视检查内容及项目装修施工管理规定装修管理巡视检查记录装修须知部分住宅装修管理室内装修管理服务协议书装修控制程序住宅装修施工管理规定施工治安、消防安全协议书装修须知装修流程图住宅室内装修安全管理服务协议书客户租户装修公司办理装修手续流程图客户

13、办理装修手续流程图装修保证金退还手续流程图业主钥匙领用封存流程图各种记录表格住宅装修退还保证金手续流程图房屋交接单各种记录表格装修委托书入住验房交接表室内装修收费通知单装修保证金、装修管理费收费通知书办理临时出入证的函装修申请表装修申请表装修施工许可证样本装修施工许可证样本装修施工人员办理临时出入证登记表装修施工人员办理临时出入证登记表装修违章施工处理通知单装修情况一览表装修施工现场动火证施工现场动火证装修巡视检查内容及项目装修违章处理通知单装修管理巡视检查记录装修竣工退还保证金通知单政府法规装修验收表住宅室内装饰装修管理办法五、绿化养护作业制度及服务内容程序目录岗位职责树木栽植前的准备绿化主

14、管职责树木的栽植园艺工程师职责树木养护管理质量标准绿化领班职责乔、灌木养护作业标准绿化工职责浇灌、排水、中耕、除草绿化服务工作日常养护方法和要求标施肥、修剪、整形准补植树木日常养护方法枯死植株的挖除浇水、施肥花坛、花境种植操作标准整形、修剪花坛、花境的土壤准备除草、松土花卉材料的准备防治病虫害花坛、花境的种植日常养护要求花坛、花境养护管理质量标准绿化美化达标标准花坛、花境养护作业标准住宅区绿化养护管理执行标准育苗培植作业标准绿化服务要求标准花卉栽培作业标准绿化养护作业检查标准乔木、灌木整形修剪作业标准绿化养护作业操作标准及养护中耕除草作业标准草坪建植操作标准补栽、补种作业标准草坪建植前的基本准

15、备草坪的建植施肥作业标准草坪养护作业标准室内观叶植物种植作业标准浇灌、排水、修剪、施肥室内观叶植物养护管理作业标准清除杂草、杂物喷药前的准备工作病、虫害防治使用操作其他养护安全注意事项草坪养护管理质量标准常见故障及排除绿化日常栽植操作标准设备维护保养树木栽植操作标准室内观叶植物摆放作业标准青枯病的识别与防治病虫害识别与防治作业标准蚜虫的识别和防治白粉病的识别与防治蚧壳虫的识别与防治黑斑病的识别绿化设备的使用和维护螨虫的识别与防治割草机考核表割草时的操作清洁绿化管理工作质量考评检测标准喷雾器绿化员工考核标准第二节服务标准一、总管理目标的承诺1、实质服务的第一年，达到市优物业服务标准；2、实质服务

16、的第二年，达到并获得市优物业服务标准和荣誉；3、实质服务的第三年，达到并获得国优物业服务标准和荣誉；4、租户物业服务满意率85%；5、本项目无消防安全隐患；6、本项目无消防责任事故；7、本项目无安全责任事故；8、本项目无治安刑事责任事故；9、设施设备零故障正常运行；10、达到业主方招标文件中“物业服务内容及要求”的服务标准。二、 具体管理指标及服务措施承诺1、房屋配套设施完好率承诺指标97%测定依据完好、基本完好房屋面积 / 总建筑面积 100%1、科学制定、严格落实设施设备维修养护计划，做好日常维护记录。2、将主要设施设备的检修、 养护频率及质量标准量化分解质量保证措施到个人。3、维护日常检

17、查、定期维修与设备普查相结合，保证设施设备良好状态。4、妥善使用维修资金，科学降低维修成本，积极做好节能降耗。2、房屋零修、急修及时率承诺指标98%测定依据已完成零修、急修数 / 总零修、急修数 100%1、接到急修通知 5 分钟到达现场，零修及时完成，不超过4 小时。2、制定、落实急修保障制度，设立报修专线电话，实行24 小时值班。3、接报修实行首接责任制， 对维修诉求自始至终跟踪服务。质量保证措施4、接到维修通知单后，维修人员在15 分钟内到达现场，零修立即处理，急修不过夜。5、实行报修填单制， 维修完成后经报修人签字确认后返回存档。6、定期统计维修及时率和相关投诉，结果作为部门及个人的考

18、核依据。7、根据本项目功能和特点，储备合理数量的常用材料，以备急用。3、维修工程质量合格率及回访率承诺指标维修工程质量合格率100%，回访率100%测定依据质量合格的维修单数/ 总维修单数100%1、合理配备维修人员，落实技能培训制度，保证维修人员技术、工作质量能满足本项目各项工程维修任务的需要。2、充分利用公司技术力量，资源共享，优势互补，保证特殊维修工程的需要。质量保证措施3、科学安排维修工程， 遇有技术力量不足以解决的维修工程，按有关规程进行评价、甄选分承包方和费用测算，并按相关要求， 对工程进行跟踪检查和验收， 保证维修质量。4、对维修工程严格验收，对维修需要观察期的工程，待维修观察期

19、过后再进行验收。4、大型及重要机电设备完好率承诺指标95%测定依据回访数 / 总维修单数 100%1、合理配备维修人员，落实技能培训制度，保证维修人员技术、工作质量能满足本项目各项工程维修任务的需要。2、充分利用公司技术力量，资源共享，优势互补，保证特殊维修工程的需要。质量保证措施3、科学安排维修工程， 遇有技术力量不足以解决的维修工程，按有关规程进行评价、甄选分承包方和费用测算，并按相关要求， 对工程进行跟踪检查和验收，保证维修质量。4、对维修工程严格验收，对维修需要观察期的工程，待维修观察期过后再进行验收。5、智能化系统完好率承诺指标98%1、设备良好，运行正常，无失效隐患。2、消防通道无

20、堵塞，保持畅通。每日至少一次检查消防设质量保证措施施设备和器材，由工程主管监督执行，建档记录，以确保消防设施、设备完好无损、正常使用。6、公共区域照明完好率承诺指标98%测定依据完好灯数量 / 总灯数量 100%质量保证措施每日记录检查情况及时更换检修。7、道路车场完好率承诺指标95%测定依据道路、车场完好面积 / 道路、车场总面积 100%1、制定详细的养护计划，并定期组织巡视和保养。2、设置车辆疏导岗位，在上下班高峰时间及时疏导，减少质量保证措施对道路、车场的破坏。3、市政工程进入辖区时， 管理处派人跟踪协助管理并备案。8、治安案件发生率承诺指标0招聘以复员军人为骨干的安全员负责大楼的安全

21、保卫工作，质量保证措施并经培训考核后方能上岗， 以其良好素质和状态落实秩序维护员岗位职责，明确责任，实行24 小时巡视制度。保证乙方责任发生治安案件率为0%。9、 租摆绿化完好率承诺指标98%测定依据完好租摆植物数量 / 总租摆植物数量 100%1、本项目的绿化租摆管理由我公司绿化养护公司服务。2、在绿化租摆区设置提示标识，绿化养护人员和物业服务处员工均有责任对租摆绿化的维护。3、对租摆绿化，绿化养护人员每日或定期进行修剪、整理、质量保证措施除虫、淋水、施肥等工作，以保证租摆绿化长势良好、修剪整齐美观，无病虫害、无折损、无斑秃。4、每日对绿化养护人员的工作质量实施检查，发现问题及时解决或采取纠

22、正和预防。5、物业服务处定期对本项目的绿化情况进行检查评定。10、火灾发生率承诺指标01、设备良好，运行正常，无失效隐患。2、每日至少一次检查消防设施设备和器材，建档记录，以质量保证措施确保消防设施、设备完好无损、正常使用。3、中控值机人员坚守岗位、履行职责。11、违章发生率与处理率承诺指标01、加强重点车位的巡视，管理力度。2、加大培训车场管理人员的力度，调动车场管理人员的责质量保证措施任心。3、加强对外部车辆进出的管理，杜绝乱停乱占车位现象发生。12、业主有效投诉与处理率全年无重大投诉，一般性投诉，每季度不大于2 次，承诺标准投诉处理率 100%测定依据处理投诉次数 / 投诉总次数 100

23、%1、值班员实行首问责任制，做好投诉记录，并根据投诉内容传递至相关责任部门，跟踪最终处理结果。2、各责任部门接到投诉后应立即采取措施，并在预定时间质量保证措施内回复。暂时无法解决的问题， 应制订解决的计划向投诉方进行解释。3、主任及客服经理是投诉的处理责任人。13、业主对物业管理满意率承诺标准甲方对服务满意率100%，楼内工作人员满意率95%1、经常与甲方负责人员沟通，了解不足，不断提高。2、各责任部门接到有效投诉后应立即采取措施，并在预定时间内回复。因其他原因无法解决的问题，及时与投诉人说质量保证措施明情况，并制订解决的计划向投诉方进行解释。3、按季度发放问卷调查，整理分析结果，对不足写出整

24、改方案。第三节服务组织架构图一、部门建设架构图二、人员架构图第四节本案拟定接管方案为确保荣幸大厦（以下简称：本项目）物业管理服务的顺利接续，保证本项目的正常运行， 根据本项目甲方北京东泰投资有限公司的有关要求，结合本项目的具体情况，现就本项目物业管理服务的接管、以及后续日常运行管理的有关工作，特制定本方案。一、接管工作指导原则时时物业针对荣幸大厦的特点，制定了详尽的接管方案。接管的原则是：倾公司全力、展时时风采、保安全运行、容不同认识、记全部过程成立以公司总经理为总指挥的接管领导组织， 集合公司本部、 专业公司及其它项目的各类专业干部和员工参与项目的接管。 接管时，保证项目安全运行第一，保证项

25、目正常服务第一，遗留问题解决第二。接管前，编制全部工作流程文件和技术方案， 按照所有岗位同时接管， 交一处、接一处、管一处。交接内容：客户关系：所有与物业服务有关的租户及相关联的单位联系人、联系方式（承建单位、广告服务单位，外围维保单位等等） 。历史档案资料交接：工程验收资料、竣工验收资料、房屋竣工图、业主档案、运行档案、维修记录、巡视记录、投诉与回访记录、其他管理服务活动纪录与档案等岗位交接：按岗位交接，全部岗位同时交接。设备设施交接：清点数量、查看外观、检查状态、接受资料、记录事项、三方签字。二、接管管理组织机构成立本项目接管的领导指挥部，领导指挥部下设：行政保障组、工程组、安全保卫组、客

26、服组。（一）领导指挥部总指挥：公司总经理副总指挥：项目主任成员：公司各项目部门负责人。职责：全面负责本项目物业管理服务接管的组织指挥和领导工作。 协调各单位的行动，统一调配公司人力、物资资源，审核批准工作技术方案和内部管理方案。（二）行政人事保障组组长：成员：职责：在领导指挥部的统一领导下， 负责本项目接管的全部行政后勤保障工作，主要有：总体人员的配备（内部调配和招聘）及资薪福利方案，物资的配备标准及审核采购配送，交通、生活设施、服装的安排，标识标牌的制作等。（三）工程组组长：成员：工程公司主要技术干部及本项目的工程管理者职责：本项目工程员工的选定和考核本项目工程员工的培训制定并审核工程接管技

27、术方案及接管流程制定并审核工程运行维护管理方案及工作流程工程接管的组织指挥工作界面的确定备品备件的拟定设施设备外委合同的洽谈提出遗留问题的处理办法和意见。（四）秩序维护组组长：成员：秩序维护总部管理干部及本项目安全保卫管理者职责：本项目秩序维护员工的选定和考核本项目秩序维护员工的培训制定并审核秩序维护服务接管技术方案及接管流程制定并审核秩序维护运行服务方案及工作流程秩序维护服务的接管组织指挥工作界面的确定提出遗留问题的处理办法和意见。（五）客户服务组组长：成员：公司业务指导部及本项目客服管理者职责：本项目客服员工管家的选定和考核本项目客服员工管家的培训制定并审核前台、客服接管技术方案及接管流程

28、制定并审核前台、客服运行方案及工作流程制定并审核绿化养护接管技术方案及接管流程制定并审核绿化养护运行方案及工作流程客户服务的接管组织指挥工作界面的确定提出遗留问题的处理办法和意见。（六）保洁服务组组长：成员：时时物业美洁公司及本项目保洁管理者职责：本项目保洁员工的选定和考核本项目保洁员工的培训制定并审核保洁接管技术方案及接管流程制定并审核保洁运行方案及工作流程保洁服务的接管组织指挥工作界面的确定提出遗留问题的处理办法和意见。三、本案接管验收的方法、步骤及程序工程项目的接管验收（一）高低压配电室的接管验收验收项目：高低压配电室验收人员：时时物业工程公司工程师、高压电技工4 人验收顺序：接收图纸、

29、使用说明书等资料和配套工具，点验设备数量，对设备的质量包括使用功能和维修保养进行验收，整改复验后，双方签字确认。1、接收配电室的图纸、使用说明书、供电局检测调试报告等资料及配套工具。电气设备出厂检验报告，使用说明书，施工平面图、电气系统图、原理图、接线图，维修保养合同，配电室检测报告、供电局验收资料，供电所调度室供电合同，发电单等。2、根据图纸，核实变配电室设施设备：低压柜、电容柜组、信号屏、模拟图板，各类断路器，隔离柜，电器仪表等。（二）强电间的接管验收验收项目：楼层各层的强电间及附属灯具、公共区域、单元门电梯厅、消防前室的应急照明等设施设备。验收人员：时时物业工程公司工程师，由4 名强电工

30、查验 。实施办法：以电工为主，其它人员配合，先验接地接零是否牢固，仪表是否完好，再逐一查验其它情况。验收顺序： 接收图纸资料和配套工具，点验设备数量，质量、使用功能、维修保养的验收标准，双方签字确认，整改复验。1、接收强电间的图纸资料和产品说明书（1）变更设计的证明文件；系统原理图、接线图（2）有关厂家提供的产品合格证、说明书（3）隐蔽工程的记录资料、试验记录（4）附属资料和文件2、对照图纸核实强电间的设备数量：插接箱、配电柜、应急照明箱、电工仪表、电缆桥架、墙插。3、质量、使用功能、维修保养的验收标准（1）插接箱外观良好，接地可靠，锁具开启自如，过流试验按钮试验正常，强切试验符合要求。（2）

31、配电柜外观良好，锁具开启自如，仪表指示正常，启停按钮及指示灯同工作状态相吻合，接地可靠，接地线符合要求。（3）分断路器分合自如，无卡阻，通电试验正常；漏电保护器、交流接触器接线正确，试验合格。（4）柜内布线整齐，绑扎牢固，进出线口有绝缘保护，母线相序分明，色温片齐全，标识清楚，二次保险符合要求，各接线端子无松动、锈蚀。（5）电度表安装牢固，不歪斜，接线正确。（6）应急照明箱：互投开关手自动切换自如。（7）附属照明控制合理， 手扳开关安装位置符合要求， 通电试验要合得上，分得下。插座安装高度合适，布局合理，通电试验上零下火，左零右火。（8）办公区内分断路器容量要同负荷相匹配，控制合理，地插、墙插

32、分路开关要有漏电保护装置且动作可靠。（9）电缆桥架固定良好， 盖板齐全且便于维修， 穿墙部分要有防火枕封堵。桥架接地可靠，接地线符合标准。（10）强电间和配电柜内卫生干净、整洁（11）不合格的可拒验，整改后复验。（12）所有设备要满足使用功能。（13）所有设备的安装要便于日后维修保养。（14）对于双电源切换箱 , 要进行切换试验。（15）楼顶航空障碍物灯的自动控制良好，配套控制箱完好。4、验收完毕，经双方签字确认，不合格的提出整改报告。5、对缺陷整改后进行复验。（三）电梯设备的接管验收验收项目：客梯、货梯。验收人员：李电梯工程师，电梯维修技工 4 名，强电、弱电及其它专业配合，记录员一名 。验

33、收顺序： 接收图纸资料和配套工具；点验设备数量；质量、使用功能、维修保养的验收标准；双方签字确认；整改复验。1、接收电梯设备的图纸资料和产品说明书（1）电梯技术规格说明书；电梯出厂合格证及产地来源证。（2）电梯装箱单；电梯管理与使用手册；电梯一般安装标准。（3）电梯操作说明书；电梯保养细则；电梯施工图纸；电梯电器及机械图纸。2、对照图纸核实电梯设备的数量：客梯、货梯。3、质量、使用功能、维修保养的验收标准电梯安全系统1、机房各种开关灵活可靠；限位开关灵敏可靠，其越层距离在50150mm以内；2、限位开关灵敏可靠，其越层距离在150250mm以内；3、拖闸间隙不大于0.7mm，两侧间隙应均匀；安

34、全钳系统灵活可靠，包括安全开关间隙等；4、轿箱开关触板灵敏可靠；厅门连锁开关灵敏可靠，不得短接回路，门不能扒下；5、相序继电器灵敏可靠；6、轿顶、轿内、底坑各安全开关动作灵活可靠，底坑涨绳轮开关保证下落 50mm时可靠动作；7、油位正常、无锈蚀，缓冲距离弹簧200300mm，油压 150400mm；8、光电保护装置，关门动作灵活可靠；电梯安全辅助装置1、补偿链保护钢绳捆扎正确，拽引绳防跳装置安装正常，绳头不少于两个绳卡子；2、随缆无变形破裂；轿顶护栏、对重护栏齐全无损；3、拽引绳保持清洁、无锈蚀、损伤、张力均匀、绳头螺母销钉齐全，在楼层 2/3 处测量；4、靴衬齐全，间隙符合标准；电梯电气部分

35、1、所有电气设备的金属外壳须保护接地，各接地端须可靠和易于识别，设有微机专用地线；2、电源限流装置整定值符合规定，保险管不得用保险丝外勾，电暖器漏电保护开关完好无损，机房互投装置齐全完好；电梯机房设备1、拽引机油位正常，无漏油；拽引机运转正常，无异常；2、电器柜清洁，无灰尘，不存放杂物，电器元件齐全，接点无烧蚀、机房配置灭火器、抱闸扳手、盘车轮齐全、 规章制度齐全， 机房内整洁，无杂物堆积；电梯轿箱设备1、轿顶检修各按钮开关，轿内各操作开关按钮安全可靠，显示灯、照明灯齐全明亮，照明亮最低要有两组亮，2、风机正常无异常，警铃、蜂鸣器功能齐全，轿内电源插座应符合规范1700mm，应急灯完好；其它1

36、、电梯显示呼梯：平层精度，厅门外显示，呼梯按钮、功能齐全、牢固，指示灯正常；2、消防功能正常，防盗门、防火门符合要求且完好；井道照明良好，底坑卫生清洁，设备润滑良好；3、所有设备要满足使用功能。4、所有设备的安装要便于日后维修保养。5、验收完毕，经双方签字确认，不合格的提出整改报告。6、对缺陷整改后进行复验。（四）给排水系统的接管验收验收项目：给排水管网系统。验收人员：给排水负责人 、土建及机械设备工程师、水暖工、强弱电技工各2人。验收顺序： 接收图纸、使用说明书等资料和配套工具；数量点验；质量、使用功能、维修保养的验收标准；双方签字确认；整改复验。1、接收图纸、使用说明书等资料及配套工具。接

37、管并熟悉给排水管道系统图，竣工图，系统打压、检漏、冲洗报告，配电柜等设备使用说明书。2、质量、使用功能、维修保养的验收标准（1）在额定的静压、动压下，分别检查各管道阀门、接口、仪表、温度表应无滴漏现象，仪表显示正常，各阀门操作灵活，支、吊件安装合理牢固，各连接法兰无滴漏现象，管线保温符合规范要求，设备与管线标识完备。（2）对照给水、排水、中水系统图，核实系统立管的控制阀门，阀门应操作方便，开启灵活，安装符合设计要求。（3）管材表面应无裂纹、缩孔、夹渣、折迭和重皮现象，镀锌钢管的内外镀锌层不得有脱落、锈蚀等现象。（4）管道支架距离合适牢固；管路保温，符合要求，标识清楚。（5）排水管检查口安装符合

38、要求，操作方便，检查盖无松动现象，排水干、支管坡度符合要求，透气帽安装合理。（6）雨水系统安装合理，接口、检查口无滴漏现象，符合设计要求。（7）污水泵：流量、数量满足设计要求，自动、手动控制灵活。（8）所有设备均应满足使用功能。（9）所有设备的安装均应便于日后维修保养。3、验收完毕，经双方签字确认，不合格的提出整改报告。4、对整改后的设备进行复验。（五）通风系统的接管验收验收项目：楼层中央空调设备，顶层的排风机、送风机、排烟机。验收人员：时时物业给排水工程师、空调技工、强电弱电员工和记录员各专业配备若干专业技术人员和记录员一名 。验收顺序： 接收图纸资料和配套工具；点验设备数量；质量、使用功能

39、、维修保养的验收标准；双方签字确认；整改复验。1、接收通风系统的图纸资料和产品说明书: 各类风机的使用说明书和安装设计图纸2、对照图纸核实通风系统各风机的数量、种类；排风机、送风机、排烟机、新风机、诱导风机3、质量、使用功能、维修保养的验收标准（1）风机外观良好，风机编号、标识清楚，防护罩、风机柜门锁完好；（2）风机与风道连接密封性良好，风量调节阀开启灵活，风机风量达到设计标准，风机柜内卫生清洁；（3）控制柜指示灯、转换开关、电工仪表、交流接触器、热继电器完好，接线牢固，控制柜门锁完好；（4）漏电保护器试验正常，控制柜内编号、标识清楚，控制柜内布线标准，零线、地线正确，通电试验良好；（5）所有

40、设备要满足使用功能。（6）所有设备的安装要便于日后维修保养。4、验收完毕，经双方签字确认，不合格的提出整改报告。5、对缺陷整改后进行复验。（六）中控室、监控室接管验收验收项目：监控室内各种设备及技术资料验收人员：弱电工程师及技工4 人验收顺序：1、保安监控系统：设备明细表、系统结构图、设备布置及管理平面图。系统技术、操作和维修手册； 系统产品设备说明书； 系统竣工图纸。 系统操作软件、驱动及密码，采集卡的注册码。云台、键盘等说明书及资料。维保单位及维保合同。2、消防监控系统：设备明细表、系统结构图、设备布置及管理平面图。消防点位平面图及其电子版。系统技术、操作和维修手册；系统产品设备说明书，消

41、防监控系统竣工图纸， 消防系统备份光盘。 消防 CRT系统电子点位图及其软件和配套说明书，消防维保单位及维保合同。3、电梯层显与呼叫系统的各种图纸，系统技术、操作和维修手册。（七）消火栓、水喷淋灭火系统的接管验收验收项目：消火栓系统、喷淋灭火系统、消防结合器。验收人员：弱电工程师、强弱电技工各1 人，秩序维护部人员。验收顺序： 消火栓，水喷淋灭火系统，消防结合器。接收图纸、使用说明书等资料和配套工具，点验设备数量，质量、使用功能、维修保养的验收标准，双方签字确认，整改复验。1、接收消火栓系统、水喷淋灭火系统、消防结合器的图纸、使用说明书等资料和配套工具。（1）图纸资料：施工平面图、系统图、竣工

42、图，消防检测报告，消防局验收合格证书，各类设备产品合格证、使用说明书、维保合同，打压冲洗、调试报告等。（2）隐蔽工程资料：埋地管线，设施、设备验收测试记录，吊顶等隐蔽处管线埋设和控制阀门等图纸资料 。（3）调试及验收技术资料：安装调试记录（系统平衡调试） 、测试验收单位等全套资料齐全。2、对照图纸现场核实设备数量。（1）各楼层：消火栓箱（包括枪、带、卷盘管、结合器、玻璃、门锁、手报按钮），各区域喷淋头、护口盘以及消火栓、水喷淋管路各处的阀门。（2）消防结合器3、质量、使用功能、维修保养的验收标准（1）水源、水量符合设计要求；系统压力最不利点处水压不小于0.1Mpa。（2）电源：有备用电源、自动

43、切换可靠（3）管网的管径，管网坡度、排水口、未端试水装置，符合设计要求。（4）管网支架、吊架、防晃支架、穿层管加固节点按规范要求设置，合理牢固。（5）管网上安装的节流管、减压板、减压阀、水流指示器、信号蝶阀、泄水阀、排气阀，安装位置合理、型号、功能符合设计要求。（6）与报警系统、充气系统配套联动试验符合设计要求。（7）控制阀型号、规格、数量、功能符合设计要求；压力、流量，试水阀、试水管及排水符合要求。（8）喷头型号与安装：温标、色标、安装方向、防碰、防腐布置符合设计要求；喷头质量：有合格证，检验合格。（9）所有设备要满足使用功能。（10）所有设备的安装要便于日后维修保养。4、验收完毕，经双方签

44、字确认，不合格的提出整改报告。5、对缺陷整改后进行复验。（八）弱电系统前端机房的接管验收验收项目：弱电系统、火灾报警及控制系统、紧急广播系统、有线电视接收系统、闭路电视监控及保安系统巡更系统。验收人员：弱电工程师及技工2 人，其它专业人员配合；验收顺序：话音 / 数据综合布线系统、 火灾报警及控制系统、 紧急广播系统、有线电视接收系统、 闭路电视监控及保安系统巡更系统、 会议扩声系统。 接收图纸资料和配套工具，点验设备数量，质量、使用功能、维修保养的验收标准，双方签字确认，整改复验。1、接受话音 / 数据综合布线系统、火灾报警及控制系统、紧急广播系统、有线电视接收系统、 闭路电视监控及保安系统

45、巡更系统、 会议扩声系统的图纸资料和配套工具系统的竣工图纸及文件安装设备明细表系统技术、操作和维修手册系统产品设备说明书设备布置及管理平面图系统结构图2、对照图纸和现场核实话音 / 数据综合布线系统、 火灾报警及控制系统、 紧急广播系统、 有线电视接收系统、 闭路电视监控及保安系统巡更系统、 会议扩声系统设备的数量。3、质量、使用功能、维修保养的验收标准（1）话音 / 数据综合布线系统、火灾报警及控制系统、紧急广播系统、有线电视接收系统、 闭路电视监控及保安系统巡更系统、 会议扩声系统设备安装布局合理，设备外观良好，各种标签齐全。（2）话音 / 数据综合布线系统、火灾报警及控制系统、紧急广播系

46、统、有线电视接收系统、 闭路电视监控及保安系统巡更系统、 会议扩声系统设备通电试验或运行情况良好，图像清晰、通讯畅通、功能能够实现、各技术参数正常。（3）有线电视的输出电平应符合国家现行标准的有关规定，按弱电设计图纸规定应在 68 4dB。（4）所有设备要满足使用功能。（5）所有设备的安装要便于日后维修保养。4、验收完毕，经双方签字确认，不合格的提出整改报告。5、对缺陷整改后进行复验。（九）弱电间的接管验收验收项目：楼层各层弱电间的秩序维护员监控、楼宇自控、消防设备。验收人员：弱电工程师、弱电技工，各专业配备一名专业技术人员和记录员一名。验收顺序： 接收图纸资料和配套工具；点验设备数量；质量、使用功能、维修保养的验收标准；双方签字确认；整改复验。1、接收弱电间的图纸资料和产品说明书：秩序维护员监控系统图、消防、综合布线系统图、各系统安装点位图、各系统设备说明书、各系统测试表等。2、对照图纸核实弱电间设备的数量，放大器箱、放大器