国资物业企业生存之困

1、国资物业企业生存之困 国资物业企业生存之困 本人作为北京一家三级别物业企业的经理，从事物业物业管理10多年，亲历经济大环境以及社会各项制度的变化，感到随着社会经济的开展，国资物业管理企业生存环境越来越恶劣。 一、物业企业的本钱越开越高 1、物业企业人员工资逐年提高 随着近年北京市最低工资标准的逐年提高，物业员工的保安、保洁以及维修管理人员根本上都是压着最低工资走的。所以这些人员的工资标准也是逐年提高。物业效劳企业是劳动密集型行业，人力资本是物业本钱中总主要的局部。如，北京市最低工资从2004年的545元涨到2021年的1560元，也就是说2021年人工最低工资标准是04年的2.86倍。 伴随着

2、工资的上涨，是社保制度的日益完善，而这又加重了企业的负担。根据 2021年1月起实施，企业必须给农民工上四险。用人单位承当的局部，其中养老险，比例为20%；医疗保险，单位承当的比例为6%；失业保险为1%；工伤保险为0.5%；合计27.5%。以2021年北京市最低工资为基数1560元，计算，企业负担的四险费用为1560*27.5%=429元。 由于最低工资的定义，是指员工扣除四险后拿到手的实际工资，所以员工的税前工资也就大大超过1560元，再加上员工每年的过节费，奖金，计算四险的基数工资超过1560元，根据我单位的实践，目前根本上企业负担的每个人最低的四险费用为1000元左右。1560+1000

3、=2560元，2560/545=4.70倍。也就是说与2004年相比拟，企业负担的员工工资费是20014年的4.70倍。 2.新劳动法中关于加班费的规定 新的来劳动法中关于加班费的规定，对物业企业很不利。用人单位安排加班，根据不同情况，应给员工150%、200%、300%的标准给加班费。由于物业企业是全天24小时效劳，节假日无休息，所以就带来加班工资高企的现象。实践中，许多物业效劳企业并不是按照劳动法中严格规定给的加班费，但是这给员工离职后劳动纠纷埋下隐患。 3、物价上涨带来的非人工本钱增加 包括：小修费、办公费、保险费等。 物价的上涨带来物业企业此项负担相应上涨。根据国家统计局数据，2004

4、年-2021年的物价上涨cpi指数如下： 求出product=1.32，也就是说以cpi基数来计算，2021年的物价是2004年物价的1.32倍，也可以近似的估算物业负担的非人力本钱2021年是2004年的1.32倍。 二、国营企业的特点决定了不能回避本钱提高的事实 1、 国企物业的四险标准必须无折扣的负担。实践中，也许有些民营、私企可以不给员工上四险，回避劳动本钱增加风险。但是国企不行，只要员工投诉，必须无条件补齐。 2、 同样的问题，是员工加班费的计算。国企物业也必选按劳动法的规定给员工计算各项夜值班费、节假日加班费等。虽然实践中，有的国企并没有按照相应150%、200%、300%的标准给

5、加班费，但是许多员工在离职后，进行劳动仲裁、直至法院诉讼，索要没有按正常的待遇支付的加班费。这样的情况下，物业企业多半败诉，不但要支付巨额加班费，还有支付相应的罚金、滞纳费，严重增加了物业企业的负担。 三、目前的状况是 物业效劳企业目前的状况，是物业效劳这块普遍亏损 以我单位为例，除了个别写字楼外，其余物业效劳的居民楼等根本上普遍亏损，而且亏损有每年逐步增大的趋势，现在根本上就是吃老本、或者以供暖、停车等其他收入来抵消物业亏损。 以我单位管理的索家坟56号公寓为例，总建筑面积11000平米，全楼总物业费总收入为 1年30万元，而该楼总共有2个出入口，1个消防中控室，总需设置12名保安，1个保洁

6、、1个管理员、1个水电工，总人数15人，每人工资加四险按最低3000元计算，3000*15*12=54万元，不包括水电费，给电梯公司效劳费、其他小修费、管理费等，单人工这块1年就亏损24万元。而随着最低工资每年逐步提高，这个亏损也会逐年增加。 四、 面对困境，国资物业效劳企业应对的策略 1、能否退盘 市场经济下，企业以盈利为目的。假设果企业是独立自主的、理性的个体，那么企业会选择在效劳亏损的情况下自动退出，也就是说的退盘。那么就可以止损。对于一般物业来说，这是个明智的选择。但是对于国资物业来说，情况比拟复杂。 由于国资企业领导要考虑更多的是安定团结的局面，亏损的物业管理区域，国资退出以后，谁来

7、接？如果没有企业接盘，那么造成管理混乱，垃圾堆成山，居民的日常供水等都不能保障。那么这种情况下，国资物业是不可能退盘的。 2、不能退出的情况下怎样考虑止损盈利呢？ 管理区域一体化策略 物业企业效劳有个规模经济问题，你效劳的区域越小，你人工本钱越高，效劳区域逐步增大，可以降低单位物业效劳面积的本钱，来增加物业效劳收益。 以我单位管理区域为例，管理的几个楼全是1个楼1个物业效劳区域，这样无形之中，增加了保安出入口数目、管理效劳点的设置，相应大大增加收费人员以及保安、维修人员的数量。 为了解决这个问题，我建议，应该考虑与周边楼盘的物业效劳企业整合，由一个效劳企业来管理成片的楼盘，形成一个较大的，相对

8、集中的物业效劳区域，这样才能形成规模经济，降低效劳本钱。 提高物业费标准 这是另外一个解决物业企业亏损的问题。但是难度比拟大，需要物业效劳企业与业主进行充分协商，征得业主的同意。但是在我国目前居民的消费意识里，很难提高物业费标准，别是国资物业，老百姓认为，我就是不提高物业费标准，你们共产党的企业也不能不管。需要无物业效劳企业再首先提高自己的效劳水平，然后以理服人，拿出物业费调高的原因，列出个性明细，以求得出业主的理解以及支持。 减员增效 这也是物业效劳企业目前为了维持生存的方法之一。许多企业通过提高物业企业技术含量来减员增效。如：在地下车库，出入口设置自动化的刷卡机来减少保安人员数量；写字楼通过使用地面自动清洗机来减少保洁人员数量；通过提高维修人员绩效工资来减少水电工数量等。 是这个方法也是有局限性的，如而每个保安岗的人员设置是固定的，按劳动法规定每人每天上班8小时，必须4人1岗是不能减人的。同时提高员工的劳动强度，也要考虑员工的承受力问题。 参考文献： 【1】 ?北京市农民工根本养老保险的补充通知?2021年 【2】 ?北京市社会保险基金管理中心关于农