2004年重庆商业地产需求场调研报告析

1、2004 年重庆商业地产需求市场调研报告析2004-3-311. 研究组 织机构 ：重庆三 联商业 地产顾 问公司 、重庆 康联市场 研究公 司2. 调查对 象：商 业地产投 资者、 经营者3. 调 查 区 域 ： 重 庆 主 城 区 五 大 商 圈4. 调 查 方 式 ： 入 户 问 卷 定 量 调 查5. 调 查 样 本 ： 共 调 查 360 个 有 效 样 本6. 调 查 样 本 分 析 ：本 次 调 查 结 果 显 示 ，商 业 地 产 的 投 资 者 中 ，有 4 类 职 业 背 景 的 客 户 比 重 突 出 ，私 营 业 主（ 个 体 工 商 户 ）和 专 业 技 术 人 员

2、，前 者 有 大 部 分 是 在 从 事 商 业 零 售经营 ，自 身 有铺位的 需求，而 后者 属于有 较强资金 势力，寻 求多 元化的 投资 型客户 ；其 次企 业中高 层管理 人员和 自由职 业从业者 也有着 较强的 投资需 求和 能力；而事业机关人员对商业地产的投资兴趣相对较小。在 受 访 人 群 中 ， 过 去 有 过 商 铺 投 资 的 占 到 了 36%， 而 没 有 这 一 行 业 经 历 的 被访者 占 64%， 说明商 业地产开 始受到 更多投 资者的 关注。调 查 结 果 还 显 示 出 ，商 业 地 产 项 目 因 其 高 风 险 和 高 收 益 的 特 点 ，目 前

3、吸 引 的目标 投资客 户群呈 年轻化趋 势。而 20 世纪 70 年代 出生的 人则构 成了商 业项 目投资 的主力 客户，他 们尚处 于刚成 家或单 身的阶 段，个 人 月收入 明显高 于其 他年龄 段的平 均个人 月收入，但 其积蓄 还比较 弱，其投资 商铺的 目的主 要有三 ： 一是作为一种储蓄投资；二是看好商铺的增值潜力；三是对市场经济的敏感。 调研分析1. 投资商 铺的用 途目 前 商 业 投 资 者 的 投 资 目 的 和 倾 向 是 比 较 清 晰 和 理 性 的 。在 受 调 查 的 人 群 中 ， 76%的 商 铺 购 买 者 和 最 终 经 营 者 存 在 错 位 ， 也

4、 就 是 存 在 商 铺 有 第 二 次 招 商 的 环 节 ；50%的 投 资 户 自 行 找 下 家 ，而 另 50%希 望 由 开 发 商 统 一 代 理 完 成 ，返 购 经 营 权 ； 其 中 有 58%的 投 资 者 作 为 长 线 投 资 ， 靠 阶 段 性 收 取 租 金 ， 赢 得 利 润 ， 18%的 购 买 者 是 短 线 投 资 ，会 考 虑 在 适 合 的 价 位 转 手 出 售 ；还 有 24%的 投 资 者 自 己 经 营 ，特 别 是 有 一 定 经 营 经 验 的 商 户 ，积 累 到 一 定 资 金 后 ，开 始 选 择 用 每 月 租金的支出付按揭的方式取

5、得自己所有的铺面。2. 商 铺 的 种 类 倾 向在各种商业物业的种类里，独门独户的临街独立式门面最受投资者的追 捧 ，这 与 其 自 身 门 面 的 装 饰 就 是 一 个 很 好 的 广 告 ，容 易 被 流 动 的 消 费 人 流 接 触 和 发 现 有 关 。 这 类 产 品 的 被 接 受 程 度 在 消 费 者 中 占 51%。 其 次 是 平 层 商 铺 ， 但 因 此 类 商 铺 与 整 个 商 场 的 经 营 高 度 相 关 。如 果 整 个 商 场 盘 活 ，个 体 能 有 效 利 用 整 个 卖 场 的 整 体 效 益 ，带 来 的 人 气 ，反 之 会 受 到 牵 连

6、；而 目 前 大 力 打 造 的 商 业 街，被投资者认可还需要一段时间，开放式商业街的平层商铺受青睐程度占 11%；虽然都是平层商铺，但性价比在这里成了投资者优先考虑的主要因素。商场内二楼以上的商铺和开放式商业街道二楼以上的商铺的倾向比例为 10%和 3%。3. 商 铺 的 基 本 配 套 需 求在 基 本 配 套 方 面 ，电 源 、水 源 以 及 单 独 洗 手 间 这 些 商 铺 必 备 的 设 施 都 无 一 例 外 的 成 为 了 绝 大 多 数 投 资 者 看 重 的 要 素 ，根 据 其 重 要 性 它 们 被 考 虑 的 可 能 性 依 次 为 ： 75.8% 、 71.6%

7、 、 70.5% 。 只 有 7.4% 的 投 资 者 根 据 自 身 条 件 认 为 没 有 特 别需要。4. 配 套 的 管 理对 于 商 业 物 业 的 配 套 管 理 ，投 资 者 都 非 常 重 视 统 一 物 业 管 理 的 提 供 ，以 解 决 投 资 经 营 的 后 顾 之 忧 ， 这 一 选 择 占 到 了 71.7% ； 而 代 租 代 售 的 服 务 也 成 为 大 多数炒家投资者所需求的服务项目，占 41.4% ；统一的宣传和包装可令业主免 去自身广告宣传的麻烦和财力的投入，容 易聚集人气，在 每个专业市场树立品 牌 ，也 成 为 投 资 者 重 要 的 需 要 之 一

8、 ，占 36.4% ；最 后 是 代 交 费 服 务 ，占 34.3% 。5. 商铺的 经营面 积需求商 铺 面 积 的 大 小 直 接 和 投 资 者 的 经 营 成 本 、经 营 方 向 关 联 。21 50 平 方 米 的商业物业最受消费者欢迎，占到了 37%；其次 1020 平方米/套的需求比例 占 30%， 这 也 从 侧 面 表 明 目 前 重 庆 市 场 商 业 物 业 刚 刚 兴 起 之 初 广 大 纯 炒 家 投 资 者非常谨慎，又因如经营服装、小百货、精品，对经营户的要求比较低，这 三 行业的 经营户 对商铺 的需求整 体数量 较大，其面积 需求多 在 10-50 平方米

9、/套 有关。接下来的面积需求比例依次为：5170 平方米（13%），71100 平方 米 和 100 平 方 米 以 上 （ 都 为 9%） ， 10 平 方 米 以 下 （ 2%） 。6. 择商铺 最高承 受单价显 示 ，当 投 资 者 决 定 投 资 选 择 某 一 商 铺 的 时 候 ，价 格 首 当 其 冲 是 其 重 点 考 虑的先决性条件和因素。现 今的重庆市场商业物业刚刚起步，个体消费者看好 的是投资风险小，有 一定回报的项目，在 资金允许的情况下他们一般会谨慎的 选择价位较低的商铺，所以大多数受调查者将选择集中在 1.1 万元1.3 万元/ 平方米，这 一区域（37%） ，本

10、段上下两段 1.3 万元1.5 万元/平方米（ 17%）和 1万元/平方米及以下（16%），分列二、三；1.5 1.7 万元/平方米（10%）， 1.7 1.9 万 元 / 平 方 米 （ 8%） ， 1.9 2.2 万 元 / 平 方 米 （ 6%） ， 2.2 万 元 / 平 方 米以上 合计占 6%。在 调 查 中 还 发 现 一 个 有 趣 的 现 象 ，平 街 二 楼 及 二 楼 以 上 的 商 铺 都 被 视 为 位 置较次，人气与平层相比，减少30%至 60%；单价是平层的1/3 至 1/2 。在资金 允许的情况下，一般投资者是不愿意购买的。这也从另一个侧面说明，平 层是 绝大多

11、数商家和投资者的选择。如 解放碑好吃街所有商业门面二层以上出现的 高空置 率，就是最好的市 场反映 。这也给 商业地产 项目开 发商一个重要 的提示 ， 如何进行开发前除平层外的商业楼层规划，科学的市场调查是非常重要的。7. 支 付 能 力由 于 商 铺 的 特 殊 实 用 性 和 高 单 价 的 特 性 ，小 额 投 资 者 近 半 都 倾 向 选 择 银 行 按揭贷款的方式进行购买和经营（48%），以 便资金周转顺畅。而有 27%的人则 采取利息较低的分期付款的方式购买，只 有 1/4 的人愿意在资金成本允许的情 况下一次性付款。有一定经济实力的投资者更愿意接受高首付低月供的付款方式。另外

12、，在首付的承受能力方面，调查的结果显示，有三段是比较突出的， 选择首付 3 4万元（33.33%） ；其 次选择是 56万元这一段（ 28.79% ）；第 三 是 9万元及以上（ 16.67% ）。说 明目前的投资实力有高有低，中 小投资者仍然 占绝大比例，首付 7万元以下的占 80%。与 首 付 额 度 调 查 相 关 联 的 是 对 月 供 承 受 力 的 调 查 报 表 ， 61.84% 的 人 选 择 了 2001 元2500 元的月供 ，其 次是 2501 3000 元的 月供（ 21.05% ）。在 经 济能 承受的情况下，大多数投资者还是愿意接受低月供的购买商铺的投资方式。8.

13、各投资 区域的 吸引力在 给 出 的 商 铺 投 资 的 第 一 选 择 、第 二 选 择 以 及 第 三 选 择 中 ，我 们 可 以 看 出 ， 渝中区的解放碑无可争议的成为大家一致的首选，这 与解放碑的特殊地位密不 可分，“商业航母”的身份令所有的消费者为之动容，是重庆市的核心商圈。重 庆 几 大 城 区 呈 组 团 式 发 展 的 特 点 ，而 近 来 势 头 逼 人 的 沙 坪 坝 区 同 样 也 受 到了投资者的关注，排第二。这和近年来沙坪坝区政府的加大投入不无关系， 各个商业机构的纷纷入驻以三峡广场为核心的中心商圈保证了沙坪坝区商业 环境的成熟，以 及区域大中学校云集的重庆市文化

14、区，有 一群稳定成规模的冲 动型的年轻消费人流，以及毕业后回归沙区的消费趋势。沙 坪坝区目前的销售 零售额的增幅是较大的。而 随 着 江 北 区 步 行 街 的 全 面 动 工 ，观 音 桥 商 圈 的 逐 步 成 型 ，以 及 北 部 新 城 高中住宅区域的逐步成型，江北区排在第三。其 发展潜力列副商圈的第二，而本区的居民商业投资意识仅次于渝中区。南滨路刺激了整个南岸区商业的发展，这说明目前的投资者都比较理性， 在 区 域 的 挑 选 方 面 ，都 注 重 政 府 对 区 域 商 业 的 定 位 和 规 划 以 及 商 业 形 象 和 商 业 气候。尽管九龙坡区杨家坪步行街已经落成并投入使用

15、，但在本次调查中排第 六 ，这 大 概 和 杨 家 坪 目 前 有 一 大 批 大 体 量 的 商 业 机 构 尚 未 竣 工 有 某 些 关 联 。但 杨家坪的商业潜力和其即将开通的轻轨对重庆市商业格局变化的影响是不容 忽视的。9. 对 重 庆 未 来 五 年 内 对 商 业 发 展 的 信 心54%的 人 群 都 对 未 来 重 庆 五 年 的 发 展 充 满 了 信 心 ，42%的 人 群 则 是 比 较 有 信 心 ，仅 有 4%的 人 群 是 一 般 或 没 有 信 心 ，可 见 整 个 重 庆 市 场 的 发 展 拥 有 良 好 的 信 心条件，这对商业物业的发展也是非常必要和必须

16、的。综合分析投 资 年 轻 化 商 铺 挑 大 梁通过以上的调查分析，我们不难得到以下的一些结论：一 是 商 业 物 业 的 高 回 报 ，是 吸 引 大 多 数 投 资 者 的 最 大 砝 码 。但 同 时 其 自 身 相 伴 而 生 的 高 风 险 、高 投 入 的 不 利 因 素 也 是 制 约 目 前 商 业 物 业 大 规 模 兴 盛 的 重 要 原 因 。所 以 ，目 前 消 费 者 更 多 的 还 是 看 重 长 线投 资 ，希 望 能 在 保 有 产 业 的 情 况下进行商业经营或投资以此收回资金。从 本 次 调 查 中 ，可 以 清 晰 的 看 到 ，商 业 物 业 消 费 市 场 的 年 轻 化 倾 向 。但 这 并 不 排 斥 其 他 类 型 的 消 费 群 ；另 外 ，商 业 物 业 最 集 中 的 体 现 就 是 商 铺 。现 今 重 庆 市 场 的 消 费 状 况 表 明 ，中 小 投 资 者 是 占 主 体 地 位 的 ，所 以 如 何 了 解 并 揣 摩