最完整地产科目

1、下表列示的82个会计科目就是房地产开发企业所使用的会计科目。其中绝 大部分都是各类企业通用的会计科目，只有个别科目属于房地产业专用的会计科 目。表中所列示的会计科目中，有些会计科目一般企业可能不需要，如应付债券”科目，只有发行债券的企业才使用，还如 持有至到期投资”科目，只有购买 了长期债券，才能使用本科目。企业如果没有相关的业务，就不必要设置相关的 科目。总起来说，房地产开发企业会计科目分为五大类：第一类是资产类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变 化情况，其中包括了流动资产和各项长期资产。在资产类科目中，开发产品”周转房”这两个科目是房地产开发企业特设置的科目。其他科目是属

2、于各类企业通用的科目。第二类科目是负债类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的负债增 减变化情况，其中包括了各项流动负债和各项长期负债。 负债类科目都是各类企 业通用的会计科目。第三类是所有者权益类科目，是用来核算各项所有者权益增减变化的科目。 这些科目也是各类企业通用的科目。第四类是成本类科目，这类科目有三个，即： 开发成本” 开发间接费用” 和研发支出”。其中前两个科目是房地产开发企业特有的科目， 是用于进行房地 产企业成本核算的科目。如果房地产企业本身也有施工队伍， 有施工业务，那么 还需要在成本类科目中增设 工程施工”和施工间接费用”工程结算”机械作 业”等科目。第五类科目是损益类

3、科目。损益类科目是用于计算企业损益的科目。 损益类 科目在会计期末都要转入本年利润账户， 不留余额。这些科目也是各类企业通用 的会计科目。在使用会计科目时需要注意：必须要按统一规定的会计科目编号，不要随意 打乱和重编。以便于查阅账目和实行 会计电算化。上述会计科目表在许多科目之 间都留有空号，这是供增设会计科目使用的。比如表中第20行次资产类科目中的周转房”科目，国家统一科目表中没有设置此科目， 是房地产开发企业增设的 会计科目，可按顺序，在所留的空号中将本科目编号为“1412”。还需要说明，许多会计科目需要设置明细科目， 以便设置明细账，更明细地 反映有关会计信息。如房地产开发企业在 原材料

4、”总账科目下可设置 设备”钢 材” 水泥”等二级科目，以对库存的各种不同的建筑材料和设备分别进行核算 和反映。在二级科目下，还可以按钢材的品种，设备的种类设置三级科目核算， 如在 原材料一设备”二级科目下还应设置 照明设备” 安全监控设备”等三级科 目，以更详细反映各种不同设备和各种不同钢材的情况。一、会计制度的适用我国现行企业会计制度，除农民专业合作社财务会计制度外，共分小 企业会计制度、企业会计制度、新准则和行业会计制度等四个会计制度体 系，其中涉及房地产开发企业的：1. 小企业会计制度。所谓小企业，就房地产开发行业而言，是指根据国 务院国资厅评价函2003327号文件的规定，不能同时满足

5、从业人员数 100人以 上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税 务总局的规定，自2005年1月1日起，凡符合上述标准的包括房地产开发企业 在内的各类小企业，除已按规定要求或规定程序执行 企业会计制度或新准则 的企业外，都应执行小企业会计制度，不得再执行房地产开发企业会计制 度。2. 企业会计制度。按照财政部的规定，企业会计制度于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行，其他企业经适当程序也可以执 行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则（以下简称新准则），规 定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此，现有股份有限公司、外

6、 商投资企业中的房地产开发企业， 除按规定执行新准则的企业外，均应执行企 业会计制度。3. 新准则下的会计制度体系。新的 38项准则及其应用指南，包括具体 准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等，是一个完整 的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。 因此，如果房地产开发企 业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新准则的， 都应当执行新准则规定 的会计制度。4. 房地产开发企业会计制度。该制度属于旧的行业会计制度体系，按照 有关规定，房地产开发企业中的大中型企业，如果达不到执行新准则的条件，也 没有相关规定要求其执行企业会计制度，则仍可执行房地产开发企业会计制度。二

7、、应增设的会计科目本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及 核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉 及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行小 企业会计制度、企业会计制度或新准则的房地产开发企业，在执行各自适 用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的：1. 开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：(1)开支的 拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础

8、设施费、建 筑安装工程费、配套设备费等费用；(2)开发采用出包方式的，根据预付给承包商 的款项和工程进度估价的开发成本；(3)工程采用自营方式发生的各项成本费用；(4) 分配应由开发产品承担的公共配套设施费、 计提应上交有关部门管理的维修费和 分摊的间接开发费用；(5)应予资本化计入产品成本的借款费用等；(6)结转开发完工并验收合格的房地产成本。购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入无形资产一一土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到开发成本”的明细科目。2. 开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的 制造费用”核算为开发 产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项

9、间接费用。3. 开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。4. 出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土 地和房屋。5. 周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。编制资产负债表时， 以上增设的 5 个会计科目的期末余额， 均应计入报表的 “存货”项目。三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大 类，即开发产品成本 =建筑成本 +土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前 期费用和房屋的建造成本， 还包括与开发产品相关的配套设施费用， 以及预提的 商品房维修费用、白蚁防治费等其他

10、间接费用 ;土地成本构成则比较简单，即取 得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋， 往往因为用途不同、 建筑 结构不同，甚至因为楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的成本，特别 是土地成本， 往往是笼统的。 因此， 如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑 成本和土地成本，是房地产开发企业核算的一个难题。当然，对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小 区若干幢房屋都是成套住宅， 可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建 筑成本和土地成本。具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、 休闲场地等的全部开发成本 (包括建

11、筑成本和土地成本，下同 )，除以可出售房屋 的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本;如果其中有少量房屋或其他可出售项目， 比如车库或车位， 采用清一色的按面积分摊 不尽合理， 可通过估算方法， 将其估算的成本从总成本中剔除， 然后再按可出售 成套住宅面积分摊产品成本。 这种成本分摊方法， 叫做可售房屋面积比例法， 简 称面积比例法。但是，面积比例法适用范围相对较小， 对于同一小区内开发的结构、 用途不 同的房屋，此法即不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房 屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊， 土地成本可采用售价比率法进行 计算分摊，而且这两种方

12、法应合并进行，分步实施。第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。 估价修正法是通过对 建筑成本的估算数额进行修正， 计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。 这种 方法也应分步实施：首先，应估算房屋单位建筑成本。 所谓房屋单位建筑成本， 实际为每平方米 可出售房屋应分摊建筑成本，内容包括： (1)房屋自身的建筑成本 ;(2)应分摊小区 内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本;(3)应分摊其他间接费用构成的开发成本等。单位成本采用估算方法确定后， 再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建 筑总成本，即：开发产品估算的建筑总成本 =刀不同结构的房屋面积 眉亥结构房 屋估算的单位建

13、筑成本 );如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或 偏高，也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。接着，应计算修正系数。修正系数=已决算（或按合同及招标预算）的建筑总 成本协发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本 的，应将已单独计算的成本从公式中 “少前后的 总成本”中扣除。如果总成本 无法确定或预估，则不计算修正系数，而以上一步骤开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。最后，计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本：各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本 穆正系数;该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本宁 该类房屋面积，或=估算的单位建筑成本穆正系数。如果竣

14、工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确，在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用，且应根据具体情况选择 采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。第二步，采用售价比率法计算和分摊土地成本。 售价比率法是以房屋单位售 价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售 价高于住宅房，主要原因是门面房 地势好、地价高”因此，计算既有住宅用房 又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法 较为适宜。售价比率法也需分步实施（以同时开发住宅房和非住宅房为例）：

15、首先，应计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。接着，应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价， 以剔除房屋不同结 构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时， 应将开发的商品房划 分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价： 超额成 本售价=超额成本X（1+成本毛利率）;各类非住宅房超额成本售价=（该类非住宅房 单位建筑成本-住宅房单位建筑成本）X亥类非住宅房总面积X全部房屋售价总额 S部房屋成本总额）。然后，再计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售 价后的

16、售价总额的比率，计算公式为：土地成本比率=占用土地的全部成本（土地 使用权价值）十全部房屋售价总额-超额成本售价合计）X00%。最后，再计算不同用途房屋应分摊土地成本。公式为： （1）住宅房应分摊土 地成本=该类房屋售价X土地成本率;（2）非住宅房应分摊的土地成本=（该类房屋售 价-该类房屋的超额成本售价）X土地成本率。以上各公式中的 售价”凡已售出或已用不变价预订售出的， 以实际售价或 预订价为准；尚未售出或虽已订出但价格可能有浮动的，以预估售价为准 ；第二步 应分摊土地成本公式中的房屋建筑成本，应以第一步计算的成本为准 ；全部房屋 总成本，则应为建筑总成本和土地成本总额之和。0顺序号编号科

17、目名称一、资产类11001库存现金21002银行存款31012其他货币资金41101交易性金融资产51121应收票据61122应收账款71123预付账款81131应收股利91132应收利息101221其他应收款111231坏账准备121401材料采购131402在途物资141403原材料151404材料成本差异161405开发产品171406发岀商品181408委托加工物资191411周转材料20周转房211461融资租入资产221471存货跌价准备231501持有至到期投资241502持有至到期投资减值准备251503可供岀售金融资产261511长期股权投资271512长期股权投资减值准备2

18、81521投资性房地产29投资性房地产累计折旧（累计摊销）301531长期应收款311601固定资产321602累计折旧331603固定资产减值准备341604在建工程351605工程物资361606固定资产清理371701无形资产381702累计摊销391703无形资产减值准备401711商誉411801长期待摊费用421811递延所得税资产431901待处理财产损溢二负债类442001短期借款452101交易性金融负债462201应付票据472202应付账款482203预收账款492211应付职工薪酬502221应交税费512231应付利息522232应付股利532251其他应付款542401递延收益552501长期借款562502应付债券572701长期应付款582801预计