万科地产区域发展潜力研判分析报告

1、KINGSWICK (GUANGZHOU) PROPERTY CONSULTANTS LTD.廣 州 經 緯 房 產咨 詢 有 限 公 司突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限2目目 录录主要内容主要内容页码页码第一部分房地产运行区间判断体系建立3第二部分各地房地产市场运行区间判断15第三部分区域房地产发展潜力研判34第四部分潜力区域住宅市场客户分析1133突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限 第一部分第一部分 房地产运行区间判断体系建立房地产运行区间判断体系建立1.1.判断体系的理解判断体系的理解2.2.房地产预警体系构建房地产预警体系构建3.3.研究方

2、法与技术探讨研究方法与技术探讨4.4.各地房地产预警体系运行情况各地房地产预警体系运行情况突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限4基于房地产预警方法，并结合市场分析方法基于房地产预警方法，并结合市场分析方法1.1.判断体系理解判断体系理解房地产市场运行区间：房地产市场运行区间： 普通的市场分析方法 房地产预警方法 经验或直觉判断突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限5根据需要，选择最完善、最受推崇的灰色分析法根据需要，选择最完善、最受推崇的灰色分析法1.1.判断体系理解判断体系理解理论依据：房地产周期波动理论理论依据：房地产周期波动理论预警方法：灰色分析法预

3、警方法：灰色分析法灰色分析法灰色分析法指数预警方法统计预警方法回归预警方法国房指数、中房、武房、上房深圳、上海等房地产预警体系对数据质量要求高，运用少突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限6预警体系建立在完备的逻辑推理过程之上预警体系建立在完备的逻辑推理过程之上2. 2. 房地产预警体系构建房地产预警体系构建逻辑分析思路：逻辑分析思路：分析警兆分析警兆寻找警源寻找警源明确警情明确警情预报警度预报警度突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限7房地产预警的主体分析过程共包括房地产预警的主体分析过程共包括5 5个部分个部分2. 2. 房地产预警体系构建房地产预警体系

4、构建研究模型构建：研究模型构建：选择警情选择警情指标指标确定警兆确定警兆指标指标时差相关分析划分预警划分预警界限界限经验判断法统计分析法统计分析法图示法图示法计算综合计算综合警值警值预报警情预报警情程度程度层次分析法数学评价法数学评价法主成分分析主成分分析销售率价格指数价格指数房地产投资额房地产投资额商品房施工面积商品房施工面积突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限8警情灯种可直观反映某地的房地产运行区间警情灯种可直观反映某地的房地产运行区间3. 3. 研究方法与技术探讨研究方法与技术探讨警情灯种解释：警情灯种解释：过热：房地产投资旺盛，供应明显大于需求偏热：房地产投资较为旺

5、盛，交易较为活跃正常：房地产投资平稳，供求基本平衡较冷：房地产投资较少，市场反应不够热烈冷：房地产投资少，市场交投不活跃突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限9分为市场预期、市场即期及宏观层面等分为市场预期、市场即期及宏观层面等3 3个部分个部分3. 3. 研究方法与技术探讨研究方法与技术探讨警兆指标确定：警兆指标确定：指标分类指标分类具体警兆指标具体警兆指标1市场预期指标房地产开发投资额/全社会固定资产投资额2商品房新开工面积/商品房施工面积3商品房施工面积/商品房竣工面积4市场即期指标商品房销售额/房地产开发投资额5商品房销售面积/商品房竣工面积6住房买卖面积/社会住房总

6、面积7房地产与宏观经济、金融关系房地产开发投资增幅/GDP增长率8房地产开发企业贷款/全社会企业贷款9个人住房贷款/房地产开发贷款突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限10选择价格指数作为本次预警研究的警情指标选择价格指数作为本次预警研究的警情指标3. 3. 研究方法与技术探讨研究方法与技术探讨警情指标确定：警情指标确定： 反映房地产市场供需状况及发展态势 参考深圳、上海、广州、华中科大等房地产预警体系 结合广州、从化、增城、惠州、清远市场实情警情指标选择警情指标选择价格指数广州十区、增城、从化、惠州、清远突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限11两种方法可

7、以选择，其中正态归一法对数据要求高两种方法可以选择，其中正态归一法对数据要求高3. 3. 研究方法与技术探讨研究方法与技术探讨警兆指标比兑：警兆指标比兑：方法一：正态归一法正态归一法Descriptive Statistics5.33740.035090.0015.23640.036115.00154.580.4382.19251.060.4099.1685.980.3114.0975.16440.010502.0005.440.4393.1935.01840.002881.00053.040.6618.4385房 地 产 开 发 投 资 额 /全社 会 固 定 资 产 投 资 额商 品 房

8、新 开 工 面 积 /商品 房 施 工 面 积商 品 房 施 工 面 积 /商 品房 竣 工 面 积商 品 房 销 售 额 /房 地 产开 发 投 资 额商 品 房 销 售 面 积 /商 品房 竣 工 面 积住 房 买 卖 面 积 /社 会 住房 总 面 积房 地 产 开 发 投 资 增 幅/GDP增 长 率房 地 产 开 发 企 业 贷 款 /全 社 会 企 业 贷 款个 人 住 房 贷 款 /房 地 产贷 款Valid N (listwise)NMeanStd. DeviationVariance方法二：标准体系标准体系+5+5分量表分量表右图，以广州十区的数据右图，以广州十区的数据为例，

9、用为例，用SPSSSPSS进行正态归进行正态归一化处理，得出的均值、一化处理，得出的均值、方差、标准差等数值方差、标准差等数值5 5分量表取分量表取5 5个分值；标准体系参考相关文献及成熟城市的运行规律，如下页个分值；标准体系参考相关文献及成熟城市的运行规律，如下页突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限12指标体系的标准实际是建立在房地产运行规律之基础上指标体系的标准实际是建立在房地产运行规律之基础上3. 3. 研究方法与技术探讨研究方法与技术探讨指标体系建立：指标体系建立：具体警兆指标具体警兆指标房地产开发投资额/全社会固定资产投资额37%商品房新开工面积/商品房施工面积4

10、0%商品房施工面积/商品房竣工面积4.03.7-4.03.4-3.73.2-3.43.2商品房销售额/房地产开发投资额1.1商品房销售面积/商品房竣工面积1.1住房买卖面积/社会住房总面积17%房地产开发投资增幅/GDP增长率2房地产开发企业贷款/全社会企业贷款2.6%个人住房贷款/房地产贷款3.6备注：通过时差相关分析筛选；具体指标及其标准将应各地实际需要而调整突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限13参考权重可以根据实际需要调整，但需经过检验参考权重可以根据实际需要调整，但需经过检验3. 3. 研究方法与技术探讨研究方法与技术探讨综合警值权重：综合警值权重：具体警兆指标具

11、体警兆指标参考权重参考权重房地产开发投资额/全社会固定资产投资额0.1商品房新开工面积/商品房施工面积0.1商品房施工面积/商品房竣工面积0.1商品房销售额/房地产开发投资额0.1商品房销售面积/商品房竣工面积0.1住房买卖面积/社会住房总面积0.1房地产开发投资增幅/GDP增长率0.2房地产开发企业贷款/全社会企业贷款0.1个人住房贷款/房地产贷款0.1备注：基于专家分析法，并通备注：基于专家分析法，并通过主成分分析法检验过主成分分析法检验突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限14各地运行情况表明，预警体系已具前瞻性、先进性各地运行情况表明，预警体系已具前瞻性、先进性4.

12、4. 各地房地产预警体系运行情况各地房地产预警体系运行情况预警体系运行：预警体系运行：华中科技大学、天津大学等已研发出自有的预警系统华中科技大学、天津大学等已研发出自有的预警系统上海、深圳等地已建立相对完善的预警系统上海、深圳等地已建立相对完善的预警系统广州也已经建立，但只做内部运行；其他城市正在探索中广州也已经建立，但只做内部运行；其他城市正在探索中预警系统功能：宏观调控依据预警系统功能：宏观调控依据+ +企业投资参考企业投资参考；建设部催；建设部催促各地尽快建立促各地尽快建立15突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限 第二部分第二部分 各地房地产市场运行区间判断各地房地产

13、市场运行区间判断1.1.广州十区房地产市场运行区间判断广州十区房地产市场运行区间判断2.2.增城市房地产市场运行区间判断增城市房地产市场运行区间判断3.3.从化市房地产市场运行区间判断从化市房地产市场运行区间判断4.4.惠州市房地产市场运行区间判断惠州市房地产市场运行区间判断5.5.清远市房地产市场运行区间判断清远市房地产市场运行区间判断6.6.各地运行区间小结各地运行区间小结突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限161. 1. 广州十区房地产市场运行区间判断广州十区房地产市场运行区间判断20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年2006

14、2006年年房地产价格指数-0.048-0.0260.0920.0940.124警情指标：警情指标：处理后，作为房地产警情指标：20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年房地产价格指数97.698.7104.6104.7106.2突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限17单项指标（原始数据）单项指标（原始数据）单位：万平方米、亿元单位：万平方米、亿元20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年0707年年1-81-8房地产开发投资额401.11391.06448.

15、48464.8501.93329.09全社会固定资产投资1009.241175.171348.931519.161573.20808.87商品房新开工面积993.49980.251327.19895.12918.17528.92商品房施工面积4246.434074.524515.34484.444301.592558.33商品房竣工面积985.051024.54906.49966.28854.92395.66商品房销售额289.63315.99366.65644.5808.23495.43商品房销售面积664.53 729.94 772.20 1164.50 1183.38632.63住房买卖

16、面积1087.6213031528.91531.451544.58/社会住房总面积7289.247874.458606.639107.229546.56/房地产开发投资增幅6.53%-2.51%14.68%3.64%7.99%36.0%增长率13.3%15.2%15.0%13.0%14.7%14.0%房地产开发企业贷款102.58111.48100.09100.62168.4/全社会企业贷款5109.89 5969.756394.626762.55 7762.97/个人住房贷款260.73283.92365.19395.52455.32/1. 1. 广州十区房地产市场运行区间判断广州十区房地产

17、市场运行区间判断数据来源：广州市统计局数据来源：广州市统计局突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限18计算综合警值：计算综合警值：正态归一法：由于数据有限，只有近正态归一法：由于数据有限，只有近5 5年，故暂不选择年，故暂不选择选择：标准体系标准体系+5+5分量表分量表1. 1. 广州十区房地产市场运行区间判断广州十区房地产市场运行区间判断突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限19今年今年1-71-7月数据表明，房地产市场已经偏热月数据表明，房地产市场已经偏热警兆指标警兆指标20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年20

18、062006年年0707年年1-1-7 7月月房地产开发投资额/全社会固定资产投资额商品房新开工面积/商品房施工面积商品房施工面积/商品房竣工面积商品房销售额/房地产开发投资额商品房销售面积/商品房竣工面积住房买卖面积/社会住房总面积房地产开发投资增幅/GDP增长率房地产开发企业贷款/全社会企业贷款个人住房贷款/房地产贷款1. 1. 广州十区房地产市场运行区间判断广州十区房地产市场运行区间判断突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限20广州十区房地产发展区间已由绿色转入黄色广州十区房地产发展区间已由绿色转入黄色历年综合警值：历年综合警值：由此判断，由此判断，20072007年年

19、1-71-7月广州十区的警度为：月广州十区的警度为：20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年0707年年1-71-7月月综合警值-1-1.1300.2501.19备注：过热备注：过热1.5,+ 1.5,+ 偏热偏热1,1.5 1,1.5 正常正常-1,1 -1,1 偏冷偏冷-1.5,-1 -1.5,-1 冷冷-,-1.5-,-1.51. 1. 广州十区房地产市场运行区间判断广州十区房地产市场运行区间判断突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限21单项指标（原始数据）单项指标（原始数据）数据来源：增城市统计局数据来源：增

20、城市统计局单位：万平方米、亿元单位：万平方米、亿元20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年房地产开发投资额22.325.4922.8831.5441.33全社会固定资产投资额38.5155.1765.4173.4983.27商品房新开工面积116.1982.0488.33135.07158.34商品房施工面积198.25214.37197.59234.69397.35商品房竣工面积81.24105.7784.6666.7995.63商品房销售额14.2725.8927.7629.4344.93商品房销售面积52.8977.3377.2

21、372.97102.92全社会企业贷款余额116.45131.08121.11125.8137.89房地产开发投资额增幅238.52%14.29%-10.27%37.88%31.05%增长率15.82%14.62%13.04%13.9%14.21%2. 2. 增城市房地产市场运行区间判断增城市房地产市场运行区间判断突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限22警兆指标警兆指标20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年房地产开发投资额/全社会固定资产投资额57.9%46.2%35.0%42.9%49.6%商品房新开工面积/商

22、品房施工面积58.6%38.3%44.7%57.6%39.8%商品房施工面积/商品房竣工面积2.4 2.0 2.3 3.5 4.2 商品房销售额/房地产开发投资额0.6 1.0 1.2 0.9 1.1 商品房销售面积/商品房竣工面积0.7 0.7 0.9 1.1 1.1 房地产开发投资增幅/GDP增长率15.1 1.0 -0.8 2.7 2.2 2. 2. 增城市房地产市场运行区间判断增城市房地产市场运行区间判断备注：因数据缺乏，指标权重将做出调整，第备注：因数据缺乏，指标权重将做出调整，第4 4和和6 6调为调为0.10.1和和0.30.3，其他则为，其他则为0.150.15突 破 空 间突

23、 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限2320062006年增城的房地产运行区间由过热降为偏热年增城的房地产运行区间由过热降为偏热历年综合警值：历年综合警值：由此判断，由此判断，20062006年增城市的警度为：年增城市的警度为：20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年综合警值1.250.560.441.691.252. 2. 增城市房地产市场运行区间判断增城市房地产市场运行区间判断突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限2420022002年年20032003年年20042004年年20052005年年200620

24、06年年房地产开发投资额2.972.935.6811.7413.53全社会固定资产投资额19.9827.2532.9732.6539.91商品房新开工面积11.9523.8821.7843.2945.51商品房施工面积60.5765.17104.82127.12151.15商品房竣工面积16.249.1613.4731.2835.68商品房销售额1.891.56.948.788.79商品房销售面积10.658.2328.4934.8130.58房地产开发投资增幅-24.19%-1.59%94.03%106.70%15.23%GDP增长率14.19%13.66%4.86%12.50%13.13%

25、单项指标（原始数据）单项指标（原始数据）数据来源：从化市统计局数据来源：从化市统计局单位：万平方米、亿元单位：万平方米、亿元3. 3. 从化市房地产市场运行区间判断从化市房地产市场运行区间判断突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限2520022002年年20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年房地产开发投资额/全社会固定资产投资额14.9%10.8%17.2%36.0%33.9%商品房新开工面积/商品房施工面积19.7%36.6%20.8%34.1%30.1%商品房施工面积/商品房竣工面积3.7 7.1 7.8 4.1 4.2 商品房销

26、售额/房地产开发投资额0.6 0.5 1.2 0.7 0.6 商品房销售面积/商品房竣工面积0.7 0.9 2.1 1.1 0.9 房地产开发投资增幅/GDP增长率-1.7 -0.1 19.3 8.5 1.2 警兆指标警兆指标3. 3. 从化市房地产市场运行区间判断从化市房地产市场运行区间判断突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限26从化近从化近3 3年的房地产市场表现正常，但热度不够年的房地产市场表现正常，但热度不够历年综合警值：历年综合警值：由此判断，由此判断，20062006年从化市的警度为：年从化市的警度为：20022002年年20032003年年20042004年年

27、20052005年年20062006年年综合警值-2.13 -1.560.630.69 -0.443. 3. 从化市房地产市场运行区间判断从化市房地产市场运行区间判断突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限2720022002年年20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年房地产开发投资额15.8827.2729.5543.7869.03全社会固定资产投资额104.73228.47297.62352.37308.78商品房新开工面积112.14166.05138.59175.14240.36商品房施工面积210.87335.78385.034

28、84.43731.31商品房竣工面积87.27103.9686.72125.63173.02商品房销售额13.2416.70 22.8835.5275.80 商品房销售面积56.486.1101.13136.76254.71房地产开发投资增幅49.11%71.73%8.36%48.16%57.67%GDP增长率10.7%12.2%15.1%15.8%16.6%全市单项指标（原始数据）全市单项指标（原始数据）数据来源：惠州市统计局数据来源：惠州市统计局单位：万平方米、亿元单位：万平方米、亿元4. 4. 惠州市房地产市场运行区间判断惠州市房地产市场运行区间判断突 破 空 间突 破 空 间创 意 无

29、 限创 意 无 限2820022002年年20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年房地产开发投资额/全社会固定资产投资额15.2%11.9%9.9%12.4%22.4%商品房新开工面积/商品房施工面积53.2%49.5%36.0%36.2%32.9%商品房施工面积/商品房竣工面积2.4 3.2 4.4 3.9 4.2 商品房销售额/房地产开发投资额0.8 0.6 0.8 0.8 1.1 商品房销售面积/商品房竣工面积0.6 0.8 1.2 1.1 1.5 房地产开发投资增幅/GDP增长率4.6 5.9 0.6 3.0 3.5 警兆指标警兆指标4. 4.

30、惠州市房地产市场运行区间判断惠州市房地产市场运行区间判断突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限29惠州房地产市场一路绿灯，但各年之间仍存在差异惠州房地产市场一路绿灯，但各年之间仍存在差异历年综合警值：历年综合警值：由此判断，由此判断，20062006年惠州市的警度为：年惠州市的警度为：20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年综合警值0.81 0.5-0.690.44 0.88 4. 4. 惠州市房地产市场运行区间判断惠州市房地产市场运行区间判断突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限302002200

31、2年年20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年房地产开发投资额10.8513.8016.1327.1239.32全社会固定资产投资额57.26105.94161.37226.00329.04商品房新开工面积80.4983.22101.20105.91125.98商品房施工面积156.12178.33190.98330.52476.18商品房竣工面积68.386.5875.0677.14148.08商品房销售额5.95 10.31 8.59 20.79 32.57 商品房销售面积50.6281.7265.05116.42140.33房地产开发投资增幅32.

32、71%27.19%16.86%68.18%44.99%GDP增长率9.70%14.10%20.00%27.80%29.90%数据来源：清远市统计局数据来源：清远市统计局单位：万平方米、亿元单位：万平方米、亿元5. 5. 清远市房地产市场运行区间判断清远市房地产市场运行区间判断全市单项指标（原始数据）全市单项指标（原始数据）突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限3120022002年年20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年房地产开发投资额/全社会固定资产投资额18.9%13.0%10.0%12.0%12.0%商品房新开工面积/商品房施工

33、面积51.6%46.7%53.0%32.0%26.5%商品房施工面积/商品房竣工面积2.3 2.1 2.5 4.3 3.2 商品房销售额/房地产开发投资额0.5 0.7 0.5 0.8 0.8 商品房销售面积/商品房竣工面积0.7 0.9 0.9 1.5 0.9 房地产开发投资增幅/GDP增长率3.4 1.9 0.8 2.5 1.5 警兆指标警兆指标5. 5. 清远市房地产市场运行区间判断清远市房地产市场运行区间判断突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限32清远房地产市场不温不火，短期内不会过热清远房地产市场不温不火，短期内不会过热历年综合警值：历年综合警值：由此判断，由此判

34、断，20062006年清远市的警度为：年清远市的警度为：20022002年年20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年综合警值0.690.5-0.250.25-0.13 5. 5. 清远市房地产市场运行区间判断清远市房地产市场运行区间判断突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限3320062006年，除增城发展偏热外，其他各地均属正常年，除增城发展偏热外，其他各地均属正常6. 6. 各地运行区间小结各地运行区间小结综合警值对比：综合警值对比：20072007年年1-71-7月，广州十区亦进入偏热区间，其他各地数据缺乏月，广州十区亦进入偏热区

35、间，其他各地数据缺乏34突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限 第三部分第三部分 区域房地产发展潜力研判区域房地产发展潜力研判1.1.发展潜力研判标准发展潜力研判标准2.2.各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读3.3.各地发展潜力综合研判各地发展潜力综合研判突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限35 研判标准构建研判标准构建房地产预警体系房地产预警体系市场整体发展态势宏观经济宏观经济经济及产业发展状况人口质素及增长规划/城市发展前景住宅市场运行住宅市场运行及预测及预测外来发展商进驻情况土地供应及开发情况供求关系/空置情况价格升幅指标楼盘销售情况未

36、来3年发展走势预测发展潜力研判标准：发展潜力研判标准：1. 1. 发展潜力研判标准发展潜力研判标准36突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限广州十区广州十区突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限372. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读 综合警值显示：除2003年市场偏冷外，2004年-2006年的整体运行一直处在正常发展区间，但今年已偏热 市场对楼市的预期乐观，且实际数值要大（国十五条）广州十区：预警灯种广州十区：预警灯种突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限38p依托空港和海港、依托空港和海港、“节点节点”升级的国

37、际化战略；升级的国际化战略；p先进制造业和现代服务业先进制造业和现代服务业“双轮驱动双轮驱动”的竞争力提升战略；的竞争力提升战略；p由由“基地基地”向向“高地高地”转变的中心职能强化战略；变转变的中心职能强化战略；变“产业板块产业板块”为为 “家园城市家园城市”的城市品质塑造战略。的城市品质塑造战略。 我国重要的信息流通枢纽和科教创新平台，率领我国南方地区融我国重要的信息流通枢纽和科教创新平台，率领我国南方地区融入世界经济体系的国家中心城市。入世界经济体系的国家中心城市。 “同城化同城化”是经济全球化和区域经济一体化发展的新趋势是经济全球化和区域经济一体化发展的新趋势 2. 2. 各地区房地产

38、发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读广州：规划与市政广州：规划与市政突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限39交通系统确定为：交通系统确定为：p提升广州区域交通枢纽地位，强化市区交通枢纽中心建设提升广州区域交通枢纽地位，强化市区交通枢纽中心建设p以区域交通一体化发展为实施空间的突破口，积极参与区域协调以区域交通一体化发展为实施空间的突破口，积极参与区域协调p交通发展与城市空间调整、土地利用相结合交通发展与城市空间调整、土地利用相结合p适应城市和区域发展，适时调整城市综合交通网络和建设时序适应城市和区域发展，适时调整城市综合交通网络和建设时序p全面实现公交优先，促进公交跨越式发

39、展全面实现公交优先，促进公交跨越式发展空间发展战略为：空间发展战略为：“一城多核，南北双轴，东西两翼，四角山水一城多核，南北双轴，东西两翼，四角山水”的空间结构的空间结构 2. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读广州：规划与市政广州：规划与市政突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限402. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读广州十区：供求关系广州十区：供求关系商品住宅供不应求加剧，成交面积大幅萎缩商品住宅供不应求加剧，成交面积大幅萎缩数据来源：广州市房管局数据来源：广州市房管局突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限41

40、2. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读广州十区：价格走势广州十区：价格走势年度价格走势显示，价格同比涨幅明显扩大年度价格走势显示，价格同比涨幅明显扩大数据来源：广州市房管局数据来源：广州市房管局突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限42月度价格走势显示，楼价半年升月度价格走势显示，楼价半年升40004000元元/ /平米，升幅平米，升幅4040% %2. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读广州十区：价格走势广州十区：价格走势数据来源：阳光家缘网数据来源：阳光家缘网突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限43年度年度出让

41、宗出让宗数数用地面积（万用地面积（万平方米）平方米）总建（万总建（万平方米）平方米）备注备注20012001年年428.0562.52均为商住用地20022002年年1018.5947.97商住用地5宗、商务办公用地4宗、公共配套用地1宗20032003年年1230.6985.66商住用地4宗、商务办公用地8宗20042004年年911.336.68商住用地6宗、商务办公用地1宗、配套用地2宗20052005年年2840.89198.43商住用地13宗、商务办公用地13宗、配套用地2宗20062006年年38233.48534.74商住用地19宗、商务办公用地17宗、配套用地2宗2007200

42、7年年(1-10(1-10月月) )56244.69514.89商住用地8宗、商务办公用地16宗、配套用地2宗2. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读1-101-10月土地供应面积已超去年全年，商住用地宗数增月土地供应面积已超去年全年，商住用地宗数增1 1倍倍广州十区：价格走势广州十区：价格走势突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限44今年1-10月份全市土地一级市场的平均楼面地价高涨至5482元/平方米，与去年全年相比，上涨的幅度高达81.9%楼面地价疯狂飙升，对今年楼价的拉升作用明显楼面地价疯狂飙升，对今年楼价的拉升作用明显2. 2. 各地区房地产发展

43、潜力解读各地区房地产发展潜力解读广州十区：价格走势广州十区：价格走势突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限452. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读广州十区：当前楼市广州十区：当前楼市 土地拍卖价格狂飙突进等因素牵引楼市价格整体过万 单价走高之下总价的承受力备受考验，细积单位、性价比高的项目（特别是品牌项目）受追捧，楼市重回“价格敏感期” 同区域楼盘竞争加剧、价格杠杆威力明显，由板块内“共赢”转向“此消彼长” 新政已经影响到核心买家（二次及多次置业者），需求受抑 发展商趋于谨慎，国庆期间的价格折扣增多，期限延长对十一黄金周楼市十一黄金周楼市观察后认为黄金

44、周楼市表现成为影响对后市判断的风向标黄金周楼市表现成为影响对后市判断的风向标突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限462. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读广州十区：短期楼市预测广州十区：短期楼市预测 土地供应逐步放量楼面地价回稳 老城区供应复兴价格短期仍将看涨 市场博弈从“正和”走向“零和” 新政预期加强，多次置业消费意欲受挫萎缩 产业集群的竞争效用越加明显 住宅商品市场结构深刻变化 品牌力与资源力成为竞争主题 高单价之下引导户型面积需求收窄购买力受考验，正在寻找购买力受考验，正在寻找“价价”与与“量量”之间的平衡点之间的平衡点突 破 空 间突 破 空

45、 间创 意 无 限创 意 无 限472. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读广州十区：广州十区：3 3年内楼市预测年内楼市预测重点介绍几个影响供求关系、价格的因素重点介绍几个影响供求关系、价格的因素 土地供应土地供应 房地产投资房地产投资 开发成本开发成本 市场供应市场供应GDP -人口规模人口规模 -人均居住面积人均居住面积 -市场需求市场需求供求关系供求关系价格价格政策等宏观政策等宏观背景背景突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限482. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读广州十区：广州十区：3 3年内楼市预测年内楼市预测重要依据一

46、：政策重要依据一：政策对多套物业持有者征税，向首次置业、低收入者倾斜对多套物业持有者征税，向首次置业、低收入者倾斜五次加息、国债五次加息、国债土地增值税土地增值税土地使用税土地使用税物权法物权法实施实施“限外令限外令”补充补充广七条广七条穗穗 2828条条已经已经出台出台将要将要出台出台加强开发信贷加强开发信贷物业税物业税保障型住房保障型住房加息等金融加息等金融多次置业征重税多次置业征重税突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限492. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读广州十区：广州十区：3 3年内楼市预测年内楼市预测重要依据二：供应重要依据二：供应与实际

47、数据吻合度不高，顺延后可起参考作用与实际数据吻合度不高，顺延后可起参考作用土地及住宅供应量（面积、套数）土地及住宅供应结构（90/70）土地及住宅供应区域突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限502006-2010年住房用地规划年住房用地规划200720079843815664150501200820082803814559139463200920096603511949115384201020105263015449112376合计合计312681517612716332115数据来源：广州市房管局数据来源：广州市房管局2. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜

48、力解读广州十区：广州十区：3 3年内楼市预测年内楼市预测与实际数据吻合度不高，但可反映出政府供地决心与实际数据吻合度不高，但可反映出政府供地决心突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限51数据来源：广州市房管局数据来源：广州市房管局2. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读广州十区：广州十区：3 3年内楼市预测年内楼市预测与实际数据吻合度不高，顺延后可起参考作用与实际数据吻合度不高，顺延后可起参考作用突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限522. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读广州十区：广州十区：3 3年内楼市预测年内

49、楼市预测结合建设批准书登记表、地块资料与发展商的供应计划，考虑到市场供货惯性及动工项目的工程进度，预测未来三年商品住宅供应预测未来三年商品住宅供应通过对现有土地的动工统计，结合政府供地计划来预测通过对现有土地的动工统计，结合政府供地计划来预测商品住房规划面商品住房规划面积积商品住房预计供商品住房预计供应应单套套型建筑面单套套型建筑面积积9090单套套型建筑面单套套型建筑面积积909020082008年年959959万万 285万 515万 20092009年年800800万万 285万 615万 20102010年年880880万万270万580万突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创

50、意 无 限532. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读广州十区：广州十区：3 3年内楼市预测年内楼市预测番禺北部、广州新城萝岗中心区金沙洲地区、白云北部地区南沙中心区员村地区规划新增住房用地主要地区规划新增住房用地主要地区未来土地的供应将倾向于郊区，从而拉低全市成交均价未来土地的供应将倾向于郊区，从而拉低全市成交均价江景、山景、湖景以及CBD等稀缺性资源将变得缺乏突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限542. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读广州十区：广州十区：3 3年内楼市预测年内楼市预测2008-092008-09年之间，中小户型

51、将有一个放量的过程年之间，中小户型将有一个放量的过程限制二次及多次置业，令户型打通效果打折突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限552. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读广州十区：广州十区：3 3年内楼市预测年内楼市预测具体因素具体因素因素分析因素分析对楼价的作用力对楼价的作用力根本因素根本因素供求关系由供不应求趋向供求平衡甚至供过于求正正平平其他市场因素其他市场因素产品质素由不断提升转向市场细分、分化正正资本流动方向政策、股市向好及限制外资等令热钱减少负负建安等成本整体上处于上涨的趋势正正供应区域增加的供应量多在郊区，市区楼价所受影响相对较小负负宏观因

52、素宏观因素经济及发展周期快速上涨，年增长率在12%以上正正居民收入继续位居全国前列，增长迅速正正物价水平保持年均1.3%-1.7%的小幅增长态势正正人口及家庭规模 城市化等因素带来人口增长，家庭小型化正正政策因素政策因素金融政策抑制房地产的投资与消费需求负负税收政策扩大税基，提高税率，增加税费成本正正土地政策处理土地闲置，盘活烂尾地，扩大供应量负负规划、市政配套地铁、电视塔等多项市政与规划利好正正价格走势价格走势供求关系将逐渐趋于平稳，对价格的推动力减弱供求关系将逐渐趋于平稳，对价格的推动力减弱突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限562. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地

53、区房地产发展潜力解读广州十区：广州十区：3 3年内楼市预测年内楼市预测 2007年商品住宅成交均价的同比增幅将达30%以上（阳光家缘网显示达60%以上）预计未来3年的楼价走势 2008-2010年成交均价将继续保持增幅，但增幅会放缓，预计年均增幅10%-15%57突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限增城市增城市突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限582. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读 综合警值显示：增城市房地产市场的整体运行区间正由2005年的红色灯转为黄色灯，市场偏热 发展商投资热情高涨，市场反映较为热络增城市：预警灯种增城市

54、：预警灯种突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限59城市人口快速增加，对人口的吸纳力明显加强城市人口快速增加，对人口的吸纳力明显加强2. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读增城市：概况增城市：概况增城市增城市增城全市辖增城全市辖1616个镇（街），总面个镇（街），总面积积17411741平方公里，总人口平方公里，总人口9090万，万，其中户籍人口其中户籍人口8080万万东部楼市价格东部楼市价格“洼地洼地”，广园，广园东成为天河、萝岗等东广州的东成为天河、萝岗等东广州的置业乐园置业乐园新塘镇新塘镇荔城荔城突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无

55、限60经济平稳发展，房地产正进入高速发展通道经济平稳发展，房地产正进入高速发展通道增城经济经济运行情况良好，增城经济经济运行情况良好，GDPGDP年均增长接近年均增长接近1414。根据库兹涅。根据库兹涅茨在茨在各国的经济增长各国的经济增长中的理论，房地产业处于快速发展阶段中的理论，房地产业处于快速发展阶段 增城增城20062006年实现地区生产总值年实现地区生产总值321.39321.39亿元，人均亿元，人均GDPGDP达达48164816美元，美元，宏观经济发展处于快速发展阶段宏观经济发展处于快速发展阶段减缓发展快速发展发展启动8008004000400048164816800080002.

56、 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读增城市：经济发展增城市：经济发展萎缩停滞稳定发展快速发展4 45 58 81414年增长率：年增长率：突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限61产业结构由轻工业为主转向轻、重工业协调发展产业结构由轻工业为主转向轻、重工业协调发展2. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读增城市：产业结构增城市：产业结构产业结构产业结构增城市增城市组团工业（汽车摩托车及其配件制造业、服装、钢铁、精细化工等）现代服务业（商贸、物流、房产）旅游业都市农业新塘镇新塘镇牛仔、汽车、摩托三大支柱产业占全镇工农业产值的75%，从业人员

57、达12.7万多人；其他还包括建材、家具、造纸、食品、塑料、家电等产业突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限622. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读增城市：重点企业增城市：重点企业重点企业名称重点企业名称所属行业所属行业备注备注广州本田有限公司第二工厂汽车占地1500亩，总投资28.46亿元五羊本田（摩托）广州有限公司摩托车占地面积480亩，总投资1.95亿元，年生产规模100万辆，已全面投产广州提爱思汽车内饰系统有限公司汽车内饰全年计划将实现产值17亿元增城市广英服装有限公司牛仔服装占地面积272亩，总投资2.5亿元，计划年产值8亿元创兴集团牛仔服装工

58、业产值实现约10亿元左右旺隆热电有限公司能源占地面积2100多亩，总投资15亿元，计划年产值10亿元中新塑料厂化工05年实现工业产值约6亿元突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限63新塘镇与萝岗一起组成广州东部城市新塘镇与萝岗一起组成广州东部城市“副中心副中心”2. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读增城市：规划与市政增城市：规划与市政广州东部新型制造业基地、现代服务业区域中心、生态旅游休闲广州东部新型制造业基地、现代服务业区域中心、生态旅游休闲区、都市农业基地区、都市农业基地两城三中心、三大经济圈两城三中心、三大经济圈 “两城”：增城市区和新塘， “三中

59、心”：石滩、中新、派潭 加大交通配套与生态旅游投资，突破加大交通配套与生态旅游投资，突破“消费力、交通、环境消费力、交通、环境”瓶颈瓶颈突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限642. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读增城市：规划与市政增城市：规划与市政南部以新塘为龙头、以石滩为重点，以广惠以新塘为龙头、以石滩为重点，以广惠高速公路为主轴高速公路为主轴，逐步形成制造业产业圈中部以增城市区为龙头，以中新镇为重点，以广汕公路为主轴以广汕公路为主轴，逐步形成都市生活圈北部以白水寨风景名胜区为龙头，以增派公以增派公路为主轴路为主轴，整合派潭、小楼、正果等镇资源，突

60、现山水旅游资源新塘新塘荔城荔城“三大经济圈”：逐步形成协调互动发展的南中北“三个经济圈”突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限65产业集聚，并逐渐成为东广州的交通枢纽产业集聚，并逐渐成为东广州的交通枢纽2. 2. 各地区房地产发展潜力解读各地区房地产发展潜力解读增城市：规划与市政增城市：规划与市政城市城市“东进东进”，产业承接，产业承接交通利好交通利好新塘新塘荔城荔城城际线城际线14号线号线市郊列车市郊列车4号线号线6号线号线6号线号线经过周边的还有萝岗南北线1、2和地铁5号线突 破 空 间突 破 空 间创 意 无 限创 意 无 限66外来大型发展商已成主导之势，大大加快区域