中海地产杭州滨江项目合约策划报告修正版

1、修正版【中海钱塘XX】项目合约策划报告（xxxx12修订版）编制：蔡建章审 核：李宏耕签发：李宏耕编制日期：xxxx年12月17日【中海钱塘XX】项目合约策划报告一、项目概述【中海钱塘XX】项目位于杭州市滨江区东信大道地块，总用地面积为XXXX5M2（71.6 亩），容积率为 2.5 ，拟建设销售面积 12 万平米的高档次住宅小区，住 宅类型初步定为高档次小户型之高层建筑、联排别墅。整个项目分一期开发，计划于 07年 9月18日开工建设， 09年12月 25日 竣工，总发展期约 2年零 3个月。项目目前已开工。本项目属自有资金投资项目， 建安费用初步估算为 XXXX2 万元（含内配套）， 具体

2、明细详见附件一。二、合约策划综述（一）目的鉴于本项目占地面积小、房屋类型多、设计标准高、工期紧、项目管理 要求高，同时，该项目又为中海地产进入杭州市场的第一个项目，如何克服 新的陌生市场环境带来的困难进行有效的成本控制管理、 预控指导下一步的 工程协调管理，是我们合约管理工作的重点和难点。为此，有必要在项目前 期阶段制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等，以确保相关的节点 目标和成本控制指标得以实现。（二）合约管理架构为有效管理和控制成本，我们拟采用总承包 +专业分包的管理模式进行 合约体系构架，总承包工程拟分为两个标段同步施工。具体合约管理架构见图1:【中海钱塘XXI项目合约管理架构图。

3、（三）合约分判总体思路为控制成本和施工管理，本项目拟采用总承包 +专业分包的管理模式。 总承包商承担的工作是主体结构施工、 内外粗装饰、 强电及给排水工程施工， 以及对指定专业分包商的照管（现场全面管理的责任） ；各专业分包需与我 司及总包签订三方合同，明确相互关系和各自权利义务。招标报价模式采用地产集团标准工程量清单报价模式（按相应模板） ，定标原则上采用最低价中标，确保最佳性价比。特殊项目（如政府电力配套 等垄断性项目）可采用直接议价委托的方式。对于已出图工程合约价款形式采用总价包干， 对于无图的暂定量工程和 物资采购合同采用单价包干。具体而言，本项目拟进行以下专业分包：桩基工程、铝合金工

4、程、公共 部位精装修工程、室外园林绿化工程、售楼处及样板房精装饰工程、交通设 施及划线工程、水景系统工程、弱电智能化工程、消防工程等；甲供料及设 备拟包括电梯、外墙面砖、玻化砖、阀门、水电管材、外墙石材、屋面瓦、 进户门、车库门等。图1:【中海钱塘XX】项目合约管理架构图杭州中海房地产有限公司总包管理桩基及围护土方铝合金合约关系现场照管木门外保温公共部位精装修景观绿化水景变配电设备PVC水电管材水泵裙房外立面装饰装饰材料交通设施及划线电信及网络洁具四）标段划分根据目前项目发展情况，考虑到施工管理和工期进度要求，我们拟将本 工程分为两个标段进行操作管理；专业上有具体要求不可分割的（如消防工 程、

5、弱电智能化工程），则统一为一个标段。五）时间节点控制思路本项目工期较紧，对合约时间节点控制要求较高，同时合约分判计划又 受到设计出图计划和工程进度计划的制约。因此，本项目时间节点的控制原 则是以工程发展进度计划为根本控制点， 根据设计出图及样板确认计划安排 具体的合约分判时间节点计划。在工作开展之前我们将与设计管理部、 项目发展部等部门进行良好的沟 通，对彼此制定的时间节点计划之间的冲突进行协调处理；在工作开展过程 中，我们将随项目实际发展进度对合约时间节点计划进行动态调整，并严格 执行；一旦出现部分工序的延误，我们将及时分析原因，寻找补救对策，确 保合约管理工作不影响到整体项目发展。六）工程

6、量清单编制原则工程量清单原则上由我司自行编制， 模式按照地产集团统一工程量清单 模板进行；同时，考虑到杭州公司合约管理部目前的人手配置情况，为减少 工程量计算失误概率，我们将采取两阶段招标方式，先通过回工程量的方式 对 5-8 家投标单位的工程量进行比较复核，统一工程量后再进行报价。七）工程价款支付本项目工程价款支付方式有两种：里程碑节点支付和按月完成量支付， 原则上无预付款（除大型 / 大批定制货物或设备外） 。里程碑节点支付方式适 用于总承包等工期要求严格的工程、工程额较小的工程、工期仅 1-2 个月的 工程；按月完成量支付方式适用于一般项目。为了能够及时掌握建安成本实际变动情况，良好的控

7、制建安成本，我们 计划对设计变更和工程签证的工程量进行即时审核确认， 对变更价款原则上 在三个月内审定，款项在审定后的次月中期付款中支付。工程结算在无特殊情况下， 总承包工程在具备结算条件后 6 个月内完成 结算工作，一般专业分包工程在具备结算条件后 2 个月内完成结算工作。（八）销售卖场合约分判为配合营销宣传和客户积累，销售处、样板展示区应尽早施工。本项目销售卖场拟放置在本项目西北侧绿化带位置处、8号楼设置1套多层样板房、 高层样板房设置的具体方案尚未确定。根据与项目部讨论，销售卖场的结构 部分将以工程联系单的形式直接委托多层总包单位实施，销售卖场及多层样板房的装修拟于春节前定标，高层样板房

8、装修将根据项目发展计划进行分 判。分判的原则是一旦设计方案确定即进行招标，最低标中标。（九）不利因素分析及应对措施本项目定位较高，工程技术性强、质量标准高，加上工期较紧，对合约 分判的速度和质量要求较高，在合约人员有限的情况下，如何促使团队在紧 张的配合下快速、有效的运作将是面临的最大困难。对此，我们将对项目的 合约安排在事前做出尽可能详尽的统筹计划，并调用合约部的主要业务力量 按工程性质进行职责分摊，使责任到人。每周召开合约协调例会，检讨本周 工作，将本周内遇到的需要配合协调的问题在会议中进行及时沟通解决。三、招标分判（一）招标分判概述计划是指导项目有序、有效实施的指导性文件，前述内容中对本

9、项目的主要 合约安排思路做了概述，下面将详述主要工程合约分判计划和时间计划，该计划 根据项目发展总计划编制，并将在每月月底根据调整的项目发展总计划相应调整 时间安排。【中海钱塘XX】项目的主要分判计划见表2,分判时间节点见附件 。表2:【中海钱塘XX!项目合约分判计划表工程类别分判工程名称分判单位招标方式价款形式报价模式付款方式设计样板投标样板备注基础工程桩基工程分包1-2家邀请招标单价包干多次报价A类无无桩基检测分包1家邀请招标单价包干多次报价D类无无建筑结构主体工程总包1-2家邀请招标总价包干多次报价A类无无工程铝合金工程分包1-2家邀请招标总价包干多次报价A类需要需要工程类别分判工程名称

10、分判单位招标方式价款形式报价模式付款方式设计样板投标样板备注外墙砖甲供1家直接委托单价包干核价B类需要需要总部采购公共装修工程分包1-2家邀请招标总价包干多次报价A类需要需要玻化砖甲供1家直接委托单价包干核价B类需要需要总部采购机电安装工程弱电智能化分包1家邀请招标总价包干多次报价A类需要需要消防工程分包1家邀请招标总价包干多次报价A类无需要电梯甲供1家直接委托单价包干核价C类需要需要总部采购配套工程自来水工程水务局指定直接委托单价包干无A类无无变配电工程电力局指定直接委托单价包干无A类无无电话及宽带分包1家邀请招标总价包干多次报价A类无无燃气工程政府指定直接委托总价包干无A类无无室外工程园建

11、工程分包1-2家邀请招标总价包干多次报价A类需要需要材料样板绿化工程分包1-2家邀请招标总价包干多次报价A类需要需要材料样板排水及道路工程分包1家邀请招标总价包干多次报价A类需要需要材料样板备注：付款方式A类：一般工程类合同，按月付款，每月支付其完成工程造价的90%在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95%留5%呆修金；B类：材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的80%在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的 95%留5%呆修金；C类：设备类合同，每批材料到场并经相关方验收、调试合格后支付该批材料价值的80%在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95%留5%呆修金

12、；D类：其它合同，根据需要定义特殊付款方式，主要以里程碑付款为主；E类：零星工程或总额较小的供货合同，完成结算后一次性付款至95%，留5%呆修金；*号：表示有预付款。（二）招标分判详述1、总承包工程分判根据项目的规模体量，本项目拟分为两个标段进行总承包工程的招投标，其理由在于：1、由于在杭州建筑市场我司无成熟施工单位资源，选择两家总包单 位比只选择一家单位有利于规避单位选择失败的风险；2、项目的体量大小适合 于2家单位承建，同时，选用两家总包，易于形成相互竞争的局面，有利于保证 工期、提升现场安全文明管理水平、提升施工质量。 具体的标段划分将按照确保项目营销进度需要、 标段金额大体均衡、 易于

13、施 工管理为原则在与项目发展部进一步讨论后确定。有关具体操作事项规划如下：（1）投标单位要求符合施工资质、 有相关工程业绩、 公司及项目经理信誉好、 项目经理项目管 理能力强、合约意识强、公司总部对项目部支持力度大的施工单位。考察时间安排： xxxx 年 9 月15 日前完成初步考察，在投标后须对有意向的 公司项目经理及项目班子、劳务队伍、施工质量做重点考察。（2）有关时间节点 设计出图时间 多层施工图计划出图时间： xxxx 年9月 22日前； 高层施工图计划出图时间： xxxx 年 12 月 12日出图。 工程进度计划节点时间 多层开始时间： xxxx 年 10月 29 日； 土方及围护时

14、间： xxxx 年 3 月 1 日； 地下室开始时间： xxxx 年 4 月 11 日； 高层地上结构开始时间： xxxx 年 6 月 20 日。 招标计划时间（内部招标） 详见附件二； 政府招投标手续办理时间内部招标工作完成后， 由招标代理公司及中标单位到杭州市滨江区办理政府 招投标手续，时间约为 20-30 天。（3）合约形式： 工程量清单形式，包干总价（除设计变更外） 。（4）其他补充说明：a. 上述招标时间均为初步计划时间，视最终招标图纸出图时间而定。如 出图时间延后，则招标时间相应顺延；b. 机电预留预埋：由于总承包工程招标时机电工程往往未能定判，则高 层地下室工程、 多层结构中的机

15、电预留预埋工作建议由总包单位完成为妥。 为此，总承包工程中该部分的机电预留预埋在设计图纸中内容应设计清楚， 以便于投标单位编制准确的清单和报价，并便于今后与机电指定分包单位 的衔接。c. 总包的合约内容：总承包单位自身施工的内容原则上为土建结构、粗 装饰、强电及给排水工程、外墙面砖铺贴、部分机电预埋等，考虑到政府 招标手续办理的复杂性，我们拟将桩基工程、公共部位精装饰、铝合金、 消防、室外景观等项目作为暂定项目 / 指定分包项目纳入总包管理体系一并 进行政府招标手续办理。d. 指定分包：在招标时明确指定分包工程内容，同时招标时列出暂定金 额，由总承包单位根据指定分包暂定金额申报照管费 / 总包

16、管理费。指定分 包的分判将由业主方根据设计情况及工程进度依计划另行进行。 （各指定分 包单位的详细分判详见下文） 。e. 甲供材料：主要为外墙面砖、木门、装修材料、大型设备和水电产品 等，该等甲供材料于招标时以暂定金额形式列出项目供总承包单位申报总 包配合费。g. 资金控制：为确保工程顺利开展，要求总包及各指定分包必须建立专 款专用帐户，指定分包工程款的审核由业主方完成，支付则通过支票背书 方式由总包名义支付。为确保总包不任意扣押指定分包工程款，我们将在 合约中制定严格管理措施。2、分包工程分判（1）土建类指定分包 桩基及围护指定分包 单位要求：符合施工资质、有相关工程业绩、项目管理能力强、合

17、约意识强的施工单位。投标单位： 5 家。考察时间： xxxx 年 7-8 月。招标完成时间： xxxx 年 12 月上旬（已完成）。合约形式：包干总价，除有设计变更外；工程量清单形式。 招投标手续办理： 由桩基及围护指定分包单位自行办理政府中标手续 及有关施工许可手续或并入总包一起办理有关手续。围护工程：围护桩并入桩基工程一起招标，其他部分并入总包范围。 铝合金指定分包工程：根据各地区公司以往操作经验来看， 由于项目外立面设计涉及较多复 杂因素，其进度往往较为迟缓； 而铝合金工程又为专业技术性强的工程， 其具体深化节点设计图纸需由铝合金专业厂商出图，期间的配合、协调 工作往往较多，因此招标周期

18、应预留 1-2 月。a. 资格预审及考察：选择资质一级、具有当地生产或加工能力、同类 工程施工的单位考察，并选择 10 家单位考察，考察工作将在 xxxx 年 12 月中旬完成。b. 投标单位： 6 家左右。c. 成本控制建议： 铝合金工程历来是成本控制的一个重点。 做好该项 工作的重点是图纸清晰、节点设计合理、合约严密、清单准确、选用的 施工单位专业技术能力强。d. 计划招标完成时间： 多层 xxxx 年 1 月底前，高层 xxxx 年 7 月底前。e. 合约形式：包干总价，除有设计变更外；工程量清单形式。 公共部位精装修指定分包工程：大堂及公共部位装修工程： 主要包括大堂、 标准层电梯厅等

19、装修。 由 于公共部位精装修是项目定位及档次的表现，为确保招标成功，首先设 计图纸应尽可能完善，其次材料样板应提前封样，并尽可能易于采购或 可替换，以便于施工及成本控制。a. 资格预审及考察：选择资质等级符合、 具有较强同类工程施工能力、 项目经理信誉实力强的 5-7 家单位进行考察，考察工作将在 xxxx 年 5 月前完成。b. 投标单位： 4-6 家。c. 计划招标完成时间： xxxx 年 7 月 20 日底前，视工程量大小及标段 划分情况确定 1-2 家单位中标。d. 合约形式：包干总价，除有设计变更外；工程量清单形式。外总体景观工程：外总体景观工程主要为小区道路、 硬景装饰、 绿化工程

20、， 根据工程量 大小选择 1-2 家单位承担施工。根据对杭州市场的调研情况来看，各楼 盘小区景观设计方案、施工质量是楼盘的品质外在体现，因此该部分的 工程分判、施工管理将是我们工作的一个重点；同时，由于室外景观工 程施工面大，装饰材料苗木种类繁多、设计变更较多，更是成本控制的 一个难点，因此，加强对外总体景观工程的提前研究和准备工作显得很 重要。a. 资格预审及考察：选择资质等级符合、 具有较强同类工程施工能力、 项目经理信誉实力强的 5-7 家单位进行考察，考察工作将在 xxxx 年 5 月前完成。b. 投标单位： 4-6 家。c. 计划招标完成时间： xxxx 年 6 月底前完成。以上指定

21、分包项目清单为暂定的， 我们将在招标文件中保留根据项目发展进度或其他需要将其他未列入上述清单的项目划为指定分包进行招 标的权利，同时亦不排除视实际需要将上述指定分包项目转为总包施工 的情况，这一点亦会在总承包招标文件中予以明确。（2）机电类指定分包机电类工程内容包括强电、弱电、消防、给排水、电梯、政府变配电工 程等众多子项工程。关于机电指定分包的分判管理模式，我们拟策划如下： 机电类指定分包拟分成综合机电主分包 （包括强电工程、 给排水工程等）、 弱电指定分包（含智能化系统） 、消防工程、电梯供货及安装指定分包、政 府指定的变配电工程、甲供机电设备及物资等几大项。 综合机电主分包 根据杭州市场

22、通常做法， 强电及给排水工程通常由土建总承包单位实施， 故拟将强电及给排水包括在总承包单位实施范围内。 弱电智能化指定分包 单位要求：符合施工资质，有相关工程业绩，综合协调管理能力强、 合约意识强、项目经理信誉能力强。投标单位： 3-4 家。考察完成时间： xxxx 年 3 月底。招标完成时间： xxxx 年 5 月 15 日前。 合约形式：包干总价，除有业主同意的设计变更外。 电梯供货及安装 按照地产集团公司要求直接使用总部集中采购确定的上海三菱电梯。 内部确定型号、可选配置、可选功能等技术要求的时间： xxxx 年 2 月。 政府指定的变配电工程 根据政府部门的有关规定及现场进度确定定标时

23、间。 甲供机电物资甲供机电设备及指定品牌供货： 按照地产集团公司要求直接使用总部 集中采购确定的水泵、户内配电箱、阀门、PVC水电管材等。3、工程监理单位招标（1）单位要求：符合本工程相应规模的建设监理资质，具备相应的业务规 模，监理人员配置素质高，公司信誉良好，总监各方面能力强的单位。（2）投标单位考察： xxxx 年 7 月底前。（3）投标单位： 5 家。（4）招标完成时间： xxxx 年 8 月 30 日前。（5）合约形式：依据招标时具备的设计成果，由投标单位出具监理服务计 划书，按国家和杭州市工程监理相关规范 （取较严格者） 给监理服务计划书的内 容，申报包干总价， 我司则约定较为保守

24、的工期， 并约定无论实施阶段建筑形态 和数量变化，总价不做调整。（6）总价确定原则：依据本工程规模、监理服务工作内容，结合市场价格 情况，确定总价。四、建安成本控制计划（一） 建安成本控制目标【中海钱塘XX】项目建安成本估算表具体分项内容主要为基础工程、 结构工程、铝合金工程、公共部位精装饰工程、机电工程及总体工程，估算建安 成本为人民币3.xxxx亿元，估算经济指标为xxxx元/m2 （按总建筑面积xxxx02 计算）。（具体内容详见附件一） 。随着设计不断完善和深度加深，我们将对上述成本估算进行动态即时调整，在未有更新的设计图纸之前，该成本估算表即为【中海钱塘XXI项目的成本控制指标。 同时，该成本估算表也将分发公司领导及各相关职能部门， 以作决策 参考或评审。（二） 建安成本控制重点1、土建工程土建工程的成本控制重点在于结构含钢量和混凝土平米用量的控制上， 以及 砌筑材料的选择上（如选用粘土砖与加气混凝土砌块则造价相差很大） 。这需要 设计管理部严格约束设计单位控制好结构含钢量和混凝土平米用量， 并不断优化 设计，选用可代替的新型材料。同时，也需要项目部加强与政府部门的沟通，必 要时与政府相关规定可以进行打些擦边球， 确保某些材料的使用 （如粘土砖的使 用）。2、机电工程住宅项目的机电所占比重不大， 其成本控制重点主要在于设备、 材料的选