设备设施综合管理程序

1、设备设施综合管理程序1.0目的从总体上确立中颐物业各类设备的管理要求，确保各类设备设施管理工作的统一、完整和完善。2.0 范围本程序适用于中颐物业所辖物业的各类设备设施的综合管理工作。3.0 职责3.1 各区域工程部负责辖区内各类设备设施的日常管理、维护保养工作。3.2 各区域经理负责设备设施大、中修、更新改造计划的编制与报批，并组织实施。负责消防、电梯等设备的外包业务管理，协调分包方完成定期维修保养工作及设备设施的总体管理。3.3 各部门的自用设备由使用部门自行负责维保工作。4.0 工作内容4.1 设备的接管验收4.2.1 新接楼宇设备设施的接管验收，由物业公司(管理处)组织成立接管验收项目

2、小组与开发商办理设备设施交接验收手续。4.2.2 验收小组负责按设备设施出厂说明书、国家技术规范、标准及使用要求等对设备进行验收。对达不到要求的，应说明实际情况及原因，通知相关单位、部门限期整改，整改合格后再交接。 4.2 设备的建档管理和标识4.2.1 设备设施台帐4.2.1.1 设备正式接管后，工程部负责建立设备台帐，对重大的、主要的设备建立单机档案(以主机为单位，大型附件对应主机另立档案，小型附件归入主机一体建档)。4.2.4.2 相关负责人对所有资料的立卷、归档进行指导、检查，保证资料记录和使用的有效性。4.2.2 技术资料归档管理。4.2.2.1 设备设施技术资料由物业公司(管理处)

3、分类、统一存档管理。 4.2.2.2工程部应保存一套设备台帐。设备设施的日常管理、检查、维护保养记录也应及时保存，记录的保存期限应参照设备的使用周期或使用寿命执行。4.3.3 设备设施标识4.3.1.1 工程部在物业接管后两周内将所辖物业内的所有设备进行标识及编号。a. 所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”。b. “设备标识”用标示牌形式予以实施，标牌应有下列内容：设备名称；设备编号。c. 设备编号可按下列规则编制(参考)：该设备的流水序号(01,02)设备名称缩写(取汉语拼音字头)物业点编码例：华景新城有电梯18台，1#电梯编号为：hj/dt001注：本物业区域内的标识编制规则必须

4、统一。 d. 标识制作规范(参考)： 材质采用有机玻璃板制作（原则上）； 尺寸长宽厚为80mm20mm3mm4.3.1.2 所有设备应按单机或功能系统建立设备卡，对设备悬挂或张贴设备责任牌，明确责任人。4.3.1.3 设备台帐应保持与设备现行状态一致。设备管理人员应将设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时在设备台帐上予以登录。4.3 设备的日常操作、运行、维修保养管理4.3.1 设备操作人员必须经岗前培训，持证上岗。在操作时，要求熟悉设备的性能特点，做好相应的安全防范措施，确保安全操作。高、低压设备等操作须执行工作票制度，并做好记录。4.3.2 各类设备的运行符合标

5、准要求，运行人员须做好设备的运行记录。工程主任每月对所管辖设备的巡查一次，对巡查中发现的问题及时组织技术人员处理。 4.3.3 设备机房应做到随时上锁，钥匙由区域管理员值班人员保管，非本系统人员不得进入，如需进入须经批准后，在专业人员的陪同下方可进入，并做好设备机房外来人员入室登记表。4.3.4 工程主任组织技术人员一起研究、制定 设备设施维修保养年度计划表，经区域经理审核后报公司领导审批。4.3.5相关责任人根据审批后的年度维修保养计划，在每月26日前制定下月 月份设备设施维修保养计划报区域经理审核并组织实施。4.3.6 每月的设备设施维修保养由保养人填写设备维修保养记录表，工程主任审核。如

6、对设备进行大中修或重要零部件更换时须记录在设备大中修及零部件更换记录内。在维修保养期间如需停水、停电、停梯等由客户服务部提前24小时或立即通知相关业户。4.3.7 维修保养工作一般在8小时以内，如需延时，报区域经理审批。重大设备问题或质量事故作出质量问题处理档案，专题呈报区域总经理，抄报物业运营中心。4.3.8 设备设施出现故障无法修复时，可申请对外委托维修，填写设备对外委托维修申请单报公司领导审批后实施。4.3.9 各类设备设施的操作、运行、维修保养等具体见相关设备管理程序、规程。4.4 设备的购置4.4.1 设备的购置包括原有设备的更新和新添置设备。4.4.2 设备购置应遵循满足服务提供需

7、要的原则。4.4.3 设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。4.4.4 设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。4.4.5设备零配件的购买，由工程部填写采购计划，报单位领导审批。4.4.6 新添设备由工程部提出用途或配套功能以及主要技术指标的需求，总经理审批。4.4.7 采购设备应遵循采购的相关规定进行采购，并履行手续。4.4.8 采购设备到达后，由工程部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试及试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。4.4.9 经验收符合要求的采购设备按本条例及相关规定纳入设备台帐，重要设备建立设备卡，进行日常管理。如主要零部件更换，应

8、及时更新相关台帐或注明。相关资料报备全质办。4.5 设备状态标识4.5.1 工程部对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。4.5.2 设备状态分为常开、常闭、运行、停止、停用、封存、故障、检修、报废及严禁合闸等。4.5.3 标识的方式方法： a. 设备状态用标识牌进行标识，标识牌采用白色有机板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板上。 b. 设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置。 c. 设备运行状态改变，标识应随之改变。4.6 设备的停用和封存4.6.1 发现下列情况之一，设备应予停用或封存：a. 多余设备，含服务提供有再需要的设

9、备；b. 设备功能已不能满足提供服务需要的设备。4.6.2 停用或封存的设备应先保养后封存。4.6.3 工程部应定期(如一个季度)对停用或封存的设备进行检查，以保持其良好性能。4.6.4 设备主管人员应填写设备停用/封存/报废审批表，经批准后实施。4.7 设备的报废4.6.1 无修复价值的设备应予报废。4.6.2 报废设备的鉴定，参与鉴定人员包括设备运行技术人员、专业工程师、其他专业人员等。4.6.3 系统工程师填写设备停用/封存/报废审批表，经批准后实施。4.6.4 需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。4.6.5 报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。4.6.6 工程部应将批准的设备停用