沈阳富力仙湖国际别墅营销策略31p

1、4 4月份富力仙湖国际营销策略及销售执行月份富力仙湖国际营销策略及销售执行擎举沈城首席商务别墅经典-富力项目组富力项目组-策略分解市场分析全年销售计划分解销售执行市场分析政策现状新联康-您可信赖的房地产营销专家沈阳限购令影响：网点不限购，二环外不限购，沈阳的限购令对于沈阳的房地产商是极其温柔的，也同样给市场留出了充足的机会。市场分析2011年第一季度重点项目成交项目项目成交套数成交套数成交面积（平）成交面积（平）成交金成交金额额成交均价（元成交均价（元/ /平）平）世茂爵世山世茂爵世山兰乔圣菲兰乔圣菲2828644064401.121.12亿亿1739117391碧桂园碧桂园首创琥珀湾首创琥珀

2、湾3 3720720600600万万83338333亿达玖墅亿达玖墅1 1253253245245万万96839683荣盛香缇澜山荣盛香缇澜山龙湖艳澜山龙湖艳澜山1 1312312312312万万1000010000首创棋盘山首创棋盘山1 1号号龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步2 2650650585585万万90009000保利十二橡树庄保利十二橡树庄园园8 82094209425762576万万1230112301合计合计434310469104691.551.55亿亿1482214822第一季度共成交43套，成交面积10469平，成交金额1.55亿元，成交均价14822元/平，成交情况较差。市场

3、分析推盘节点1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月兰乔圣菲兰乔圣菲世茂爵世山世茂爵世山新希望新希望锦联上水溪谷锦联上水溪谷龙湖滟澜山龙湖滟澜山龙湖香醍漫步龙湖香醍漫步金地长青湾金地长青湾推出六期联排28套5月示范区开发推出联排40套，双拼50套预计8-10月开盘推出联排60套，独栋33套预计6-7月开盘，推盘体量未定预计5月推出110套类独预计5-6月推出200套类独预计5月推出5期类独产品亿达玖墅亿达玖墅预计8-10月推出联排，体量未定一季度成交情况较差，除兰乔圣菲外一季度成交情况较差，除兰乔圣菲外其它成交项目均为低价项目其它成交项目均为低价项目销售市场分析总结5 5月开始进

4、入集中开盘期，竞争压力大月开始进入集中开盘期，竞争压力大预测新增项目较多，加大了市场竞争新增项目较多，加大了市场竞争新增全年计划分解全年实现销售额，全年推案238套，销售目标116套。销售计划销售任务a区独栋别墅：剩余41套户型面积：391-1190b区独栋别墅：新品30套户型面积：391-1190c区联排别墅：剩余25套，户型面积：252.、272c区联排别墅：54套未售户型面积：252.、27211年5月30日取得预售许可证,新品联排54套g区新品联排产品f区双拼别墅：30套户型面积：29811年9月30日取得预售许可证d区双拼别墅：剩余11套,户型面积：298销售计划供应情况e区独栋别墅

5、：新品23套a区独栋别墅：剩余41套3块主要库存区g区为联排未售区，与c区产品相同，由于c区库存量尚可，故今年暂不加推e区独栋别墅：新品23套，在9月份配合a区加推f区双拼别墅：30套户型面积：29811年9月30日取得预售许可证，作为四季度加推产品。d区双拼别墅：剩余11套,户型面积：298c区联排别墅剩余量：134套b区与a区位置和产品相近，后期有较高的升值潜力，故不建议今年推出销售计划推盘思路销售周期：2011年4月-2011年6月目标：冲击1.5亿主攻产品范围：a区独栋41套c1区剩余26套联排d区剩余10套双拼dc1 4月份提前冲击市场领先占领。 推出明星产品进行刺激客户。 选出部分

6、房源进行促销，为后续热销做铺垫。 产品集中在库存，不破坏后续产品上市。a根据季节园区成熟度进行销售分解销售计划推盘思路销售周期：2011年7月-2011年9月目标：2.1亿主攻产品范围： a区剩余独栋 c2区其中54套联排加推 e区独栋积累和加推ac2此阶段为强销期，故加入独栋拉升品质同时加大推广投入达到热销。根据季节园区成熟度进行销售分解e销售计划推盘思路销售周期：2011年10月-2011年12月ae目标：1.4亿主攻产品范围： a区大独栋 e区独栋产品 c2南区联排加推 f区双拼加推持续销售期： 配合园区的成熟推出高价产品，再次拉升项目品质，确定市场地位，同时也为12年做好铺垫。fc2根

7、据季节园区成熟度进行销售分解销售计划推盘思路产品a a区独栋库存、区独栋库存、c2c2联联排北组团的去化排北组团的去化（1616月）月）c2c2联排联排南组团加推南组团加推（7 7月开盘）月开盘）f f区双拼加推区双拼加推（1010月开盘）月开盘）合计4月5月6月7月8月9月10月11月12月推案目标金额（万）联排4661010126431336117000双拼43200053341208000独栋235566521643525000销售合计1012131516181697238116总销（万）4000500060006500700075007000400030005000050000销售计划

8、全年销售分解目标：4000万万（2套独栋、4套双拼、4套联排）销售执行d区4套明星产品（双拼）先打开市场推出小面积特价独栋占领沈城独栋市场临街4联排进行特惠促销，超高性价比吸引市场三、价格策略4月优惠推出特价房的基础上再推出当月签约省10万活动。（10万优惠均为先上浮10万后折回，所有房源适用）具体细则：在2011年4月30日前认购并成功转签的客户，可享受10万元优惠。1、4月新认购客户，交购房定金5万抵10万，定金直接冲抵总房款，不予返还。2、4月内成功转签客户可享受总房款再减5万优惠。*若4月未成功转签，则第一条相应失效，不可顺延。销售执行策略分解明确差异化 形成差异化 传播差异化【4月“

9、片区豪宅领先者”营销攻略】营销推广攻略展示攻略让客户买？让客户来？销售服务攻略策略分解【4月“片区豪宅领先者”营销攻略】营销推广攻略展示攻略让客户买？让客户来？销售服务攻略线下：大客户与商务人士开发并重，并附以高端活动暖场。营销推广攻略渠道利用活动营销媒体计划媒体动作线上：豪宅形象高调传播，持续领跑，保持市场热度。策略分解媒体计划1、“短信”攻略目的：传播即时销售信息，将项目销售动作传达个客户时间内容区域2011年4月07日上午10点 发送10万条即时销售信息奥体周边2011年4月08日上午10点 发送10万条即时销售信息青年大街2011年4月14日上午10点 发送10万条 即时销售信息五里河

10、2011年4月15日上午10点 发送10万条即时销售信息全球通用户话费500元以上2011年4月21日上午10点 发送10万条特价房源优惠信息招行建行金卡客户2011年4月22日上午10点 发送10万条 特价房源优惠信息飞机订票资源2011年4月28日上午10点 发送10万条 节日问候及优惠信息所有来访客户及金领阶层2011年4月29日上午10点 发送10万条节日问候及优惠信息所有来访客户及汽车车主策略分解媒体计划3、dm直邮攻略目的：传播信息，点对点告知高端客户群时间：2011年4月中旬 投递一万份预算：15000元形式：通过邮局以dm直邮，精确制导，传播项目信息。具体选择小区：新世界花园，

11、万科紫金苑，万科金色家园，格林豪森，老河畔花园，地王花园，盛华苑等老牌高档小区。媒体计划2、航空画报攻略目的：开发商务人群，凸显项目便捷性时间：2011年4月上旬 内页整版预算： 65000元主题：以项目形象为主，突出纯别墅社区及商务便捷性。标注特惠房源信息。策略分解渠道利用1、大客户开发目的：开发目前浑南的实力企业，直击高层需求。时间：2011年4月开始预算：15000元形式：直接走入企业，送给相关关键人3000元购物卡，通过关键人的引荐在企业内部进行派单、宣讲等，需要设定团购优惠。推荐企业：南方航空，建筑大学，三菱发动机，黎明中航工业等企业。策略分解高端活动1、“财富下午茶”目的：与银行联

12、手，以投资讲座的形式形成嫁接时间：2011年4月16日位置：售楼处预算：30000元形式：与银行联手，请理财庄家进行讲座，对目前的经济形势，及投资品种、风险、收益作介绍。高端活动2、“移民讲堂”目的：维系老客户，暖场时间：2011年4月23日位置：售楼处预算：30000元形式：针对业主的子女留学需求，联合教育机构、银行举办系列的移民大讲堂。邀请教育机构的外教详细介绍国外生活、学校的注意事项。邀请银行介绍国外留学的条件、流程。策略分解4月1日媒体活动4月4日4月11日4月18日4月25日4月30日4月营销总控短信“移民大讲堂”“财富下午茶”户外dm直邮航空画报大客户开发销售执行保障销售任务提升客

13、户价值提高营销效能 实现销售目标 合理定价，销售动作灵活，准确把握市场动态 不断巩固市场地位与加强行业话语权夯实销售基础促进能力积累 以客户导向的产品定位，同时贴近主流市场 准确项目形象策划、推广渠道设计，高品质的现场产品展示 以客户为导向的优质销售接待服务 来访转化率 客户服务满意度 有效管理营销资源，控制营销费率 加强内外部资源的整合，提高营销效率 制度规范执行到位，现场销售流程清晰、健全 团队培训充分，有效降低销售投诉风险 努力实现营销模式、手段、渠道的创新 在集团内树立分享与借鉴的标杆优秀营销团队的标准部分定量参考指标 销售计划完成率 营销费率 人均销售面积（不计算自 销团队业务人员）销售执行考核维度u来电接听 来电接听-介绍产品、为客户解答疑问，同时填写来电登记表-发送短信至客户-讲来电信息整理到自己的b级卡上，后续追踪u来访接待前接待-裱板区-模型区-销售桌-样板间-销售桌-送客销售执行一、标准作业流程u销售任务奖惩制度 奖励