三教项目提案

1、三教镇镇区改造项目 整体规划及营销提案重庆仲信联行地产营销策划有限公司2014年12月8日谨呈：重庆六六六房地产开发有限公司目 录n 第一部分 三教镇宏观环境研究n 第二部分 三教镇商业及住宅分析n 第三部分 消费者问卷调研n 第四部分 本项目整体定位规划n 第五部分 项目商业招商策略n 第六部分 整体营销策略n 第七部分 项目推广策略我们是房地产行业的我们是房地产行业的综合服务商综合服务商全程优质服务全程优质服务+完整解决方案完整解决方案为什么说我们是综合为什么说我们是综合服务商？服务商？首先，我们强调服务我们对服务的理解：优质服务源于有效沟通对外我们实施“例会制度”和“问询制度”，对内做到

2、“点到面零距离的沟通（网络沟通）”，以保障我们沟通的及时性和有效性问讯制度:每周、每月提供给客户工作总结，及时接受客户的评定与客户之间每周、每月的例会制度潼南【北城天骄】项目沟通例会为什么说我们是为什么说我们是综合服务商？综合服务商？其次，我们强调综合我们如何做到综合？通过“专业分工”和“高效整合”来实现。 “专业分工”和“高效整合”是相互依存、相互促进的。我们认为：没有没有“专业分工专业分工”，“高效整合高效整合”是空谈是空谈没有没有“高效整合高效整合”，“专业分工专业分工”是多余是多余我们是综合服务商 十年成功操盘经验 专业的营销团队 对区域知根的了解 ,策划推广、销售控制、商业运作全能团

3、队彻底解决您的后顾之忧。 历经十年地产市场起伏风雨，参与二十余楼盘的运作，积累一套完整领先的操盘经验，结合永川三教市场实际，拟定缜密可行的方案，能使开局一举成功。 无需开发商多操心、交学费、走弯路；能使项目一举成功、化解风险并向市场争取更多的利润空间。合作的优势第一部分 三教镇宏观环境研究 三教镇位于重庆市永川区北部，幅员面积108平方公里，辖区主庙、双河口2个社区居委会，13个农业村，总人口6.4万。永川至合川、大足、铜梁的高等级公路纵贯全境，重庆市三环高速公路在镇内设有匝道口。三教镇先后被国家六部委授予“全国重点镇”，被国家民政部命名为“全国民政工作全优乡镇”、被重庆市命名为“市农村基层组

4、织建设六好乡镇党委”、“市乡镇企业示范区渝西铸造城”、“商贸中心镇”、“乡镇企业明星乡镇”，是重庆市首批启动的“百强镇”，和区委定位的四个中心镇之一。三教概况人口与城镇化水平n规划到2015年，镇域人口为6.74万人，城镇化率为60%，镇区人口为4万人；n到2020年，镇域人口7.15 万人，城镇化率为70%，镇区人口为5万人。村名等级现状总人口（人）规划人口（人）聚居人口（人）聚居点个数人均建设用地（平方米/人）建设用地面积（公顷）云龙中心村43862800170028013.60永安42982800170028013.60利民51033300200028016.00玉峰基层村5290120

5、07001704.90陡沟河495512007002704.90新观音341610006002704.20石岭414010006001704.20石龙290310006002704.20牌坊4214180010002707.00双坪4334180010002707.00郝家坝4192200012002708.40永玻4671160010002707.00中心村及村庄布局中心村及村庄布局人均GDP 4800美元以上25004800美元16002500美元1600美元以下集贸市场大众商业街百货商场生活时尚中心n 三教镇2013年城镇人均GDP在25032元人民币（约4070美元），农村人均GDP在

6、11633（约1891美元），商业处在大众商业街向百货商场发展阶段。而随着电商的突起，传统百货受较大冲击；体验式商业街成新趋势。人均GDP与商业发展 关系三教经济环境与人均GDP与商业发展 时间镇区规划规模n近期n 2009-2015年规划人口4万人。推进老城改造和新区(中部、东北部)建设，进一步调整城镇布局，优化城镇空间结构。加强镇区基础设施配套建设，强化生态环境与绿化景观建设，全面改善城乡环境质量，塑造镇区的新形象。调整完善老城区功能，加强老城历史文化资源的抢救、保护和人居环境的改善，提升老城区商贸功能 。n 远期2015-2020年规划人口5万人，规划用地面积4.64平方公里。包括镇区生

7、活区部分和镇区东北部工业区。n 远景规模2021-2050年远景规划总用地11.88平方公里。n一心：指镇区。n一带：指依托重庆三环线和永铜路的南北向城镇综合经济带n二轴：指为城镇生活发展轴、城镇工业发展轴n三片区：分别为中部的城镇综合服务区、西南部的城镇生活区以及东北 部的工业区。2020年之前主要发展两个组团：镇区生活组团，镇区东北工业组团。总体产业布局构筑“一心、一带、二轴、三片区”的产业结构镇域综合交通发展目标镇域交通体系规划镇域道路网络形成：“一环两纵三放射”的道路骨架系统。 一环：由三板路向镇区方向的延长段、永铜路以及联结永足大道和三中公路三条道路形成的环线，规划二级路。两纵：重庆

8、三环高速，永铜路，规划一级路。三放射：主要联系三教镇与周边镇，包括联系板桥的三板路，道路规划为二级；联系铜梁的永铜路，道路规划为二级；联系双石的三中公路，道路规划为二级。以重庆三环线、永铜路、三板公路为骨架，构建各种交通方式有机衔接、功能完善、快速便捷、高效安全的综合交通运输体系。把三教镇建设成为永川区北部区域的交通中转站。镇区性质与规模镇区性质以铸锻、能源化工为主导产业的工贸型现代化新型小城市，永川区北部副中心，重庆市中轻铸锻件特色基地。镇区规模规划2050年远景总用地为11.88平方公里；2020年镇区规划人口5万人，城镇建设用地规模为4.65平方公里，人均建设用地为93人/平方米。镇区功

9、能布局根据位置和所发挥的功能划分为3个功能组团：1.东南部生活组团该组团主要为现状建成区，发展相对完善，但人口密度较高，人居环境质量相对较差，重点加强和提升镇区建设品质，完善各项基础设施和公共设施建设，改善城市人居环境，打造老城区特色商业街区，大力发展商贸服务业为主的第三产业。2.中部综合服务组团在生活组团与工业组团之间考虑布置综合服务组团，其中包括物流市场小分区、综合用地小分区、科技研发小分区。3.东北部工业组团综合考虑现有工业基础、城镇对外交通以及常年盛行风向，三教镇区的工业用地在总规的基础上向东北方向拓展，形成工业组团，以发展铸锻产业为主。为确保良好的自然生态环境，工业企业的规划布置与项

10、目选择必须十分慎重。 产业发展方向 构筑以铸锻产业为龙头、绿色农副产品加工为依托，现代农业为基础的产业发展体系。同时利用紧靠重庆三环线的交通优势，主动做好承接永川区乃至重庆主城区产业转移的准备。三教镇的重点发展模式三教镇的重点发展模式是全力推进“产业集群”与“城市化互动发展”。三教镇将致力增强产业竞争力，助推“永川北部城市副中心”建设。 2012年以来，极鼎铸锻、攀搏金属铸造等8户企业落户三教镇，总投资金额达1.5亿元。意向性落户到三教镇铸锻企业有4家，总投资5000万元。传统铸造企业不断上档升级。推动着三教这座永川北部的活力之城，正在逐步实现“小三教”长成“永川北部城市副中心”新的跨越。镇区

11、规划2020年土地利用汇总表第二部分 三教镇商业及住宅分析第一阶段，上世纪8090年代中期，基础发展期 这一阶段，商品短缺，流通渠道单一，消费者购买商品基本上是赶集到供销合作社购买和一些摊档式集散市场购买，尚未形成规模性。第二阶段，上世纪90年代中后期，发展蜕变期 这一阶段，商品种类开始丰富，商品由路边的摊档式转为进入商铺和大棚内经营，街区商业和农贸市场开始形成，形成小型规模性。第三阶段，迈入21世纪，升级发展期 这一阶段，商品多样化，集中式商业出现，注重便捷和环境，随着商业的不断发展、新型商品渠道的不断渗透、消费服务意识的觉醒，人们在注重价格同时，更注重环境、服务、售后及“一站式、多样性”的

12、商业模式。第一阶段第二阶段第三阶段根据我国商业市场在流通业中的发展特点，地方商业委员会将乡镇市场分为三个阶段：一、乡镇商业发展三阶段二、三教商业分析 三教镇商业主要集中于三川路、环北路、南华街；三教总共经营商户超400户，累计营业面积达到3万平米（不含农贸市场）。三教镇中心区域聚集“三教综合市场、服饰卖场、家电卖场、母婴卖场、便利超市、餐饮等经营商户，品类繁多；中心区域经营商户占整个场镇60%，同时，也是三教人流最主要聚集、购物区。中心消费区本项目超市百货/服饰电器/通讯餐饮药房/诊所五金/建材/家私家居/饰品其它（银行酒吧、茶楼、驾校、美发）14家86家15家49家17家55家13家50名豪

13、、佳意超市六六福珠宝、华天服装超市、敦煌鞋城、蜘蛛王移动、格力、美的、华硕哼多味桐君阁、和平万家、都市恋人邮政、农行、农商行n 三教镇零售商户中，品牌商户较少，街区经营散乱，分布在不同街道；同时百货服饰经营较为集中；有多家大型的店面营业；其次五金建材和餐饮也相序分布广泛。n 以上统计不包含生鲜、农贸类商户及地摊类商户二、三教商业分析销售额, 餐饮, 17%销售额, 百货/服饰, 28%销售额, 五金/建材, 19%销售额, 药房/诊所, 5%销售额, 便利超市, 6%销售额, 家电/通讯, 5%销售额, 家居/饰品, 4%销售额, 其它, 16%业态比例餐饮百货/服饰五金/建材药房/诊所便利超

14、市家电/通讯家居/饰品其它n 三教镇商业前三位以百货服饰、五金建材、餐饮为主要业态；其次各类配套比例占比较为接近；n 在传统零售行业里面、百货服饰对租金的承受能力是最高的；二、三教商业分析一、基础设施落后三教镇街道基础设施建设落后，整体商业街还停留在80年代的住宅底商式商业，车道拥挤、人行道狭窄、路面坑坑洼洼，致使购物环境、氛围较差，对于市场的抵抗较弱；没有大体量集中性商业。二、配套设施少三教镇商业街配套设施较少，例如商业休闲广场、休闲座椅、花池、艺术小品等便民设施较少三、三教商业基础设施四、三教住宅情况分析n 教镇住宅情况更多集中在90年代的“集资房”，户型、房间配比不太合理；随着经济发展，

15、三教出现了首个商品化规模楼盘；具有代表性的是“永乐佳苑”小区。永 乐 佳 苑建筑面积82274户型配比2房3房15%85%户型面积2房3房74849198115售价住宅3200元/商铺8000-10000元/销售情况剩余3套住宅尾房，和部分商铺永乐佳苑热销户型第三部分 消费者问卷调研n 调研数量：100份n 调研方式：上门调研/街头走访购房目的调查, 首次购房, 73%购房目的调查, 二次购房, 17%购房目的调查, 投资, 4%购房目的调查, 给子女/父母购房, 6%购房目的调查购房目的调查首次购房二次购房投资给子女/父母购房建筑类别建筑类别消费者问卷调查1购房考虑因素购房考虑因素购房时希望

16、小区配备哪些配套购房时希望小区配备哪些配套消费者问卷调查2小区密封式调研, 封闭式, 44%小区密封式调研, 半封闭式, 40%小区密封式调研, 开放式, 16%小区密封式调研小区密封式调研封闭式半封闭式开放式选择购房付款方式, 一次性, 15%选择购房付款方式, 按揭, 59%选择购房付款方式, 分期, 26%选择购房付款方式选择购房付款方式一次性按揭分期消费者问卷调查3需求面积调查, 70-90, 19%需求面积调查, 90-100, 36%需求面积调查, 100-110, 21%需求面积调查, 110-120, 18%需求面积调查, 120以上, 6%需求面积调查需求面积调查70-909

17、0-100100-110110-120120以上购买户型调研, 二室二厅, 9%购买户型调研, 三室一厅, 16%购买户型调研, 三室二厅一卫, 29%购买户型调研, 三室二厅二卫, 40%购买户型调研, 四室二厅二卫, 6%购买户型调研购买户型调研二室二厅三室一厅三室二厅一卫三室二厅二卫四室二厅二卫消费者问卷调查4能够承受购房总价, 25-30万, 52%能够承受购房总价, 30-35万, 26%能够承受购房总价, 35-40万, 14%能够承受购房总价, 40万以上, 8%能够承受购房总价能够承受购房总价25-30万30-35万35-40万40万以上你认为三教的房价应该为多少,你认为三教的

18、房价应该为多少,你认为三教的房价应该为多少,你认为三教的房价应该为多少,你认为三教的房价应该为多少你认为三教的房价应该为多少2800-3000元/3000-3200元/3200-3500元/3500-3800元/消费者问卷调查5如果购买商铺，多大面积你认为合适, 30平米以内, 21%如果购买商铺，多大面积你认为合适, 30-50平米, 38%如果购买商铺，多大面积你认为合适, 50-60平米, 20%如果购买商铺，多大面积你认为合适, 60-80平米, 11%如果购买商铺，多大面积你认为合适, 80-100平米, 7%如果购买商铺，多大面积你认为合适, 100平米以上, 3%如果购买商铺，多

19、如果购买商铺，多大面积合适大面积合适30平米以内30-50平米50-60平米60-80平米80-100平米100平米以上你认为三教那种商业最有发展潜力, 步行你认为三教那种商业最有发展潜力, 商场,你认为三教那种商业最有发展潜力, 住宅你认为三教那种商业最有发展潜力, 新综你认为三教那种商业最有发展潜力你认为三教那种商业最有发展潜力步行街商场住宅底商新综合市场消费者问卷调查6在三教建步行街受众度, 很看好,在三教建步行街受众度, 比较看在三教建步行街受众度, 一般看在三教建步行街受众度, 不看好,在三教建步行街受众度在三教建步行街受众度很看好比较看好一般看好不看好三教有条步行街你会去逛吗, 经

20、常三教有条步行街你会去逛吗, 有时三教有条步行街你会去逛吗, 看情三教有条步行街你会去逛吗, 不会,三教有条步行街你会去逛吗三教有条步行街你会去逛吗经常会有时会看情况不会消费者问卷调查7你认为步行街应具备哪些业态你认为步行街应具备哪些业态消费者问卷调查8n从调研数据分析，三教老百姓对于商品房比较理想，从目前房价来看，希望房价便宜、户型配比合理，以三房为主；对于电梯房产品并不排斥。n对于规划的步行街，老百姓普遍比较看好，但也有观望情绪在里面，毕竟新兴产品进入乡镇还是先例；n综合分析，本项目若推出后，在未市场竞争情况下，对于老百姓的接受度是理想的；调研总结第四部分 本项目整体定位规划商业运营规律商

21、气人气财气一、商业规划思路什么样的商业才会聚集商家进驻？体量大业态丰富品类多样规划商家数量多大众化消费一站式购物购物环境好租赁条件合理提升三教商业形象，重树三教商业中心一、商业规划思路乡镇消费者主要购买什么？生活日用品生鲜肉类百货服饰大超市/临街店菜市场/大超市服装商场/临街店五金建材家电通讯餐饮小吃餐饮小吃服务类药房诊所药房诊所药房/诊所/医院临街店电器城/临街店建材市场/临街店临街店/美发/银行一、商业规划思路商家消费者+新综合商场+商业步行街一、商业规划思路二、项目整体规划布局图建议n 项目规划构思：以商业步行街结合裙楼为主；商业分为地上两层，A、B、C栋为裙楼商业；与整个步行街连接；二

22、层商业为退台式商业步行街。退台式商业街意境图n 龙湖北城天街A馆退台式商业设计n 咸阳IFC金融中心退台式商业设计退台式商业街意境图n 成都万象城退台式商业设计三、业态建议新综合商场服饰商场n 步行街一层：银行、通讯、珠宝、服饰、皮具、家纺、母婴、药房、糕点等零售n 步行街二层：餐饮（中餐、酒楼、火锅、干锅、小炒等）、娱乐（KTV、电玩、网吧、儿童游乐）、休闲（茶楼、会所、宾馆）等新综合商场商场三、业态建议nC栋：服饰/家电/家具商场nB栋：新综合商场业态：生鲜、水果、肉类、水产、干鲜、食品等n 备注：后期需要考虑临时摊位供农村摊贩临时赶集使用nC栋：服饰/家电/家具商场商场大门三、B栋裙楼商

23、业划分建议三教镇新综合商场/XX农贸商场/三教农贸超市三、户型建议及配比户型配比建议房型二房三房四房比例10%82%8%户型2室2厅1卫2室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅2卫3室2厅2卫4室2厅2卫面积70-7575-8090-9595-100100-105110-118占比5%5%25%37%20%8%n 备注：二室主要为年轻人或者给老年人购买，该部分群体较少； 三室为本项目主流产品，小面积可设计为二室二厅加院馆，后期业主可以自己改三房； 四室根据面积配比，可以设计成三室二厅加院馆，若面积在115以内，配比为10%，超过115平 米，则配比为8%；三、户型建议及配比2室2厅2卫+1院馆 952

24、室2厅1卫+1院馆 89三、户型建议及配比标准3室2厅2卫 98标准3室2厅2卫 105三、户型建议及配比2室2厅2卫 782室2厅2卫 82三、户型建议及配比3室2厅2卫 +院馆 115标准4室2厅2卫 118第五部分 项目商业招商策略定位是根本是否具有唯一性？是否具有可实现行？主题先行引发业态汇聚功效，产生功能聚集，形成市场战略高点，商家不得不爭。以商带商先优惠引入大商家，其次引入中小商家，以老带新模式奖励进驻。一、招商思路1、品牌、特色商户优先在三教镇代理有全国连锁品牌，且符合本项目业态规划的商户优先招商。2、购买住宅业主优先（符合业态要求）购买本项目的住宅客户优先提供符合市场业态的创业

25、商铺，解决生活工作问题，并给予较长时间免租期。3、三教镇/周边乡镇经营商户优先在三教镇经商多年，具有较广人脉关系商户，优先招商；4、独家经营商户优先拥有特色商品，且在三教镇独家经营者，优先招商。5、永川城区招商在永川城区经营，且有意向在三教开拓分店的品牌商家优先招商二、招商原则1、政府鼎力支持 构筑政府与企业沟通平台，与政府形成互动，由永川区商委或者三教镇政府给予进行授牌，授予该市场“三教镇重点扶持商场”、“永川区乡镇模范市场”，并同时给予税收优惠及微企扶持。2、招商活动发布 市场从确定规划后，即开始对市场进行整体推广、宣传、造势，并定期在三教及周边乡镇逢集市天举办招商宣传活动，定期宣传进驻商

26、户、招商率及市场动态，并举办集中签约仪式。3、媒体跟踪报道 对于市场建设、招商活动，地方媒体（例如永川电视台、永川日报等）的跟踪报道要跟上步伐。在各种活动前造大声势，形成一种轰动效应；在活动中现场报道，在活动后跟踪报道，扩大市场在三教镇及永川区的影响力。三、招商策略4、做一个重庆乡镇“样板”商业街 在城镇化率、城乡经济逐年提高的背景下，做一个全重庆的“样板市场”，因此我们不但会宣传我们商业街，还会宣传“商业街”在后期提供的交易、服务功能，并在适合阶段引入网络服务平台，升级现代商业功能。5、完善的商业计划书 完善的商业计划书对招商起到事半功备之效，定期制作招商计划书及后期运营管理方案。6、邀请浙

27、江知名商场领导做顾问 若定位经营商城，本案会邀请浙江商会丽品会、四季青商城专家做本案的顾问。三、招商策略 开发企业将组织专业的人士对项目商业实行统一规划, 在物业管理方面采用“管理统一化、管理专业化、管理人性化”对管理人员统一培训，组建一支专门的清洁、保安队伍。成立一个专业服务队伍，专门解决商家提出的关于经营、宣传等方面的问题。并实行四个统一：n 统一招商：由开发企业将对市场进行统一招商，招商原则为先品牌、先三教；n 统一规划：由开发企业对市场每层结构实行科学的业态及动线规划；n 统一推广：由开发企业对整个项目进行统一的推广,让市场名气响偏全永川乃至重庆；n 统一管理：由开发企业对整个项目进行

28、统一的经营管理招商运营方案四、招商运营第六部分 整体营销策略（一）商铺各种销售模式综合分析之一“直接销售” 优势：可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。 劣势：产权分散，大店或品牌店难以进驻；无法规划经营业态及规范整体形象；对于商业做旺，主要靠市场自身调整，所需时间较长；若经营不好，对于项目整体形象有一定影响；适应范围：商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；以销售为核心要求的商业物业；一、商铺销售策略（二）商铺各种销售模式综合分析之二“带租约销售”优势：通过招商保证前期商业定位与形象；能快速回收资金

29、，无需承担返租补贴与相关税费；短期内使业主获得稳定收益；劣势：铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌； 适用范围：商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；一、商铺销售策略（三）商铺各种销售模式综合分析之三“返租销售”优点：开发商可以短期回笼资金，无任何经营风险，将经营风险下放到购买商铺的小业主。前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。帮业主坚

30、守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱。35年返租期合理。缺点：前几年的返租补贴，可在房价中做出，但是如返租价格太高，则造成销售阻碍；开发商需承担返租部分税费；返租结束后的统一经营管理有一定要求；适用范围物业需要统一规划、统一招商类购物中心及商场类物业较为适合一、商铺销售策略直接销售+返租销售 （四）本案商业销售模式界定： 根据本案对裙楼商业和临街商业采取销售的界定， 为降低开发商销售风险和快速实现资金回笼，建议临街商业采取“直接销售”的销售模式； 为增加投资客和商户经营的信心，建议裙楼商业采取返租销售即裙楼商业通过划分后，采用商场模式经营，这样裙楼商业面积划分为30-4

31、0，可采取“高单价、低总价”销售策略，同时再采取返租销售模式，降低投资客户首付款，扩大投资客户范围，达到易销、快销目的，快速回笼资金，降低开发商开发风险。 一、商铺销售策略 （五）本 案 商 业 销 售 策 略：项目采用先招商后销售原则，销售之前重点炒作商户进驻及招商率；销售之前采用蓄水养鱼政策，蓄水期在3-6个月，当客户与商户比例达到2:1，可采取内部认购或限量发售方式；裙楼销售采取返租销售，返租2-3年，返租回报6-7%，返租总额在首付款里面扣除；招商达到60%时，可采取集中签约，同时举行商业开盘销售；商铺整体开业期是第二次销售高峰期，抓住两次销售高峰期可使商铺销售率达到80%以上。先销售

32、步行街商业，后裙楼商业。一、商铺销售策略 （六）商铺销售语提炼：炒作语：一铺旺三代买个商铺好娶媳妇家有一铺可抵金库家有一铺如有摇钱树养儿防老，不如买个商铺来养老销售语：即买即收租 年租金最低1.2万元收益交一万抵一万，最高优惠三大万首付3.9万 买步行街商铺买到就赚到 仅限10个席位黄金有价商铺无价，错过再等20年一、商铺销售策略营销费用弱强弱爆破式营销推广渠道少多少推广主题立势显性隐性营销活动大小（多和频繁）爆破式营销开盘期持续稳定期少、显性多、隐性营销费用推广主题营销活动推广渠道蓄水期尾盘期强销期二、住宅销售策略先了解先了解三教三教人买房看什么？人买房看什么？调研发现：亲戚朋友介绍、户外媒

33、体、政府规划、DM单页是客户信息得知的主要来源。关于策略About promotion如何让市场知道本案？认为，推广不是媒体的重复堆砌，而是合理有机的媒体组合产生的良好反映所以，我们将选择所以，我们将选择二、住宅销售策略先了解我们的客户在哪里？先了解我们的客户在哪里？ 本案住宅共计三栋楼，总户数为400户，从去化来看本项目总体量在三教镇是最大的项目，若无有效的销售策略，销售时间则较长，因此我们要提取我们项目的卖点，卖点覆盖到镇、村各阶层，各企业，因此我们的客户群重点来源于三教镇及周边临近乡镇，包括各行政村经商、办公、务农、企业工人、高管、及在外务工全阶层人员。关于策略About promoti

34、onn 建议：采取镇、村推广策略，通过政府帮扶，在各行政村村委处设立宣传推广平台，同时，收集三教镇、各行政村在外务工、工作人员联系地址、电话，通过邮寄项目资料，定期发送短信方式宣传、推广本项目。二、住宅销售策略城市品质生活社区关于策略About promotion二、住宅销售策略 从项目规划动工开始，就将项目地段好、规划好、中心区、步行街等形象植入人心，为后期项目的推广埋下伏笔；阶段目的二、住宅销售策略-准备期广告广告诉求主题诉求主题三教镇高品质、中心生活社区三教镇中心生活模范社区典范媒体策略n 现场工地围墙重新包装；n 选择镇中心、镇街道入口、车站发布大牌户外广告；n 沿 永铜路口发布道旗广

35、告；n 在永川日报或永川其它报刊上发布整版硬广；n 在永川电视台或其它卫视发布字幕广告；n 在微永川微信平台上发布项目信息n 政府授予“模范示范社区”二、住宅销售策略-准备期开发商配合开发商配合n 销售中心在项目工程动工前正式开放，销售人员进场接待；n 室内装修及户外门头的装饰到位，导示系统安装完毕；n 项目整体沙盘、户型模型准备到位；n 基本宣传物料（DM及户型单页）到位；n 售房车准备到位二、住宅销售策略-准备期“一起憧憬我们的幸福家园幸福会员全镇征寻中”关于策略About promotion阶段目的花最少的钱，使项目的知名度在最短时间内达到全三教镇全部人员知晓，并且为人们茶余饭后津津乐道

36、的效果；争取在活动前2-3个月内即可获得200组以上的有效客户登记，为后期的营销打下基础。关于策略About promotion二、住宅销售策略-爆破期周期n 时间（开业前三个月）阶段策略n 项目强势登场，在三教镇中心或广场举办大型“明星”文艺汇演：“项目闪耀亮相”，同时配合免费礼品、抽奖的大动作，迅速的引起全镇人民的关注，打造本案在三教镇的知名度。n 同期推出“幸福家庭选房卡”，“选铺优惠卡”等，即购买本项目住房，赠送商铺一年无偿经营权，凸现开发商先人一步的开发理念，卖服务胜过卖产品。爆破期关于策略About promotion二、住宅销售策略-爆破期广告广告诉求主题诉求主题“一起憧憬我们的

37、品质生活幸福会员全镇征寻中” 媒体策略n 在原有基础上于中心人流较大的位置及现场工地各再加大发布户外大牌；加大各村委会广告宣传力度。n 配合活动发布电视字幕新闻、软文、硬广等点式媒体扩大影响；n 加大外出务工人员的联络，短信频率加大；n 样板房对外开放二、住宅销售策略-爆破期开发开发商商配合配合n项目工程框架出地，预售许可证开始办理；n形象保安及物业管理人员进场服务；n样板房装修完毕，对外开放；价格策略n对外报价约2988元/平方米 起；关于策略About promotion二、住宅销售策略-爆破期n低开高走，定期调价，造成市场哄抢低开高走，定期调价，造成市场哄抢n地产以诚信公开的形象强势亮相

38、，再次引起全城关注。阶段目的n 通过路演活动以及其他的系列推广，争取购房会员在销售之前累积达到400组左右，以保证首次开盘当天的认购率；n 商业街主力品牌或代表品牌开始亮相；中心区域位置凸显。关于策略About promotion二、住宅销售策略-积累期周期n时间：开盘前一个月阶段策略n举办各种活动（例如关爱留守儿童、提倡三教志愿者活动、三教全民运动会、三教镇歌咏比赛等），再次重复宣传“三教镇首席中心、品质社区”， 地产以诚信公开的形象强势亮相，再次引起全镇关注。n同时，推出“活动竞猜，大奖全镇送。营造本案市场的差异化形象。关于策略About promotion二、住宅销售策略-积累期幸福生活

39、，全城开启关于策略About promotion买房子，不是找寻一处睡觉的场所，而是对生活的另一种积极的选择美国建筑学家沙里宁“让我看看你的城市，我就能说出这个城市居民在文化上的追求是什么。同样，你告诉我你住在哪里，我就可以知道你是什么样的人，你有什么样的品位和追求。”阶段目的 我们期望，通过前期的积累和推广宣传，在开盘当月，能够达到70%以上的认购率,保证首次开盘的顺利进行，建立项目畅销热销的良好开始。关于策略About promotion二、住宅销售策略-开盘期开盘期时间n 时间：根据工程时间节点和项目蓄水情况暂定阶段策略n X月X日，三教镇中心社区、品质生活 璀璨开盘；关于策略About

40、 promotion二、住宅销售策略-开盘期广告广告诉求主题诉求主题“品质生活，全城开启三教XX小区10月1日全城璀璨公开” 媒体策略n 调整户外大牌、灯箱、村委会宣传等户外媒体内容；n 软文专栏及报纸硬广介绍产品即将开盘信息；n 增强电视字幕宣传的频率，并发布电视字幕广告、DM、短信等，进行开盘公告；n 开盘舞台准备，活动演出，选房摇号关于策略About promotion二、住宅销售策略-开盘期价格策略n 以约2988元/平方米（仅限2套）起的相对低价面市，形成高档不贵的心理落差，刺激落定；n 开盘后以“小步快走小步快走”的调价策略，每半月或一个月调整一次价格，调整幅度为1-2%左右；n 针对一次性付款额外提供3%优惠；开