河北工程大学经管学院税法课件10房产税法

1、房产税的特点1房产税属于财产税类。 现行的房产税暂行条例是1986年由国务院颁布的；目前，房产税只对国内单位和个人，对外商投资企业和外国企业以及外籍人员不征收城市房地产税。2征税范围限于城镇的经营性房屋。3. 区别房屋的经营使用方式规定征税办法。4. 房产税属于费用税。 单位缴纳的房产税计入管理费用，在企业所得税前扣除。 房产税的征税对象是房产。所谓房产，是有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱住或储藏物资的场所。但独立于房屋之外的建筑物，如围墙，烟囱，水塔，变电塔，室外游泳池，石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。 由于房地产开发企业开发的商品房在

2、出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 本章框架1、纳税人 2、征税范围 3、计税依据和应纳税额的计算 4、税收优惠 5、征收管理 一、纳税人 凡在我国境内拥有房屋产权的单位和个人是房产税的纳税义务人。 产权属于全民所有的，其经营管理的单位是纳税义务人； 产权出典的，典人是纳税义务人； 产权所有人、承典人不在所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税义务人。 房产税的纳税义务人包括： 产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用

3、人。 自2009年起,外商投资企业、外国企业和外籍个人以及华侨、港澳台同胞也征收房产税。二、征税范围 城市、县城、建制镇、工矿区，但不包括农村的房屋三、计税依据和应纳税额的计算 (一)计税依据 房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。 按照房产计税价值征税的，称为从价计征； 按照房产租金计征的，称为从租计征。从价计征： 房产税暂行条例规定：房产税依照房产原值一次减除10% 30%后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。 房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般 不单独计算价值的配套设施。 属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探

4、视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起，计算原值。 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。从租计征： 房产出租的，以房产租金收人为房产税的计税依据。a.按房产原值一次减除10一30后的余值计征的，年税率为1.2%。b.按房产出租的租金收人计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，可暂减按4的税率征收房产税。(二)税率(三)应纳税额的计算 房产税的计税依据有两种，与之相适应的应纳税额计算也分为两种： 一是从价计征的计算； 二是从租计征的计算。 需要说明的是，企业房产既有自用又有出租的，应按房产余值和租金收人分别计算房产税。从价计征的计算：应纳税额 =

5、应税房产原值 (1一扣除比例） 年税率1.2%从租计征的计算： 从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额 = 年租金收入 12%例:某省政府机关有办公用房一幢，房产价值5000万元。2003年将其中的四分之一对外出租，取得租金收人100万元。已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为20%，要求:计算该政府机关当年应纳的房产税税额.应纳的房产税税额=100 12%12（万元） 例:某企业2009年1月1日的房产原值3000万元，4月1日将其中原值为1000万元临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20后的值计税。要求:计算该企业当年应缴纳房产税.例:某企

6、业有一处房产原值1000万元，2008年7月1日用于投资联营（收取固定收人，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收人50万元，当地政府规定扣除比例为20%。要求:该企业2008年应缴纳房产税。万元8 .106%12506122 . 1%2011000 四、税收优惠（一）国务院制定的优惠措施a.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。b.由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院使用的房产免征房产税。 c.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。d.个人所

7、有非营业用的房产免征房产税。(二)经财政部批准免税的其他房产税优惠措施. a.因企业停产、撤销而闲置不用的房产 ； b.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税； c.对微利企业和亏损企业的房产，依照规定应征收房产税；但地方可根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税 ； d.对高校后勤实体免征房产税； e.对非营利性医疗机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税； f.老年服务机构自用的房产， g.邮政部门在城镇、工矿区范围内的，征收房产税；在上述范围以外的，不征房产税。等等。 例:下列各项中，应当征收房产税的( )。A、行政机关所属的招待所使用的房产B、自收自支

8、事业单位向职工出租的单位自有房屋C、施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房D、邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区以外的房产 解析：行政机关所属的招待所使用的房产不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税. 答案：A例:下列房产免征房产税的是（ ）。A个人拥有的营业用房B公园、名胜古迹经营用的房产C企业大修停用一个季度的房屋D老年服务机构自用的房产解析：企业大修停用一个季度的房屋，房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。 答案：C例:下列项目中，由省、市、自治区地方税务局审核批准免征房产税的是（）。A军队自用的房产B公园自用的房产C人民团体自用的房产D、企业停产、撤销而闲置不用的房产解析：军队、公园、人民团体自用的房产的减免税是国务院批准。企业停产、撤销而闲置不用的房产经省、自治区、直辖市地方税务局批准，可暂不征收房产税。 答案：D(一)纳税义务发生的时间(1)纳税人自建房屋自建成次月起缴纳房产税。(2)纳税人委托施工企业建房的，从办理验收手续次月起纳税。(3)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。(4)购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。(5)出租、出借房产，自交付出租、出借之次月起计征房产税。五、征收管理(6)房地产开发企业自用、出