信托基础知识介绍[1]

1、房地产企业权益融资房地产企业权益融资房地产投资信托房地产投资信托2 目录目录.信托基础知识信托基础知识.房地产信托房地产信托.房地产投资信托房地产投资信托 成功案例：越秀成功案例：越秀REITS 中国香港于2003年7月颁布房地产投资信托基金守则，该守则规定在香港上市的REITs只能投资于香港物业。2005年6月，该守则得到修订，允许在港上市的房地产基金投资于世界各地的房地产。这一变化使得原计划在新加坡上市的“越秀REITs”立即改为在香港上市。2005年12月21日，越秀REITs（0405. HK）在香港联合证券交易所上市，这是首只以中国内地房地产物业为资产的REITs。4 越秀投资作为首

2、家以内地房地产资产为组合而在香港公开发行REITs的企业，其准备时间达五年之久。从越秀REITs整个上市历程看，其思路很明晰。第一步，由广州市城市建设开发集团有限公司（以下简称“广州城建”）设立离岸公司，然后该离岸公司反过来收购广州城建拟剥离上市的资产；第二步，由广州越秀集团有限公司（以下简称“越秀集团”）成立全资子公司“越秀投资”，越秀投资对以上离岸公司进行收购，并最终上市。总结起来，越秀REITs的上市流程可分为三个步骤：企业重组、资产梳理、上市发行5 .信托基础知识信托基础知识6 信托基础知识信托基础知识一、一、信信托托的的起起源源信托的起源可以追溯至公元前的古埃及，古埃及人信托的起源可

3、以追溯至公元前的古埃及，古埃及人用遗嘱的方式把自己的财产信托出去，转让给子女亲用遗嘱的方式把自己的财产信托出去，转让给子女亲属。属。现代信托制度是在英国形成的，主要是英国的尤斯现代信托制度是在英国形成的，主要是英国的尤斯制。信托业较发达的国家主要是英国、美国和日本。制。信托业较发达的国家主要是英国、美国和日本。信托的真正兴旺是在美国，美国的信托制度及其观信托的真正兴旺是在美国，美国的信托制度及其观念是同英国一脉相承的，但并没有囿于观念，具有很念是同英国一脉相承的，但并没有囿于观念，具有很大的不同。大的不同。 日本是最早从制度上引进信托的大陆法系国家。日日本是最早从制度上引进信托的大陆法系国家。

4、日本的信托源自美国，具有美国信托制度的一些特征，本的信托源自美国，具有美国信托制度的一些特征，但又独具特色。但又独具特色。 7 信托基础知识信托基础知识什什么么是是信信托托？信托，是指委托人基于对受托人的信信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为理或者处分的行为。8 信托基础知识信托基础知识信信托托财财产产的的特特点点信托财产最基本的特性是独立性：信托财产最基本的特性是独立性：1 1、信托财产与委

5、托人未设立信托的其他财产相区别。、信托财产与委托人未设立信托的其他财产相区别。设立信托后，设立信托后，委托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产时，委托人是唯委托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产时，委托人是唯一受益人的，信托终止，信托财产作为其遗产或者清算财产；委托人一受益人的，信托终止，信托财产作为其遗产或者清算财产；委托人不是唯一受益人的，信托存续，信托财产不作为其遗产或者清算财产；不是唯一受益人的，信托存续，信托财产不作为其遗产或者清算财产；但作为共同受益人的委托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告但作为共同受益人的委托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产时，其信托

6、受益权作为其遗产或者清算财产。破产时，其信托受益权作为其遗产或者清算财产。2 2、信托财产与属于受托人固有财产相区别，不得、信托财产与属于受托人固有财产相区别，不得归入受托人的固有归入受托人的固有财产或者成为固有财产的一部分。受托人死亡或者依法解散、被依法财产或者成为固有财产的一部分。受托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产而终止，信托财产不属于其遗产或者清算财产。撤销、被宣告破产而终止，信托财产不属于其遗产或者清算财产。 9 信托基础知识信托基础知识3 3、除下列情形之一外，对信托财产不得强制执行：、除下列情形之一外，对信托财产不得强制执行： 设立信托前债权人已对该信托财产享有优先受偿

7、的权利，并依设立信托前债权人已对该信托财产享有优先受偿的权利，并依法形式该权利的；法形式该权利的；受托人处理信托事务所产生的债务，债权人要求清偿该债务的；受托人处理信托事务所产生的债务，债权人要求清偿该债务的；信托财产本身应负担的税款。信托财产本身应负担的税款。4 4、受托人管理运用、处分信托财产所产生的债权，不得与其固、受托人管理运用、处分信托财产所产生的债权，不得与其固有财产产生的债务相抵消。受托人管理运用、处分不同委托人的有财产产生的债务相抵消。受托人管理运用、处分不同委托人的信托财产所产生的债权债务，不得相互抵消。信托财产所产生的债权债务，不得相互抵消。10 信托基础知识信托基础知识信

8、信托托关关系系当当事事人人委托人：是信托的创设者，是具有完全民事行为能力的自然人、是信托的创设者，是具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织。委托人提供信托财产，确定谁是受法人或者依法成立的其他组织。委托人提供信托财产，确定谁是受益人以及受益人享有的受益权，指定受托人，并有权监督受托人实益人以及受益人享有的受益权，指定受托人，并有权监督受托人实施信托。施信托。受托人：受托人：承担着管理和处分信托财产的责任，应当是具有完承担着管理和处分信托财产的责任，应当是具有完全民事行为能力的自然人或者法人。受托人必须恪尽职守，履行诚全民事行为能力的自然人或者法人。受托人必须恪尽职守，履行诚实

9、、信用、谨慎、有效管理的义务；必须为受益人的最大利益，依实、信用、谨慎、有效管理的义务；必须为受益人的最大利益，依照信托文件和法律的规定管理和处分信托事务。照信托文件和法律的规定管理和处分信托事务。受益人：受益人：是在信托中享有信托受益权的人，可以是自然人、是在信托中享有信托受益权的人，可以是自然人、法人或者依法成立的其他组织，也可以是未出生的胎儿。公益信托法人或者依法成立的其他组织，也可以是未出生的胎儿。公益信托的受益人则是社会公众或者一定范围内的社会公众。受益人按照信的受益人则是社会公众或者一定范围内的社会公众。受益人按照信托文件的规定享有信托利益，有权放弃其信托受益权。除法律、行托文件的

10、规定享有信托利益，有权放弃其信托受益权。除法律、行政法规和信托文件有限制性规定外，信托受益权可以依法转让和继政法规和信托文件有限制性规定外，信托受益权可以依法转让和继承；受益人同委托人一样，对受托人实施信托享有监督权。承；受益人同委托人一样，对受托人实施信托享有监督权。 11 信托基础知识信托基础知识信信托托的的优优越越性性信托是一项更为有效的进行财产转移与管理的制度设计。在国外的实践中，信托是一项更为有效的进行财产转移与管理的制度设计。在国外的实践中，信托显示了自己独特的优越性：信托显示了自己独特的优越性： 家族保障。家族保障。信托可对家庭提供保障，并保护资产不受侵害。信托可对家庭提供保障，

11、并保护资产不受侵害。 继承安排。继承安排。信托是安排财产继承的有效方法，让您可依照心愿，信托是安排财产继承的有效方法，让您可依照心愿，预先安排资产分配与各家庭成员、亲友、慈善团体及其它机构。在一些有预先安排资产分配与各家庭成员、亲友、慈善团体及其它机构。在一些有继承限制的国家，信托可弹性安排资产继承，财富更毋须受到复杂冗长的继承限制的国家，信托可弹性安排资产继承，财富更毋须受到复杂冗长的遗嘱认证程序影响，让您指定的受益人能尽快继承应得资产。遗嘱认证程序影响，让您指定的受益人能尽快继承应得资产。 绝对保密。绝对保密。由于委托人的资产已转移至受托人名下，大多数的法由于委托人的资产已转移至受托人名下

12、，大多数的法定管辖区域均无关于公开披露的规定，不公开供公众人士查询，因此受益定管辖区域均无关于公开披露的规定，不公开供公众人士查询，因此受益人的个人数据及利益均绝对保密，直至信托终止为止。此外，信托通常具人的个人数据及利益均绝对保密，直至信托终止为止。此外，信托通常具有可充当公司股东之用，更可进一步隐藏公司实益拥有人的身分。有可充当公司股东之用，更可进一步隐藏公司实益拥有人的身分。 12 信托基础知识信托基础知识 资产保障资产保障。在法律许可的情况下，成立信托可使您的资。在法律许可的情况下，成立信托可使您的资产获得长期保障，此资产在法律上登记于受托人或指定人产获得长期保障，此资产在法律上登记于

13、受托人或指定人名下，而非您居住或设籍的国家，因此亦可保障您的资产名下，而非您居住或设籍的国家，因此亦可保障您的资产免受债权人索偿。免受债权人索偿。 税务规划。税务规划。成立信托可减轻甚至豁免下列税务负担：成立信托可减轻甚至豁免下列税务负担：所得税、资本利得税、赠与税、财产税、遗产税所得税、资本利得税、赠与税、财产税、遗产税 灵活运用灵活运用。信托契约中可保有适度的弹性（尤其是全权。信托契约中可保有适度的弹性（尤其是全权委托信托），以确保受托人随外在环境的变迁，仍能为受委托信托），以确保受托人随外在环境的变迁，仍能为受益人谋求最佳的福利。益人谋求最佳的福利。 13 信托基础知识信托基础知识信信托

14、托与与银银行行信信贷贷区区别别经济关系不同。经济关系不同。信托涉及委托人、受托人和受益人三方当信托涉及委托人、受托人和受益人三方当事人。银行信贷则是银行与存款人、贷款人之间的双边信用关系。事人。银行信贷则是银行与存款人、贷款人之间的双边信用关系。行为主体不同。行为主体不同。信托业务的行为主体是委托人，而银行信信托业务的行为主体是委托人，而银行信贷的行为主体是银行。贷的行为主体是银行。承担风险不同。承担风险不同。信托的经营风险一般由委托人或受益人承信托的经营风险一般由委托人或受益人承担，而银行承担整个信贷资产的营运风险。担，而银行承担整个信贷资产的营运风险。清算方式不同。清算方式不同。银行破产时

15、，存、贷款作为破产清算财产银行破产时，存、贷款作为破产清算财产统一参与清算；而信托投资公司终止时，信托财产不属于清算财产，由统一参与清算；而信托投资公司终止时，信托财产不属于清算财产，由新的受托人承接继续管理，保护信托财产免受损失。新的受托人承接继续管理，保护信托财产免受损失。14 名人与信托名人与信托信托基础知识信托基础知识梅艳芳于梅艳芳于20032003年年1212月月3 3日订立遗嘱，委日订立遗嘱，委任恒丰国际信托有限公司为遗嘱执行任恒丰国际信托有限公司为遗嘱执行人，受益人包括梅妈妈、妙境佛学会人，受益人包括梅妈妈、妙境佛学会及刘培基。阿梅除了将约及刘培基。阿梅除了将约50005000万

16、港元万港元遗产交予财产信托人打理外，其为数遗产交予财产信托人打理外，其为数约约30003000万港元的保险金，除其中万港元的保险金，除其中100100万万港元会由保险公司给予梅妈外，其余港元会由保险公司给予梅妈外，其余已按阿梅遗愿，拨交阿梅的财产信托已按阿梅遗愿，拨交阿梅的财产信托人处理，而财产信托人每月会给予梅人处理，而财产信托人每月会给予梅妈妈1010万港元生活费，直至梅妈去世。万港元生活费，直至梅妈去世。 15 信托基础知识信托基础知识名人与信托名人与信托沈殿霞在昏迷之前已订立沈殿霞在昏迷之前已订立信托状，将名下资产转以信托状，将名下资产转以信托基金方式运作，并交信托基金方式运作，并交由

17、合法的信托人管理。由合法的信托人管理。16 信托基础知识信托基础知识名人与信托名人与信托20052005年，著名画家、企业家陈逸飞年，著名画家、企业家陈逸飞不幸猝死，因未留有遗嘱，上亿遗不幸猝死，因未留有遗嘱，上亿遗产如何进行分配，留下了太多问号。产如何进行分配，留下了太多问号。同样是身后巨额遗产纠纷，没有遗同样是身后巨额遗产纠纷，没有遗嘱，至今令生者烦恼，死者不安；嘱，至今令生者烦恼，死者不安；身后事早安排，立遗嘱、设信托，身后事早安排，立遗嘱、设信托，遗产纠纷尘埃落定。遗产纠纷尘埃落定。目前遗嘱信托虽然在国内还是新鲜目前遗嘱信托虽然在国内还是新鲜事，但随着经济的发展以及中产阶事，但随着经济

18、的发展以及中产阶级的不断壮大，个人信托有望在遗级的不断壮大，个人信托有望在遗产继承领域发挥更重要的作用。产继承领域发挥更重要的作用。 17 19791979年年1010月月4 4日日 中国第一家信托投资公司中国国际信托投资公司经国务院批中国第一家信托投资公司中国国际信托投资公司经国务院批准成立准成立 19821982年年4 4月月 国务院发出国务院发出关于整顿国内信托投资业务和加强更新改造资金管关于整顿国内信托投资业务和加强更新改造资金管理的通知理的通知( (第一次整顿：主要针对机构整顿第一次整顿：主要针对机构整顿) ) 19851985年年8 8月月 国务院要求银行停止办理信托贷款和信托业务

19、，已办业务应加以国务院要求银行停止办理信托贷款和信托业务，已办业务应加以清理清理( (第二次整顿：主要针对业务整顿第二次整顿：主要针对业务整顿) ) 19881988年年1010月人民银行根据国务院关于清理整顿公司的月人民银行根据国务院关于清理整顿公司的8 8号文件精神，对信托号文件精神，对信托投资公司开始第三次整顿投资公司开始第三次整顿( (第三次整顿：主要针对行业整顿第三次整顿：主要针对行业整顿) ) 19931993年年7 7月人民银行发出通知，要求包括信托投资公司在内的金融机构的筹备月人民银行发出通知，要求包括信托投资公司在内的金融机构的筹备和设立，均需由中国人民银行批准和核发和设立，

20、均需由中国人民银行批准和核发经营金融业务许可证经营金融业务许可证( (第四次整第四次整顿：主要针对资格整顿顿：主要针对资格整顿) )信托基础知识信托基础知识中国信托业大事记中国信托业大事记18 19951995年年5 5月月 国务院批准国务院批准中国人民银行关于中国工商银行等四家银行与所属中国人民银行关于中国工商银行等四家银行与所属信托投资公司脱钩的意见信托投资公司脱钩的意见，脱钩工作于，脱钩工作于19961996年结束年结束 19991999年年2 2月月 国务院办公厅下发国务院办公厅下发国务院转发中国人民银行整顿信托投资公司国务院转发中国人民银行整顿信托投资公司方案的通知方案的通知( (第

21、五次整顿：主要针对行业整顿第五次整顿：主要针对行业整顿) ) 20012001年年4 4月月 中华人民共和国信托法中华人民共和国信托法通过，并于通过，并于20012001年年1010月月1 1日起实施日起实施 20012001年年5 5月月 发布发布中国人民银行关于信托投资公司重新登记工作有关问题的中国人民银行关于信托投资公司重新登记工作有关问题的通知通知 20022002年年6 6月人民银行发布月人民银行发布信托投资公司管理办法信托投资公司管理办法、信托投资公司资金信信托投资公司资金信托管理暂行办法托管理暂行办法，与，与信托法信托法并称信托一法两规并称信托一法两规 20022002年年7 7

22、月月1818日日 爱建信托推出上海外环隧道项目资金信托计划，该计划是信爱建信托推出上海外环隧道项目资金信托计划，该计划是信托业规范后，中国出现的第一个集合资金信托计划托业规范后，中国出现的第一个集合资金信托计划信托基础知识信托基础知识中国信托业大事记中国信托业大事记19 20042004年年4 4月银监会在安徽合肥召开了全国非银行金融机构监管工作会议，这是月银监会在安徽合肥召开了全国非银行金融机构监管工作会议，这是信托业规范后两年来规模最大、讨论问题最全面的一次会议信托业规范后两年来规模最大、讨论问题最全面的一次会议 20042004年年5 5月银监会组织对全国所有已登记信托公司进行交叉检查，

23、由异地银监月银监会组织对全国所有已登记信托公司进行交叉检查，由异地银监局检查当地的信托公司，被业界看作是为分类管理调查模底局检查当地的信托公司，被业界看作是为分类管理调查模底 20042004年年6 6月至月至7 7月月 银监会连续颁布银监会连续颁布关于进一步加强信托投资公司监管的通知关于进一步加强信托投资公司监管的通知( (俗称俗称4646号文号文) )等一系列文件，加强行业监管等一系列文件，加强行业监管 20042004年年7 7月金新信托乳品计划成为我国信托产品到期无法偿付第一例。月金新信托乳品计划成为我国信托产品到期无法偿付第一例。8 8月月2929日，该公司被监管部门正式责令停业整顿

24、，由华融资产管理公司负责财产管日，该公司被监管部门正式责令停业整顿，由华融资产管理公司负责财产管理和处分工作理和处分工作 20042004年年1010月中国银监会、中国证监会联合发文月中国银监会、中国证监会联合发文(61(61号文号文) )，要求信托公司必须，要求信托公司必须为其证券类投资信托计划单独开设信托专用证券账户和信托专用资金账户为其证券类投资信托计划单独开设信托专用证券账户和信托专用资金账户 20042004年年1010月信托业协会筹备小组证实，信托业协会正式成立月信托业协会筹备小组证实，信托业协会正式成立 信托基础知识信托基础知识中国信托业大事记中国信托业大事记20 .房地产信托房

25、地产信托21 房地产信托是指房地产法律上或 契约上的实际拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托资产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。一、房地产信托一、房地产信托概念概念22 二、房地产信托特征 信托房产的所有权和使用权具有可转移性 办理信托的房地产具有独立性 房地产信托的收益具有特殊性 房地产信托业务方式具有灵活性：具体包括房地产委托投资业务、代理买卖房地产业务、代理房地产租赁、房地产信托贷款、代理买卖或保管房地产有价证券等等。23 三、房地产信托的职能与作用 1、职能 财务管理职能-受人之托，为人理

26、财 金融职能筹集资金、融通资金 信用服务职能代发股票、债券、代收账款、信用签约等 2、房地产信托的作用 促进了金融体制改革，开拓了金融业的领域 开辟了房地产筹资、融资的新渠道，沟通了横向联系，促进了经济协作24 四、房地产信托资金的筹集 （一）房地产信托存款（普通信托存款、特定信托存款委托人指定投资或贷款的用途、收益、期限等） （二）房地产资金信托主要的信托形式 （三）房地产集资信托和代理集资信托直接或代理发行债券或股票 （四）房地产投资信托基金25 （一）房地产信托存款（一）房地产信托存款 房地产信托存款，是在特定的资金来源范围内，由信托机构办理的与房地产业务发生密切联系的存款。1、房地产信

27、托存款的范围1）开发企业主管部门委托投资或贷款的信托资金。2）劳动保险机构的劳保基金。3）科研单位的科研基金。4）各种学会、基金会的基金。5) 各级财政部分委托投资或贷款的信托资金。6) 其他企事业单位为购建住宅的信托资金。7) 城镇职工和居民个人购建住宅的信托资金。2526 2、房地产信托存款的办理程序（1）存款企业提出存款的要求，并说明存入金额和期限。（2）由信托机构的法人代表或授权委托代表与存款企业签订房地产信托存款协议书如下。（3）存户在信托机构开立房地产信托存款帐户，并预留印鉴。（4）存户将存款划入信托机构帐户。（5）存款入账后，信托机构向存户开出定期信托存单一式三联（如下）并从款项

28、入账日起开始计息。（6）存户到期提取存款时，交回存单（第二联）经核对预留印鉴无误后由收受存款的信托机构将款项本息一并划回原存户银行账户，（存款于转出当日不计息），存款协议书同时终止。2627 27房地产信托存款协议书房地产信托存款协议书( )房信存字第 号甲方:企业(团体)乙方:信托投资公司经甲、乙双方商定下列条款共同遵守： （1）甲方以自主使用的_资金_万元存入乙方，在转入乙方帐户后由乙方签给_号房地产信托存款定期存单，存取款通过转帐结算。 （2）定期为_年_个月，自_年_月_日起至_年_月_ （3）存款年利率为_%。 （4）存款未到期，不得提前支取，甲方如遇特殊情况急需用款，经乙方同意后可

29、凭存单向乙方办理抵押贷款或贴现。存款到期未办转期，逾期按银行同期活期利率计息。28 28 （5）甲方在存款时应在存单留底卡片上预留印鉴。存款到期甲方持乙方开给的存单，并在存单背面加闸预留印鉴方能办理提款手续。 （6）本协议正本一式二份，甲乙双方各持一份、副本_份由_方存查。 （7）干尽事宜，双方经协商同意后可另定协议作为补充，共同执行。 甲方（公章） 乙方（公章） 负责人（代表）签章 负责人（代表）签章 地址： 地址： 电话： 电话： 开户银行： 开户银行： 帐号： 帐号：29 29_信托投资公司房地产信托存款存单 协议书号码_ 日期_兹收到：_ 账号_金额（大写）_小写（￥）_定期_到期日_

30、利率_支取日_本息合计：_（信托公司）有效签章_30 30_信托投资公司房地产信托存款（卡片）账 协议书号码_ 日期_户名：_ 账号_金额（大写）_小写（￥）_定期_到期日_利率_支取日_本息合计：_ 会计 复核 记账 31 .房地产投资信托基金32 投资基金制度在国外是一种较为成熟的投融资制度。投资基金，一般是指由投资基金公司通过发行基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，再将所筹得的资金投资于有价证券、高新技术产业、基础产业等投资对象或领域，并将所获的净收益分配给广大投资者的一种集合投资制度。 投资基金具有“专家经营，组合投资，分散风险，收益同享”的特点。由于投资基金的这一特点满足了广大个

31、人投资者的需求，自问世以来，就成为一种广受欢迎的投资工具。3233 一、REITs 内涵（一）概念： 它是一种以发行收益凭证的方式汇集它是一种以发行收益凭证的方式汇集了特定多数投资者的资金，由专门的机构了特定多数投资者的资金，由专门的机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例给投资者的一种信托基金收益按比例给投资者的一种信托基金34 （二）房地产产业投资基金的分类 1、根据投资业务及收入模式的不同进行分类：（1）权益型房地产投资基金。以持有并运作房地产项目为目的，其收入来源主要是租金收入和转让所得两部分，它可以独立开发房地产项目，并在项目开发完成后收

32、取租金收入，也可以在开发完成后若干时期内将房地产出售获得投资收益。（2）抵押型的房地产投资基金。主要以向房地产发展商和有意购买物业的抵押人提供贷款，其主要收入是抵押贷款的利息收入，它可以在房地产项目开发期发放抵押贷款，逐期收取贷款利息，也可以在项目开发后投入，并逐期收取利息。（3）混合型房地产投资基金。则同时具有上述两种类型投资基金的特点。3435 2、按REITs 的基本组织形式（1）契约型REITs 的组织结构（2）公司型REITs 的组织结构 公司型 REITs 以公司法为依据，通过发行 REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作

33、，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs 股份的持有人最终成为公司的股东。 契约型 REITs 则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型 REITs 本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。36 我国房地产信托的发展模式，目前采取契约型的组织结构，这种结构的特定比较适合当前REITs的发展，原因在于一是因其设立与解散比较简单，不会遇到公司解散退出不易等问题的困扰；二是通过契约的形式，不同主体间的权力与义务可以在契约中明确地约定，责、权、利关系比较清晰，不易产生纠纷；三是契约型基金的运

34、作成本较低，若以公司形式运作，相应的经营成本将居高不下，效率相对较低，而契约型基金的运作模式以及成本、效率等方面都适合 REITS 要求；四是成本的不确定性，公司型基金的经营成本有一定的波动，而契约型基金的成本基本锁定，且透明度较高，易被投资者接受；五是税收问题，目前的公司型基金无法避免双重收税的问题，这将提高公司运营成本，也是公司型基金不能普遍推广的最主要原因，而契约型基金只需在分配时纳税一次，税率较低。综上所述，当前要将 REITS 引入，在相应的法律法规不够健全及市场成熟程度不高的前提下，必须选择契约型的组织形式。37 3、按照是否上市的运作模式划分 公开上市交易、非上市交易和私募REI

35、Ts 除了公开上市的REITs外，还有一小部分REITs的股份不公开上市，也不在柜台市场进行交易。这些REITs被称为“私募REITs”（private REITs）38 （三）房地产投资基金的特点1、较强的流动性。、较强的流动性。（一般不开发新物业，通过采购已经开发物业管理和出租获取收入方式，资金不被占用；可在金融会场上流转）2、抗通货膨胀能力。、抗通货膨胀能力。3、有效地分散投资风险、有效地分散投资风险（投资多样化）4、高现金回报。、高现金回报。净收益的90%都必须返还给受益人5、市场价值的稳定性。、市场价值的稳定性。3839 （四）发展房地产产业投资基金的意义1 、有助于深化金融体制改革

36、，培育资本市场2、 给房地产企业带来新的契机，促进房地产行业 的持续、健康发展3 、拓宽个人投资渠道，优化社会资金的配置40 中国房地产金融业发展滞后这一点已经持续多年，并且已经成为了影响中国房地产业发展的一大主要因素，加大房地产金融业建设、推行REITs成为了市场的必然选择。REITs在发达国家是一项重要的信托形式，而现今的信托法及其他有关法规中却没有明确的规定 在中国，REITs的试点运作已经开始，2008年开始逐步扩大的保障性住房建设中，资金的需求问题逐步凸显，需要完成如此巨大的财政投入，地方政府毕竟能力有限，通过REITs方式引入社会资本参与保障房的建设也是地方政府和中央政府的共同想法

37、。REITs在这种背景下渐渐开始了中国化试点二、国内二、国内REITs的发展现状及构想的发展现状及构想41 国内正在进行的REITs主要分为两种模式：央行模式与证监会模式。 央行于2009年颁布了银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法征求意见稿，央行的REITs方案更偏向债券化，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，房地产信托受益权通过信托公司在银行间市场发行，此受益券收益固定。 证监会模式下的REITs则是以股权类产品的方式建立一支房地产投资信托基金，将地产所有权转移到该REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者都可以通过持有REITs份额间接拥有该地产所有权，REITs在交易所公

38、开交易，机构投资者和个人投资者均可参与投资。 42 （一）发展障碍法律障碍（1）、产业基金缺乏专项法规 REITs在本质上属于产业投资基金，但是中国现行的法律中没有专门的产业投资基金法，而只是出台了证券投资基金法，其中的规定只设立了设立境外中国产业投资基金管理办法这一行业规章，因此，中国化REITs 在创立阶段和实际的运作过程中将会面临法律障碍。（2）税收制度缺乏配套法规 税收优惠的缺乏。国外房地产投资信托业务在税务方面有一定的支持，如可免除利得税。使信托可分派收益较多，信托投资人的回报率也相应上升。中国这方面的优惠税收政策还没出台，税收上存在双重征税等问题。对营业税、租赁税等的征收，政府表现

39、出不鼓励长期持有基金的态度，这在很大程度上削弱了REITs的竞争力。因此，我国税收政策的缺乏，将直接阻碍REITs的发展。 43 （3）土地制度存在风险 相对于国外而言，中国的制度决定了土地并不是所有人拥有产权，土地实际上是归集体和国家所有，而且产权规定并没有进行细化。所以，在市场中进行交易的地产都是有着使用时期（70年或其他）上的限制的。 物权法第149条规定：“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规办理。根据规定土地使用权续期的，需补交土地出让金，提前收回土地使用权的，则需补偿

40、，并退还相应的土地出让金。”但是相应的土地管理法的修订尚未完成，土地期满后如何进行补偿，补偿的依据和标准更无从谈起，土地使用期限将可能会是REITs运行中一个巨大的不确定风险。44 （4）缺乏其他配套法律， 相关法律和政策不完善 REITs兴起于美国，成熟于欧美国家，这主要因为这些国家的法律意识非常强。20世纪70年代后期，欧美政府就通过一系列法律，鼓励退休基金谨慎投资现金流好且稳健的品种。我国目前已有证券投资基金管理暂行办法、开放式证券投资基金试点办法等法规，监管的相关法规也不完善。因REITs运作流程较复杂，本身不可直接经营管理所属资产，要委托专门管理机构管理，加大了信息不对称程度。在信托

41、过程中，受托人侵犯委托人利益的情形也经常发生45 2、资本市场不完善，存在投资资源障碍。房地产投资信托中很关键的一个概念是收益性房地产，即是说投资者是从房地产源源不断产生的租金收益中持续获益的。而符合REITs主要投资范围的成熟商业地产和出租型公寓则十分稀缺，REITs推出后很可能面临缺乏适宜投资对象的难题。3、最后是长期传统投融制体制及观念的影响和束缚。作为一项新型投融资工具，REITs在我国的推出所要面临的障碍还包括道德风险和信息披露等诸多问题。投资基金尤其是产业投资基金在我国还没有形成完善的运作模式，对基金管理人的有效的约束机构和激励机制尚未形成，容易发生基金管理人的道德风险。由于存在信

42、息不对称，基金管理公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲基金投资者的利益为自己谋取好处。4546 （二）我国REITs的模式构建 1、基金性质。、基金性质。在资金筹集这方面，我国REITs比较可行的筹集资金的方式是成立公募REITs。公募发行REITs可以把中小投资者和社会上的一些闲散资金汇集起来投资于资金需求量较高的房地产行业，使得广大投资者无论资金数额大小均可以参与房地产投资，分享我国房地产业高速增长带来的较高收益。47 2、组织形态。我国REITs应首选契约型基金组织形式。因为契约型基金的所有权与受益权分离使得信托财产具有独立性，基金收益可以得到法律的保护，符合REITs风险低的特性

43、，而且只需纳税一次，可提高基金收益。3、交易方式。实施封闭式的交易方式符合我国国情的。首先，房地产行业对资金的需求量大，并且周期较长，封闭式基金的特点可以保持基金规模不变，便于投资运作。而且，房地产行业和证券市场都有较高的波动性，封闭式基金的形式有利于管理人的管理和风险控制，也便于监管人的监管，而且开放式基金要保留一部分的资金用于投资者的赎回，这样会影响到基金的收益。48 案例分析 失败案例：快鹿产权式REITs 产权式REITs是一种以物业资产抵押为担保的私募股权金融产品。该产品拥有“股权质押、资产抵押、租约锁定”三重保障，在房屋预售许可证核定面积内将产权划分为若干等份，即将物业资产的整体产

44、权及其受益权，以产权单位的形式销售给投资者。然后由投资者指定共有产权持有人，并委托专业的REITs资产管理公司进行统一经营和管理，在此过程中约定报酬率和赎回时间。同时由该物业的投资商与REITs资产包辅导机构进行担保和赔付，该辅导机构将多个物业资产进行组合，从而形成REITs基金，并遵守REITs上市和监管的法律法规，最终上市发行。49 快鹿产权式REITs的背景 上海快鹿投资集团（下称“快鹿集团”）是集工业投资制造、工商业房地产开发为一体的投资企业。2003 年，快鹿集团与江苏省镇江新区合作，投资建设位于镇江大港新区东郊的快鹿产业港，总面积达900万平方米。计划将快鹿产业港建设成为集厂房、住宅、写