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1、房地产基础知识一、房地产基本概念1、“五证五证”、“二书二书”商品房“五证”包括：建设用地规划许可建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。可证。“二书“是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书住宅使用说明书。 交易方式: 挂牌 (交易份额:100%) 类型: 政府出让地块位置: 宝安区龙华街道 地块面积: 30697.50 平米地块用途: 居住用地建筑面积: 85953 平米容积率2.8覆盖率

2、: 30%年限：70年2、楼面地价楼面地价楼面地价又称为单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。楼面地价楼面地价=土地总价/总建筑面积金地以金地以4.5888亿拿下，楼面地价亿拿下，楼面地价5338元元/平米。平米。如果去除如果去除15%的返还面积，楼面地的返还面积，楼面地价高达价高达6281元元/平米平米 。用地红线用地红线经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 。建筑红线建筑红线城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。道路红线道路红线 规划的城市道路路幅的边界线。容积率容积率 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 建筑密度建筑

3、密度 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。 3、常用术语及指标常用术语及指标基本资料：总用地面积：5288.33平米总建筑面积：41780平米其中：计容积率建筑面积：36330平米不计容积率建筑面积：7480平米（地下车库及设备用房）建筑物占地面积：2040平米住宅建筑面积：21090平米商业建筑面积：12550平米容积率：6.87 覆盖率：41% 容积率的计算？容积率的计算？4、建筑物的概念及分类建筑物的概念及分类建筑物的分类建筑物的分类按建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑按建筑物层数或总高度分类：住宅按层数分：低层住宅（低层住宅（1313层）、多层住宅

4、（层）、多层住宅（4646层）、中高层住宅（层）、中高层住宅（711711层）和高层住宅（层）和高层住宅（11-3011-30层）层）公共建筑及综合建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过24M的单层建筑建筑总高度超过100MR，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑超高层建筑。 按建筑结构分类砖木结构建筑砖混结构建筑钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构简体结构、框架简体结构和筒中筒筒中筒等。框架结构：框架结构：是由梁和柱组成承重体系的结构。主梁、柱和基础构成平面框架，各平面框架再由联系梁连接起来而形成框架体系。框架结构的最大特点是承重构件

5、与围护构件有明确分工，建筑的内外墙处理十分灵活，应用范围很广。这种结构形式虽然出现较早，但直到钢和钢筋混凝土出现后才得以迅速发展。根据框架布置方向的不同，框架体系可分为横向布置、纵向布置及纵横双向布置三种。横向布置是主梁沿建筑的横向布置，楼板和联系梁沿纵向布置，具有结构横向刚度好的优点，实际采用较多。纵向布置同横向布置相反，横向刚度较差，应用较少。纵横双向布置是建筑的纵横向都布置承重框架，建筑的整体刚度好，是地震设防区采用的主要方案之一。v框架-剪力墙结构也称框剪结构框剪结构，这种结构是在框架结构中布置框架结构中布置一定数量的剪力墙一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要

6、求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。 框架结构框架结构框剪结构框剪结构塔楼和板楼：塔楼和板楼：塔楼的平面图特点是：若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。板楼的平面图上，就是指“东西长、南北短”的楼型，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单

7、式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。5、建筑单体分类建筑单体分类点式板式点板结合6、房屋面积的各种概念房屋面积的各种概念房屋面积有：建筑面积，使用面积；套内建筑面积、共房屋面积有：建筑面积，使用面积；套内建筑面积、共有建筑面积、分推的共有建筑面积，预售面积，竣工面有建筑面积、分推的共有建筑面积，预售面积，竣工面积，产权面积。积，产权面积。房屋建筑面积房屋建筑面积 房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括：阳台、挑廊、地下室、室外楼梯水平投影面积，包括：阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高等，

8、且具备有上盖、结构牢固，层高2.22.2米以上（含米以上（含2.22.2米，下同）的永久性建筑。米，下同）的永久性建筑。组成：套内使用面积、套内墙组成：套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积体面积、套内阳台建筑面积房屋的使用面积房屋的使用面积房屋使用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积，房房屋使用面积是指房屋内全部可供使用的空间面积，房屋的内墙面水平投影计算屋的内墙面水平投影计算 。房屋的实用面积房屋的实用面积 它是它是 建筑面积建筑面积 扣除公共分摊面积后的余额。扣除公共分摊面积后的余额。 房屋的套内建筑面积房屋的套内建筑面积 房屋套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体房屋套内建

9、筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积 。套内墙体面积12共用墙墙体投影面积或非共用墙墙体水平投影面积 公共分摊面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积 公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积整幢建筑物的各套套内建筑面积之和 什么是房屋的共用建筑面积？什么是房屋的共用建筑面积？ 房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊建筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊 。分摊的共有建筑面积：分摊的共有建筑面积：是指某个产

10、权人在房屋共有建筑是指某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积。面积中所分摊的面积。预售面积：预售面积：俗称楼花面积。指在商品预售时按建筑设计俗称楼花面积。指在商品预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积图上尺寸计算的房屋面积. .房屋产权面积：房屋产权面积：是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积。它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权面积。它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。认定。 商品房有哪些公共面积需要分摊？商品房有哪些公共面积需要分摊？1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，

11、以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 不应分摊的共有建筑面积包括那些？不应分摊的共有建筑面积包括那些？1 1、从属于人防工程的地下室、半地下室。、从属于人防工程的地下室、半地下室。2 2、供出租或出售的固定车位或专用车库。、供出租或出售的固定车位或专用车库。3 3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。 土地实用权年限土地实用权年限：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了各类用地的最高年限，具体为：居住用地年；工业用地年；教育、科技、文化、卫生、体育用地年；商业、旅游、娱

12、乐用地年；综合或者其他用地年。7、土地实用权年限土地实用权年限二、户型知识及户型分析按建筑形式分类可分为：平层户型、错层户型、跃平层户型、错层户型、跃层户型、复式户型层户型、复式户型四类。a)平层：平层：又叫单平面层户型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的户型。是应用最广的户型形式，其最大优势在于所有功能都在同一平面，因此它是最经济的户型，同时也是无障碍户型。缺点在于室内空间不够丰富，建筑外形比较单调。1、b)错层：错层：错层是指不同使用功能不在同一平面层上，竖向错开一定的高度，形成多个不同标高平面的户型。解决了厅、室、卫等功能、动静、干湿的分区问题，使住宅室内环境错落有致，极富韵律感。不足是

13、错层降低了建筑结构的均一性，在结构设计上为了达到建筑抗震要求，必然会使建筑成本增加，最终会提高商品住房的售价。错层c)跃层：跃层：跃层是指套内空间跨越两楼及以上的户型，各层之间相对独立，最大优点在于动静要求不同的区域可以分布在不同的平面层上，避免了卧室易受起居室干扰的问题，给予人与别墅同样的感受，而且跃层住宅更易形成错落有致的建筑立面。最大缺点在于楼梯占用户内面积。跃层d)复式；复式；是指单元住宅的房间置于两个或两个以上平面层上，与跃层的最大区别在于复式户内拥有一个或几个房间是贯穿两层的通透空间。复式户型除了具备跃层的优点以外，还具有良好的视觉效果和给人丰富的空间感受，便于观赏室外景观，客厅的

14、采光也会特别好，而且会显得特别气派。缺点在于客厅两层高的墙体、二层的回廊设计造价较高，最终抬高了房价。复式楼2、户型常用名词解释v层高：层高：上下两层楼面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。v净高：净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高层高楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。v住宅开间：住宅开间：住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年颁布的住宅建筑模数协调标准中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。v住宅进深：住宅进

15、深：住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。v露台：露台：一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。v阳台：阳台：泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其

16、与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。 玄关，玄关，也被称作门厅。玄关可以是一个封闭、半封闭或开放的空间，它是指靠近大门的区域。 玄关的概念，源于中国，但最早用的可能是风水先生们。玄关，玄妙、关键的意思。具体可以从户型与小区布局、容积率、建筑平面、楼层、景观朝向的关系等方面来评价户型的价值。（1）户型在小区布局中的位置直接影响其价值 相同的户型，位置不同，价值也不相同，拥有的资源（如景观资源）也不尽相同。（2）容积率越高，户型对视情况越多 容积率越高，意味着建筑密度越大，楼间距越小，对视情况越多，一旦小区的容积率大于3，则环境容易恶化。容积率越低，每平方米占有的资

17、源越多，价格自然也就越高。（3）建筑平面关系着户型的通透性 户型的优劣在很大程度上取决于建筑平面。塔楼实现受阻，板楼户型南北通透。3、影响户型价值的五大因素（4）低楼层户型可享内院景观，高层户型压抑感较少 二、三层低楼层会弄个可以享受内院景观，小区住宅，楼层越高，压抑感越小，所以在价格上，最低价一般为第三层，一、二层价格高于三层，三层以上逐级递增。（5）南向房事北方居民的首选 客户购房时选房的朝向顺序一般为东南向、南向、西南向、东向、东北向、北向、西向、西北向。但在自然景观、朝向、小区景观三个要素当中，排序一般又为自然景观、朝向、小区景观。4、朝向房屋的朝向也是客户购房时特别关心的一个问题但是

18、，如何判断房屋的朝向呢？1)一般一梯两户的建筑物以单元门的入口朝向为此建筑的朝向；（如单元门朝南或北的为南北朝向）2)对于一梯多户的房屋，也可以房屋主要采光面所面对的方向为房屋的朝向，如果主要采光面不是很突出，则以主卧室的朝向作为房屋的朝向；3)按合理布局的设计，一般客厅、主卧室、书房、阳台在阳面向南为宜；次卧室、厨房、卫生间、储藏间可次之；4)最佳的房屋朝向当然是南北向，东西向则是客户比较忌讳的（如西向有建筑物遮挡稍好）；如房屋为塔楼，则朝向优劣排序一般为：东南、西南、东北、西北（也就是俗称的金、银、铜、铁角）；5、面积 理想的房屋建筑面积，1居室在30-50左右，2居室在60-90左右、3居室在100-130左右。以3居室为例，理想的面积为：客厅：2130平方之间，开间不小于3.9米卧 室 ：1215平方之间，双人卧室开间不小于3.6米卫生间、厨房：45平方米左右储藏间、阳 台：56平方左右a)实用经济、功能分区；b)面积适当、尺度适宜；c)分区合理（动静分区、公私分区、主次分区、干湿分区）；d)朝向合理、日照充足，光线充分；e)通风良好。6、好户型的标准v客厅：方正好用（面积、家居布置、布局）；v主卧室