(可研报告xxxx置业有限公司农副产品综合批发大市场建设项目可行性研究....doc

1、发证单位：国家发改委证书编号：等级：XXX置业有限公司农副产品综合批发大市场建设项目可行性研究报告2014XZS0013XX省XX工程咨询研究所二O 一四年六月2xxxx置业有限公司农副产品综合批发大市场建设项目可行性研究报告工程编号： 2014XZS0013单位负责人：技术负责人：xx省xx工程咨询研究所二O 一四年六月目录第一章 总 论 . 错误!未定义书签。一、项目概况 . 错误!未定义书签。二、项目编制依据、原则、研究范围 . 错误!未定义书签。三、项目主要经济技术指标 . 错误!未定义书签。四、简要结论 . 错误!未定义书签。五、xxxx置业有限公司简介. .错误!未定义书签。第二章

2、 项目提出背景可行性与必要性 . 错误!未定义书签。一、项目背景 . 错误!未定义书签。二、项目的必要性 . 错误!未定义书签。三、项目的可行性 . 错误!未定义书签。第三章 项目市场分析 . 错误!未定义书签。一、本地区及周边农产品流通设施建设现状及存在的主要问题 错 误!未定义书签。二、市场交易额预测 . 错误!未定义书签。三、市场供求关系分析 . 错误!未定义书签。四、市场营销管理 . 错误!未定义书签。第四章 项目建设内容及规模 . 错误!未定义书签。一、项目建设规模 . 错误!未定义书签。二、建设内容 . 错误!未定义书签第五章 项目选址和实施条件 . 错误!未定义书签一、项目选址区

3、位 . 错误!未定义书签二、项目选址可行性 . 错误!未定义书签三、工程地质与水文地质 . 错误!未定义书签4四、项目区社会经济条件 . 错误!未定义书签五、施工条件 . 错误!未定义书签第六章 项目建设方案 . 错误!未定义书签一、建设原则及依据 . 错误!未定义书签二、规划构思 . 错误!未定义书签三、建筑设计： . 错误!未定义书签四、结构设计 . 错误!未定义书签五、给排水设计 . 错误!未定义书签六、强电设计 . 错误!未定义书签七、弱电设计 . 错误!未定义书签八、交通运输 . 错误!未定义书签九、信息系统管理方案 . 错误!未定义书签十、1000吨冷库设计方案. .错误!未定义书

4、签第七章 卫生防疫与消防安全 . 错误!未定义书签一、卫生防疫 . 错误!未定义书签二、消防 . 错误!未定义书签三、安全 .第八章 节能措施 .一、能耗和水耗构成 .二、建筑节能 .三、节电 .四、节水 .五、天然气与燃油节约措施 .六、太阳能利用 .七、项目能源消耗情况 .第九章 环境影响评价 .一、项目建设与运营对环境的影响.二、环境保护措施 .三、环境影响评价 .第十章 组织机构和劳动定员 .一、市场组织管理机构 .二、组织机构 .三、劳动定员 .第十一章 项目实施进度与管理 .一、项目实施进度 .二、项目管理 .三、项目招标 .错误!未定义书签错误!未定义书签错误!未定义书签错误!未

5、定义书签错误!未定义书签错误!未定义书签错误!未定义书签错误!未定义书签错误!未定义书签错误!未定义书签错误!未定义书签错误!未定义书签错误!未定义书签错误!未定义书签错误!未定义书签错误!未定义书签错误!未定义书签错误!未定义书签错误!未定义书签错误!未定义书签错误!未定义书签6第十二章 项目投资估算与资金筹措 . 错误!未定义书签一、投资估算范围 . 错误!未定义书签二、投资估算依据 . 错误!未定义书签三、估算说明 . 错误!未定义书签四、投资估算 . 错误!未定义书签五、资金筹措方案 . 错误!未定义书签第十三章 财务分析与经济效益评价 . 错误!未定义书签一、财务评价基础数据与参数选

6、取 . 错误!未定义书签二、财务分析 . 错误!未定义书签三、财务盈利能力分析 . 错误!未定义书签四、财务评价结论 . 错误!未定义书签第十四章 社会影响分析 . 错误!未定义书签一、项目对社会的影响分析 . 错误!未定义书签二、项目与所在地互适性分析 . 错误!未定义书签三、社会风险分析 . 错误!未定义书签四、社会评价结论 . 错误!未定义书签第十五章 研究结论和建议 . 错误!未定义书签一、研究结论 . 错误!未定义书签二、建议 . 错误!未定义书签xxxx 置业有限公司农副产品综合批发大市场建设项目可行性研究报告1第一章总论一、项目概况（一）项目名称：XX农副产品综合批发大市场建设项

7、目（二）项目选址：本项目位于岱湖路以西，创新路以东，南邻陈沟 路。（三）项目性质：新建（四）承办单位：XXXX置业有限公司（五）项目法人：二、项目编制依据、原则、研究范围（一）项目编制依据1.国家计委、国家经贸等六部、委、局联合下发的关于加快农产 品流通设施建设的若干意见；2.国家经贸委等六部、委、局联合下发的关于加快我国现代物流 发展的若干意见（国经贸运行2001189号）；3关于印发全国重点农产品批发市场信息和检验检测系统技术方 案 （试行）的通知（经贸2003737号）；4、农业部关于组织实施农产品批发市场“升级拓展5520工程”的通知（农市发20065号）；5、建设项目经济评价方法与参

8、数第三版；6、XX发展和改革委员会关于XXXX置业有限公司农副产品综合批 发大市场建设项目建议书的批复；7、XX规划局关于XXXX置业有限公司农副产品综合批发大市场建 设项目选址意见书；& XX环境保护局关于XXXX置业有限公司农副产品综合批发大市场建设项目环境影响报告的审批意见9.xx城镇发展总体规划 ；210.宿州市2013年统计年鉴；11.投资项目可行性研究指南 ；12.项目建设单位提供的其它基础资料；13.国家现行的其它有关规范、规程和标准。（二）编制原则1、依据xxxx镇总体规划和项目区的总体布局，合理规划，妥善处 理好批发市场的人流、物流，最大限度的扩大规模，增加服务与设施

9、， 完善批发市场功能满足建设发展的需要。2、立足商品位、高质量、多方位的服务宗旨，建立健全完善物流及 批发市场服务体系，强化中心的综合性管理。3、建设集交易、仓储、运输为一体，初级交易与批发相结合，立足xx，辐射整个皖北地区，面向全国，形成一个具有一定规模和影响力， 具有人性和特色，符合社会主义市场经济的现代化农副产品批发市场。4、重视管理经营， 建立现代市场经济条件下高效管理经营机制， 增 强市场的竞争力。5、坚持软件建设与硬件建设同步推进，引进和培训经营管理人才， 建立一支高效、懂经营、会管理的人才队伍。6、严格执行国家有关法律规定，守法经营。7、本项目的设计要贯彻安全第一、 预防为主的方

10、针， 立符合职业安 全卫生的要求，保障职工和附近居民的安全和卫生，同时应注意卫生及 消防设施的配套建设。（三）研究范围 依据国家有关政策要求和农产品批发市场升级改造建设规划方案， 本可研报告主要对项目建设的必要性，建设规模和内容，建设内外部条 件，工程技术方案，环境保护，项目实施进度，投资估算和社会经济效xxxx 置业有限公司农副产品综合批发大市场建设项目可行性研究报告3益等进行全面论证和研究。三、项目主要经济技术指标表11经济技术指标表项目数量单位总用地面积49792平方米总建筑面积57100平方米其中一期用地面积30588平方米二期用地面积19204平方米计算容积率的地上建筑面积53500

11、平方米一期总建筑面积36600平方米其中大棚面积2450平方米办公及商业面积33850平方米其他300平方米二期总建筑面积16900平方米其中冷库面积1000平方米办公及商业面积15700平方米其他200平方米不计算容积率的地下建筑面积3600平方米其中：一期地下车库建筑面积3600平方米建筑基底面积17250平方米容积率1.055绿地率20%建筑密度36.76%地上汽车停车位224辆地下汽车停车位99辆非机动车停车3500辆表12财务技术指标表序号项目名称单位数据备注4序号项目名称单位数据备注1项目总投资万元23175.81.1固定资产投资万元21675.81.2流动资金万元15004资金筹

12、措万元23175.84.1公司自筹万元13175.84.2申请银行贷款万元100005经营收入万元790年平均6总成本费用万元480年平均7所得税金万元77.5年平均8净利润万元232.5年平均9投资利润率%23.7710投资利税率%31.7011财务内部收益率%24.0112财务净现值万元234.83lc=10%13税前投资回收期年5.1含建设期14税后投资回收期年6.2含建设期15盈亏平衡点%71.5年平均四、简要结论XX农副产品综合批发大市场建设项目符合国家产业政策和地方发 展规划，一是可以更加有效的发挥批发市场农副产品流通载体，促进项 目区农业产业结构调整，推动农业产业化进程，帮助农民

13、提高收入；二 是通过完善市场服务，有助于市场自身的发展壮大，更好的为城乡居民 提供优质的农副产品供应服务；三是本项目实施能提供一定数量的就业 岗位，对解决社会就业，维护社会稳定具有重要意义。该项目前期各项 基础条件具备，有较强的竞争力，经济效益明显，社会效益显著，建设 方案实施性强，项目建设是必要的，也是切实可行的。五、XXXX置业有限公司简介XXXX置业有限公司是一家以房地产开发、 销售及市政工程建设为主 的民营企业；也是一家新型高起点、标新立志拥有现代经营管理模式的 房地产开发企xxxx 置业有限公司农副产品综合批发大市场建设项目可行性研究报告5业。公司成立于2013年注册，注册资金100

14、0万元，具有房地产开发 三 级资质，年开发能力为10多万平方米。公司现有职工50多人，专业技 术人员20人，大专以上学历占95%公司建立了现代化企业管理模式，采取直线职能机构管理方式，构 筑了一个精简高效的组织框架。初步拥有一支分工专业、高度合作的优 秀员工队伍，保证了公司的专业水准和创新能力。虽然成立时间不长， 但已开始致力于企业文化建设，强调以物质文化为基础、制度文化为关 键、精神文化为核心。营造独特的居住文化是该公司房屋开发的原则。建筑有其独特的语 言，但意义不在建筑本身，更多的则是一种文化的体现。一个定位准确、 独具特色的楼盘往往具有浓厚的居住文化氛围，它给业主提供的不仅是 一个容身的

15、居所，更是一种生活方式，甚至能体现业主自身的一种价值 取向。该公司倡导“与时俱进、超越自我”的企业精神，与时俱进是时代 提出的要求，没有最好只有更好，没有停顿只有前进。超越自我是企业 精神的核心与灵魂，超越意味着永不满足，只有不断地超越自己、超越 过去、超越今天才能超越别人，才能谋求明天的发展。这是企业长远发 展所需的实践精神，是企业员工的精神纽带、心理依存、行为导向和实 践哲学，是实现企业根本目标的动力。公司将秉承“与时俱进 超越自我” 的企业精神，高瞻远瞩，紧抓市场脉搏，规划企业发展蓝图。该公司以开拓创新、诚信经营为经营方针。当今时代是竞争时代、 信息时代、创新时代，企业要发展，决不能因循

16、守旧，固步自封，在思 想上、观念上、管理上、技术上、产品上都要有所创新。市场经济是法 制经济，是信誉经济，必须遵纪守法，遵守社会公德，遵守职业道德， 重合同、守信用。企业在开发房产的背后实际上是在经营自己的信誉， 诚信是企业巨大的重要无形资产。6因此，该公司始终坚持经济效益、社会效益、生态效益三兼顾的前 提，发扬团结、奉献、求实、创新的精神，实现规划高标准，全力为城 市人民营造绿色生态家园；坚持建设高质量，全力为客户建造满意放心 房；贯彻服务高效益，全力为消费者提供既优质高效、又便捷周到的售 前售中售后服务的房地产开发建设项目。xxxx 置业有限公司农副产品综合批发大市场建设项目可行性研究报告

17、7第二章 项目提出背景可行性与必要性一、项目背景按照国家“十二五”经济及社会发展规划及国家中西部大开发战略 布置和要求，要保持国民经济又好又快的发展，对经济结构进行战略性 调整，就必须要加快发展服务业，扩大总量，优化结构，拓宽服务领域， 提高服务水平。运用现代经营方式和服务技术对传统服务业进行改造， 着重发展商贸流通等行业，建立全国统一开发的市场体系，实现城乡市 场的紧密配合，国内市场与国际市场的相互衔接，促进资源的优化配置 为此，我省已明确提出，要以市场化、社会化为发展方向，以满足城乡 居民消费需求，拓宽发展规模和服务领域，优化结构和提高服务质量为 重点， 积极发展现代服务业， 改组改造传统

18、服务业。 扶持发展一批跨地 区、跨行业的多元化投资主体的大型流通企业集团。重视和加强市场体 系建设，加快发展生产要素市场、中介市场和服务性消费市场，在交通 干线的重点城镇和大宗农产品集散地建设一批农产品批发贸易市场，促 进生产要素和商品的流动，建立竞争有序、流通顺畅、均衡供给的社会 主义新的商品流通体系。在省内一些大中城市建立一批较大的农产品综 合性批发市场，适时吞吐大宗商品，提高商品流通效率，可促进社会主 义新农村建设，加快对农业及农村经济结构的调整，加快农业产业化经 营和现代农业的发展进程，实现农民收入的尽快增加，促进农产品质量 安全体系的建立和农业社会化服务体系的进一步完善。农产品批发市

19、场是现代市场经济条件下农产品流通的重要途径，依 托其商品集散、价格形成、信息传输三大基本功能，在促进农业生产规 模化、标准化、产业化和农产品大市场、大流通格局的形成，在引导农 民面向市场调整优化农业结构、实现增产增收和保障城乡居民的“菜篮 子”供应、促进社会稳定方面，发挥着不可替代的作用。根据农业部 关于组织实施农产品批发市场“升级拓展5520工程”的通知，为适应 新阶段调整优化农业结构、推进现代农业建设、增加农民收入的需要， 适应在农产品供应的数量、品种、质量上满足居民消费水平日益8提高的 需要，必须加快农产品批发市场的升级改造，强化基础设施，完善市场 功能，拓展业务领域，提高管理水平。尽管

20、xx县委、县政府十分重视市场的建设和培育， 先后建起了一些 小型农副产品批发市场。但由于多种因素的影响，致使这些农产品批发 市场，还远未达到现代流通市场大流量、 大吞吐、 管理及服务手段先进、 交易方式先进的要求，还不能适宜当前现代农业发展的需要。特别是随 着农业及农村经济结构的调整和农业产业化经营步伐的加快，要求农产 品流通市场的交易规模和交易方式以及服务及管理手段要相应的予以提 高和改进，以适应当前现代农业发展的需要。随着流通市场的发展和市 场交易规模及幅射范围的逐步扩大，某县现有的一些农副产品批发市场 内的服务功能及设施已显落后，交易场地也显狭窄、拥挤，交易规模普 遍偏小，交易品种也显偏

21、少，市场管理方式也显落后，场内大部分交易 方式还停留在较传统的交易模式上，使市场幅射范围受到一定的限制。 尤其是在国家强调要加强对流通市场的整顿，规范流通市场管理，杜绝 假冒伪劣产品进入流通市场， 防止有毒有害商品侵害消费者利益的时候， 更显某县现有的一些农产品批发市场在流通设施的布局、建设和管理方 式以及农产品质量安全检验、检测等方面的不足和不完善。某县现还没 有一个较规范化、标准化、设施完善配套、交易方式先进、货物吞吐量 较大的大型农产品批发市场，不仅影响了该区域农产品顺畅、快捷地流 通，而且还影响了对该区域农业生产结构的调整和推动农业产业化经营及农民收入明显增加促进作用的发挥。 还未形成

22、市场牵龙头 （企业），龙 头带基地，基地连农户的良性发展格局。此外，由于对现代物流管理技 术、自动化技术和信息技术的应用基本上还处于未开发状态，因而使该 区域现有农副产品市场的管理及服务技术还远未达到标准化、规范化的 要求，进场从事各种农产品交易活动的客商对各种信息资源的利用，还 未达到应有的水平，尤其是利用网络开展远程网上交易的活动还未开展， 使市场内商品流通的组织化程度和集中度不高，影响了交易规模的进一 步增大和交易范围的扩大，同时也影响了农产品生产基地和消费群体间 的信息沟通，使市场信息不能及时反馈到农产品生产领域和消费领xxxx 置业有限公司农副产品综合批发大市场建设项目可行性研究报告

23、9域， 不能充分发挥市场对农业生产及农产品加工的导向作用。XX是我国商品粮生产基地、XX省棉花生产示范县、全国辣椒制种第 一县、全国面粉加工强县；盛产家蓄（生猪、肉牛、白山羊等，年出栏100万头以上）、家禽（鸡、鸭、鹅等年出栏800万只，其中xx强英鸭 业集团年出栏商品鸭500万只）、水产；蔬菜（xx胡萝卜远销全国各地）、 西瓜、甜瓜、酥梨、水晶梨、桃、杏、李子、石榴、银杏等几十种农副 产品，年产量30万吨以上。买难、卖难的问题一直制约着当地农副产品业的发展，制约着农民 的治富。由于销售渠道不畅项目区近年来多次出现农副产品烂在地里、 园里卖不出去的现象。为避免同样的情况再次出现，最大限度的减少

24、农 民损失。正是基于上述一些理由，该项目业主一一某县城南街道办事处，在 县政府的积极支持和配合下，提出拟按规范化、标准化、功能设施配套 齐全，交易方式及管理手段先进，交易品种及交易规模较大，市场幅射 范围广的综合性农产品批发市场模式，在某县洛渭屯适宜地点，新建一 个区域性的综合性农产品批发市场，并使其成为在周边区域农产品批发 交易流通领域中，能起中心作用的较现代化的大型农产品批发市场。目 前，该项目的土地规划、征用、拆迁安置、供电、供水、消防、环保、 资金筹措等方面的前期准备工作正在陆续进行中。二、项目的必要性（一）在市场经济条件下，项目区目前尚没有大型多功能农副产品 批发市场，项目区及周边地

25、区盛产农副产品，急需建设一个大型综合农 副产品批发市场。市场是经济发展的载体和中介，是市场经济体制中不 可缺少的重要组成部分。现代化的网上交易、期货市场、异地交割等目 前xx还是空白， 整体上表现出市场适应能力差、 信息不畅， 难以满足项 目区及周边地区农业产业化经营和发展的需要。（二）现代农业需要功能完善、科学有序的市场作为载体。建设农 副产品批发市场，发挥“大市场、大流通、大载体”的功能能够顺利实 现农产品产销对接，减少中间环节，让农民真正走“以市场为导向，以 效益为目标”的农业产业化经10营的路子。（三）有利于城镇战略位置的形成。中共中央国务院在关于做好 农业和农村工作意见中指出“要充分

26、考虑现有小城镇的发展水平、区 位优势和资源条件及今后的发展潜力，选择已经形成一定规模小城镇， 加快建设。采取510年努力，把一批小城镇建设成为具有较强带动能 力的农村区域性经济、 文化中心， 使全国城镇化水平有显著提高。 ”xxxx镇作为连接萧砀的商贸重镇，多年来由于党委政府的重视，在萧砀边界 不仅具有广泛的影响，而且作用不可替代。因此该项目的投资建设，将 有利于进一步推动当地商贸活动，搞活市场；有利于吸纳当地剩余劳动 力向二、三产业转化；有利于优化经济环境，扩大招商引资，达到以商 兴乡活经济，增加农民收入的目的，实现一业兴百业旺。（四）不断延长产业链条，优化产业结构，使广大农民按照市场经 济

27、规律来安排农业生产。同时，也因为市场的拉动作用、集散地作用， 将使农副产品等进一步升值，增加农民收入。据初步估算，该规划项目 完成后，年交易额将达到6亿元。因市场导向作用，必将会促进农业生 产结构的优化， 产生更大的效益。 项目建成后， 可解决20003000人的 就业，并带动相关产业的发展， 从而拉长全镇及至周边乡镇的产业链条。三、项目的可行性（一）政府高度重视市场建设随着社会主义市场经济体制的逐步建立和发展完善，产业结构调整 与升级换代逐步加快，在第一、二产业稳定发展的同时，第三产业发展 速度明显加快，比重迅速上升，发展大市场、大贸易、巩固和提高已初 步形成的统一、开放、竞争、有序的商品市

28、场体系，已成为第三产业发 展的重点，生产市场化是提高人民生活水平， 满足市场经济发展的需求，是生产与经营直辖市发展的重要措施。XX省委、省政府高度重视市场建 设，相继颁发了一系列文件，做出关于加强市场建设的决定，明确指出： “我省各类市场不大，设施简陋且不配套，层次不高，辐射力不强，远 远不适应改革开放和经济建设发展的需要。全省各级都要从加快建立社 会主义市场经济体制和振兴XX经济的高度，充分认识加快市场建设的战 略意义，xxxx 置业有限公司农副产品综合批发大市场建设项目可行性研究报告11进一步强化市场意识，以尽快形成一个与经济发展相适应的市 场网格。”XX省人民政府办公厅文件皖政办2006

29、13号中更是明确提 出要“加快区域性批市场建设”和“加快新型流通方式创新力度”。由于XX镇及至全县整个南部区域各类农产品特别是农副产品蔬菜市场规模 小，聚散能力差，辐射范围小，许多农产品由于销售渠道不畅、仓储能 力差、贮运不及时、价格低廉等原因，损失浪费严重；同时，由于产销 信息不通畅，形成粮贱伤农、果贱伤农、菜贱伤农、肉贱伤农的现象； 另外，通过多功能、高聚散、信息及时准确的交易中心的动作，产销直 接对接，真正把握市场的需要，有利于调整该地产业结构，促进农业产 业化的形成和健康发展。（二）符合我国解决“三农”问题的发展方向项目的兴建，能够加强农村城镇化进程，拓展城镇就业空间，转移 农民、减少

30、农民、富裕农民。农村城镇的发展可以加快农村非农产业发 展，转移农业劳动力，改善长期以来农村劳动力不合理的就业结构，从 而使农民增收致富。城镇的发展，可以带动人口、信息、资金资本的聚集、流动重组，为农村第三产业发展提供动力。同时由于城镇化造成聚集效应，可以减 轻污染，为第二、三产业带来更快发展。可以促进农村土地、资金等生 产要素流动重组，提高农民人均资源占有量，进而提高收入水平。（三）具有充足的资源。项目所在县是我国商品粮生产基地、xx省棉花生产示范县、全国辣 椒制种第一县、全国面粉加工强县；盛产家蓄（生猪、肉牛、白山羊等， 年出栏100万头以上）、家禽（鸡、鸭、鹅等年出栏800万只，其中xx强

31、英鸭业集团年出栏商品鸭500万只）。2013年xx粮食作物种植面积80万亩，主要为小麦、大豆、玉米等；瓜果蔬菜种植面积50万亩，主要有 葡萄、苹果、梨、黄白桃、巴斗杏、柿子、樱桃、山楂等。孙圩子太阳 杏、马井猕猴桃、 圣泉萧国圣桃、 黄河故道水晶梨、xx石榴、九店西瓜、 甜瓜等名优农产品闻名全国。（四）区位条件优越12xx农副产品综合批发大市场选址在xxxx镇的西部，位于岱湖路以 西，创新路以东，南邻陈沟路，北侧为岱河。xx农副产品综合批发大市 南临311国道20米、西靠萧杨公路100米、北距徐郑高铁xx站一公里。 连霍高速公路丁里出口7公里，京台高速朱圩子高速公路出口10公里。 地理环境优越

32、，交通便利。xx东邻江苏徐州市25公里，素有“徐州的西大门”之称。南接淮 北29公里，西距河南商丘市150公里，北连山东济宁130公里，县城距 合肥、南京、济南、郑州4省会均为3小时路程，距徐州观音机场40公里，连云港出海口260公里。陇海、符夹铁路纵横穿境，连霍、合徐 高速公路于县境内交汇，310、311国道，301、101、202省道与县乡道 路交织成网， 境内公路密度为每平方公里130公里，已形成公路、 铁路、 航空相结合的，内外相联的立体交通网络，承东启西，南引北联，是重 要的交通枢纽。XX农副产品综合批发大市场建成后将成为XX最大、功能最全目前 唯一的农副产品专业批发市场。在完善市场

33、功能，助农治富，促进项目 区农业产业结构调整和产业化进程，将填补全县没有大型农副产品专业 批发市场的空白。因此，项目建设必要而可行。xxxx 置业有限公司农副产品综合批发大市场建设项目可行性研究报告13第三章 项目市场分析一、本地区及周边农产品流通设施建设现状及存在的主要问题（一）本地区及周边农产品流通设施建设现状近10年间，XX及周边市场建设得到了空前发展。截至2013年，XX共有各类商品市场49个。49个各类商品市场中：消费品市场26个，生 产资料市场10个，生产要素市场13个。消费品市场中：消费品综合市 场12个，农产品市场8个，工业消费品市场5个。生产资料市场中：工 业生产资料市场7个

34、，农业生产资料市场6个。星罗棋布的市场不仅方 便了全县人民的生活，繁荣了经济，扩大了就业，促进了社会稳定，而 且已经成为本地区社会稳定、经济发展的前沿阵地和改革开放的窗口。随着农产品流通体制改革的深入和“菜篮子”工程的实施，在各级 政府的政策引导和资金支持下，本地区农产品流通设施建设有了较快的 发展。基本形成了城乡农贸市场为基础，直销配送和连锁超市为补充， 产区、销区、集散地市场相结合的产品市场体系，初步形成了大流通格 局。（二） 本地区及周边农产品流通设施建设存在的主要问题 在取得成绩的同时，本地区及周边农产品批发市场同样也存在不少 问题。规模小，设施简陋，辐射面小，交易方式落后，而且缺少一

35、个大 型专营的农产品集散中心，已不能适应本地区经济发展、农业产业结构 的调整和农业产业化发展的需要，也影响到XX综合农业的发展。1、缺乏总体规划，市场布局不合理，结构不完善。在市场数量不足 的同时，还存在着另一个倾向，就是由于缺乏总体规划，有关部门没有 把市场规划纳入城镇整体规划之中，造成市场建设单位不能很好的调查 情况，盲目低水平投资，重复建设，致使所建市场布局不合理，结构不 完善，缺少必要的专营市场，不能发挥应有的效能。市场规模普遍小、 档次低，建设布局不合理，利用率不高，效益不佳。另外一些市场紧邻217国道，騎路交易，造成交通堵塞，抑制城镇发展等14不利原因，已不 符合城镇总体规划。2、

36、农产品批发市场，普遍规模小，档次低，设施简陋，辐射能力差， 交易方式落后，功能不齐全，特别是中小乡镇农贸市场更是如此，基本 处于初级状态。从某种意义上讲仍然是一个放大的集贸市场，与国内外 现代化的农产品批发市场相比，还有较大差距，还没有充分发挥其价格形成中心、信息中心和货物集散中心的作用。产地批发市场近几年虽然 有一定发展，但与先进地区相比，数量仍然不足，功能也不齐全，影响 农民外销农产品，卖难问题比较严重，在带动当地农业产业结构调整方 面，没有发挥应有的作用，滞后于农村经济发展的需要。3、本地区现有的农产品批发市场， 都是传统的集贸市场， 功能很不 完善，管理方式和交易方式都十分落后，主要表

37、现在：一是农产品的市 场管理制度尚未健全，市场管理缺乏相应的法律法规。收费项目过多， 管理不规范，缺少制约机制，难以对生产者和中间商起到制约作用，直 接影响人民生活的质量和安全；二是龙头企业的带动作用发挥不够，企业、农民之间尚未形成紧密的经济利益共同体，供销合同缺乏法律约束 力；三是农产品的储藏、配送设施落后，服务功能滞后。所以急需高起 点、上档次、上水平地建设一批农产品批发市场，完善各类配套服务设 施，采用先进的交易手段和管理方式，使之成为现代化的农产品批发市 场。4、农产品流通的中介组织发展缓慢，流通的组织化程度低，农村实 行家庭联产承包责任制后，尽管农户的市场主体地位得到了确认，但由 于

38、规模小，不能及时掌握市场需求信息，农业的小生产和大市场的矛盾非常突出，产销脱节，市场变动频繁，“果贱伤农”的现象经常发生，农 产品流通基本处于无序发展的状态。（三）XX及周边地区农产品资源调查1、XX周边地区2013年农产品产量统计数据XX全县2013年农产品产量统计表xxxx 置业有限公司农副产品综合批发大市场建设项目可行性研究报告15序号产品名称2013 年比上年增长%1粮食产量70.59 万吨1.022蔬菜产量49.42 万吨3.163水果产量6.21 万吨2.134r肉类总产量10.43 万吨3.805其中：猪牛羊肉产量6.26 万吨2.106禽蛋产量6.38 万吨2.227牛奶产量0

39、.12 万吨1.098:水产品产量0.68 万吨2.189全年肉猪出栏100.54 万头1.2110全年山羊出栏95.38 万头3.4511:全年肉牛出栏2.12 万头5.1412全年家禽出栏627 万只3.792、XX2013年国民经济状况2013年，全县地区生产总值完成186亿元，增长12.2%;财政总收 入11.7亿元，增长15%工业增加值47.6亿元，增长20%全社会固定 资产投资140.2亿元，增长25%,其中工业固定资产投资90亿元，增长25%社会消费品零售总额57亿元，增长17.1%；新增贷款14.34亿元, 增长85.8%;城镇在岗职工平均工资38800元，增长15.4%；农民

40、人均纯 收入8063元，增长15%城镇登记失业率4.2%;出生人口政策符合率90.2%;完成节能减排目标任务。（四）农业发展规划与预测1、XX农业产业“十二五”发展规划根据XX区农业产业优势发展规划，XX农业产业“十二五”发展规 划总体目标是：规划期内达到优势产业及其骨干产品突出，建成一批较 大规模的具有区域特色优势的农产品基地；培育一批龙头企业群；创立 一批名牌农产品；建立完善农业优势产业科技和市场创新体系；扶持兴 办一批专业合作经济组织等中介组织，基本形成贸工农一体化、产加销 一条龙经营的新格局。建设投产XX食品工业园建设项目，小麦精深加工 项目，XX金玉米玉米淀粉二期项目，6万吨结晶果糖

41、项目，优质山羊屠 宰项目，黄桃加工项目，葡萄深加工项目，胡萝卜加工项目等。2、建设现代农业示范区。建设四个生产区域集中的优势产业带， 在 县域东16南部建设早熟葡萄、山杂果、皖北白山羊产业带；在西南部建设 胡萝卜、优质粮油、生猪家禽产业带；在中西部建设优质粮油、瓜菜、 辣椒制种、生猪肉牛家禽产业带；在北部沿黄河故道建设观光农业和优 质水果产业带。打造一批现代农业示范基地，重点支持优质小麦、葡萄、萧国圣桃、黄桃、芦笋、水晶梨、瓜菜等810个现代农业示范基地建 设。推进一批示范园区建设，抓好以官桥、白土、庄里为中心的现代农 业示范区建设，建成一批设施农业示范园、优势产业科技园、休闲农业 观光园、生

42、态农业示范园等。“十二五”末，粮食品种全部良种化，小麦、 玉米优质专用面积和产量占80%以上，畜禽良种率达到95%以上，瓜菜、 水果优质率分别达90%和80%以上。优势农产品发展项目如下：一是xx黄河故道园艺场示范区项目：基础设施建设，果树精品种植 及设施栽培区765亩、生态养殖区109亩、观光休闲区520亩、水果物 流区100亩；二是现代农业综合示试验区项目：杨楼镇、官桥镇、丁里镇、黄口 镇、孙圩子乡、酒店乡等6个万亩现代农业生产示范基地建设；三是绿色蔬菜生产基地项目：xx镇5000亩青萝卜、酒店乡2万亩 西甜瓜、闫集镇反季节蔬菜、赵庄镇反季节辣椒基地项目；四是xx胡萝卜生产基地及深加工项目

43、：15万亩生产基地建设，胡 萝卜汁、胡萝卜素加工；五是xx辣椒制种基地建设项目：1万亩大棚辣椒制种基地，2万亩 辣椒生产基地，辣椒素加工厂；六是xx果蔬深加工项目：黄白桃生产及加工、葡萄生产及加工、芦 笋生产及加工。3、大力发展瓜菜生产。建设“十大”特色瓜菜生产基地。建设10万亩菜用鲜豌豆（杨楼镇、马井镇、王寨镇、杜楼镇、丁里镇等） 、10万亩胡萝卜（丁里镇、孙圩子乡等） 、10万亩西甜瓜（酒店乡、黄口镇 等）、2万亩萝卜（xx镇等）生产基地，建设大蒜（杨楼镇等） 、韭青韭 黄（马井镇等）、辣椒制种（新庄镇等）、无公害山药（刘套镇等）、芦笋（大屯镇等）、圆葱（永xxxx 置业有限公司农副产品综

44、合批发大市场建设项目可行性研究报告17堌镇等）基地各1万亩。搞好基础设施建设，抓 好标准化种植，提高瓜菜质量、产量， 建设冷藏保鲜库，提高储藏、包 装能力。 “十二五”末， 全县瓜菜面积达35万亩，总产量达80万吨。4、加快发展特色果品。建设四大果品基地。发挥xx省最大的葡萄 栽植基地优势，结合酒堡、酒庄文化，抓好以xx园艺总场为中心的6万亩葡萄基地建设。抓好以官桥镇为中心的10万亩优质黄桃基地建设。 抓好以黄河故道园艺场为中心的2万亩水晶梨基地建设。抓好以东南山 区为中心的巴斗杏、金太阳杏、樱桃、石榴等10万亩山杂果基地建设。 “十二五”末，全县水果面积达55万亩，总产量达90万吨。5、 大

45、力发展畜牧业。 着力抓好四大工程。 肉羊养殖工程： 依托东南 山区和30万亩果园，提纯复壮xx白山羊，建立优质肉羊生产基地。生 猪养殖工程：以黄口镇、杨楼镇、圣泉乡、杜楼镇、孙圩子乡、马井镇 等为中心发展生猪养殖，建成生猪养殖小区60个，规模养殖场50个， 发展专业养殖户10000户。家禽养殖工程：以杨楼镇、杜楼镇、圣泉乡、 黄口镇、刘套镇、大屯镇等为中心发展家禽养殖，建成蛋鸡养殖小区50个，肉鸡养殖小区20个，鹌鹑养殖小区20个。肉奶牛养殖工程：以永 堌镇、马井镇、圣泉乡、杜楼镇、新庄镇等为中心发展肉奶牛生产。建 立健全重大动物疫病防控预警和应急体系，开展动物疫病防控标准化建 设，提升动物疫

46、病防控水平。 “十二五”末，全县规模养殖比重提高到70%以上，肉、蛋、奶总产量达30万吨，畜牧业产值50亿元6、提升粮食生产水平。严格基本农田保护制度，基本农田保护率达 到85%土地开发复垦整理每年新增耕地2000亩，粮食面积稳定在220万亩，总产增加到100万吨。抓好万亩吨粮田建设，主攻单产，改善生 产条件，推广良种良法，挖掘增产潜力，力争小麦、玉米等主要粮食单 产创皖北最高水平。畜牧业重点项目如下：一是生猪产业项目：建成生猪养殖小区60个，新建扩建猪标准化人 工授精站点10个，以雨润、六合为龙头，年提供优质种猪5万头，引进 生猪加工龙头18企业，提高生猪屠宰加工能力。二是家禽产业项目：建成

47、蛋鸡养殖小区50个，肉鸡养殖小区20个，鹌鹑养殖小区20个。三是肉羊产业项目：大力培育肉羊养殖基地，年屠宰加工50万只肉 羊。四是肉奶牛产业项目：建好圣泉乡2000头奶牛养殖场，新建肉牛屠 宰场1个，年屠宰肉牛3万头。7、提高农业产业化水平。重点围绕粮食、果蔬、畜牧、林业等主导 产业，抓好精深加工，延伸产业链条，增加农产品附加值。以皖王、新 锦丰、金鸽、银海等龙头企业带动小麦精深加工；以金玉米、步强、康 达尔等龙头企业带动玉米精深加工；以熙可安粮、园艺总场等龙头企业 带动果蔬精深加工；以张庄寨木材加工业集群为依托抓好板材加工，提 升产品档次；培育家盛等畜产品加工企业，引进23家大型企业，实现

48、肉、蛋、奶精深加工的新突破。紧紧围绕生产基地、优势产业，大力发展农民合作经济组织，提高农业组织化程度，80%以上的农民参加合作经 营。&加强农产品品牌建设。“十二五”末，省级名牌农产品增加到20个，无公害农产品产地增加到20个，绿色食品增加到20个。9、大力培育龙头企业。新增23家国家级、58家省级、2030家市级农业产业化龙头企业。培育年销售收入超20亿元企业2家、超10亿元企业4家、超5亿元企业8家。二、市场交易额预测集人流、物流、信息流为一体的xx农副产品综合批发大市场建成， 在皖东北区域经济中将具有重要的影响，加上与之相配套的优惠政策和 现代化的市场管理机制与手段，交易环境大为

49、改观，必将吸引大批客商 进场交易，辐射范围和强度将进一步增大，预测未来每年市场交易量将 达2.2亿元，其中：肉、蛋、水产品、奶类交易5000万元；活体牛、羊、 猪、禽交易8000万元；水果、蔬菜交易2000万元；棉花、粮、油、面 粉和其它类农副产品销售为5000万元，水果包装、xxxx 置业有限公司农副产品综合批发大市场建设项目可行性研究报告19加工、运输等市场交 易额为2000万元三、市场供求关系分析项目区农产品五年及十年预测表序号产品名称2020 年2025 年1:粮食产量91.77 万吨119.30 万吨2蔬菜产量64.25 万吨83.52 万吨3水果产量8.69 万吨12.17 万吨4

50、r肉类总产量15.65 万吨23.47 万吨 5其中：猪牛羊肉产量9.39 万吨14.08 万吨6禽蛋产量9.57 万吨14.36 万吨7f牛奶产量3 万吨5 万吨8水产品产量5 万吨10 万吨9全年肉猪出栏130.70 万头196.05 万头10全年山羊出栏143.07 万头214.61 万头11:全年肉牛出栏5 万头7.5 万头12全年家禽出栏940.5 万只1410.75 万头由于现有市场流通环节繁杂，产销对接能力差、流通费用高，供求 终端价格受损等不利因素的存在，造成大量农副产品产品积压和隐性损 失，市场交易量受到制约，由此全县造成隐性损失量估计占农副产品商 品销售量的四成左右，大约在

51、2亿元项目建成后，由于调拨所形成的综合性农副产品产品大流通及对生 产的巨大促进作用，必将带动农副产品商品化、产业化的发展及其相关 非农产品的兴旺，形成较为庞大的商品流，进而带动市场的繁荣和辐射 范围的扩大，使市场商品流通量大大提高。四、市场营销管理XX农副产品综合批发大市场实施后，按照现代企业制度进行全面管 理，以促进农业产业结构调整和农民增收为宗旨，以为经营户提供优质 服务为手段，把“满足顾客要求”摆在首位，从“产品、价格、促销、 地点”四方面进行营销策划。（一）市场定位本批发市场的产品可以分为两种：一是供入场经营者从事购销经营 活动的场地，即门面和摊位：二是经营管理机构所提供的供求信息、电

52、 子结算等服务。因20此，市场建设、经营管理机构应做到：1.在市场的总体布局和单体门面、 摊位的设计建设上， 针对批发经 营的特点，从货物的进出、仓储，至V门面、摊位的大小、档次的高低以 及生活方便等，全面考虑经营者即市场顾客的需求，做到分区明确，功 能齐全，设施配套，尤其在市场内部的人流、物流、车流的组织设计上 要重点解决目前大市场普遍存在的人、车、货混杂拥挤的现象，以保证 人、车、货的迅速集散，适应批发交易要求。2.在市场服务、管理方面，应一切从满足经营者需要出发，制订完 善的经营管理制度，建立完善的服务管理机构，配备必要的设备设施， 如果蔬信息采集发布系统、网上发布与供求系统、农产品客户

53、信息系统、 农药残留检验检测系统，为经营者提供完善、迅速、准确的后勤保障，解决他们的后顾之忧。（二）价格构成产品的价格包括市场门面、摊位的价格、物业出租的价格及提供的 各项服务的价格。市场门面、摊位的定价首先必须充分掌握目前顾客的 支付意愿及其承受能力，在此前提下，根据本地区同类市场的价格水平、 自身地理位置、投资成本及经营水平等因素确定本市场营业面积的合理 价位，并制定积极、稳妥的促销策略，吸引经营者入场，市场所提供的 各项服务的价格则应本着方便、迅速、准确、实惠的原则，制定合理、 可行的收费方案，以减轻经营者的负担。（三）促销方式 促销战略具体到本项目是要制定周密可行的招商策略，即在搞好市

54、 场的规划、设计、建设的基础上，以齐全的功能、设施的完善配套、服 务的周密细致、政策的灵活优惠等综合优势吸引客商，真正做到“规划 高起点，建设高质量，管理高水平，市场高效益” 。制定优惠政策并具体 落实，以赢得广大客商的信赖。（四）目标市场 营销策略所说的“地点”一般是指项目产品的市场定向和市场覆盖 面。因此，本项目应根据市场建设的进度和前述拟定的市场辐射范围规 划，将市场的招商和辐射范围逐渐由江苏省徐州市xx省淮北市、河南省 永城市以及周边的砀山、丰县、铜山县等，逐步推进，扩大影响，最终 成为立足XX，辐射苏xxxx 置业有限公司农副产品综合批发大市场建设项目可行性研究报告21鲁、豫、皖四省

55、边区，面向中西部地区的大型专业 性农副产品批发市场。22第四章项目建设内容及规模一、项目建设规模（一）项目产、销区及产品定位本报告根据规划方案、项目区及周边县市农副产品供应现状，市场 未来发展趋势及农副产品供应趋势分析，认为XX农副产品综合批发大市 场建设项目应以肉、蛋、水产品、奶类、活体牛、羊、猪、禽、水果、 蔬菜、棉花、粮、油、面粉和其它类农副产品销售批发为主，以农副产品仓储以及信息米集发布、电子结算为辅的专 业农副产品批发市场；目标市场近期定为XX、砀山县、永城、丰县、淮 北、铜山、荷泽等周边地区，远期定为徐州、合肥、南京、郑州、枣庄、 济宁等全国大中可辐射城市；目标客户主要为目标市场范

56、围内从事果蔬 批发零售、仓储加工的中间商，蔬果生产者及普通果农。（二）XX及周边地区农产品五年预测根据上面的分析与预测，到2020年，XX及周边地区农产品产量将 达到396.22万吨（肉、蛋、水产品、奶类、水果、蔬菜、棉花、粮、油、 面粉和其它类农副产品），按40%进入本市场计，每年有158.5万吨；另 每年从外地与国外进入本市场的水果、蔬菜、粮食等农产品预计达到5万吨，那么市场每年的交易量将达到163.5万吨。XX及周边地区年出栏肉牛、山羊、生猪418万头。按50%进入本市 场计，每年有209万头肉牛、山羊、生猪进入该市场；XX及周边地区年出栏家禽约2000万只。 按40%进入本市场计， 每

57、年 有800万只家禽进入该市场；综合各种因素，拟定本项目年交易量为每年163.5万吨，批发市场 月吞吐量为13.6万吨。建设规模拟定占地面积49792川，建筑总面积57100川。其中：xxxx 置业有限公司农副产品综合批发大市场建设项目可行性研究报告23地上计容建筑面积53500平方米，包括钢结构交易大棚2450平方米、框架结构办公及商业面积49550平方米、冷库1000平方 米、其它砖混结构附属用房建设面积500平方米。另配备农产品包装、 贮藏、运输等配套服务。项目预计总投资23175.8万元，其中：固定资 产投资21675.8万元，流动资金1500万元。二、建设内容(1)蔬菜交易区：总建筑

58、面积16100川。其中：商铺7250川、交易 厅8600m2.。加工整理车间1000平方米、冷库2100讥(2)果品交易区：总建筑面积15000m。其中：商铺7250m、交易 厅6000m。加工整理及冷库1500m。(3)蛋禽类交易区： 总建筑面积6300m。 其中： 商铺4500m；交易 厅1300m；冷库500m。(4)粮、油、面粉交易区：总建筑面积13600m。其中：商铺8500mJ交易厅5100m2o(5)蔬菜、果品加工、冷库区：总建筑面积4100m。其中：蔬菜 加工车间1600平方米、果品加工车间1500平方米、冷库1000平方米(6)综合服务区：总建筑面积5000m。内设有电子结算

59、中心：200m；电视监控管理中心；果蔬农药残留检测中心2000m；招待所及餐饮 用房2800m。(7)农副产品信息中心：40m大型LED彩色信息显示屏的操作控制 系统。(8)地下车库3600平方米。(9)围墙、大门、道路、停车场硬化、绿化、美化面积4979m?；场 地平整，土石方10万立方米；300米深井1眼，土地购置、 流动资金等。(10)水、电、供暖管网；配电、消防、办公、检验设施设备。第五章项目选址和实施条件24一、项目选址区位本项目选址于XX凤山新区南部，一期地块形状规整大致呈长方形。 二期地块形状大致呈梯形。基地北侧为岱河。本项目位于岱湖路以西，创 新路以东，南邻陈沟路。地理环境优越

60、，交通便利。整个基地规划用地面 积约49792平方米，其中一期规划用地面积30588平方米，二期规划用地 面积19204平方米。拟规划为农副产品综合批发大市场，总建筑面积为57100平方米。二、项目选址可行性（一）土地利用项目占地49792m2现为xx人民政府收储的建设用土地，不占耕地和 基本农田，符合国家土地利用政策。（二）环境承载能力工程对区域环境空气、水环境、声环境及生态环境不会产生明显的影 响。（三）特殊敏感目标项目周围无风景名胜、自然资源、历史遗迹和国家及省级自然保护区区位位萱图现状位査图萧县鑫隆置业有限公司农副产品综合批发大市场建设项目可行性研究报告25和文物古迹等。（四）可行性结论项目厂址不违背