11月武汉万科金域蓝湾监测报告

1、n克而瑞（中国）信息技术有限公司 n2010年12月万科金域蓝湾万科金域蓝湾2010年年11月监测报告月监测报告武汉整体市场武汉整体市场u 本轮调控还将继续，调整结构将是房地产行业长期面临的挑战本轮调控还将继续，调整结构将是房地产行业长期面临的挑战u “适度宽松适度宽松”转向了转向了“稳健稳健”，国内货币超发外，人民币升值诱发境外，国内货币超发外，人民币升值诱发境外热钱提速潜入内地楼市，干扰调控效果。热钱提速潜入内地楼市，干扰调控效果。u 土地财政问题难解，卖地收入大涨与目前调控房价的努力不协调。土地财政问题难解，卖地收入大涨与目前调控房价的努力不协调。u 不排除三次调控再次发力的可能，基本面

2、决定供需平衡，房价趋稳不排除三次调控再次发力的可能，基本面决定供需平衡，房价趋稳本轮调控仍将继续，但受到货币政策、流动性和税收干扰本轮调控仍将继续，但受到货币政策、流动性和税收干扰宏观政策宏观政策市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策从从20102010年年初开始的本轮调控还将继续，调整结构将是房地产行业长期面临的挑战年年初开始的本轮调控还将继续，调整结构将是房地产行业长期面临的挑战2010年1月“国十一条”2010年4月“新国十条”2010年9月底开始的“二轮调控”2011年调控持续.“房产新政”的调控实施近8个月，楼市供不应求和流动性过剩的基本格局并未根本改变，市场看不见的手在与政府看得

3、见的手的较量中略占上风。房地产调控将是一个长期的调控过程。目前调控的逻辑是增供给抑需求，行政手段调控日益升级，下一步还将从税收、资金等角度进行调节。十二五规划建议表明调整结构将是房地产行业长期内所面临的挑战，2011年政策重点将围绕“加强综合政策调节”和“加大保障房建设”，政策调控将成常态。 “十二五”规划建议将“积极稳妥推进城镇化”提升为12条框架性建议之一。人口红利作用开始递减，城镇化进程将是主要驱动力。09年刺激政策完全退出二套房首付40%加大保障性住房用地比例明确保障性住房比例70%二套房首付50%，利率1.1倍加快研究房产税，加大土地增值清缴力度地方问责制加大国十条执行力度和问责制首

4、付全面提高至30%以上，三套房全面停贷加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国各地限购令加息上海重庆等城市试点房产税保障房加快推进速度加大供应端政策执行力度行业去杠杆化加息严格地方问责制市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策截至10月底，今年新增信贷规模已达6.89亿，全年信贷投放总额很可能超过年初既定的7.5万亿元规模。目前市目前市场普遍预期场普遍预期20112011年新增贷款规模在年新增贷款规模在6.5-7.46.5-7.4万亿元之间万亿元之间。而鉴于11月份cpi涨幅要比10月份更高，可能达到4.7%，年底之前央行选择再度加息的概率较大。年底之前央行选择再度加息的概率较大。已实施的

5、宽松货币政策所导致存量货币过剩加大了房地产调控的难度。2010年9月份，m2/gdp这一比例达到2.59，而2005-2008年历史同期平均值为2.20。说明我国货币供给较大我国货币供给较大程度上超过了实体经济的需要，流动性过剩问题较为严峻。程度上超过了实体经济的需要，流动性过剩问题较为严峻。中国经济现在最大的担忧是价格增长过快和流动性过分充足问题。今年以来央行四次收缩“银根”，大型金融机构的存款准备金率已经达到了历史最高点。这已经清楚无误地表明，货币政策已经发生重大变化，由名义上的货币政策已经发生重大变化，由名义上的“适度适度宽松宽松”转向了转向了“稳健稳健”。宽松的货币政策加大了房地产调控

6、的难度，目前货币政策正发生转变宽松的货币政策加大了房地产调控的难度，目前货币政策正发生转变市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策除国内货币超发外，人民币升值诱发境外热钱提速潜入内地楼市，干扰调控效果除国内货币超发外，人民币升值诱发境外热钱提速潜入内地楼市，干扰调控效果1-10月1-9月1-8月1-7月1-6月1-5月1-4月1-3月国内贷款个人按揭利用外资国内贷款同比增长个人按揭同比增长利用外资同比增长数据显示，1-10月房地产开发企业利用外资539亿元，增长43.3%，增幅创下近两年来的新高。新兴市场已再度成为国际游资流动的主要目的地，特别是美国第二轮量化货币政策启动后，游资涌入明显提速，

7、而楼市和股市成为游资的主要聚集地。越来越多的外资机构投资者正加紧涌入中国房地产市场的步伐，尤其是以参与项目开发的形式进入中国的二三线城市。11月15 日，住建部和国家外汇管理局发布关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知，对境外机构和个人在国内购买房产做出进一步规定，规定境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。管理层对国外热钱对楼市的投机需求做出了相应防范，但该规定并未对主营投资业务的外国公司加以限制。11月底，银监会出台信托公司关于房地产信托风险提示的通知，让地产信托陷入被叫停的危险截至11月底，内地房企海外融资规

8、模已超过200亿美元随着楼市调控的持续，房地产企业在内地的融资通道陆续被收紧。在国际热钱汹涌的背景下，有条件的地产商纷纷转向海外融资寻求资本支持除非有连续数次的上调金融机构存款准备金率和加息举措，改变外资对未来市场的预期，否则不会轻易撤离中国房地产市场。在今年5次上调准备金率外，二次加息似乎已可预期市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策土地财政问题难解，卖地收入大涨与目前调控房价的努力不协调土地财政问题难解，卖地收入大涨与目前调控房价的努力不协调排名排名12345678910城市城市上海北京大连天津杭州武汉南京成都苏州重庆土地出让金土地出让金（万元）（万元）13699442.38100448

9、15.218930855.588668169.755893251.524771835.604642313.503582776.843440270.353261389.39同比同比69.06%57.20%297.66%42.93%-23.82%70.26%128.66%59.92%26.14%-9.78% 如若地方财政对土地收入的强依赖性一如既往，仍然保持以往普通的招拍挂方式出让土地，开发商地价占房价的比重还将进一步提升，民众对房价上涨的预期很难改变，调控效果也将大打折扣，预计未来政府土地出让或将从以往的竞价出让过渡到限价出让为主。地方政府过度依赖土地财政的根本制度导致房调屡屡受阻，也坚定和增强

10、了民众对房价上涨的预期北京在今年11月19日首次突破千亿元，住宅用地每平方米均价8559元，同比增长56%；商业办公用地均价9874元，同比增长100%。大连住宅用地每平方米均价已达5698.41元，暴增237%；商业用地均价21105.17元，暴增314%。土地“招拍挂”使得土地溢价率提高90 /70政策导致土地结构性稀缺打击囤地，获取“土地时间价值”空间缩小地价上升相对售价下降地价占售价的比重提高数据来源：搜房，截止11月22日市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策通货膨通货膨胀预期胀预期地方政府地方政府对土地财对土地财政的依赖政的依赖房价上升的房价上升的动力动力& &房

11、调遇房调遇到的阻力到的阻力中央对房中央对房地产调控地产调控的决心的决心存量货币过存量货币过剩剩并不悲观的并不悲观的市场预期市场预期政策底部短政策底部短期难现期难现明年供应大明年供应大幅增加幅增加货币政策转货币政策转向、加息等向、加息等限购升级，限购升级，房产税房产税房价下行的动房价下行的动力力& &多管齐下多管齐下促房调促房调通货膨胀预通货膨胀预期期对于下年度调控的预测：不排除三次调控再次发力的可能，基本面决定供需平衡，房价对于下年度调控的预测：不排除三次调控再次发力的可能，基本面决定供需平衡，房价趋稳趋稳2010年新开工面积大幅增加导致2011年供应量加大，加上调控政策的压力

12、，因而房价基本没有大幅上涨的可能。同时人民币升值压力加大和通胀仍保持在高位，决定了房价大幅下跌的可能较小。面对僵持的市场局面，中央面临极大的调控压力，因此不排除三次调控再次发力的可能。但基本面决定明年供需平衡，房价趋稳，市场软着供需平衡，房价趋稳，市场软着陆是大概率事件。陆是大概率事件。保障房建设保障房建设力度加大力度加大打击囤地，打击囤地，清缴土地增清缴土地增值税值税城镇化带来城镇化带来刚性需求刚性需求市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策u 广州、杭州、温州等地本月纷纷出现新地王，无独有偶，武汉在广州、杭州、温州等地本月纷纷出现新地王，无独有偶，武汉在1111月月2525日拍卖公告中出现

13、单宗总价地王和单价地王，而单价地王在半月后日拍卖公告中出现单宗总价地王和单价地王，而单价地王在半月后又被刷新又被刷新u 开发商信心源于市场表现、国内外流动资金导入预期、良好地块的溢开发商信心源于市场表现、国内外流动资金导入预期、良好地块的溢价空间等价空间等全国地王频出，武汉单价、总价地王双双刷新全国地王频出，武汉单价、总价地王双双刷新市场热点市场热点市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策20102010年年1111月广州、杭州、温州、武汉纷纷拍出了新的总价和单价地王，本月出地王，而月广州、杭州、温州、武汉纷纷拍出了新的总价和单价地王，本月出地王，而频出

14、地王也绝不是偶然，原因何在？频出地王也绝不是偶然，原因何在？杭州杭州2010年11月25日，杭州西溪湿地附近的杨家牌楼a地块，经过17轮报价，以180600万元由当地的房企滨江集团摘得，楼板价高达楼板价高达2573525735元元/ /平方米平方米，刷新今年地价纪录。广州广州2010年11月25日，广铁集团联合另一房企拍得广铁南站地块，其8686亿元的总价亿元的总价和1727917279元元/ /平平方米的楼板价方米的楼板价，均为今年以来广州最高。 温州温州2010年11月29日，温州本地房企置信房产以37.02亿元高价竞得温州市区热点区域的原温师院地块，其楼面价高达楼面价高达3.73.7万元

15、每平米万元每平米，创下了新的温州宅地地王纪录。2010年11月25日单宗总价地王：单宗总价地王：武昌车辆厂地块买方：上海绿地集团总价：53.9853.98亿元亿元楼面地价：3500元/平米单价地王：买方：盛兴控股有限公司总价：10.2亿楼面地价：8063元/平米单价地王：单价地王：2010年12月7日武昌裕大华地块买方：联发瑞盛楼面地价：87558755元元/ /平方米平方米武汉拍出地王的三则地块资源优势明显，中心区域稀有，周边环境较为成熟武汉拍出地王的三则地块资源优势明显，中心区域稀有，周边环境较为成熟绿地联发盛兴一线临江；一线临江；一环内；一环内；临地铁；临地铁；周边高端物业林立；周边高端

16、物业林立；有潜在商业环境有潜在商业环境一线临江；一线临江；一环内；一环内；临地铁；临地铁；周边高端物业林立；周边高端物业林立；有潜在商业环境有潜在商业环境临江瞰湖；临江瞰湖；临一环线；临一环线；三大公园环抱；三大公园环抱；高端华润物业引航；高端华润物业引航；古琴台等历史风韵古琴台等历史风韵市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策信心信心1 1：首次新政后，成交量价旺季下滑，随后逐步回升，二次调整后影响不明显，首次新政后，成交量价旺季下滑，随后逐步回升，二次调整后影响不明显，0707年至今购房者对刚性房价有了新的认识年至今购房者对刚性房价有了新的认识4月份首次新政，在黄金五月对14城市成交量价都

17、有一定的打击，但是由于政策落实迟缓等一些列问题，房地产市场逐步回升；二次调整政策进一步得到落实更加严厉，但是成交量价依然较为稳定，而且依然下有对策，这也使得开发商信心得到了进一步增强。注：注：1414城市包括深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、苏州、无锡、南京、北京、天津、沈阳、武汉、成都城市包括深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、苏州、无锡、南京、北京、天津、沈阳、武汉、成都第一次政策调整第二次政策调整市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策信心信心2 2：1414城市价格稳定，一线城市成交量下滑有一定抑制，但周成交回升，后市有政城市价格稳定，一线城市成交量下滑有一定抑制，但周成交回升，后市

18、有政策的不断调整，但预期市场将会保持稳定发展策的不断调整，但预期市场将会保持稳定发展在11月的第一周，市场明显被调控“凝固”；第二周35个城市中已有12个城市成交量出现止跌回升；到第三周，18个城市开始上升；到了第四周，成交量全面回升。重点城市中，北京、杭州等七个城市成交量环比上涨市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策信心信心3 3：通货膨胀、投资渠道狭窄影响房产政策调控的效果，依然客户通过购买房产通货膨胀、投资渠道狭窄影响房产政策调控的效果，依然客户通过购买房产“避胀避胀”投资，而由于境内热钱缺少疏通，境外热钱继续暗潮涌动，房价上涨压力仍在投资，而由于境内热钱缺少疏通，境外热钱继续暗潮涌动

19、，房价上涨压力仍在负利率黄金价高企股价跌社会游资社会游资去向？房地产市场投资渠道狭窄境外热钱境外热钱1.货币政策相对宽松2.政策执行漏洞助推碰壁限外令取消热钱涌入国家增加监管但仍有监管真空区从开发环节流入持有环节有漏洞内外游资进入内外游资进入市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策07年08年09年10年总价地王（住宅）总价地王（住宅）江汉区常青路与青年路交汇处（华润华润置地置地）硚口区农利村（泰宇商贸）东湖风景区中北路延长线和二环线交汇处地块（华侨城华侨城）武昌区车辆厂片（绿地绿地）26.92亿5.75亿43亿53.98亿单价地王（住宅）单价地王（住宅）武昌区中北路与北环西路交汇处（洪顶置业

20、）京汉大道b3（武汉银泰）洪山区洪山乡（武汉地产武汉地产）裕大华地块（联发）6982元/6107元/4627元/8755元/信心信心4 4：武汉目前处于城市建设和发展的加速期，财政投入力度大，而政府财政收入很武汉目前处于城市建设和发展的加速期，财政投入力度大，而政府财政收入很大程度依靠的是土地出让资金，另外武汉房地产市场成交价格相对较低，对后期价格走大程度依靠的是土地出让资金，另外武汉房地产市场成交价格相对较低，对后期价格走高有一定预期高有一定预期1001-101067%200927451%20084211%2007106%200648%200550%200469%武汉财政收入武汉土地成交金额

21、武汉土地成交金额与财政收入的比例广州深圳15,0005,000苏州 杭州 南京 北京 天津 沈阳 成都 武汉10,00025,000东莞 佛山 上海 无锡成交价格武汉房价较低水平 市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策信心信心5 5：资源型高端项目价格坚挺资源型高端项目价格坚挺市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策u 成交量达到调控后最高点，受数据延迟影响，实际成交应该在成交量达到调控后最高点，受数据延迟影响，实际成交应该在8585万方万方左右，后市保持基本稳定。左右，后市保持基本稳定。u 淡旺季界限弱化，供应年末抢市显现，后期名企项目领衔上市。淡旺季界限弱化，供应年末抢市显现，后期名企项

22、目领衔上市。u 市场价格破历史新高，各项目价格依然坚挺，由于高端项目即将入市市场价格破历史新高，各项目价格依然坚挺，由于高端项目即将入市，价格仍有上浮潜能。，价格仍有上浮潜能。成交量保持，价格阶梯升，市场在调控中稳定前行成交量保持，价格阶梯升，市场在调控中稳定前行市场分析住市场分析住宅宅市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策本月武汉全市成交量达到调控最高点，受数据延迟影响，实际成交应该在8585万方左右，后市保持基本稳定；市场价格继续小幅拉升，突破历史新高，各项目价格依然坚挺，由于高端项目即将入市，价格仍有上浮潜能。武汉商品住宅量价走势图武汉商品住宅量

23、价走势图成交均价成交面积+13%8310096,7187747100759100510031001091109090907090509030901081108090807080508030801941011成交量价供求关系存量变化成交结构由于11月份供应项目略少与10月份供应，但成交较好，实际成交与上月成交量基本持平，而后市由于大企业项目领衔入市，12月份成交量将会保持或略小；价格方面，本月7229元/平米站上历史新高，标杆项目价格坚挺，普通项目保持，后市高端产品入市或促使成交价格进一步提升。后市供应淡旺季界限弱化，供应年末抢市显现，后期名企项目领衔上市。本月供应量101万方，超过上月76万方

24、供应，虽然其中包含一些已推房源和未推房源，但项目为了规避潜在政策影响，年末有抢市现象，而下月更是有万科、万达等名企推出旗下项目领衔12月市场，如万科金色城市，万科金域蓝湾，万达公馆等。成交量价供求关系存量变化成交结构 1837610091007100510031001091109090907090509030901081108090807080508030801101194供求比:3月均线供应面积成交面积供求比:月度武汉商品住宅供求关系走势武汉商品住宅供求关系走势市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策后市供应存量保持在640万方左右，去化周期在6-7个月，在后两月内将会保持。本月市场存量为6

25、40万方，以目前的去化水平看，去化周期仅为6-7个月。目前市场供应、成交都保持稳定趋势，在后市将会得到保持。7.6010.098.3410.079.8510.2410.0510.037.8910.0109.1109.096.4409.0709.0509.0309.0108.1121.9508.0908.0708.0508.0308.0107.1107.0907.0707.0507.0307.016.8010.11武汉存销比走势期未库存:万方存销比：3月均线存销比：月度成交量价供求关系存量变化成交结构市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策后市供应在环线成交上， 三环外供应量较大，成交占比较高，

26、而后期首置、首改的不断溢出，占比增加毫无疑问（本月以东西湖为主）；二环内供应量限制交量，项目价格坚挺，成交量较为稳定（本月以武昌一二环、汉口内环为主）；二三环间，后期可上市房源量较大，但由于承接中心区客户溢出客户，压力较小。（二七、后湖、硚口、南湖、光谷是供求主体）内环一二环二三环三环外10.0910.0710.0510.0310.0109.1109.0909.0709.0509.0309.0108.1108.0908.0708.0508.0308.0107.1107.0907.0707.0507.0307.01100%28%25%7%40%10.11武汉各环线成交占比（面积）市场分析项目解析

27、新盘营销市场热点宏观政策成交量价供求关系存量变化成交结构后市供应改善类产品比重进一步增加，刚需（首置、首改）旺盛，同时也是供应的主体，而高改善类产品比重进一步增加，刚需（首置、首改）旺盛，同时也是供应的主体，而高端产品随着供应不断入市，比例会有所增加。端产品随着供应不断入市，比例会有所增加。27%46%21%6%10.0910.0710.0510.0310.0109.1109.09100%首置首改再改高端16%54%24%09.0709.0509.0309.0108.1108.0908.0708.0508.0308.0107.1107.0907.0707.0507.0307.0110.11武汉

28、各品类产品成交占比（面积）市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策本月首次改善产品主要出现在金地西岸故事、泛海国际、万景国际、百步亭世博园、保利华都、以及汉阳的百灵景都和中恒云天等项目，成交体量达到50.43万方，超过半数。成交量价供求关系存量变化成交结构后市供应各产品线在4月新政后价格保持平稳，本月整体市场价格环比增加主要由于一二环价格上浮明显所致。武汉商品住宅各环线价格变化情况武汉商品住宅各环线价格变化情况9.0008.0007.0006.0005.0004.0003.0002.00012.00011.00010.0000%08.0508.0308.0110.0910.0710.0510.

29、0310.0109.1109.0909.0709.0509.0309.0108.1108.0908.0710.11-3%+18%-4%+1%整体市场三外环二三环一二环一环内成交量价供求关系存量变化成交结构市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策后市供应一二环产品价格提升和成交结构有一定关系，复地东湖国际、葛洲坝国际花园、万科金域华府为本月城交主体，对整体价格拉升明显。可见供应：12月份供应主要集中在三环外，中心城区供应较少，主要以高端和小户型为主，而领衔主演万科两个项目和万达公馆上市格外受人瞩目。利佳华庭利佳华庭爱家国际华城爱家国际华城万达公馆万达公馆汉宫一号汉宫一号翰林雅居怡翰林雅居怡品长江

30、品长江保利拉菲保利拉菲万科金域蓝湾万科金域蓝湾东风阳光城东风阳光城官湖郡官湖郡锦绣龙城锦绣龙城森林小镇森林小镇轩盛湾郡轩盛湾郡红郡红郡中建康城中建康城台北沁园台北沁园九台九台五月花五月花阳光阳光100保利华都保利华都首置首改首置首改再改再改高端高端注：圆形大小代表注：圆形大小代表房源量房源量成交量价供求关系存量变化成交结构市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策后市供应君融天湖君融天湖中部慧谷中部慧谷极地海洋世界极地海洋世界心斋桥心斋桥左岸美邻左岸美邻万科金色城市万科金色城市水岸国际水岸国际u 1111月成交土地面积达到月成交土地面积达到386386万方，截止目前，万方，截止目前，1414、1

31、515号公告成交号公告成交960960万万方。方。u 20102010月还将供应土地月还将供应土地640640万方，预计全年土地供应成交量将达到万方，预计全年土地供应成交量将达到45004500万万方。方。u 年末供应大量土地，优质地块受注目，总价、单价地王价格双双刷新年末供应大量土地，优质地块受注目，总价、单价地王价格双双刷新，城中村土地供应增加。，城中村土地供应增加。年末现供地潮，土地市场活跃，优质地块瞩目，地王刷新年末现供地潮，土地市场活跃，优质地块瞩目，地王刷新市场分析土市场分析土地地市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策土地成交土地供应市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策成交地

32、块成交地块武汉九立置业有限公司武汉九立置业有限公司p p（20102010）133133号号( (商业，住宅商业，住宅) ) 29.5829.58万万 11 11月揭牌月揭牌第第1414号公告号公告，1717宗土地成交宗土地成交1414宗，宗，1 1宗延期宗延期2 2宗流拍，成交总建面宗流拍，成交总建面386.21386.21万方万方。11月揭牌第14号公告，17宗地块成交14宗，成交总建面386万方，其中仅有较少数地块以底价成交，开发商拿地热情有所增加。地块编号地块编号地块位置地块位置起拍价起拍价（万元）（万元）成交金额成交金额（万元）（万元）楼面地价楼面地价（元（元/ /）竞得人竞得人用地

33、性质用地性质用地面积用地面积（万）（万）计容积率建面计容积率建面（万）（万）容积率容积率p p（20102010）128128武昌区车辆厂（武昌区车辆厂（a01a01）片）片5380005380005398005398003482 3482 上海绿地（集团）上海绿地（集团）有限公司有限公司商业、公共商业、公共7.207.2063.0063.008.758.75武昌区车辆厂（武昌区车辆厂（a02a02）片）片居住、公共、市居住、公共、市政政6.346.3429.9929.994.734.73武昌区车辆厂（武昌区车辆厂（a03a03）片）片居住居住7.217.2130.0130.014.164.1

34、6武昌区车辆厂（武昌区车辆厂（a04a04）片）片居住、商住、公居住、商住、公共共6.796.7931.9931.994.714.71p p（20102010）129129汉钢中路西南侧汉钢中路西南侧59000590001020001020008063 8063 盛兴控股有限公盛兴控股有限公司司居住居住4.224.2212.6512.653.003.00p（2010）130汉钢中路以西(c地块）800001318007704 湖北金叶房地产开发有限公司居住、商服2.147.053.30汉钢中路以西(d地块）居住3.1010.063.25p（2010）131洪山区珞狮北路3号2240506059

35、11 湖北中信鑫鑫置业开发有限公司商业金融业0.210.864.00p（2010）132江汉区姑嫂树路与后湖路交叉路口8480131503458 武汉世博宏贸易有限公司商业金融业0.853.804.50p（2010）133硚口区长青村k159200595002012 武汉九立置业有限公司居住，公共4.7223.114.90硚口区长青村k2居住，公共2.486.472.61p（2010）134蔡甸区大集街张家渡村19610220001292 合众健康产业（武汉）投资有限公司居住（养老社区）17.0317.031.00p p（20102010）135135江夏区庙山开发区邬树村江夏区庙山开发区邬树

36、村10401040流拍流拍商业商业1.531.531.531.531.001.00p（2010）136江夏区纸坊街大桥村480530195 湖北鑫磊房地产有限公司商业0.782.723.50市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策土地成交土地供应武昌车辆厂地块由绿地获得，5年内将投资300亿建成武汉国际金融城；而汉钢两地块竞争最为激烈，先后创造武汉楼面地价最高纪录：8063元/，7704元/。地块编号地块编号地块位置地块位置起拍价起拍价（万元）（万元）成交金额成交金额（万元）（万元）楼面地价楼面地价（元（元/ /）竞得人竞得人用地性质用地性质用地面积用地面积（万）（万）计容积率建面计容积率建面

37、（万）（万）容积率容积率p（2010）137江夏区纸坊街大花岭村59806010831 武汉捌零玖零房地产开发有限公司商业、居住2.457.242.95p p（20102010）138138东湖技术开发区东湖技术开发区茅店村茅店村24002400延期延期居住居住1.601.604.434.432.772.77p p（20102010）139139东西湖区东西湖区107107国国道（辅道）以南、道（辅道）以南、高桥五路以西、高桥五路以西、台南一道以北台南一道以北1267012670流拍流拍商业商业2.982.9813.3913.394.504.50p（2010）140径河街办事处三店易家湾、渡头

38、嘴北14210145501490 广西南宁丰业创展房地产开发有限公司居住3.259.763.00p（2010）141汉南区纱帽街汉南家园西侧10701860698 广西南宁丰业创展房地产开发有限公司居住0.892.673.00p（2010）142汉南区纱帽街坛山1871018710252 湖北华生置业有限公司商住24.7274.16开发4.0还建2.0p（2010）143黄陂区盘龙城经济开发区刘店村8500213002147 武汉汉口北商贸市场投资有限公司商住2.839.923.50p（2010）144黄陂区盘龙城经济开发区下集村36930600001372 武汉中和置业有限公司商住15.62

39、43.722.80市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策土地成交土地供应市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策成交地块成交地块武汉裕天同光置业有限公司武汉裕天同光置业有限公司 p p（20102010）154154号号( (居住，商业。公共居住，商业。公共) )72.6672.66万万p p（20102010）148148号号 ( (居住居住)4.52)4.52万万湖北中创投资有限公司湖北中创投资有限公司 p p（20102010）149149号号( (居住，公居住，公共共)5.72)5.72万万p p（20102010）145145号（居住，公共）号（居住，公共）11.9311.93万万

40、武汉联发瑞盛置业有限公司武汉联发瑞盛置业有限公司p p（20102010）150150号号( (居住，商业。公共居住，商业。公共) )44.0944.09万万泉城置业发展有限公司泉城置业发展有限公司 p p（20102010）151151号号( (居住，公居住，公共共)38.61)38.61万万 湖北东湖投资有限公司湖北东湖投资有限公司 p p（20102010）147147号号( (居住，商公共居住，商公共) 6) 6。0303万万湖北福星惠誉江北置业有限公司湖北福星惠誉江北置业有限公司 p(2010)156p(2010)156号（居住）号（居住） 109.55109.55万万湖北福星惠誉江

41、汉置业湖北福星惠誉江汉置业有限公司有限公司p(2010)157p(2010)157号号（居住）（居住）5858。6363万万湖北鼎汉投资有限公司湖北鼎汉投资有限公司p(2010)158p(2010)158号（居住）号（居住） 51.3751.37万万 武汉联投万科武汉联投万科 p p（20102010）153153号号( (居住居住) ) 20.7920.79万万武汉联投万科武汉联投万科p p（20102010）152152号号( (居住，公共居住，公共) 111.50) 111.50万万1212月揭牌月揭牌第第1515号公告号公告，2424宗地块成交宗地块成交2222宗，其中宗，其中2 2宗

42、延期，成交总建面宗延期，成交总建面574574万方。万方。土地成交土地供应12月揭牌第15号公告，24宗地块成交22宗，2宗地块延期。其中仅有8块地以底价成交，开发商拿地热情明显高涨。p（2010）150武昌新生路地块竞争最为激烈，最后刷新了武汉楼面地价最高纪录，达到：8754元/，竞得者为武汉联发瑞盛。地块编号地块编号地块位置地块位置起拍价起拍价（万元）（万元）成交金额成交金额（万元）（万元）楼面地价楼面地价（元（元/）竞得人竞得人用地性质用地性质用地面积用地面积（万）（万）计容积率建面计容积率建面（万）（万）容积率容积率p（2010）145号 江岸区工农兵路125号367005000041

43、91.115/居住与公共设施混合3.9811.933.00p p（20102010）146146号号唐家墩路与马场路交唐家墩路与马场路交汇处汇处/ /延期延期/ /商业金融业、居住商业金融业、居住2.792.7911.6711.674.184.18p（2010）147号汉阳区马鹦小路与马沧湖小路东南处/89201479.27湖北东湖投资有限公司居住、公园绿地2.016.033.00p（2010）148号汉阳区马鹦小路与马沧湖小路相交西北处11150180003982.301湖北中创房地产开发有限公司居住1.514.523.00p（2010）149号汉阳区马鹦小路与马沧湖小路西南处1405022

44、8003986.014湖北中创房地产开发有限公司居住、公园绿地1.915.723.00p p（20102010）150150号号武昌区新生路与临江武昌区新生路与临江大道交汇处大道交汇处2200002200003860003860008754.828754.82武汉联发瑞盛武汉联发瑞盛置业有限公司置业有限公司居住、商业金融业、居住、商业金融业、市政公用设施、公市政公用设施、公共交通、绿地共交通、绿地10.0210.0244.0944.094.404.40p（2010）151号 江汉区唐家墩村(a包)73000730001890.702武汉全恒置业 居住兼容公共设施6.9338.615.57p（2

45、010）152号 江汉区唐家墩村(b包)1782101782101598.296联投万科公共设施兼容居住、居住19.8297.704.38-5.7p（2010）153号 江汉区唐家墩村(c包)67800678003261.183联投万科居住6.4336.634.8-5.7商业金融业、公共设施与居住混合、居住、公共设施市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策土地成交土地供应其中福星惠誉以9亿多元的成交价拿下姑嫂树ab包两块地块；联投万科同样拿下两块地唐家墩b、c包地块，b包地块更是以17亿8千多万的价格成交。远城区中新洲区地块吸引众多企业以及个人的青睐地块编号地块编号地块位置地块位置起拍价起拍价

46、（万元）（万元）成交金额成交金额（万元）（万元）楼面地价楼面地价（元（元/）竞得人竞得人用地性质用地性质用地面积用地面积（万）（万）计容积率建面计容积率建面（万）（万）容积率容积率p p（20102010）155155号号洪山区余家头村洪山区余家头村/ /延期延期/ /居住、商业居住、商业金融业金融业5.055.0518.39 18.39 3.0-3.83.0-3.8p（2010）156号江汉区姑嫂树村（a包）9260092600845.2761湖北福星惠誉江北置业有限公司居住12.3658.143.51-4.8p（2010）157号江汉区姑嫂树村（b包）95100951001622.037湖

47、北福星惠誉江汉置业有限公司居住14.5158.634.04p（2010）158号江汉区姑嫂树村（c包）/264001621.622武汉富士兴地产有限公司居住3.8116.284.27p（2010）168号江汉区姑嫂树村（d包）84900849001652.716湖北鼎汉投资有限公司居住11.34 51.374.53 p（2010）160号汉南区纱帽街汉南大道/商住0.381.614.20p（2010）159号江夏区庙山开发区邬树村26400/商业11.7823.562.00p（2010）161号新洲区阳逻街红岭村21502200604.3956汪春喜商业、居住1.843.641.98p（201

48、0）162号新洲区汪集街汪集村、童畈村/995207.7244万先生商业、居住2.354.792.04p（2010）163号新洲区阳逻街童院村466086901277.941湖北农业机械化推广总站商业2.136.803.20p（2010）164号新洲区邾城街蔡濠村a、b、c地块24303210523.6542武汉新佳有限公司居住1.83p（2010）165号新洲区阳逻街潘庙村20502790593.617新华房泰房地产开发有限公司商业、居住1.584.702.97市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策土地成交土地供应武汉车辆厂地块-p(2010)128-p(2010)128号地块介绍地块介绍

49、：规划用地性质为居住用地、商业金融业与居住混合用地、公共绿地，国有建设用地使用权出让年限为商服用地40年、住宅用地70年；建筑面积控制在32万平方米以内（其中商业建筑面积9万平方米，住宅建筑面积23万平方米）；容积率按建筑面积与净用地面积的比值计算（约4.71）；商业与居住混合用地建筑密度不超过35%，居住用地建筑密度不超过20%。相关规划：相关规划：-武昌临江地区二期环境及景观建设规划规划武昌临江地区二期环境及景观建设规划规划 ：根据我市环境创新工作的总体部署及“两江四岸”景观建设规划的具体要求，在武昌临江地区一期景观建设完成后，规划专班开始编制武昌临江地区二期环境及景观建设规划。二期规划是

50、一期规划的进一步拓展与深化。并在规划原则上有所创新。遵循环境整治与土地开发相结合，景观建设与道路建设相结合，堤防改造与景观建设相结合的三大原则，力求环境建设的可持续发展与景观创新。 临江大道二期工程分为“两段一园”。上游段“紫阳路大成路”全长0.8公里，下游段“中山路新生路”全场1.8公里，大堤口公园占地9公顷。 功能定位： 观江、休闲、旅游、游览 规划目标： 规划建成滨江滨水特色显著、亲和怡人的绿化亲水观景段。市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策土地成交土地供应交通区位： 该地块周边拥有临江大道，友谊大道，和平大道等城市主要道路以及过江重要渠道长江二桥和长江隧道。其中南侧的长江隧道有着“

51、长江第一隧”之称，作为新开发的一条过江路线，极大的促进了武昌汉口两地的联系。北侧的长江二桥横跨两岸，是两岸往来的重要纽带。东西两侧的临江大道与和平大道，友谊大道连接武昌南北中心商圈的往来。 该地块地处交通要地，并且紧邻长江水道，拥有独到的地理位置和水岸景观。随着附近徐东商圈的不断成熟，周边房地产市场不断稳固，该地域的价值更加体现。徐东商徐东商圈圈融侨商业融侨商业街街积玉桥万达积玉桥万达广场广场武汉车辆厂地块武汉车辆厂地块长江隧长江隧道道长江二长江二桥桥临江大临江大道道友谊大友谊大道道和平大和平大道道武昌区新生路与临江大道交汇处pp（20102010）150150号相关规划：相关规划：-武昌临江

52、地区二期环境及景观建设规划规划武昌临江地区二期环境及景观建设规划规划 ：根据我市环境创新工作的总体部署及“两江四岸”景观建设规划的具体要求，在武昌临江地区一期景观建设完成后，规划专班开始编制武昌临江地区二期环境及景观建设规划。二期规划是一期规划的进一步拓展与深化。并在规划原则上有所创新。遵循环境整治与土地开发相结合，景观建设与道路建设相结合，堤防改造与景观建设相结合的三大原则，力求环境建设的可持续发展与景观创新。 临江大道二期工程分为“两段一园”。上游段“紫阳路大成路”全长0.8公里，下游段“中山路新生路”全场1.8公里，大堤口公园占地9公顷。 功能定位： 观江、休闲、旅游、游览 规划目标：

53、规划建成滨江滨水特色显著、亲和怡人的绿化亲水观景段地块介绍地块介绍：p（2010）150号地块位于武昌区新生路与临江大道交汇处，东临50米宽和平大道；南临40米宽新生路；西临40米宽临江大道；北临20米宽城市规划道路（具体位置及四至见本挂牌文件附图所示）。规划净用地面积为100207平方米，轨道施工临时用地面积为10556平方米（其中：轨道控制用地面积为4435平方米；轨道影响用地面积为2045平方米，以实测面积为准）；规划用地性质为商业金融业用地、居住用地、公共交通用地（公交首末站）、绿地；容积率按建筑面积与净用地面积的比值计算（约4.4）；建筑面积控制在44.3万平方米以内（其中居住与商业

54、建筑规模比例控制为6：4）；建筑密度不大于35%；绿地率按武汉市城市绿化条例执行；国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年、商服用地40年市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策土地成交土地供应交通区位： 该地块周边拥有临江大道，友谊大道，和平大道等城市主要道路以及过江重要渠道长江二桥和长江隧道。其中南侧的长江隧道有着“长江第一隧”之称，作为新开发的一条过江路线，极大的促进了武昌汉口两地的联系。北侧的长江二桥横跨两岸，是两岸往来的重要纽带。东西两侧的临江大道与和平大道，友谊大道连接武昌南北中心商圈的往来。 该地块地处交通要地，并且紧临长江水道，拥有独到的地理位置和水岸景观。随着附近徐东商圈的

55、不断成熟，周边房地产市场不断稳固，该地域的价值更加体现。徐东商徐东商圈圈融侨商业融侨商业街街积玉桥万达广积玉桥万达广场场p（2010）150号地号地块块长江隧长江隧道道长江二长江二桥桥临江大临江大道道友谊大友谊大道道和平大和平大道道市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策土地成交土地供应汉钢地块-p-p（20102010）129129地块现状地块现状：该地块为武汉市土地整理储备中心土地储备计划范围内的地块，位于汉阳区汉钢中路西南侧，地块规划净用地范围内建筑物已全部拆除完毕。1、该地块临汉钢公园一侧宜布局多层建筑，并需保证与西侧区域及琴台路沿线空间景观的协调统一。2、规划地块内建筑布局应充分利用

56、月湖、汉钢公园等景观资源，同时也应注重琴台路沿线城市景观形象的塑造。3、地块西侧规划汉钢北路为联系汉江与汉钢公园的绿化景观廊道，地块需结合景观廊道集中布局小区级及以下级别公共服务建筑，并注重与西侧一期供地地块的景观呼应关系。4、住房建筑户型结构比例应按照的有关要求及武汉市相关实施细则意见执行，该用地位于特殊控制区，其中套型建筑面积90平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的36%周边规划周边规划：四新地区是武汉新区重要的建设区域，功能上以公共服务和居住为主。结合规划结构安排，规划以公共设施用地、居住用地、绿地为主，形成功能分区明确、布局合理的现代化新城。 除了“四湖连通”，四新水系还将外

57、引内连通过琴断口小河、墨竹港、东风闸连通汉水、后官湖和长江。按10001500米间距，布置若干内部相互连通渠道。形成纵横通畅、清新宜人的居住生态环境：沿湖沿江控制50米宽滨水防护绿化带，中环线和拦江堤两侧控制150200米宽、二环线两侧控制100米宽景观各异的森林风光带。各组团、团片之间主次干路两侧控制2050米林带，穿越主城铁路干线外侧控制20米以上防护绿化带，污水处理厂、煤气厂设置防护林。市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策土地成交土地供应11月发布第16号公告，共计2宗地块，总建面57.5万方；地块编号地块编号公告日公告日交易日交易日地块位置地块位置用地性质用地性质用地面积（万）用地

58、面积（万）计容积率建面（万）计容积率建面（万）容积率容积率p（2010）169号武昌区中北路7号2010-11-42010-12-7商业金融业、公共绿地1.07 7.787.30 p（2010）170号黄陂区盘龙城经济开发区许庙村2010-11-232010-12-15商住10.02 18.041.80 2010-11-232010-12-15商住7.04 11.261.60 2010-11-232010-12-15商业18.55 20.411.10 地块编号地块编号公告日公告日交易日交易日地块位置地块位置用地性质用地性质用地面积（万）用地面积（万）计容积率建面（万）计容积率建面（万）容积率容

59、积率p（2010）171号洪山区徐东村2010-11-232010-12-15公共设施与居住混合、居住6.05 30.26 3.98-6.11p（2010）172号武昌区姚家岭村2010-11-272010-12-28商业金融业、居住20.59 82.38 1.5-5.29p（2010）173号江岸区跃进村（a包）2010-11-272010-12-28居住11.56 40.46 3.27-3.53p（2010）174号江岸区跃进村（b包）2010-11-272010-12-28居住17.92 69.89 3.54-3.94p（2010）175号汉阳区红卫村（鲤鱼洲组团a包）2010-11-2

60、72010-12-28居住15.40 43.90 2.8、2.9p（2010）176号汉阳区红卫村（鲤鱼洲组团b包）2010-11-272010-12-28居住13.23 44.97 3.15、3.67p（2010）177号汉阳区渔业村（鲤鱼洲组团c包）2010-11-272010-12-28居住10.02 34.07 3.4p（2010）178号青山区冶金大道9号2010-11-272010-12-28商业金融业0.40 1.54 3.8p（2010）179号洪山区洪山街北港村2010-11-272010-12-28商业金融业0.88 2.82 3.2p（2010）180号江夏经济开发区2010-11-272010-12