在建工程如何管理_第1页
在建工程如何管理_第2页
在建工程如何管理_第3页
在建工程如何管理_第4页
全文预览已结束

下载本文档

版权说明：本文档由用户提供并上传，收益归属内容提供方，若内容存在侵权，请进行举报或认领

文档简介

1、优质文档，你的选择项目管理在建工程如何管理Ø 工作单位：xxxxØ 部门：xxxxØ 姓名：xxxxØ 日期：2021年xx月xx日高价值文档，提升职业素养在建工程如何管理1在建工程如何管理随着重点工程项目的逐渐变多，在高精尖技术得到进步的同时，工程与工程管理方面的不成熟开始凸显，那么在建工程如何管理呢?现在，就整理出管理工程的相关信息。在建工程估价问题1、成本法：重置成本(或重建成本) 的构成在规范中进行了列举，但估价时要结合在建工程的特点灵活地采用。与一般房地产项目不同的是，在建工程估价采用成本法时不会出现折旧(或经济耐用年限) 问题， 而是表现在技

2、术性、功能性贬值上，这是用成本法对在建工程估价的第一个难点。对于技术性贬值，如采用的是重置成本，则技术性贬值已体现在重置成本中;如采用的是重建成本.则应对技术性落后的因素进行对比量化。功能性贬值在采用成本法时往往不能忽视.很多项目由于市场发生了较大变化在建设过程中就已经落后了。特别是”烂尾楼，大部分都是早年设计的，由于设计与规划方案存在明显的不足其功能性贬值就更突出。对功能性贬值的分析一般建立在估价师的经验和对市场的判断上，有时人们的心理因素对房地产价值都有影响，笔者评估过的一栋住宅楼，由于在建设过程中发生了安全事故，经媒体报道引起很大的社会反响，结果建成后无人问津，不得不降价销售，类似的情况

3、都是估价师很难准确把握的。成本法估价的另一个难点是确定在建工程潜在的开发利润，规范中提到利润率可取市场上类似房地产项目的平均利润率。但笔者认为.在确定开发利润时，首先要进行市场预测，判断项目续建完成后是畅销、一般销售还是滞销。对于畅销的情况，可参照同类型房地产的平均市场利润率结合在建工程的完工程度按一定的百分率计取;对于滞销的情况.一般不考虑开发利润，因为建成后滞销的房地产在市场上是很难赚到钱的，能把投资成本收回来就已经不错了。2、假设开发法：规范中对采用假设开发法对在建工程估价有详细公式(见规范p66)，但实际操作中很难直接套用。可以从另一个角度把公式变为：在建工程价值=假设开发完成后房地产

4、价值一(续建成本+管理费用+投资利息+销售税费+续建投资利润+买方购买在建工程税费)，括号内的内容实际是采用的是成本法的思想，可称为”续建工程的成本法。应用该公式时对”续建投资利润 的确定是个难点，关键是对在建工程潜在的利润和续建设资的利润按怎样的比例进行分配，一般应结合开发完成后的总利润和完工程度进行综合分析后确定。3、市场比较法：直接采用市场比较法往往很难找到合适的交易案例，如有案例可供比较，由于前述在建工程的特点限制，在估价时修正的因素也较多，修正辐度较大，所以估价时较少直接采用市场比较法，而是与其他方法结合使用。市场比较法结合假设开发法时，主要是用来确定续建完成后房地产的市场价值，以及利用市场比较法的思想用来确定建设成本、利润率等。4、基准地价修正法：采用房地分估时，常用基准地价修正法对土地估

人人文库> 全部分类> 行业资料 > 农林牧渔

温馨提示

  • 1. 本站所有资源如无特殊说明，都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
  • 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等，如果需要附件，请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
  • 3. 本站RAR压缩包中若带图纸，网页内容里面会有图纸预览，若没有图纸预览就没有图纸。
  • 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
  • 5. 人人文库网仅提供信息存储空间，仅对用户上传内容的表现方式做保护处理，对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑，并不能对任何下载内容负责。
  • 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容，请与我们联系，我们立即纠正。
  • 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。

最新文档

评论

0/150

提交评论