长春市房产评估报告

1、长春房地产评估报告房地产评估报告项目名称：长春市经济开发区西二环路228号烂尾楼改建现值评估受托估价方：长春龙光房地产评估有限公司委托估价方：长春中海地产估 价 人：估价日期 ： 2013年12月2日至2013年12月13日估价报告编号：吉房铜评（2013）3015号目 录致 委 托 方 函1估 价 师 声 明3估价的假设和限制条件4房地产估价结果报告5一、委托估价方5二、受托估价方5三、估价对象概况5四、估价目的5五、估价时点6六、价值定义7七、估价依据7八、估价原则7九、估价方法8十、估价结果9十一、估价人员9十二、估价作业日期9十三、估价报告应用的有效期9附 件102致 委 托 方 函长

2、春中海地产：承蒙委托，我公司对贵单位所有位于长春市经济开发区西二环路228号烂尾楼改建在现状条件下的房地产价值进行了评估，为企业重组所产生的房地产变动办理免税手续提供价格参考依据。评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2013年7月30日的估价结果如下： 一、估价对象估价对象为坐落于长春市经济开发区西二环路228号，依据房屋所有权证【西集字第003437号】、企业改制文件，估价对象房屋所有权人为长春中海地产，所有权性质为集体，证载用途为工交，实际用途为

3、商业，依据国有土地使用证【吉西国用（2009出）第20632号】，估价对象土地使用权类型为出让，证载用途为工业，本次评估建筑面积为1635.50 平方米，土地面积为2355.06 平方米。在估价时点，估价对象未设抵押、典当、担保等他项权利。二、估价时点2013年7月30日三、估价目的为企业重组办理免税手续提供价格参考依据。四、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产价值的各项因素，确定估价对象在估价时点2013年7月30日的价值结果为：房地产总价：人民币805.60万元整大写：人民币捌佰零

4、伍万陆仟圆整房地产单价：人民币4926 元/平方米估价结果汇总表建 筑 面 积（平方米）单 价（元/平方米）总价（万元）1635.504926 805.60长春龙光房地产评估有限公司二一三年八月三日估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准（GB/T 50291-1999）房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估

5、价报告。5、估价人员林子宏已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，对其建筑、结构、设施的完好程度进行了评估，但建筑物及相关设备的质量状况最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。6、本评估报告由长春龙光房地产评估有限公司负责解释。7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。参加本次估价的估价师签名：姓 名 估价师注册号 签 字5220020024估价的假设和限制条件1、由于本次估价是为企业重组办理免税手续提供价格参考依据的，因此以保持现状

6、为估价前提。2、本报告评估出的房地产价值，仅为本报告设定的评估目的服务，不得用于其它交易。为配合税务部门对涉税报告的审查要求，本次估价采用成本法、收益法评估房地产价值。3、报告评估出的房地产价值，不涉及独立于建筑物的设施和设备等(该类设备的有无，不影响建筑物的正常使用)。4、房地产估价结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结果只能适用于特定时期。本次报告评估出的房地产价值，为估价对象在估价时点的价值。随着时间的推移和房地产市场的变化，估价对象的价格或者价值可能发生很大的变化，则本估价报告需做出相应的调整，甚至重新评估。5、根据委托方介绍及评估人员现场勘查，估价对象现状为工业本次评估按工业用途

7、进行测算。建筑面积以房屋所有权证【西集字第003437号】为准进行测算。6、未经估价机构书面同意，任何单位或个人不得以任何形式公开本报告内容，本评估报告只对委托估价方负责，不对第三方承担任何责任。7、自出具报告之日起，本报告的有效期为壹年。房地产估价结果报告一、委托估价方委托估价方：长春中海地产二、受托估价方受托估价机构：长春龙光房地产评估有限公司估价机构地址：长春市净月区解放大路228号资格证书编号：B200752005法定代表人：姚维联 系 人：联系电话、估价对象概况1、房地产位置地理位置：长春市经济开发区西二环路228号。四至为：东至解放东路；南至解放南路；西至

8、龙湖西路；北至罗口北路2号；西距西山东路约100米。2、房地产权利状况依据房屋所有权证【西集字第003437号】、企业改制文件，估价对象房屋所有权人为长春中海地产，所有权性质为集体，房屋用途为工交；依据国有土地使用证【粤西国用（2009出）第20632号】，估价对象房屋所有权人为长春中海地产，土地使用权类型为出让，土地用途为工业，土地终止使用日期2059年5月25日。3、房地产现状根据委托方介绍及评估人员实地勘查，估价对象建筑物为砖木、混合结构的平房，五十至九十年代陆续建成，建筑面积为1635.50 平方米，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况如下：结构类型：砖木、混合结构。外装修：外墙为砖墙

9、，大门为卷帘门，铁窗部分有护栏。内装修：室内为水泥地，墙面刷白，日光灯。设备：建筑物内设有电力、照设施，未设卫生间、采暖设施。现状使用情况：估价对象建成于五十至九十年代，现状用途为商业（花鸟鱼虫市场），装修维护情况一般。具体情况如下表：建筑物详细列表序号幢号间数结构建成年代层数建筑面积（）备注113砖木七十平房56.4房屋所有权证【西集字第003437号】222砖木七十平房31.4332砖木六十平房21.3442砖木六十平房14.8552砖木五十平房32.86621砖木五十平房316.2772混合五十平房16.0 882砖木六十平房16.4 9912砖木六十平房474.4 10102砖木六十平

10、房38.0 11116砖木六十平房129.0 12125混合七十平房193.8 131313混合九一平房201.8 14142砖木七十平房14.8 15154砖木七十平房78.4 合计1635.5估价对象土地面积为2355.06 平方米，土地开发程度宗地外“七通”（即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气），宗地内“五通”（即：通路、通电、通上水、通下水、通信）。四、估价目的为企业重组办理免税手续提供价格参考依据。五、估价时点2013年7月30日。六、价值定义本次评估采用的是公开市场价值标准，估价结果中的房地产价值是指估价对象于估价时点2013年7月30日的房屋所有权、工业用地使用权剩

11、余年限为40年，宗地开发程度为宗地外“七通”（即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气），宗地内“五通”（即：通路、通电、通上水、通下水、通信）条件下的使用权市场价值。七、估价依据、有关法律、法规、政策文件和技术规程(1)中华人民共和国土地管理法； (2)中华人民共和国城市房地产管理法； (3)房地产估价规范； (4)城镇土地估价规程。、委托方提供的资料(1) 房屋所有权证【西集字第003437号】；(2) 国有土地使用证【吉西国用（2009出）第20632号】；(3) 企业改制文件；(4) 委托方营业执照。、受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查获得的资料。八、估价原则1、

12、合法原则房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提。本报告遵守这一原则。2、替代原则具有相同使用价值、有替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致，因此，在房地产估价中，可以通过对房地产各个条件的比较来评估价格。3、最高最佳使用原则房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。本报告是为委托估价方办理房地产交易提供价格参考依据，因此以保持现状为前提。4、估价时点原则房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性和时效性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。本报告的估价时点为2013年7月30日。九、估价方法房地产评估中常用的估价方法

13、有收益还原法、市场比较法、剩余法、重置成本法、基准地价法等，根据估价对象的特点及掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，经过评估人员的实地查勘和认真分析，本次估价采用重置成本法（基准地价法、重置成本法）、收益还原法对估价对象进行评估，最后经过综合测算确定估价对象的现时市场价值。运用收益还原法求取估价对象房地产价值。运用适当的资本化率，将估价对象房地产未来每年的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价值。重置成本法中，基准地价修正法是按照替代原则，就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价

14、进行修正，进而求取估价对象在估价期日的土地价格；重置成本法是以建造估价对象建筑物或类似建筑物所需的各项必须费用之和为基础，再加上正常的利息、利润和相关税费，得出估价对象的重置价值并考虑成新，以此估算估价对象房产价值。十、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产价值的各项因素，确定估价对象在估价时点2013年7月30日的价值结果为：房地产总价：人民币805.60万元整大写：人民币捌佰零伍万陆仟圆整房地产单价：人民币4926 元/平方米估价结果汇总表建 筑 面 积（平方米）单 价（元/平方米）

15、总价（万元）1635.504926 805.60十一、估价人员姓 名 估价师注册号 签 字5220020024十二、估价作业日期2013年12月2日始2013年12月13日止。十三、估价报告应用的有效期 本报告的有效期，自出具报告之日起壹年。附 件附件 1 房屋所有权证【西集字第003437号】；附件 2 国有土地使用证【吉西国用（2009出）第20632号】；附件 3 企业改制文件；附件 4 委托方营业执照；附件 5 宗地位置示意图；附件 6 估价对象现场照片；附件 7 估价机构营业执照；附件 8 估价人员资质证书；附件 9 估价机构资质证书。估 价 技 术 报 告一、个别因素分析1、房地产

16、位置地理位置：长春市经济开发区西二环路228号。四至为：东至解放东路；南至解放南路；西至龙湖西路；北至罗口北路2号；西距西山东路约100米。2、房地产权利状况依据房屋所有权证【西集字第003437号】、企业改制文件，估价对象房屋所有权人为长春中海地产，所有权性质为集体，房屋用途为工交；依据国有土地使用证【粤西国用（2009出）第20632号】，估价对象房屋所有权人为长春中海地产，土地使用权类型为出让，土地用途为工业，土地终止使用日期2059年5月25日。3、房地产现状根据委托方介绍及评估人员实地勘查，估价对象建筑物为砖木、混合结构的平房，五十至九十年代陆续建成，建筑面积为1635.50 平方米

17、，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况如下：结构类型：砖木、混合结构。外装修：外墙为砖墙，大门为卷帘门，铁窗部分有护栏。内装修：室内为水泥地，墙面刷白，日光灯。设备：建筑物内设有电力、照设施，未设卫生间、采暖设施。现状使用情况：估价对象建成于五十至九十年代，现状用途为商业（花鸟鱼虫市场），装修维护情况一般。具体情况如下表：建筑物详细列表序号幢号间数结构建成年代层数建筑面积（）备注113砖木七十平房56.4房屋所有权证【西集字第003437号】222砖木七十平房31.4332砖木六十平房21.3442砖木六十平房14.8552砖木五十平房32.86621砖木五十平房316.2772混合五十平房1

18、6.0 882砖木六十平房16.4 9912砖木六十平房474.4 10102砖木六十平房38.0 11116砖木六十平房129.0 12125混合七十平房193.8 131313混合九一平房201.8 14142砖木七十平房14.8 15154砖木七十平房78.4 合计1635.5估价对象土地面积为2355.06 平方米，土地开发程度宗地外“七通”（即通路、通电、通上水、通下水、通信、通暖、通燃气），宗地内“五通”（即：通路、通电、通上水、通下水、通信）。二、区域因素分析1、交通条件（1）对外交通便捷度：估价对象所在区域对外交通较便捷。（2）公交便捷度：估价对象所在区域公交便捷程度较好。（3

19、）道路状况：估价对象道路通达能力一般。2、环境条件估价对象周边自然环境、人文环境较好, 噪音及空气污染较轻。3、产业集聚状况据评估人员实地调查，项目周边多为商业、住宅项目，原有工业用途已不具有集聚形态。5、规划限制估价对象有一定规划限制，但不影响宗地利用。三、市场背景分析1、地理位置长春市位于北纬43°0545°15；东经124°18127°05，居北半球中纬度北温带，欧亚大陆东岸的中国东北平原腹地松辽平原 ，其中主城区位于松辽平原腹地的伊通河台地之上。西北与松原市毗邻，西南和四平市相连，东南与吉林市相依，东北同哈尔滨市接壤。面积20604平方公里，市域

20、界周长约3298.97公里2、自然环境长春到四平深断裂是一条分割山地与平原的主要构造线，以东为隆起区，以西为沉降区，长春地区位于隆起区与沉隆区之间。地质构造的过渡性决定了长春地貌类型的多样性，形成了东高西低的地貌特征。3、2013年上半年长春经济发展情况全市地区生产总值增长9%  面对宏观形势复杂多变、经济下行压力比较大的不利局面，全力推动左右全市经济发展的150个重大项目建设，积极支持100户重点骨干企业发展，积极帮助中小企业破解融资难等瓶颈问题，进一步加大招商引资力度，有力拉动经济增长。预计今年，全市地区生产总值增长9%，规上工业总产值增长10%，固定资产投资增长21%

21、，全口径财政收入增长14.8%，地方财政收入增长11.5%，实际利用内资和外资均增长20%，社会消费品零售总额增长12%左右。4、基础设施状况今年，长春市完成了供热在线监管平台二期建设，对5家热电厂、57座区域锅炉房、400个换热站的供热参数实行了在线监测，可实时进行供热运行视频调度，覆盖全市10283万平方米的在网面积，占全市总建筑面积的75%。同时，为了在第一时间受理市民测温诉求和供热投诉，还为全市318个社区配备了公用事业专干。 5、长春市房地产业总形势特征一：房地产开发投资稳步上升，房地产业支撑作用明显2013年，长春市完成房地产开发投资759亿元，同比增长13.9%，略高于年初省政府

22、下达的756亿元的开发投资目标。仅以2011年至2013年三年为例，长春市房地产开发投资占全市固定资产投资的比重分别为18.1%，27.4%和24.5%，房地产业税收占全口径地税收入比重分别为34.3%,33.7%和32.5%特征二：房地产开发投资稳步上升，房地产业支撑作用明显2013年，长春市完成房地产开发投资759亿元，同比增长13.9%，略高于年初省政府下达的756亿元的开发投资目标。仅以2011年至2013年三年为例，长春房地产开发投资占全市固定资产投资的比重分别为18.1%，27.4%和24.5%，房地产业税收占全口径地税收入比重分别为34.3%,33.7%和32.5% 四、最高最佳

23、使用分析房地产估价要以最高最佳使用为前提。估价对象房地产位于长春市经济开发区西二环路228号的改建符合长春市的城市规划和有关审批要求。而且本报告是为委托估价方了解房屋重置成新价提供价格参考依据，因此以保持现状为前提进行评估。五、估价方法选用房地产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、重置成本法、基准地价法等，根据估价对象的特点及掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，经过评估人员的实地查勘和认真分析，本次估价采用重置成本法（基准地价法、重置成本法）、收益还原法对估价对象进行评估，最后经过综合测算确定估价对象的现时市场价值。运用收益还原法求取估价对象房地产价值

24、。运用适当的资本化率，将估价对象房地产未来每年的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价值。重置成本法中，基准地价修正法是按照替代原则，就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价期日的土地价格；重置成本法是以建造估价对象建筑物或类似建筑物所需的各项必须费用之和为基础，再加上正常的利息、利润和相关税费，得出估价对象的重置价值并考虑成新，以此估算估价对象房产价值。六、估价测算过程（一）成本法求取估价对象房地产价值基准地价系数修正法求取估价对象工业用途地价。1、基准地价内涵长春市人

25、民政府于2002年12月4日发布了吉林省人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知【吉政发200232号】，从2002年12月10日起施行新的出让国有土地使用权基准地价。调整后的基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平”），或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。其中：基准地价的基准期日为2002年1月1日；土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类；商业、综合、居住用地一至六级的开发程度为“七通一平”，七

26、至十级的开发程度为“五通一平”；工业用地一至五级的开发程度为“七通一平”，六至九级的开发程度为“五通一平”；商业、综合、居住用地一至六级的平均容积率为2，七至十级的平均容积率为1；工业用地的平均容积率为1。基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。长春市基准地价表单位：元人民币/平方米土地用途价格类型土 地 级 别一级二级三级四级五级六级七级八级九

27、级十级商业基准地价(楼面熟地价）7210-97505680768045306130372050902720400019702900115019805301180250540140260楼面毛地价266049001680312015002420124018609701450720109050074036054018038090190综合基准地价（楼面熟地价）5540825044406000362049402650390019602790129020808801320430-900200-450140-260楼面毛地价1640-45001460-22001130-1690880-1320660-9

28、90500-740400-600250-470140-26090-150居住基准地价（楼面熟地价）4740-70003800-57602730-45902090-36001500-27901060-1820630-1080330-650180-370140-260楼面毛地价1710-3000900-2100550-1300400-930300-680190-430150-350120-280100-22090-150工业基准地价（楼面熟地价）120018001000-1220850-1050600-900420-680310-510220-330150-240100-170楼面毛地价42085

29、0430-530340-440270-360195-300135-225100-16060-10020-60根据上述基准地价，通过对估价期日、年期、容积率及各种因素的修正测算估价对象的土地价格。工业用地宗地地面计算楼面价就不用列出地面价的计算公式熟地价计算公式宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数2、基准地价修正体系长春市基准地价因素修正系数说明表（工业） 单位：%影响因素土地级别一级二级三级四级五级六级七级八级九级产业集聚程度-2.02.0-2.02.0-2.02.0-4.04.0-4.84.8-5.04.8-4.

30、04.0-4.64.6-5.25.2交通便捷度-3.23.2-3.23.2-3.23.2-6.46.4-7.687.68-8.07.68-6.46.4-7.367.36-8.328.32区域土地利用方向-1.01.0-1.01.0-1.01.0-2.02.0-2.42.4-2.52.4-2.02.0-2.32.3-2.62.6临路状况-0.80.8-0.80.8-0.80.8-1.61.6-1.921.92-2.01.92-1.61.6-1.841.84-2.082.08宗地形状及可利用程度-1.21.2-1.21.2-1.21.2-2.42.4-2.882.88-3.02.88-2.42.4

31、-2.762.76-3.123.12基础设施状况-1.01.0-1.01.0-1.01.0-2.02.0-2.42.4-2.52.4-2.02.0-2.32.3-2.62.6环境状况-0.80.8-0.80.8-0.80.8-1.61.6-1.921.92-2.01.92-1.61.6-1.841.84-2.082.08注：1.产业集聚程度指相关产业的配套及集聚状况、工业区的发展趋势。2.交通便捷度指对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地（车站、码头、机场）距离及货物集散地的规模档次、道路等级、道路体系等。3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。4.临路状况指临路类型、级别和交通管制

32、。5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。6.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。7.环境状况指污染物排放及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度。3、测算过程（1）估价对象适用的基准地价水平的确定页：24宗地级别确定估价对象位于长春市经济开发区西二环路228号，根据长春市国土资源和房屋管理局关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知【吉国土房管出（2002）1121号】，宗地基准地价（楼面熟地价）参照长春市基准地价表，取相应地价区级别高低限的算术平均值。估价对象所处区域的级别为工业一级页：24根据宗地用途与位置，参照北京市基准地价书中的第81

33、9页有关级别范围的规定，确定宗地地价区级别，位于土地级别边界两侧的宗地，按较高土地级别来确定地价区级别。，其基准地价楼面熟地价为1200-1800元/平方米，由于基准地价是以2002年1月1日为估价时点，且多年未作调整，估价对象的楼面熟地价取该级别内的高限1800元/平方米。（2）期日修正系数的确定期日修正系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数长春基准地价确定的基准日为2002年1月1日，至估价基准日2013年7月30日实际地价水平有一定的上涨，以基准地价基准日的地价指数为100，地价增长值以每月增加基数的0.3%估算，则至估价基准日修正系数为1.27 。（3）年期修正系数的确定

34、修正系数= 年期修正系数的确定其中，m：土地使用权法定最高出让年限； n：宗地剩余使用年限； r：土地还原利率。由于估价对象于估价基准日的剩余土地使用年限为50年，法定最高出让年限为50年，故年期修正系数为1 。（4）因素修正系数的确定因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照长春市基准地价因素修正系数说明表，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，详见下表。因素修正系数=1+ki其中ki：第i种因素的修正系数。因素等级说明表 等级影响因素优较优一般较劣劣产业聚集度产业聚集度高产业聚集度较高产业聚集度一般产业聚集度较差产业聚集度差交通便捷度便捷较便

35、捷一般较不便捷不便捷区域土地利用方向周边土地利用方向一致零星有其他用地，基本不影响本宗地有部分其他用地，对本宗地略有影响其他用地较多，对本宗地影响较大全为其他用地，对本宗地有大的影响临路状况主干道次干道支路胡同不临路宗地形状及可利用程度宗地形状规则宗地形状较规则宗地形状不规则，但对宗地利用影响较小宗地形状不规则，对宗地利用有影响宗地形状极不规则，对宗地利用有大的影响基础设施状况基础设施状况完善基础设施状况较完善基础设施状况一般基础设施状况较少基础设施状况少环境状况环境状况好环境状况较好环境状况一般环境状况较差环境状况差等级系数表等 级影响因素优较优一般较劣劣产业聚集度2.01.00-1.0-2

36、交通便捷度3.21.60-1.6-3.2区域土地利用方向10.50-0.5-1临路状况0.80.40-0.4-0.8宗地形状及可利用程度1.20.60-0.6-1.2基础设施状况1.00.50-0.5-1.0环境状况0.80.40-0.4-0.8估价对象各因素情况如下：估价对象因素修正表影响因素估价对象情况描述要与因素等级说明表一致分值修正系数（%）产业聚集度较劣-2.02.0-1.00%交通便捷度较好-3.23.21.60%区域土地利用方向有部分其他用地-1.01.00.00%临路状况胡同-0.80.8-0.40%宗地形状及可利用程度宗地形状较规则-1.21.20.60%基础设施状况基础设施

37、状况较完善-1.01.00.50%环境状况环境状况较好-0.80.80.40%合 计1.70%估价对象因素修正系数=1+1.70%=1.017 （5）估价对象工业用途地价的确定估价对象地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）´期日修正系数´年期修正系数´因素修正系数 =1800 ´1.27 ´1 ´1.017 =2325（元/平方米）熟地总价=2325´2355.06 ÷10000=547.55 万元考虑土地交易过程的税费因素后土地总价=547.55 ÷（1-5.5%）=579.42 万元土地单价=579

38、.42 ÷2355.06 ´ 10000=2460（元/平方米）重置成本法求取估价对象建筑物重置价值综合考虑到估价对象建筑物比较多，建成于不同年代，结构、装修、设备不同，所以分别求取单幢建筑物重置成新价格，最后加总求取所有现状建筑物重置成新价格，具体计算见现状建筑物重置成新价格计算表：39现状建筑物重置成新价格计算权证号码幢号现状用途结构建成年代建筑面积(平方米)建安综合成本不可预见费（元）专业人士费（元）管理费用（元）建造成本单价（元/平方米）贷款利息（元）开发利润（元）小计（元）销售税费（元）重置单价（元/平方米）成新率重置成新价格（万元）建安费用（元）其他工程费（元）

39、房屋所有权证【西集字第003437号】1商业砖木197056.48004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 65%4.80 2商业砖木197031.48004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 65%2.67 3商业砖木196021.38004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 60%1.67 4商业砖木196014.88004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 60%1.16 5商业砖木195032.88004042 25 25 932 25 280 1237 72

40、 1309 55%2.36 6商业砖木1950316.28004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 55%22.76 7商业混合195016.0 10005053 32 32 1167 31 350 1548 90 1638 55%1.44 8商业砖木196016.4 8004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 60%1.29 9商业砖木1960474.4 8004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 60%37.26 10商业砖木196038.0 8004042 25 25 932 25 280 1

41、237 72 1309 60%2.98 11商业砖木1960129.0 8004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 60%10.13 12商业混合1970193.8 10005053 32 32 1167 31 350 1548 90 1638 65%20.63 13商业混合1991201.8 10005053 32 32 1167 31 350 1548 90 1638 75%24.79 14商业砖木197014.8 8004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 65%1.26 15商业砖木197078.4 8004042 25

42、25 932 25 280 1237 72 1309 65%6.67 合计1635.5141.87 上表计算过程如下：（1）建安综合成本若有地下无收益面积，则需要分摊建安费用 建安费用参照长春市建设工程经济技术指标，结合该地区同类工业用途房屋的结构、装修、设备的一般水平取值。 其他工程费含各项政府收费、红线内市政设施投资，一般取的515，根据估价对象实际情况，这里取5%。 （2）不可预见费一般取（1）的510，根据估价对象实际情况，这里取5%。 （3）专业人士费一般取（1）的35，这里取3%。（4）管理及销售费一般取（1）的35，这里取3%。（5）建造成本单价建造成本单价为（1）+（2）+（3

43、）+（4）之和。（6）贷款利息贷款年利率按2008年12月中国人民银行公布的一至三年期贷款利率5.31%，假设资金均匀投入，以单利计。开发期取1年，资金均匀投入，则：贷款利息=建造成本单价×5.31%÷2 =（5）×5.31%÷2（7）开发利润房屋建设周期为1年，年利润率以建造成本单价为基数取30%，即：开发利润=建造成本单价×年利润率×开发期=（5）×30%×1（8）销售税金仅考虑两税一费，税率为5.5%，即：销售税金=（建造成本单价+贷款利息+开发利润）×5.5%/（1-5.5%） =（5）+（6）+

44、（7） ×5.5%/（1-5.5%）（9）重置单价重置单价=建造成本单价+贷款利息+开发商利润+销售税金=（5）+（6）+（7）+（8）（10）重置成新价格根据委托方提供的资料及估价人员现场勘察到的至估价基准日现状建筑物的维护使用状况等，估价对象地上建筑物按幢分别取成新率。重置成新价格=重置单价×建筑面积×成新率=（9）×建筑面积×成新率（11）房地产重置价格的确定房地产总价=土地总价+房产重置总价 =579.42 +141.87 =721.29 万元（二）收益还原法求取估价对象的房地产价值1、房地年租赁收益估价对象现状用于商业用途，周边类似商

45、业用房的租金大多都在5.00元/平方米·天，由于估价对象房屋本身为旧有厂房，无采暖、卫生间设施，房屋较多为陈旧，经估价人员对出租市场的分析，确定估价对象租金按建筑面积3.00元/平方米·天计算，空置率按正常水平取5%，每年按365天计算。估价对象收益建筑面积为1635.50平方米，出租面积率为70%，则估价对象房地年总收益为： 3.00×365×（15%）×1635.50×70%÷10000 119.09万元2、年房地产总费用（1）管理费，指工作人员的工资、福利、财务费用等相关所需的费用,取年总收益水平的10.0%，则管理费为：119.09×10.0%=11.91万元（2）维修保养费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考企业的实际维修保养状况，按房屋重置价格的1.50%计算。根据计算，房屋重置总价为141.87 万元，则维修保养费为：141.87 ×1.50%=2.13万元（3）保险费，指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房产重置价值的0.15%计算，根据计