物业管理处规章制度

1、物业管理处规章制度一、职责说明：管理处主任岗位职责：在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责负责管理处的日常事务和管理工作。1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制 度；2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、 公函；3、负责传达公司文件、通知及会议精神；4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按员工手册的 要求抓好管理；5、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作；6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物

2、业管理费催交的组织工作，并组织解 决好有关投诉，不断改进服务质量；7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划；8、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调；9、认真完成公司交给的其他任务。房管员岗位职责：1、房屋外观检查；2、公共设施、设备的巡查（主要责任由工程维修部负责）3、小区的环境卫生巡查；4、接待处理业主（住户）投诉；5、追缴物业管理费；6、组织社区文化活动。7、如果是新的物业接管，还要做好接管验收工作。保安队长（班长）岗位职责:保安队长（班长）在事务主管的直接领导下，负责保安队日常事务的实施工作。1、负责组织当班的

3、保安工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象。2、检查本班人员的着装仪容、内务卫生，保管好配备的通讯器材、保安设施、自卫武器等物品。3、负责填写值班记录，登记本班奖罚情况，检查各巡逻点情况；4、按照保安部（队）制定的培训计划搞好组织实施工作，定期召开班务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整体素质和业务水平，能及时解决当班时间内的各种突发事件。5、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主、经营户搞好关系；6、熟悉在紧急情况下本班的组织指挥，处理好一般性的治安事件和业主经营户的投诉，落实安全 措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇

4、报；7、团结本班人员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思想动态、工作表现和工作能力。8、完成公司下达的其他任务。保安人员岗位职责：1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全。2、 遵守公司规章制度和员工手册，服从领导，完成公司交给的其它工作任务。3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作。4、负责做好机动车辆的管理和收费工作。5、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件， 提高应急处理能力。6、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录。7、讲文明、礼貌待

5、人，耐心说服讲解、让经营户、业主遵守物业辖区各项管理规定。8、熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟练使用各种消防器材，掌握防火自救知识。9、积极参加职业道德业务、消防培训，努力提高自身素质。严密监视保安对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象， 及时通知值班保安处理， 并及时通过对讲机或电话向队长报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕。10、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单的维修；11、熟悉保安设施设备的操作规程及报警设施的使用方法；12、对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。13、出现异常情况时，马上到现场确认，并及时汇报，同时做好情况记录。消防员（保

6、安员兼）岗位职责：1、切实贯彻 预防为主，防消结合”的指导方针，认真学习有关消防知识，掌握各种灭火器的使用 方法。2、积极做好防火宣传和教育，建立消防值班和消防设施台帐定期进行安全检查，一旦发现火警即 可投入使用。3、物业辖区一旦发生火警，全体员工必须全力投入抢险工作，履行义务消防员的职责，不得临阵 借故逃避。4、 发生火警事故时，迅速报告有关领导， 拨打火警电话119,向消防部门报警，组织人员抢救险情, 组织住户撤离危险地带，并做好妥善安排，做好现场安全保卫工作，严防趁火打劫捞取不义之财，协助 有关部门查清起火原因。5、加强辖区内动用明火的控制和管理。车辆管理员（保安员兼）的职责如下：（1）

7、负责对停车场的汽车，摩托车，以及保管站内的自行车管理。（2）实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。（3）按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写车辆出入登记 表。（4）遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。（5）按规定和标准收费，开具发票，及时缴交营业款。（6）负责指挥区内车辆行驶和停放，维持停车秩序。（7）负责对小区道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全。（8）负责停车场的消防以及停车场、值班室，岗亭和洗车台的清洁工作。保洁工岗位职责：1、遵守公司制定的各类规章制度和员工手册2、尊重领导，服从分配，及时完成工作任务。3、上岗佩戴好工作

8、铭牌，穿戴好服装，并保持整洁。4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧。5、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序。6、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等。7、对保洁范围内物业的异常情况及时向保安员或管理员汇报。8、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除。9、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏的酌情赔偿。绿化工岗位职责：1、遵守公司的规章制度和员工手册 。2、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证。3、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象。4、对住户说话和劝阻有损绿化的行

9、为要温和有礼。5、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其他用品，严格使用 化肥和农药。6、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝。7、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水, 保证成活率达 90 %以上。8、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木。9、对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向保安或管理员汇报。二、保安人员工作具体内容：1、维护物业管理区域的公共秩序。2、协助公安、消防部门做好区域内的安全防范工作，协助业户做好防盗、防爆、防火、防灾害事 故工作，发现不安全因素及时报告提出整改意见。3

10、、消防安全的制度建立、健全，并严格监督执行。4、负责治安、消防安全宣传工作，收集相关信息，组织物业公司内部员工进行治安、消防知识学 习和消防演练。消防应急流程控制中心消防值班员5、负责消防设施、消防通道的监督检查，确保消防设施处于良好备用状态，通道畅通。6、会同工程部及消防系统保养公司制定消防设施年度维修保养计划并配合工程部及外判单位实施。7、制定治安、消防应急处理方案、防范措施。消防控制联动流程图通知维修 部复位烟、湿探测器手动按钮报火警消音现场确认1211灭火扑灭通知维修部 复位广播疏散启动声光报警器辛打开正压送风机审启动开正压送风阀启动排烟风机迫降消防电梯消防栓起泵请求水流指示器动作8、

11、二次装修的管理，督促施工方按装修管理规定施工，对违章装修予以处理、纠正违章行为。9、出入小区访客、车辆的登记（如检查员工、装修工人、探访客、临时雇工、外判商工作人员） 对可疑人员、车辆、物口按规定进行检查。1）凭物品出闸条核时带出物品;2）检查时按章行使权力（如先敬礼）；3） 外部工作人员在管理部没人陪同进入业户家中维修时，陪同进屋。10、 发生各类案件或重大事故现象，有扭送犯罪分子到公安机关或监视盘查的权力，但没有拘留、关 押、罚款、审讯、审查、侦查和处理的权力。有抢救伤员和保护现场的权力，但没有勘察现场的权力。11、对违反治安管理行为的人有权劝阻、制止、批评、教育。12、 对可疑人员、鬼鬼

12、祟祟的人员进行检查、盘查（不得打骂和污辱人格）、监视，掌握事态发展， 不轻易采取行动，以免打草惊蛇，并报当地公安部门处理。13、遇到下列情况时，按培训时要求采取正确的行动并向上级报告；发现工程、清洁问题要及时 向有关部门报告知会，通知工程人员、管理处人员，密切配合其他部门工作。a）暴力侵害事件b）斗殴c）人身及其它骚扰事件d）火警e）灾害性天气f）水浸g）违章装修h）设施损坏i）煤气泄j）保安系统、可视对讲等出现故障k）停水停电l）人员受伤|m）电梯困人n）灯泡坏了、缺损o）不干净的地方p）发霉、青苔|q）设施的跑、冒、漏r）公共设施损坏s）其他紧急事件14、对违反小区各项管理规定的行为予以劝

13、阻、批评、教育、制止。a）噪音b) 损坏公共设施、消防设施c) 违章使用公共场地、占用消防通道d) 环境卫生管理(如乱扔垃圾)15、邮件代收代发门岗或监控须识别代收邮件，并记录在邮件代收代发登记表 上；门岗或监控须及时将邮件分发,并作好相应的记录；对于邮件专递、包裹等重要信件，收件人需持本人身份证或以委托书的形式委托 他人方可领取。16、物业安管员警械使用管理规定(1)警械、警具内容：1、警棍2、对讲机3、值班用手电筒配备:服务中心根据安全管理岗位、人数、业务量等情况确定配备数量。(3) 使用：1、 由服务中心安全主管统一从公司领回警械、警具；2、发放时，领用人需在警械、警具配备登记表上登记

14、；3、交接班时将警械、警具移交情况在值班记录表上登记清楚。4、 警械、警具只能用于公务；严禁用于办私事；若利用警械、警具从事违法活动 ；一切责任由当事人承 担。(4) 保管：1、护管员对领用的警械、警具要保持整洁、完好。2、警械、警具损坏或丢失，应及时报告安管领班，并进行修改或查找。3、 警械、警具因公务损坏或丢失可补领，若非因公务而损坏丢失补领时需按价赔款。4、 警械、警具严禁外借他人。如确有需要，须报服务中心副经理以上领导批准。5、凡警械、警具损坏或丢失，需在警械、警具配备登记表上注明。6、每月服务中心经理(或经理助理)对所有的警械、警具进行检查 ，并将结果填写在警械、警具检查 记录中。1

15、7、保安日常行为和语言规范、职业礼仪:a、举止文明态度和蔼b、着装统一标识齐全c、尊老爱幼服务到位、职业纪律：a、不准饮酒睡觉b、不准离岗脱岗c、不准打架斗殴d、不准粗言秽语e、不准索要钱物(3) 、仪容仪表a、 着装:按规范着装，不能在制服外穿便装。 纽扣要扣齐，束皮带，不挽袖、卷裤腿，穿黑色皮鞋，保持 清洁。b、发型：保安员不能蓄长发，不能留胡须，戴工作帽。c、饰物:不佩戴夸张饰物。d、保持面部清洁，不留长指甲。(4) 、规范用语您好、请进、请讲、请稍等、请您出示证件、请您把车停好、请您登记、请问您找谁、抱歉、对不起、谢谢、再见等。三、小区保洁员工作具体内容1、坚守岗位，按时上下班，上班佩

16、戴工作牌，做到服装整齐、干净。2、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对所负责范围内卫生全面负责。3、每日分两次清运垃圾到中转站。4、公共保洁要做到，每日负责清扫公共走廊、楼梯、电梯、停车尝绿地、公共设施周边环境等次。每周清洁楼梯扶手两次， 清洁公共场所门窗一次。 并保持区内公共面积无纸屑、烟头、痰迹、污垢, 保持清洁卫生。5、每日巡视各责任范围的清洁卫生状况，发现问题及时解决，并做好工作记录。6、处理与清洁卫生相关的其它事宜。四、绿化工职责标准：1、熟悉住宅区的绿化面积和布局、懂得立体绿化基本知识与技能，熟悉花草树木的品种和数量， 充分利用发展地面积，合理不止花草树木的品种和数量。2、

17、对花草树木定期进行培土、施肥、除杂草和病虫害，并修剪枝叶、淋水等，大棵灌木，要给生 动活泼的造型，丰富小区绿化内容。装修垃圾自清自运。3、懂得花草树木的名称，特性和培植方法，并对较为名贵、稀有或数量配套的品种在适当的地方 公告其名称，种植季节，生长特征、管理办法等，供居民欣赏。4、保持绿化清洁，保证不留杂草，杂物，不缺水，不死苗，不被偷盗，花草生长茂盛。5、每月定期检查绿化草坪完好情况，花草树木生长情况，并做好详细记录。6、当暴风雨、台风来临前，提前做好花草树木稳固工作，采取相应的保护措施，防止造成大损失。7、检查巡视小区绿化地，严禁在草地上践踏，倒垃圾或用树干晾衣服等行为，一经发现按服务中

18、心规章制度的有关规定处罚。8、维护绿化水泵、电机、喷淋设备和其他器材等。园林植物常见病害及防治方法病害名称危害化卉病症防治方法立枯病花卉播种幼苗近地表层最初出现烫伤状， 而后 变软倒伏而死。土壤、种子、消毒；盆土不宜 太湿；加强通风采光，控制空 气温度；盆土表面撒早木灰软腐病草本花卉叶面、叶柄、花径上出现水漫状 斑，而后萎蔫下垂。土壤消毒；控制浇水和空气湿 度；剪除病枝，剪口涂硫磺粉 或代森锌；喷波尔多液。锈病蔷薇科花卉及香石竹初期叶面出现桔红色小斑点，后期叶背面有灰色长毛状菌体土壤消毒；环境清洁；控制温 度；加强通风；喷1-3次波尔 多液。黑锈病菊科花卉早起出现叶面膨肥斑，破裂后肥加强排水；充分日照；加强通黄粉，最后变黑色斑块风；喷波尔多液。叶斑病多种花卉叶面上出现黑色花卉严忌叶面喷污水，降低空气湿度；喷0.05%代森锌露菌病草本花卉早期叶面出现轮廓不明显的白斑，后期有白色细毛加强通风；控制湿度；病前喷13次波尔多液。褐斑病兰科花卉叶面出现褐色凹陷斑点，后期变灰色，干焦注意荫蔽和提高空气湿度；喷 波尔多液。花萎缩病茶花花瓣出现不规则褐斑，后期花变褐脱落搞好环境卫生，严忌向花上喷水，花期控制空气湿度树脂病桃树用山桃作砧板，干上常出现深黄 透明胶体。冬季喷2%-4%n灰硫磺合剂； 出现后刮取胶体，伤口涂柏 油。蚜虫体小、绿色或黑色常群集多种园林植物嫩枝上吸食营养