_业主、业主大会、业主委员会

1、 业主、业主大会、业主委员会业主、业主大会、业主委员会业主、业主大会、业主委员会业主、业主大会、业主委员会第一节第一节 业主与物业使用人业主与物业使用人第二节第二节 业主大会业主大会第三节第三节 业主委员会业主委员会第四节第四节 管理规约和业主大会议事规则管理规约和业主大会议事规则一、一、 业主与物业使用人的概念业主与物业使用人的概念 1. 业主 业主指物业的所有权人，即土地使用权和房屋所有权人，是所拥有物业的主人。简称业主。 2. 物业使用人（简称使用人） 使用人是指不拥有物业的所有权但通过某种形式而获得物业使用权并实际使用该物业的人。 包括：（1）与业主共同居住的亲友； （2）物业的租户。

2、 3.业主与使用人的区别 使用人没有对物业的最终处分权，例如对物业的买卖和处置。 第一节第一节 业主与物业使用人业主与物业使用人 二二 业主的三个层次业主的三个层次 1.1.单个业主单个业主 指产权多元化情况下的独立产权人。 2.2.业主大会业主大会 由物业管理区域内全体业主组成，是区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构。 3.3.业主委员会业主委员会 作为业主大会的常设机构和执行机关，行使日常事务的管理权。由业主大会选举产生，并向业主大会负责。第一节第一节 业主与物业使用人业主与物业使用人第二节第二节 业主大会业主大会一、业主大会的职责一、业主大会的职责二、业主大会会议二、业主大

3、会会议三、业主大会会议的召开三、业主大会会议的召开1 1、业主大会成立条件、业主大会成立条件 每个物业管理区域成立业主大会，各省每个物业管理区域成立业主大会，各省市对初次成立业主大会时间都有明确规定。一市对初次成立业主大会时间都有明确规定。一般情况是：般情况是： 住宅物业的入住率达到住宅物业的入住率达到50%50%以上以上 或者从第一个业主正式入住起两年以上的或者从第一个业主正式入住起两年以上的 2 2、 业主大会的职责业主大会的职责 业主大会的成立业主大会的成立 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。 只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主

4、大会、业主委员会职责。 业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。第二节第二节 业主大会业主大会3.3.业主大会履行以下职责业主大会履行以下职责 1）制定和修改业主大会议事规则； 2）制定和修改管理规约； 3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； 5）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；第二节第二节 业主大会业主大会6）筹集和使用专项维修资金；7）改建、重建建筑物及其附属设施；8）改变共有部分的用途；9）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。第二节第二节 业主大会业主大会居委会选

5、聘的物业公司无效居委会选聘的物业公司无效 二、业主大会会议二、业主大会会议 业主大会会议分为首次业主大会会议、定期首次业主大会会议、定期会议和临时会议会议和临时会议三种。 1.1.首次业主大会会议首次业主大会会议 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。第二节第二节 业主大会业主大会1.1.首次业主大会会议首次业主大会会议 会议内容： 1）表决通过业主大会议事规则和管理规约； 2）选举业主委员会； 3）决定是否续聘原物业服务企

6、业。第二节第二节 业主大会业主大会2.2.定期会议定期会议 ( (一般每年召开一次一般每年召开一次) ) 主要内容有： 听取业主委员会的工作报告； 业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程等文件的审议与修订； 决定物业服务企业的选聘、续聘与改聘； 专项维修资金使用、续筹方案的决定； 业主委员会的换届选举与委员的增减； 决定有关业主共同利益的其他事项。第二节第二节 业主大会业主大会3.3.临时会议临时会议 有下列情况之一，业主委员会召开业主大会临时会议： 经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的； 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； 业主大会议事规则或者管理规约规

7、定的其他情况。 临时会议一般是一事一议。 第二节第二节 业主大会业主大会 业主大会的召开业主大会的召开 4 4、业主大会的规则、业主大会的规则 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有持有1/21/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。参加业主大会会议。（1 1）物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单）物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会元、

8、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。议。 （2 2）推选业主代表参加业主大会会议的，业主代）推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议表应当于参加业主大会会议3 3日前，就业主大会会议拟日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。 （3 3）业主代表因故不能参加业主大会会议的，其）业主代表因故不能参加业主大会会议的，

9、其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。 业主大会的召开业主大会的召开4 4、业主大会的规则、业主大会的规则 （4 4）业主大会作出决定，必须经与会业主所持投）业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权票权1/21/2以上通过。以上通过。（5 5）业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会）业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业服务企业、专项维修资金使议事规则、选聘、解聘物业服务企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权所持投票权2/32/3

10、以上通过。以上通过。 （6 6）业主大会会议应当由业主委员会作书面记录）业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。并存档。 （7 7）业主大会的决定应当以书面形式在物业管理）业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。区域内及时公告。 第三节第三节 业主委员会业主委员会一、 业主委员会的基本概念业主委员会的基本概念 1.1.业主委员会的性质业主委员会的性质 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责。第三节第三节 业主委员会业主委员会 2. 2.业主委员会的宗旨业主委员会的宗旨 代表本物业的合

11、法权益，实行业主自治业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业合理、安全地使用，维护本物业的公共秩序、创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。 3.3.业主委员会的地位业主委员会的地位 业主大会、业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式，从根本上讲，还是业主实现民主管民主管理理的组织形式。 第三节第三节 业主委员会业主委员会 4.4.业主委员会的职责业主委员会的职责 业主委员会是业主大会的执行机构、在业主大会授权下进行工作，并向其负责。它的主要职责如下： （1）执行业主大会的决定和决议；（2）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（3）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；与业

12、主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；第三节第三节 业主委员会业主委员会 （5）监督管理规约的实施；（6）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（9）业主大会赋予的其他职责。 业主委员会的活动经费，经业主大会审核后，由全体业主分担。第三节第三节 业主委员会业主委员会业委会是否有权决定物业管理费的标准业委会是否有权决定物业管理费的标准 上海某小区一期工程于上海某小区一期工程于2004年交付业主使用，当初确定的物业管理

13、年交付业主使用，当初确定的物业管理费事每平方米费事每平方米1.9元月。元月。2005年年9月，该小区二期工程完工交房前，区月，该小区二期工程完工交房前，区物价局审定二期的物业管理费为每平方米物价局审定二期的物业管理费为每平方米3元月。物业管理公司与业元月。物业管理公司与业委会协商准备将一期的物业管理费调整到二期的标准，矛盾由此产生。委会协商准备将一期的物业管理费调整到二期的标准，矛盾由此产生。 楼盘一期的众多业主对这一协议表示异议。他们提出，在业委会与楼盘一期的众多业主对这一协议表示异议。他们提出，在业委会与物业公司达成协议前不久，对全体业主做过的一个调查表明，认为管理物业公司达成协议前不久，

14、对全体业主做过的一个调查表明，认为管理费不应提价的业主占费不应提价的业主占55.14，认为最多涨到，认为最多涨到2.6元的占元的占44。业主们认。业主们认为，业委会违背广大业主的意愿与物业公司达成了损害业主利益的协议，为，业委会违背广大业主的意愿与物业公司达成了损害业主利益的协议，应是无效的。况且，物价部门的批文中的每月应是无效的。况且，物价部门的批文中的每月3元的标准是针对二期楼元的标准是针对二期楼盘，一期楼盘当时的定价只有盘，一期楼盘当时的定价只有1.82元。业主们因此认为，物业公司本来元。业主们因此认为，物业公司本来就收费超标，更没有理由提价。就收费超标，更没有理由提价。 物业公司则强调

15、，一个小区只有一个收费标准，不应存在两种收费物业公司则强调，一个小区只有一个收费标准，不应存在两种收费标准。而且，目前标准。而且，目前3元的收费标准已得到了物价局的批准和业委会的同元的收费标准已得到了物价局的批准和业委会的同意，因此他们收费是完全合理的。双方就此争执不下，许多业主想按照意，因此他们收费是完全合理的。双方就此争执不下，许多业主想按照原先标准交纳物业管理费被物业公司拒收，问题久拖不决。原先标准交纳物业管理费被物业公司拒收，问题久拖不决。 每平方米每月每平方米每月3元的物业管理费标准应否执行元的物业管理费标准应否执行?二、二、 业主委员会的组成业主委员会的组成 1.1.业主委员会的成

16、立业主委员会的成立 业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会由业主大会选举产生。如果业主人数少且未成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 在首次业主大会会议前，业主大会筹备组应确定委员会候选人产生办法及名单，并提交业主大会通过。 业委会任期由业主大会议事规则和业主委员会章程规定。 业委会届满两月前，届满两月前，应当召开业主大会会议进行业委会的换届选举。 业委会一般由511人的单数单数组成。第三节第三节 业主委员会业主委员会 2. 2.业主委员会委员应具备的条件业主委员会委员应具备的条件 业主委员会的委员应当具有下列条件： （1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主； （

17、2）遵守国家有关法律、法规； （3）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务； （4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； （5）具有一定的组织能力； （6）具备必要的工作时间。 业委会主任由主要业主代表担任。 第三节第三节 业主委员会业主委员会三、三、 业主委员会会议业主委员会会议 1.业委会会议的组织方式由业主大会议事规则和业主委员会章程规定。 2.经1/3以上业委会委员提议或者主任认为有必要，应当7日内召开业主委员会会议。 3.业委会应当有过半数过半数委员参与方有效，作出决定必须经全体委员人数半数以上半数以上同意。 4.业主委员会委员不能委托代理人参加会议。业主委员

18、会委员不能委托代理人参加会议。第三节第三节 业主委员会业主委员会 四、业主委员会与物业服务企业的关系四、业主委员会与物业服务企业的关系 1.业主大会与物业服务企业是 的关系。 2.业主委员会与物业服务企业是 的关系： 一方面，业委会要听取业主的意见，监督物业服务企业；一方面，业委会也应提醒和要求广大业主履行义务，配合物业服务企业的工作。 3.业主委员会应当做好物业服务企业和业主之间的沟通工作。第三节第三节 业主委员会业主委员会委托与被委托委托与被委托委托与合作并存委托与合作并存五、业主委员会与居委会的关系五、业主委员会与居委会的关系 1.居委会的任务（城市居民委员会组织法规定） 2.居委会虽然

19、定义为群众性自治组织，实际上带有准政府职能机构性质，从事行政管理的行为。 3.居委会与业主委员会之间存在指导与被指导指导与被指导的关系。（物业管理条例规定） 4.业主大会会议召开和会议决定应当通知居委会。配合居委会，同公安机关一起协同管理好社区治安。 5.5.居委会和业委会的功能和人员组成居委会和业委会的功能和人员组成存在交叉，它们未来的发展方向如何？存在交叉，它们未来的发展方向如何？ 第三节第三节 业主委员会业主委员会业主委员会居民委员会相关法律法规物权法物权法物业管理条例物业管理条例业主大会和业主委员会指导规则业主大会和业主委员会指导规则城市居民委员会组织法城市居民委员会组织法组织性质业主

20、大会的执行机构业主大会的执行机构未明确其法人资格未明确其法人资格基层群众性自治组织基层群众性自治组织带有准政府职能机构性质带有准政府职能机构性质政府主管部门房产行政主管部门和街道办事处、房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府指导和监督乡镇人民政府指导和监督接受街道办事处指导接受街道办事处指导代表群体物业区域内的全体业主物业区域内的全体业主辖区内的全体居民辖区内的全体居民成员和活动经费成员由业主选举成员由业主选举活动经费由业主支付活动经费由业主支付主要成员由政府安排，居民主要成员由政府安排，居民选举。活动经费由政府提供选举。活动经费由政府提供区域划分物业管理区域物业管理区域社区社区委员条件具

21、有完全民事行为能力的业主和其具有完全民事行为能力的业主和其他由业主大会决定的条件他由业主大会决定的条件年满十八岁的本居住地区居年满十八岁的本居住地区居民（剥夺政治权利的除外）民（剥夺政治权利的除外）职责召集业主大会，签订物业服务合同召集业主大会，签订物业服务合同执行业主大会赋予的职责执行业主大会赋予的职责职责来源于业主大会职责来源于业主大会宣传政策、公益事业、调解宣传政策、公益事业、调解纠纷、维护治安、文化卫生纠纷、维护治安、文化卫生计生计生职责来源于政府职责来源于政府六、业主委员会自身的建设六、业主委员会自身的建设 在强调物业服务企业的建设和资质管理时，也不应该忽略业主委员会自身的建设。 业

22、委会的建设实际上是业主自身素质的培养，可从下面三个方面入手： 1.进行广泛宣传、教育，使群众成为“成熟消费者”； 2.聘请主管部门、物业管理咨询机构的人员为业委会顾问，以提高业委会的水平； 3.组织业委会委员和主任参加培训活动。第三节第三节 业主委员会业主委员会第四节第四节 业主大会议事规则和管理规约业主大会议事规则和管理规约一、业主大会议事规则一、业主大会议事规则二、管理规约二、管理规约一、业主大会议事规则一、业主大会议事规则 业主大会议事规则经过民主协商和表决通过，约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项。第四节第四节 业主大会议事规则和管理规

23、约业主大会议事规则和管理规约制定原则：制定原则： 基于物业管理的“业主自治”第四节第四节 业主大会议事规则和管理规约业主大会议事规则和管理规约议事规则议事规则的主要事项：的主要事项：（1）业主大会名称及相应的物业管理区域；（2）业主委员会的职责；（3）业主委员会议事规则；（4）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（5）业主投票权数的确定方法；（6）业主代表的产生方式；（7）业主大会会议的表决程序；（8）业主委员会委员的资格、人数和任期等；（9）业主委员会换届程序、补选办法等；（10）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（11）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。 第四节第四节

24、 业主大会议事规则和管理规约业主大会议事规则和管理规约两点注意：两点注意：1.议事规则中的任何规定不得违反国家相关的法律法规；2.议事规则必须在首次业主大会上最先讨论和通过，然后才能按此议事规则讨论决定其他问题。第四节第四节 业主大会议事规则和管理规约业主大会议事规则和管理规约二、管理规约二、管理规约1. 1. 性质性质 管理规约，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。它是一种公共契约，属于协议、和约的性质，对全体业主具有约束力。第四节第四节 业主大会议事规则和管理规约业主大会议事规则和管理规约2.2.管理规约的主要事项：管理规约的主要事项：（1）物业的使用、维护、管理；（2）专项维修资金的筹集、管理和使用；（3）物业共用部分的经营与收益分配；（4）业主共同利益的维护；（5）业主共同管理权的行使；（6）业主应尽的义务；（7）违反管理规约应当承担的责任。 第四节第四节 业主大会议事规则和管理规约业主大会议事规则和管理规约广义的管理规约包括：广义的管理规约包括：1.1.临时管理规约临时管理规约2.2.管理规约管理规约第四节第四节 业主大会议事规则和管理规约业主大会议事规则和管理规约2. 2. 临时管理规约临时管理规约 建设单位应当在销售物业之前，参