杭州甘熙故居项目整体构想

1、2006年8月甘熙故居甘熙故居项目项目整体构想整体构想 战略指导：杨建伟战略指导：杨建伟 招商总监：招商总监： amyamy策划总监：朱纪纲策划总监：朱纪纲 项目经理：吴师达项目经理：吴师达 建筑规划：张建筑规划：张 凯凯二二 零零 零零 六六 年年 八八 月月 目目 录录前前 言言 项项 目目 整整 体体 开开 发发 思思 路路 甘甘 熙熙 故故 居居 功功 能能 定定 位位 甘甘 熙熙 故故 居居 消消 费费 者者 定定 位位 甘甘 熙熙 故故 居居 文文 化化 定定 位位 招招 商商 思思 路路 营营 运运 思思 路路 前 言甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想前前

2、 言言 通过我们杭州鸿伟摩尔公司对甘熙故居的初步了解，结合我们多年的商业与房地产实践经验，表达我们的看法，主要从甘熙故居文化的挖掘与表现，将文化与商业有机地结合于一体，并从南捕厅项目的整体开发思路出发，从甘熙故居项目招商的可操作性进行定位规划建议与目标品牌客户的锁定，并阐述了对项目未来的运营管理。 我们对甘熙故居项目的构想是符合市场与商业规律来的考虑， 从而来挖掘其商业与文化的最大价值，并使得未来商业能够成功化招商和合理化运营，达到经营收益的最大化，从而最大程度地能够实现公司的财务目标并发挥城市的体功能。 甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想项项 目目 整整 体体 开开

3、发发 思思 路路甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想项项 目目 整整 体体 开开 发发 思思 路路 以打造以打造rbdrbd为主题的整体开发思路为主题的整体开发思路 南捕厅整体按照以“文化、休闲、游览”为主，是集“文化、休闲、旅游、餐饮、购物、娱乐”于一体的游憩商业区rbd甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想什么是什么是rbdrbd 所谓的rbd就是为涌入城市游客的需要，城市内集中布置餐饮、娱乐、文化、休闲、新奇物和各类纪念品商店，吸引大量旅游者的一个特定零售商业区。 甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想rbd rbd 特征特征

4、 拥有浓厚的文化底蕴；历史文化促进商业发展；旅游、休闲、文化、商贸融为一体。甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想打打 造造 rbd rbd 的的 理理 由由 项目区位优势明显项目区位优势明显 南捕厅项目连接着新街口和夫子庙商圈，在区位上有很大的优势，对于未来开发完毕的南捕厅能充分拉动两个商圈的游客和消费者，为打造rbd奠定了消费基础； 甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想 项目文化底蕴浓厚项目文化底蕴浓厚 南捕厅历史街区的核心建筑群主体为清代中晚期居民建筑，是俗称“九十九间半”的甘熙故居，拥有浓厚的文化底蕴，为rbd奠定了文化旅游的基础； 甘甘 熙熙

5、 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想政府重视度高政府重视度高 南捕厅历史街区的甘熙故居与明孝陵、明城墙并称为南京市明清三大景观，具有极高的历史、科学和旅游价值，是南京现有面积最大，保存最完整的私人民宅，南捕厅是南京政府“精心打造历史文化景区与景点”的八个景区之一，政府支持高，为rbd的打造奠定了坚实的后盾。甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想 打打 造造 rbd rbd 的的 开开 发发 组组 团团 rbd 整 体 按 照 rbd 打 造 甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想rbd rbd 开开 发发 组组 团团 构构 成成 民俗文化区

6、文化休闲区特色品牌区 特色餐饮区特色商品区 甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想rbd rbd 开开 发发 组组 团团 之之 间间 的的 关关 系系 组团之间相互联系，并非各自孤立 组团之间相互促进作用，形成良性的推进开发。 甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想甘熙故居功能定位甘熙故居功能定位 甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想甘甘 熙熙 故故 居居 功功 能能 定定 位位 打打 好好 文文 化化 牌牌利用好甘熙故居的民俗文物，挖掘其文化价值，实现商业价值； 打打 好好 餐餐 饮饮 牌牌 具有地方特色的餐饮，形成与夫子庙错位的

7、特色餐饮； 打打 好好 商商 贸贸 牌牌 挖掘甘熙故居文化的同时，充分将商业与文化融入一体； 甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想甘熙故居消费者定位甘熙故居消费者定位 甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想甘甘 熙熙 故故 居居 消消 费费 者者 定定 位位 消费者构成：消费者构成：旅游消费者、本地市民、周边居民 目标消费者比例：目标消费者比例： 甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想甘熙故居文化定位甘熙故居文化定位 甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想甘甘 熙熙 故故 居居 文文 化化 定定 位位 甘熙故居这

8、座以木构架为主的典型中国古建筑始建于道光初年，它的建筑传承了徽州古建筑的风格，木雕石刻精美，又兼具太湖流域建筑风貌，注重厅堂梁架的细部雕琢。甘家前后用50年时间，造屋4组，多达300多间，民间俗称甘家大院为“九十九间半”。房屋最为独特的是，整个建筑坐南朝北，这缘于两个传说：一说是甘家到金陵经商，据图宅木的风水说法，坐南朝北可逢凶化吉；二是甘氏祖先从北方南迁，建筑上坐南，是为感念祖先。 甘熙(17971857年)，清道光年间进士，著有白下琐言、桐荫随笔、栖霞寺志。 文文 化化 概概 况况甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想文化主题：文化主题：开发其现有的资源，挖掘原有的历史

9、文化，打造一个全新的“民俗民俗”历史文化特色街区 甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想文文 化化 表表 现现 1 1、建筑风格与夜景：、建筑风格与夜景： 在故居周遍改建的建筑，风格还是延续原有“青砖小瓦马头墙，回廊挂落花格窗”的建筑风格，使其更协调、统一。 甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想目目 前前 实实 景：景：甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想改造后建筑风格示意图改造后建筑风格示意图甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想改造后夜景示意图改造后夜景示意图甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体

10、构构 想想围墙改建、装修：围墙改建、装修： 对故居现有破旧的围墙部分进行改建、局部围墙进行装修调整。 目 前 实 景改 造 后 示 意 图甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想路段节点的表现：路段节点的表现： 在道路的重要路段的入口处增设牌坊、小品等以增加人们的视觉效果及文化韵味。 目 前 实 景 图甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想景 观 小 品入 口 牌 坊甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想路面的铺装表现：路面的铺装表现：目 前 实 景 图甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想路面文化表现二路面文化表现

11、一甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想招招 商商 思思 路路甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想一、业种规划与品牌建议二、招商区域三、招商原则四、招商成功的保障招招 商商 思思 路路甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想一、业种规划及品牌建议一、业种规划及品牌建议 区域业种拟招品牌连锁餐饮/特色餐饮区 西 式 餐饮/中式餐饮/咖啡厅/特色小吃/休闲小吃 肯德基 / 麦当劳 / 德克士 / 星巴克 /哈根达斯/ 两岸咖啡/名典咖啡/迪欧咖啡 / 粤港茶餐厅 / 太极茶道/味千拉面/永和豆浆 / 川流不息 / 大娘水饺/千食客汤包/九

12、佰碗 / 桂林米粉 / 云南过桥米线 / 百岁鱼/ 回味鸭血粉丝汤/龙凤馄饨/唯新食品/元祖食品/ 好利来食品 /大阪屋 / 彩虹坊 甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想品牌店品牌店甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想品牌店图品牌店图 甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想区域业种拟 招 品 牌休闲健身区 健身馆/商 务 会馆/休闲馆 英派斯健身馆 / 良子足浴 / 民间艺术馆 甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想品牌店图品牌店图 甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想区域业种拟 招 品

13、牌特色商品区 名优土特产 / 精 致礼 品 / 工艺品/家居饰品/ 名优土特产 / 情侣饰品 / 礼品精品店 / 玉器精品店 / 石头记 / 民俗工艺品（刺绣 /丝绸 /皮影 /剪纸 / 彩灯 / 风筝 / 石雕 / 木雕/ 竹编/ 陶瓷） 甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想品牌店品牌店甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想区域业种拟 招 品 牌特色品牌区 品牌主力店 / 品 牌休 闲 装 /品牌女装/品牌皮鞋/皮具/品牌内衣 屈臣氏 / 千色店 / 好宝宝 / 同仁堂 / 李宝嬴堂 / 3zu / 贝斯唯奇 / 拜丽德 /班尼璐 / 美特斯邦威 /

14、 森马 / esprit / etam / only / veromoda / jackjons / highday / jnby1994 / 吴越人家 / 藤娘 / 女性日记 / 达芙妮 / 百丽 / 黛安芬 / 曼妮芬 甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想品牌店品牌店甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想 连锁主力店：连锁主力店：全国 特色餐饮：特色餐饮：江苏省（重点针对上海、南京） 特色品牌店：特色品牌店：江苏省（重点针对上海、南京） 旅游商贸商品及地方特产：旅游商贸商品及地方特产：南京及周边县市 二、招二、招 商商 区区 域域 甘甘 熙熙 故故

15、 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想三、招三、招 商商 原原 则则 主 力 店 先 行 原 则 民间工艺创业鼓励原则 品 牌 嫁 接 原 则 政 府 政 策 引 导 原 则 商 会 带 动 原 则 甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想四、招四、招 商商 成成 功功 的的 保保 障障资源执行力专业团队甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想营营 运运 思思 路路 甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想一、营运目标二、营运管理模式 1、商户管理 2、商品管理 3、促销管理 4、消费者管理 营营 运运 思思 路路甘甘 熙熙 故故 居居

16、 项项 目目 整整 体体 构构 想想 结合市场需求，通过发掘甘熙故居的历史文化内涵，发展甘熙故居新文化，体现“文、旅、商、娱”于一体的商贸旅游特色街区，实现发展商、商户、消费者利益的三赢。 一、营运目标一、营运目标甘甘 熙熙 故故 居居 项项 目目 整整 体体 构构 想想百货百货类类的精细化管理：的精细化管理： 区别于传统物业类街区管理的模式，导入现代百货类类的精细化管理，实现文化商贸街区效益最大化； 二、营运管理模式二、营运管理模式甘熙故居项目整体构想甘熙故居项目整体构想商户管理：商户管理： 完善配套与服务，实现理性经营完善配套与服务，实现理性经营 1、对商户提供周全的配套服务，如：代办工商

17、税务代缴水电费代开发票消费一卡通商务中心上网服务等便利服务，为商户提供良好的服务平台； 2、成立专家顾问组，定期为商户提供经营指导及分析，提供品牌资源、消费者信息及市场信息，不断优化商品结构，提高经营竞争力； 甘熙故居项目整体构想甘熙故居项目整体构想商户管理：商户管理： 完善配套与服务，实现理性经营完善配套与服务，实现理性经营 3、对商户进行服务礼仪培训、经营培训及语言培训等，提升商户素质，打造旅游商贸街区形象； 4、定期组织商户对各地成功经营的街区进行学习，提高商户对街区的感性认识，取长补短； 5、定期与各主要商户进行深入交流和沟通，完善旅游街区商户的调整和管理工作。 甘熙故居项目整体构想甘

18、熙故居项目整体构想商品管理：规范价格管理，明码标价商品管理：规范价格管理，明码标价 （传统的旅游性街区不实行价格调控，随意定价，漫天要价；以次充好，以假冒真；强行销售商品和提供服务；使用两套价目，低价揽客，高价结帐；结帐不用清单，收款不给发票，宰客现象十分严重。）实行明码实价的规范价格管理，建立诚信价格体系；实行明码实价的规范价格管理，建立诚信价格体系；加强街区内的价格监督，切实维护消费者合法权益；加强街区内的价格监督，切实维护消费者合法权益；提高街区商户的思想认识，实行服务承诺制，促进商户行提高街区商户的思想认识，实行服务承诺制，促进商户行 为自律。为自律。 甘熙故居项目整体构想甘熙故居项目整体构想促销管理：炒作人气，带动商气；促销管理：炒作人气，带动商气； 假日营销：假日营销：根据假日经济特色，联合各类商会、协会及旅行机构，营