西安挚信樱花园项目商业操盘构想

1、挚信樱花园挚信樱花园商业部分操盘构想商业部分操盘构想第一章：解读项目自身资源第一章：解读项目自身资源 认清自身、把握市场认清自身、把握市场 首先，我相信首先，我相信贵公司贵公司的各位领导已经对项的各位领导已经对项目商业部分的销售构想进行了目商业部分的销售构想进行了深度思考深度思考；但是，我希望各位现在将但是，我希望各位现在将思想清零思想清零，跟着我一起跟着我一起重新认识项目重新认识项目第一：从自身第一：从自身建筑形态建筑形态上看上看典型典型集合商场集合商场规划建筑形态规划建筑形态 意味着商铺意味着商铺经营经营商业业态商业业态受限受限 （适合：适合：传统百货传统百货、超市超市、集合专业市场）集合

2、专业市场）5 5号楼号楼商业布局商业布局5 5号楼商业号楼商业单层单层面积在面积在4848米米* *6464米米= =30003000平米左右平米左右6 6号楼商业号楼商业单层单层面积在面积在9696米米* *4848米米= =45004500平米左右平米左右6 6号楼号楼商业布局商业布局第二：从自身第二：从自身区位区位上看上看区位区位偏偏、有待成熟有待成熟的居住社区的居住社区群群商业氛围商业氛围不成熟不成熟、人口、人口少，不莅少，不莅临临交通主干道交通主干道，公共交通，公共交通一般一般（意味着对（意味着对人流量人流量要求高、要求高、商业环境成熟度商业环境成熟度要要 求高、求高、交通交通要求高

3、的商业业态受限；例如：百要求高的商业业态受限；例如：百 货、购物市场、家具城等）货、购物市场、家具城等）第三：从第三：从可利用资源可利用资源上看上看第一：第一：樱花广场樱花广场（景观资源）（景观资源）第二：第二：实体现房实体现房（销售资源）（销售资源）意味着对意味着对景观景观有需求但是对有需求但是对人流量人流量和和商业成熟商业成熟依存度依存度不高的不高的商业业态商业业态有利用资源的有利用资源的价值价值第四：从第四：从实现目的实现目的上看上看（长期持有）（长期持有）租租&卖卖（快速变现）（快速变现）短期短期看：低价租赁，维持现金流看：低价租赁，维持现金流长期长期看：随环境改变、提升租金看

4、：随环境改变、提升租金怎么卖？怎么卖？总面总面积积单方单方成本成本总成总成本本单方租单方租/ /售价售价总销售额总销售额租租赁赁1.71.7万平万平35003500元元59505950万元万元2828元元/ /平平租金租金571571万万/ /年年预计预计1111年年回本回本不含资金成本不含资金成本销销售售1.71.7万平万平35003500元元59505950万元万元8 8千元千元/ /平平1.361.36亿元亿元1 1年年回本并有回本并有0.770.77亿亿利润利润租赁租赁vsvs销售：收益对比销售：收益对比第二章：我们的市场定位明晰第二章：我们的市场定位明晰 我们卖什么我们卖什么 一、一

5、、销售模式销售模式的选择的选择结合前面的分析，从销售角度来看，结合前面的分析，从销售角度来看，我们的销售有我们的销售有两种模式两种模式可以选择；可以选择；第一：定位第一：定位主题商业主题商业，划小铺划小铺销售；这种形式只销售；这种形式只 能能卖产权卖产权、包租包租代为经营，但是有后遗症；代为经营，但是有后遗症；第二：定位第二：定位主力商业主力商业，分层大铺分层大铺销售；提供销售；提供招商招商 服务、但销售价格会服务、但销售价格会降低降低，没有后遗症；，没有后遗症；总面总面积积单方成单方成本本总成本总成本 单方单方售价售价总销总销售额售额利润利润大铺大铺销售销售1.71.7万平万平3500350

6、0元元59505950万元万元80008000元元1.361.36亿元亿元0.770.77亿元亿元小铺小铺销售销售1.71.7万平万平35003500元元59505950万元万元1 1万元万元 1.71.7亿元亿元1.11.1亿元亿元两种模式的收益对比两种模式的收益对比二、二、销售定位销售定位的选择的选择我们的目的是我们的目的是卖掉卖掉商铺；商铺；客户购买的目的是客户购买的目的是增值增值+正现金流正现金流；那么，我们要向达到我们的目的，首先那么，我们要向达到我们的目的，首先要解决客户的要解决客户的购买需求购买需求即商铺未来什么即商铺未来什么经营业态经营业态能够赚能够赚 钱、持久，钱、持久，满足

7、满足客户购铺目的客户购铺目的根据前面的分析我们认为应该选择：根据前面的分析我们认为应该选择：对对客流量客流量要求不高、要求不高、单次消费单次消费高高对对交通交通要求不高、对要求不高、对自然环境自然环境要求高要求高对对商业氛围商业氛围要求不高要求不高、对对商业形象商业形象要求高要求高主题型主题型商业形态商业形态因此，我们根据我们的经验和分析，建议可选择因此，我们根据我们的经验和分析，建议可选择以下主题商业定位，作为项目的市场定位方向。以下主题商业定位，作为项目的市场定位方向。定位一：西安主题定位一：西安主题产妇月子与产后回复中心产妇月子与产后回复中心单人消费高单人消费高：1万万2万万/月月.人人

8、环境要求高环境要求高：有樱花广场配套：有樱花广场配套交通要求低交通要求低：道路方便即可，多有私家车：道路方便即可，多有私家车商业模式新商业模式新：西安近两年刚兴起，有标志性：西安近两年刚兴起，有标志性（月子中心、产前护理中心、产后回复中心、亲子中心（月子中心、产前护理中心、产后回复中心、亲子中心 等上下游主题商业业态链组成）等上下游主题商业业态链组成）西安目前已经有十几家专业月子中心经营西安目前已经有十几家专业月子中心经营：西安安心妈妈月之中心、陕西金月汇精致月子会所、美坤母婴月：西安安心妈妈月之中心、陕西金月汇精致月子会所、美坤母婴月子中心、子中心、幸福湾母婴会所幸福湾母婴会所定位二：西安主

9、题定位二：西安主题婚纱及写真摄影基地婚纱及写真摄影基地单次消费高单次消费高：1千千1万万/次次环境要求高环境要求高：我们空间足够大，商业层高够高：我们空间足够大，商业层高够高交通要求低交通要求低：道路方便即可，有一定公交车：道路方便即可，有一定公交车商业模式新商业模式新：西安只有热带鱼等少量摄影机构有：西安只有热带鱼等少量摄影机构有（婚纱主题摄影基地、写真主题摄影基地、摄影培训中心等）（婚纱主题摄影基地、写真主题摄影基地、摄影培训中心等）西安目前最大的西安目前最大的主题摄影影城主题摄影影城第三章：我们的销售构想第三章：我们的销售构想 怎么卖、卖给谁怎么卖、卖给谁 根据我们销售商铺的经验，影响客

10、户根据我们销售商铺的经验，影响客户购买信心主要有购买信心主要有三个问题三个问题； 第一：客户普遍认为集合式商业第一：客户普遍认为集合式商业经营经营和和投资风险大投资风险大； 第二：第二：物业税、房产税物业税、房产税的可能出台，严重影响客户的可能出台，严重影响客户投投 信心信心； 第三：第三： 对对自身经营自身经营和和租赁商铺租赁商铺的能力顾虑，影响客户的能力顾虑，影响客户 购铺决心购铺决心；因此我们必须通过：商铺因此我们必须通过：商铺销售模式销售模式的的设计使客户设计使客户无忧购铺无忧购铺针对上述问题，我们认为应该采用针对上述问题，我们认为应该采用全新全新的商铺销售策略的商铺销售策略策略一：策

11、略一：购买即签租约，立即返还三年租金购买即签租约，立即返还三年租金目的：稳定客户购买信心、稳定客户投资收益、降低客户投资资金目的：稳定客户购买信心、稳定客户投资收益、降低客户投资资金方式：方式：买铺租铺合同一起签买铺租铺合同一起签，按照，按照1层层100元元/平米平米.月月， 2层层70元元/平平 米米.月月的标准签约的标准签约5年，头三年租金直接在首付中抵扣，即年，头三年租金直接在首付中抵扣，即1 层抵扣层抵扣3600元元/平米，平米，2层抵扣层抵扣2520元元/平米。平米。 并且在头三年可以获得商户的并且在头三年可以获得商户的20%利润利润的经营分红权的经营分红权补贴资金来源：原先均价补贴

12、资金来源：原先均价0.8万元万元/平米，现在涨到均价平米，现在涨到均价1.1万万/平米，平米， 多出来部分作为补贴资金多出来部分作为补贴资金策略二：策略二：招商先行，贯穿始终招商先行，贯穿始终目的：增强客户购买信心、提升商铺销售价值目的：增强客户购买信心、提升商铺销售价值方式：在确定主题商业业态后，组织招商团队，对陕西省范围内的方式：在确定主题商业业态后，组织招商团队，对陕西省范围内的 目标商家进行定向招商，给予丰厚招商条件；目标商家进行定向招商，给予丰厚招商条件； 第一：第一：每平米补贴每平米补贴1千元千元装修基金装修基金； 第二：第二：头三年采用头三年采用20%利润利润分红形式收租金（分红

13、形式收租金（给予客户给予客户）；）；补贴资金来源：原先均价补贴资金来源：原先均价1.1万元万元/平米平米，现在涨到均价，现在涨到均价1.2万万/平米平米， 多出来部分作为补贴资金多出来部分作为补贴资金客户投资收益模拟客户投资收益模拟a a客户投资客户投资10001000平米平米一层商铺，按照一层商铺，按照1.41.4万万/ /平米平米购买购买原来首付原来首付50%=0.7万万/平米平米*1000平米平米=700万万补贴三年租金后补贴三年租金后实际首付实际首付=（0.7-0.36）万万/平米平米*1000平米平米=340万万并且并且头三年头三年可以获得经营商家可以获得经营商家20%的利润分红的利

14、润分红补贴月供补贴月供交易平台：项目理财交易平台：项目理财vip俱乐部俱乐部商铺自由交易流程商铺自由交易流程会员甲会员甲项目理财项目理财vip俱乐部俱乐部会员乙会员乙卖铺申请卖铺申请推荐商铺推荐商铺签订商铺转让合同签订商铺转让合同策略三：策略三：成立项目商铺自由交易平台商业模式成立项目商铺自由交易平台商业模式因为时间比较紧，工作介入的深度有限，还有因为时间比较紧，工作介入的深度有限，还有许多不足之处，下一步如能合作，我们的执行许多不足之处，下一步如能合作，我们的执行团队会全力以赴，后期会进行深度调整与执行。团队会全力以赴，后期会进行深度调整与执行。综综 述述2011，让我们一起出发，让我们一起

15、出发 majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvpmzzvntf1xzw5oswsxotfaejnocmfe1lzgnn1rsxg8wlcg8cvq3xpjmvodpfwcpiyjgzaznsepniaklysu7qsd1upaxmzdlpn9zw7kljfslcli26yv109ffbndh8lbun1g6acurq39eg12khl9txsz1jzgock8g1kunoh5efvcmvt5zyvqt9zk3rp3qlnf02fovexxv

16、rxjccfrnppijljniouk6fonnyx7fygg7sxz49bmcn5oy9veshpkzdjtkwjrkceqcfdehvmgax3lroebw63vsca3ysijtukocyilzalvrp7l4qgpnhxvjffdyjuvn3ohlmah0xbd4utbkfpihhtw0evpmyordhedopwvyhzlgplu1au9mpyicxh8gppcbryjq77vcnbxumne1ygfytsbsj89j63krtkdkkug3mds5sj4x5cq8dk7ow9ikscssecqdz2o9utlprjafpchjhldzopqzwxqf8ozdzohogwaooxpuf83bx4c3jrgjdjiixeudmanz4vq4n164vspddhvoivubbdma4xp1yhihk0voj8tl1bxogzvlmpmod6ianygmksqq6nwced56hzf4wfanyzcrgfnxnpig6zaxskfmhjaktnmcqbrmppexp8i